【宅建過去問】(平成06年問43)8つの規制


宅地建物取引業者Aが自ら売主として、宅地建物取引業者でない買主Bとマンション(価額5,000万円)の売買契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。

  1. AB間の合意で、当該マンションが種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合にその不適合についてBがAに通知すべき期間について、Bがその不適合を知ったときから1年間と定めても、Aは、当該物件の引渡し後2年間は売主としての担保責任を負わなければならない。
  2. AB間の合意で、違約金を2,000万円と定めても、Aは、1,000万円をこえる部分については、Bに対し請求することができない。
  3. AB間の合意で、当事者の一方が契約の履行に着手するまでの間の契約の解除について、Bは手付の半額を放棄し、Aは手付の全額を償還して解除することができると定めても、Aは、手付の倍額を償還しなければ、解除することができない。
  4. AB間の合意で、Bが契約の履行に着手するまでの間の契約の解除について、Aは手付の3倍額を償還して解除することができると定めた場合、Aは、手付の倍額の償還だけでは、解除することはできない。

正解:1

1 誤り

宅建業法は、宅建業者が自ら売主となる宅地・建物の売買契約に関する契約不適合担保責任について、民法に比べて買主に不利となる特約を禁止している。唯一の例外は、売主の担保責任を追及するために不適合について買主が売主に通知するまでの期間を「引渡しの日から2年以上」と定める場合である(宅建業法40条1項)。これ以外の特約は、無効とされる(同条2項)。

本肢の特約は、この通知期間を「不適合を知った時から1年間」とするものであり、民法の規定と全く同じである。「民法よりも不利」ということはできないから、この特約は有効である。

■類似過去問
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契約不適合担保責任の期間制限(宅建業法[16]2(1)②)
 年-問-肢内容正誤
1R01-27-イ買主が同意した場合に限り、不適合について買主が売主に通知すべき期間を引渡しの日から1年とする特約を有効に定めることができる。×
230-29-4契約の解除又は損害賠償の請求をするために、買主は、引渡しの日から1年以内に不適合について売主に通知しなければならないものとする旨の特約を定めた。×
329-27-ア不適合について買主が売主に通知すべき期間を引渡しの日から2年間とする特約を定めた場合、その特約は無効となる。×
429-27-イ売買契約において、売主の責めに帰すべき事由による契約不適合についてのみ引渡しの日から1年間担保責任を負うという特約を定めた場合、その特約は無効となる。
527-34-2「不適合について買主が売主に通知すべき期間を引渡しから1年とする」旨の特約は無効で、通知期間は、引渡しから2年となる。×
627-39-4引渡しを売買契約締結の1月後とし、契約不適合担保責任について通知すべきう期間を契約日から2年間とする特約を定めることができる。×
726-31-ア「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間を引渡しの日から3年間とする」旨の特約は無効。×
825-38-ア引渡後2年以内に発見された雨漏り、シロアリの害、建物の構造耐力上主要な部分の契約不適合についてのみ責任を負うとする特約を定めることができる。×
924-39-3「買主が売主の担保責任を追及するためには、引渡しの日から2年以内に通知しなければならない」旨の特約は有効。
1023-37-4買主が売主の担保責任を追及するに当たり不適合について通知すべき期間として、不適合を知った時から2年間とする旨の特約を定めることができる。
1122-40-1「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間を引渡しの日から3年間とする」旨の特約はをすることができる。
1221-38-ウ「契約不適合担保責任を負わない」という特約は無効で、この場合、不適合について通知すべき期間は引渡しの日から2年間となる。×
1321-40-4「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は引渡しから2年」という特約は有効。
1420-40-4「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は、引渡しから2年かつ不適合発見から30日以内」という特約は有効。×
1517-42-3「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は、契約締結から2年」という特約は有効。×
1615-41-4「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は、引渡しから1年」という特約は無効で、通知期間は「引渡しから2年」となる。×
1714-41-1「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は、引渡しから半年」という特約は有効。×
1812-40-1「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は、引渡しから1年」という特約は無効で、「不適合発見から1年」となる。
1911-33-3「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は引渡しから2年、買主の知っている不具合は担保しない」という特約は有効。
2010-36-4損害賠償額を予定した場合、「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は引渡しから1年」という特約は有効。×
2109-41-1「売主が担保責任を負う期間は引渡しから2年間。買主は、契約を解除できないが、損害賠償を請求できる」旨の特約は無効。
2209-41-3「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は契約締結から2年。買主は、その期間内に瑕疵修補請求権も行使できる」という特約は有効。×
2309-41-4「売主が担保責任を負う期間は、引渡しから1年」という特約は無効で、売主は、引渡しから2年間担保責任を負う。×
2408-48-2「契約不適合担保責任責任を負う期間は、引渡しから1年」という特約は業者間取引では有効だが、業者以外を売主・業者を買主とする売買契約では無効。×
2507-43-1「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は引渡しから2年」という特約をしたときでも、不適合発見から1年は担保責任を負う。×
2607-45-1「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は、不適合発見から1年半」という特約は有効。
2706-43-1「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は、不適合の事実を知ってから1年」と定めても、「引渡しから2年」は担保責任を負う。×

2 正しい

損害賠償の予定額と違約金の額を合算した額が代金の10分の2を超えることは禁止されている(宅地建物取引業法38条1項)。本問では、マンションの価額が5,000万円だから、限度額は1,000万円である。
それにも関わらず、本肢では、違約金を2,000万円(価額の10分の4)と定めている。この場合、損害賠償・違約金に関する定めの全てが無効となるわけではなく、10分の2を超える部分について無効になる(宅地建物取引業法38条2項)。
すなわち、違約金は1,000万円まで請求することができるが、それをこえる部分については、請求することができない。

■類似過去問
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損害賠償額の予定(20%を超える特約)(宅建業法[17]2(2))
 年-問-肢内容正誤
127-36-ア損害賠償20%+違約金10%とする特約は、全体として無効。×
224-38-イ損害賠償10%+違約金20%の特約をした場合、違約金については全て無効。×
319-41-220%を超える特約は全て無効。×
417-43-440%とする特約は全て無効。×
516-37-4損害賠償20%超でも、重要事項として説明すれば有効。×
614-40-420%を超える特約は全て無効。×
711-33-420%を超える特約をした場合、20%を超える部分が無効。
808-46-4損害賠償20%+違約金20%の特約をした場合、それらの合計が20%となる。
906-43-2違約金40%と合意しても、20%を超える部分については請求できない。
1001-48-3損害賠償額を33%と特約した場合、その特約は無効であり、損害賠償の額は予定しなかったことになる。×

3 正しい

宅建業者が自ら売主となる場合の手付は解約手付とされ、「当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手附を放棄して、当該宅地建物取引業者はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる」(宅地建物取引業法39条2項)。
そして、これより買主に不利な特約は無効である(宅地建物取引業法39条3項)。

本肢の特約は、「買主Bが手付の半額放棄で解除できる」という部分に関しては、宅建業法(手付全額の放棄)よりも買主に有利であるため、有効である。
しかし、「買主Aが手付の全額を償還して解除できる」という部分に関しては、宅建業法(手付の倍返し)よりも買主に不利だから、無効である。したがって、売主Aは、手付の倍額を償還しなければ、手付解除することができない。

■類似過去問
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手付解除の方法(宅建業法[18]3(2))
 年-問-肢内容正誤
1R01-37-2
[宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではないBとの間で締結する建築工事完了前のマンション(代金3,000万円)の売買契約]Aが手付金を受領している場合、Bが契約の履行に着手する前であっても、Aは、契約を解除することについて正当な理由がなければ、手付金の倍額を償還して契約を解除することができない。
×
229-28-エ
宅地建物取引業者Aは、自ら売主として新築マンションを分譲するに当たり、売買契約の締結に際して買主から手付を受領した。その後、当該契約の当事者の双方が契約の履行に着手する前に、Aは、手付を買主に返還して、契約を一方的に解除した。×
328-28-ウ
宅建業者が買主から手付金500万円を受領した場合、買主に当該手付金500万円を償還して、契約を一方的に解除することができる。
×
427-40-ア3,000万円の建物の売買に関し「売主が履行に着手するまで、買主は、売買代金の1割を支払うことで契約の解除ができる」とする特約を定め、Bから手付金10万円を受領した。この場合、特約は有効。×
525-38-ウ当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、売主は買主に手付金・中間金の倍額を支払い、買主は売主に手付金・中間金を放棄して、契約を解除できる旨の特約は有効である。×
622-39-3売主が、売買契約の解除を行う場合、買主に対して「手付の倍額を償還して、契約を解除する。」という意思表示を書面で行うことのみをもって、契約を解除できる。×
720-40-1売主は、解除にあたり、手付の3倍返しが必要という特約は有効。
819-34-1売主は、手付を償還すれば解除できる。×
918-39-3売主は、手付を償還すれば解除できるという特約は無効。
1018-41-1売主は、手付解除をした買主に対し、違約金の請求が可能。×
1115-41-1「相手方が履行に着手するまで、買主は手付金の半額を放棄し、売主は手付金の倍額を償還して、契約を解除できる」という特約は、有効である。
1213-41-3売主は、手付を返還すれば解除できるという特約は有効。×
1311-33-1「当事者の一方が契約の履行に着手するまで、買主は手付金を放棄して、売主は手付金の2.5倍を償還して、契約を解除できる」旨の定めは無効である。×
1407-43-3「買主は手付金の半額を放棄すれば解除できる」という特約があっても、手付金全額を放棄しなければ解除できない。×
1507-45-2「買主は手付金・中間金を放棄し、売主はそれらの倍額を償還して、契約を解除できる」という特約は、有効である。×
1606-43-3「買主は手付の半額を放棄し、売主は手付全額を償還して、契約を解除できる」と定めても、売主は手付の倍返しが必要。
1706-43-4「買主が履行に着手するまで、売主は手付の3倍額を償還して解除できる」と定めた場合、売主は手付の倍額償還だけでは解除できない。
1805-43-1「買主は手付金を放棄し、売主はその3倍額を償還して、契約を解除できる」という特約は、宅建業法に違反する。×

4 正しい

宅建業者が自ら売主となる場合の手付は解約手付とされ、「当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手附を放棄して、当該宅地建物取引業者はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる」(宅地建物取引業法39条2項)。
そして、これより買主に不利な特約は無効である(宅地建物取引業法39条3項)。

本肢の特約は、買主Bが履行に着手するまでの間、「買主Aは手付の3倍額を償還して解除できる」というものである。これは、宅建業法(手付の倍返し)よりも買主に有利だから、有効である。したがって、売主Aは、手付の倍額を償還しただけでは、手付解除することができない(特約通り、「3倍返し」する必要がある)。

■類似過去問
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手付解除の方法(宅建業法[18]3(2))
 年-問-肢内容正誤
1R01-37-2
[宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではないBとの間で締結する建築工事完了前のマンション(代金3,000万円)の売買契約]Aが手付金を受領している場合、Bが契約の履行に着手する前であっても、Aは、契約を解除することについて正当な理由がなければ、手付金の倍額を償還して契約を解除することができない。
×
229-28-エ
宅地建物取引業者Aは、自ら売主として新築マンションを分譲するに当たり、売買契約の締結に際して買主から手付を受領した。その後、当該契約の当事者の双方が契約の履行に着手する前に、Aは、手付を買主に返還して、契約を一方的に解除した。×
328-28-ウ
宅建業者が買主から手付金500万円を受領した場合、買主に当該手付金500万円を償還して、契約を一方的に解除することができる。
×
427-40-ア3,000万円の建物の売買に関し「売主が履行に着手するまで、買主は、売買代金の1割を支払うことで契約の解除ができる」とする特約を定め、Bから手付金10万円を受領した。この場合、特約は有効。×
525-38-ウ当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、売主は買主に手付金・中間金の倍額を支払い、買主は売主に手付金・中間金を放棄して、契約を解除できる旨の特約は有効である。×
622-39-3売主が、売買契約の解除を行う場合、買主に対して「手付の倍額を償還して、契約を解除する。」という意思表示を書面で行うことのみをもって、契約を解除できる。×
720-40-1売主は、解除にあたり、手付の3倍返しが必要という特約は有効。
819-34-1売主は、手付を償還すれば解除できる。×
918-39-3売主は、手付を償還すれば解除できるという特約は無効。
1018-41-1売主は、手付解除をした買主に対し、違約金の請求が可能。×
1115-41-1「相手方が履行に着手するまで、買主は手付金の半額を放棄し、売主は手付金の倍額を償還して、契約を解除できる」という特約は、有効である。
1213-41-3売主は、手付を返還すれば解除できるという特約は有効。×
1311-33-1「当事者の一方が契約の履行に着手するまで、買主は手付金を放棄して、売主は手付金の2.5倍を償還して、契約を解除できる」旨の定めは無効である。×
1407-43-3「買主は手付金の半額を放棄すれば解除できる」という特約があっても、手付金全額を放棄しなければ解除できない。×
1507-45-2「買主は手付金・中間金を放棄し、売主はそれらの倍額を償還して、契約を解除できる」という特約は、有効である。×
1606-43-3「買主は手付の半額を放棄し、売主は手付全額を償還して、契約を解除できる」と定めても、売主は手付の倍返しが必要。
1706-43-4「買主が履行に着手するまで、売主は手付の3倍額を償還して解除できる」と定めた場合、売主は手付の倍額償還だけでは解除できない。
1805-43-1「買主は手付金を放棄し、売主はその3倍額を償還して、契約を解除できる」という特約は、宅建業法に違反する。×

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