宅地建物取引業者Ａは、自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢと建築工事完了前の分譲住宅の売買契約（代金5,000万円、手付金200万円、中間金200万円）を締結した。この場合に、宅地建物取引業法の規定によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。

1. Ａは、手付金を受け取る時点では、宅地建物取引業法第41条に規定する手付金等の保全措置（以下この問において「保全措置」という。）を講ずる必要はない。
2. 売買契約で手付金が解約手付であることを定めておかなかった場合でも、Ａが契約の履行に着手していなければ、Ｂは、手付を放棄して契約の解除をすることができる。
3. 売買契約で「手付放棄による契約の解除は、契約締結後30日以内に限る」旨の特約をしていた場合でも、契約締結から45日経過後にＡが契約の履行に着手していなければ、Ｂは、手付を放棄して契約の解除をすることができる。
4. 契約締結時の２月後で分譲住宅の引渡し及び登記前に、Ａが中間金を受け取る場合で、中間金を受け取る時点では当該分譲住宅の建築工事が完了していたとき、Ａは、手付金及び中間金について保全措置を講ずる必要はない。

正解：４

1 正しい

未完成物件の場合、保全措置が必要となるのは、代金の５％を超える金額を受領するときである（宅建業法41条１項）。具体的には、5,000万円×５％＝250万円を超える金額を受領する場合に、保全措置が必要となる。
本問では、受領する手付金は200万円であるから、保全措置を講ずる必要はない。

■参照項目&類似過去問

2 正しい

宅建業者が自ら売主となる場合の手付は、特に定めがなかったとしても解約手付とされる。つまり、「買主はその手付を放棄して、当該宅地建物取引業者はその倍額を現実に提供して、契約の解除をすることができる。ただし、その相手方が契約の履行に着手した後は、この限りでない。」（宅建業法39条２項）。
本肢では、売主Ａが履行に着手していないのだから、買主Ｂは、手付を放棄するだけで契約を解除することができる。

■参照項目&類似過去問

3 正しい

「当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手附を放棄して、当該宅地建物取引業者はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる」というのが、宅建業法のルールである（宅建業法39条２項）。そして、これよりも、買主に不利な特約は、無効とされる（同法同条３項）。
本肢のような「手付解除は、契約締結後30日以内に限る」という特約は、宅建業法の規定よりも買主に不利なものであり、無効となる。すなわち、契約締結４５日後であっても、買主は手付解除が可能である。

■参照項目&類似過去問

4 誤り

手付金等の保全措置を講ずる必要がなくなるのは、買主への所有権移転登記をした場合である（宅建業法41条１項ただし書き）。本肢では、建築工事が完了しているだけであって、移転登記はなされていない。
そして、手付金と中間金を加えると450万円であり、売買代金（5,000万円）の５％である250万円を超えている。
したがって、保全措置が必要である。

※未完成物件と扱うか完成物件と扱うかは、売買契約締結時点の状況によって判断する。本肢では、契約締結時点で未完成物件なのだから、最後まで未完成物件として扱う。途中で建築工事が完了しているが、完成物件へと扱いが変わるわけではない。

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