宅地建物取引業者Ａが自ら売主として、宅地建物取引業者でない買主Ｂとマンション（価額5,000万円）の売買契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1. ＡＢ間の合意で、当該マンションが種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合にその不適合についてＢがＡに通知すべき期間について、Ｂがその不適合を知ったときから１年間と定めても、Ａは、当該物件の引渡し後２年間は売主としての担保責任を負わなければならない。
2. ＡＢ間の合意で、違約金を2,000万円と定めても、Ａは、1,000万円をこえる部分については、Ｂに対し請求することができない。
3. ＡＢ間の合意で、当事者の一方が契約の履行に着手するまでの間の契約の解除について、Ｂは手付の半額を放棄し、Ａは手付の全額を現実に提供して解除することができると定めても、Ａは、手付の倍額を現実に提供しなければ、解除することができない。
4. ＡＢ間の合意で、Ｂが契約の履行に着手するまでの間の契約の解除について、Ａは手付の３倍額を現実に提供して解除することができると定めた場合、Ａは、手付の倍額を現実に提供するだけでは、解除することはできない。

正解：１

1 誤り

宅建業法は、宅建業者が自ら売主となる宅地・建物の売買契約に関する契約不適合担保責任について、民法に比べて買主に不利となる特約を禁止している。唯一の例外は、売主の担保責任を追及するために不適合について買主が売主に通知するまでの期間を「引渡しの日から２年以上」と定める場合である（宅建業法40条１項）。これ以外の特約は、無効とされる（同条２項）。

本肢の特約は、この通知期間を「不適合を知った時から１年間」とするものであり、民法の規定と全く同じである。「民法よりも不利」ということはできないから、この特約は有効である。

■参照項目&類似過去問

2 正しい

損害賠償の予定額と違約金の額を合算した額が代金の10分の２を超えることは禁止されている（宅建業法38条１項）。本問では、マンションの価額が5,000万円だから、限度額は1,000万円である。
それにもかかわらず、本肢では、違約金を2,000万円（価額の10分の４）と定めている。この場合、損害賠償・違約金に関する定めの全てが無効となるわけではなく、10分の２を超える部分について無効になる（同条２項）。
すなわち、違約金は1,000万円まで請求することができるが、それをこえる部分については、請求することができない。

■参照項目&類似過去問

3 正しい

手付の授受があった場合、相手方が履行に着手するまで、買主は手付を放棄し、売主は手付の倍額を現実に提供することで、契約を解除することができる（宅建業法39条２項）。
そして、これより買主に不利な特約は無効である（同条３項）。

本肢の特約は、「買主Ｂが手付の半額放棄で解除できる」という部分に関しては、宅建業法（手付全額の放棄）よりも買主に有利であるため、有効である。
しかし、「買主Ａが手付の全額を償還して解除できる」という部分に関しては、宅建業法（手付の倍返し）よりも買主に不利だから、無効である。したがって、売主Aは、手付の倍額を償還しなければ、手付解除することができない。

■参照項目&類似過去問

4 正しい

（肢3参照。）
本肢の特約は、買主Ｂが履行に着手するまでの間、「買主Ａは手付の３倍額を償還して解除できる」というものである。これは、宅建業法（手付の倍返し）よりも買主に有利だから、有効である。したがって、売主Aは、手付の倍額を償還しただけでは、手付解除することができない（特約通り、「３倍返し」する必要がある）。

■参照項目&類似過去問

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