“【宅建過去問】（平成25年問38）８つの規制（個数問題）” に対して12件のコメントがあります。

1. 水谷健悟 より:

   2020/07/04 01:47

   家坂先生、大変信頼できる解説を読ませていただいて感謝しています。
   質問をさせてください。
   選択肢ウにおいて
   疑問に思うところは、その状況設定です。
   買い主が１００万円の手付金に加えて、２００万円の中間金を支払ったら、
   その時点で買い主が履行に着手したことになるので、
   もはや、売主は、
   手付金を倍額返そうが、手付金プラス中間金を倍額返そうが、解除することはできない、
   と考えるのが本来なのではないでしょうか？
   にもかかわらず本問では、
   中間金が売主に支払われたという設定であるのに
   「当事者の一方が契約の履行に着手するまでは」、と、
   まだ当事者の一方が契約の履行に着手していない状況設定で問題が続きます。
   この状況設定には矛盾があるのではないでしょうか？
   特約が有利、不利、という前に、解除ができる状態ではない、と考えます。

   返信
   1. 家坂 圭一 より:

      2020/07/06 00:38

      水谷様

      御質問ありがとうございます。
      以下、回答します。

      【１】状況設定に矛盾はあるか

      いただいた御質問の中に、以下のような文章があります。

      ・疑問に思うところは、その状況設定です。
      ・この状況設定には矛盾があるのではないでしょうか？

      しかし、この選択肢の状況設定に矛盾はありません。

      この選択肢は、
      「当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、売主は買主に受領済みの手付金及び中間金の倍額を支払い、また、買主は売主に支払済みの手付金及び中間金を放棄して、契約を解除できる旨の特約」
      の有効性を問うものです。

      そして、「特約」というのは、そもそも「民法の原則と『異なる』ルール」を意味します。
      したがって、「特約」と「民法の条文」が対立するのは、当然のことです。

      【２】水谷さんの質問を分析すると

      水谷さんの文章でいうと、この部分は、「民法の条文」の説明です。

      買い主が１００万円の手付金に加えて、２００万円の中間金を支払ったら、
      その時点で買い主が履行に着手したことになるので、
      もはや、売主は、
      手付金を倍額返そうが、手付金プラス中間金を倍額返そうが、解除することはできない、
      と考えるのが本来なのではないでしょうか？

      それに対して、以下の部分は、「本問の特約」に関する記述です。

      にもかかわらず本問では、
      中間金が売主に支払われたという設定であるのに
      「当事者の一方が契約の履行に着手するまでは」、と、
      まだ当事者の一方が契約の履行に着手していない状況設定で問題が続きます。

      繰返しになりますが、「民法の条文」と「特約」が矛盾するのは、当然のことです。それにより、「状況設定の矛盾」ということにはなりません。

      【３】この問題の解法

      この問題では、「特約が有効かどうか。」が問われています。
      そして、この有効性を判断する際には、
      「特約が買主にとって有利か、不利か」
      が基準になります。

      返信
   2. 水谷　宅建勉強中 より:

      2020/07/06 14:40

      家坂先生、お返事ありがとうございます。
      先生の解説で、試験委員がこの問題で何を問いたいと思っていたのかは、分かりましたが、やはり、この問題はすっきりとした合点を得られません。

      その部分が、
      「手付金100万円及び中間金200万円を受領する旨の約定を設けた際、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、」
      というところです。

      前半で中間金を受領すると言っているのに、後半で当事者の一方が契約の履行に着手するまで（つまり、中間金を受け取らない間）と状況設定しています。
      特約で、中間金を受け取っても、解除権を失くさないようにした、としても、
      「中間金を受け取ってなかったら、倍額を返しようもないし、
      あきらめて放棄することもできない、と思います。

      整理して考えると、本問ではこの「当事者の一方が契約の履行に着手するまでは」
      という文言が、余計な一言ではないかと考えます。
      下記のように書いてあれば、問題として納得できると思います。

      ウ　Ａ社は、Ｂとの間における土地付建物の売買契約の締結に当たり、手付金100万円及び中間金200万円を受領する旨の約定を設けた際、その解除に当たっては、売主は買主に受領済みの手付金及び中間金の倍額を支払い、また、買主は売主に支払済みの手付金及び中間金を放棄して、契約を解除できる旨の特約を定めた。この特約は有効である。

      返信
      1. 家坂 圭一 より:

         2020/07/07 22:30

         水谷様

         ご返信ありがとうございます。
         試験委員の出題意図は分かりません。
         しかし、本問の肢ウが本試験において「誤り」と扱われたのは事実です。
         そして、この選択肢を「正しい」と解釈するのは、不可能だと思います。

         水谷さんは、

         「当事者の一方が契約の履行に着手するまでは」を削除すればいい。

         とおっしゃいます。
         しかし、このように変更したとして、この選択肢が「正しい」とはいえません。
         （却って、「いつまででも手付解除ができるのか。」という疑問を生じさせてしまいます。）

         そもそも、このサイトは、本試験での合格を目指すかたをサポートするためのものです。
         問題文の校正・校閲をする場ではありません。
         その観点から考えると、本肢に関するこれ以上の議論（？）に生産的な意味があるとは思えないのです。
         申し訳ありませんが、私のコメントは、これで終わりにさせてください。

         返信
2. Matsui より:

   2016/09/13 13:22

   家坂　様

   度重なる質問へのご回答、誠にありがとうございました。
   「手付または手付金」と「手付金等」の違い、非常に勉強になりました。

   宅建フェスティバル非常に役立ちそうですね。
   検討させていただきます。

   返信
3. Matsui より:

   2016/09/12 10:10

   お世話になっております。
   前回は、誠にありがとうございました。

   手付金の放棄、および手付金等の保全措置につきましては理解できたのですが、
   手付の制限におきまして、代金の2割を超えて手付金を受領することはできない、とあります。
   このケースでの手付金には、申込証拠金や中間金などは含まれているのでしょうか？
   それらを含むとするならば、代金の2割を超えて手付金等を受領することはできない、となるような気がしています。

   以下のような場合は、宅建業法に違反しますか？

   Ａは、宅地建物取引業者でない買主Ｆと建築工事完了前のマンションを4,000万円で売却する契約を締結する際、100万円の手付金を受領し、さらに保全措置を講じた上で800万円の中間金を受領した。

   返信
   1. 家坂 圭一 より:

      2016/09/12 19:12

      Matsui様

      講師の家坂です。
      御質問ありがとうございます。
      以下、回答していきます。

      ———————
      前回もお答えしたのですが、「手付または手付金」と「手付金『等』」は別の言葉で、その指し示す内容が異なっています。

      「手付金『等』」という言葉は、あくまで保全措置の要否とか範囲を決めるためのものです。宅建業法の条文でいえば、保全措置に関する41条や41条の2で使われています。逆に、保全措置と無関係の場面で「手付金等」という考え方を使うことはありません。

      ———————
      一方、「手付」（条文では、「手附」）は、手附の額の制限等に関する宅建業法39条で使われている言葉です。
      この「手付」とは、売買契約の締結に関して買主から売主に支払われる金銭のことをいいます（ややアバウトな表現ですが）。
      手付について、宅建業法は、２つのルールを設定しています。

      (1)手付の額の制限（同法39条1項）
      宅建業者は、自ら売主となる宅地・建物の売買契約の締結に際して、代金の額の10分の２を超える額の手付を受領することができません。

      (2)手付放棄による解除（同法39条2項・3項）
      (a)宅建業者が、自ら売主となる宅地・建物の売買契約の締結に際して受領した手付は、解約手付とみなされます。

      (b)契約の相手方が履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄して、売主である宅建業者はその倍額を償還して、契約を解除することができます。

      (c)(a)(b)に反する特約で、買主に不利なものは、無効とされます。

      ※また、手付については、手付貸与等による契約締結誘引の禁止というルールもあります（宅建業法47条3号。条文では「手付け」）。ついでにまとめておきましょう。

      大変に長くなりましたので、Matsuiさんの設例については、別のコメントにします。

      返信
   2. 家坂 圭一 より:

      2016/09/12 19:15

      Matsuiさんの設例について

      【問題】
      以下のような場合は、宅建業法に違反するか？

      Ａは、宅地建物取引業者でない買主Ｆと建築工事完了前のマンションを4,000万円で売却する契約を締結する際、100万円の手付金を受領し、さらに保全措置を講じた上で800万円の中間金を受領した。
      ———————

      (1)前提の確認
      (a)手付の額の制限
      マンションの代金が4,000万円ですから、その20％は800万円。
      （4,000万×20％=800万円）
      これを超える手付を受領することはできません。

      (b)手付金等の保全措置の要否
      建築工事完了前の物件ですから、手付金等が代金の５％（または1,000万円）を超える場合には、保全措置を講じる必要があります。
      具体的には、
      4,000万×５％=200万円
      ですから、手付金等の額が200万円を超える場合には、保全措置を講じる必要が生じます。
      ———————

      (2)具体的な結論
      (a)手付金の受領時
      100万円の手付金を受領することは、手付金の額の制限に抵触しません。
      また、受領した手付金等の額も100万円ですから、保全措置を講じる必要はありません。

      (b)中間金の受領時
      800万円の中間金を受領すると、その時点での手付金等の額は900万円となり、代金の５％（200万円）を超えます。
      したがって、手付金等の保全措置を講じる必要があります。
      （この場合、保全措置の対象は、中間金の800万円だけでなく、手付金等全体すなわち900万円です。）

      (c)まとめ
      以上より、Matsuiさんの設例に宅建業法に違反する点はありません。
      ———————

      (3)参考
      Matsuiさんの設例とほぼ同様のケースに関する最近の過去問に以下のものがあります。

      ・平成27年問40の肢ウ
      https://e-takken.tv/27-40/

      ・平成25年問40の肢4
      https://e-takken.tv/25-40/

      また、手付金の額の制限と手付金等の保全措置に関し、総合的に復習するためには、平成20年問41あたりが有益です。
      https://e-takken.tv/20-41/
      ———————

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      今回ご質問いただいたテーマについては、来週19日に開催される「宅建フェスティバル」で丁度お話する予定でした。
      「何だかこんがらがっている」という方は、ぜひとも受講をご検討下さい。
      生講義は満席でキャンセル待ちだそうですが、ネット講義はまだまだ受付中。
      よろしくお願いいたします！

      返信
4. Matsui より:

   2016/09/08 09:59

   家坂 圭一　様
   詳細かつ分かりやすい解説を、誠にありがとうございました。
   独学で勉強をしておりますと、微妙なニュアンスの違いなどを正確に把握できていないことがあるということを学習させていただきました。
   あと、1ヶ月ほどで本試験ですので、勉強もラストスパートをかけていきたいと思います。
   今後とも、本サイトを利用させていただくと思いますので、よろしくお願い申し上げます。
   この度は、お返事誠にありがとうございました。

   返信
   1. 家坂 圭一 より:

      2016/09/08 14:10

      Matsui様

      疑問が解決できたようで何よりです。
      本試験まであと少し。最後まで気を抜かずに頑張って下さい。

      返信
5. Matsui より:

   2016/09/07 10:00

   本肢では、売主からの解除に関し、「受領済みの手付金及び中間金の倍額を支払う」とする点は、買主にとって有利な特約であるから、有効である。しかし、買主からの解除について、「支払済みの手付金及び中間金を放棄」とするのは、宅建業法の規定よりも、買主に取って不利である。この部分に関しては、特約は無効である。

   とありますが、手付金等の定義として、代金に充当される金銭で、契約の締結の日から物件の引き渡しまでの間に支払われるすべてのもの、が挙げられると思います。
   そのため、中間金は手付けに含まれており、その放棄は買主にとって、不利ではないのではないかと考えます。
   本肢の誤りは、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、という部分にあると考えます。
   この書き方だと、買主が契約の履行に着手した場合を考えますと、本来は買主側からの契約解除は可能なはずですが、それができなくなるので、買主不利となり、特約は無効と考えます。

   もしよろしければ、解説をお待ちしております。

   返信
   1. 家坂 圭一 より:

      2016/09/07 20:56

      Matsui様

      講師の家坂です。
      御質問ありがとうございます。

      どうやら、
      (1)「手付金」の放棄による契約の解除（宅建業法39条）
      (2)「手付金『等』」の保全措置（同法41条、41条の２）
      の２つを混同されているようです。

      これは、ほとんどの受験生が一度は混乱する、まさにあるある質問。
      ちょっと長くなりますが、説明していきます。

      ————
      本問の肢ウは、上の２つのうち、(1)に関するものです。
      買主は、手付金さえ放棄すれば、契約を解除することができます（同法39条2項）。これよりも、買主に不利な特約は無効です（同法3項）。
      手付金だけでなく、中間金も放棄しなければならない」とする肢ウの特約は、買主にとって不利なものなので、無効ということになります。

      (2)についても整理しておきましょう。
      「手付金『等』」の保全措置の対象には、
      (a)手付金
      だけでなく、
      (b)契約締結以後、引渡し前までに授受される金銭で代金に充当されるもの
      も含まれます。

      しかし、この「手付金『等』」という言葉は、あくまで保全措置の要否とか範囲を決めるためのものです。(1)とは関係がありません。
      (1)については、「手付金」を放棄するだけで解除ができるのです。

      ————
      以下、Matsuiさんの質問に沿った形でもう一度まとめます。

      >手付金等の定義として、代金に充当される金銭で、契約の締結の日から物件の引き渡しまでの間に支払われるすべてのもの、が挙げられると思います。
      →「手付金『等』」の定義としては、その通りです。

      >そのため、中間金は手付けに含まれており、その放棄は買主にとって、不利ではないのではないかと考えます。
      →ここが間違えています。
      中間金は、「手付金『等』」には含まれますが、「手付金」には含まれません。
      したがって、「手付金に加えて中間金まで放棄しないと契約を解除できない」という特約は、買主にとって不利であり、無効です。

      >本肢の誤りは、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、という部分にあると考えます。
      >この書き方だと、買主が契約の履行に着手した場合を考えますと、本来は買主側からの契約解除は可能なはずですが、それができなくなるので、買主不利となり、特約は無効と考えます。
      →「当事者の一方が契約の履行に着手するまでは」という言葉は、宅建業法39条2項や民法557条1項の言い回しそのままです。この部分はヒッカケではありません。
      この「当事者の一方」という表現を、判例や学説は「契約の相手方」に解釈しているのです。
      具体的にいえば、買主が履行に着手したときには、売主側からの解除ができなくなります（買主側からの解除は可能）。これは、履行に着手した買主を保護するという趣旨によるものです。
      逆に、履行に着手した買主が自ら契約を解除したとしても、特に問題はありません。売主を保護する必要性が生じないからです。

      ————
      大変に長くなりましたが、御質問への回答は以上です。
      ややこしいところですが、しっかりマスターする必要があります。
      「手付金」と「手付金等」、しっかり区別して下さい。

      本試験も近づいてきました。
      お体に無理のない範囲で、とことん頑張って下さい。

      返信