【宅建過去問】(平成09年問36)媒介契約

宅地建物取引業者Aは、売主Bとの間で、宅地の売買の専任媒介契約を締結し、宅地建物取引業法第34条の2の規定に基づく媒介契約の内容を記載した書面(以下この問において「34条の2書面」という。)を交付した。この場合、同法の規定によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。

  1. Aが、34条の2書面に記載した宅地を売買すべき価額について意見を述べる場合は、その根拠を書面により明らかにしなければならない。
  2. Bが宅地建物取引業者である場合でも、Aは、34条の2書面に、Bが他の宅地建物取引業者の媒介又は代理によって売買又は交換の契約を成立させたときの措置を記載しなければならない。
  3. Bが宅地建物取引業者である場合は、専任媒介契約締結時にあらかじめBの申出があれば、「契約の有効期間は3月を超えない範囲内で自動更新する」旨約定し、それを34条の2書面に記載することができる。
  4. Aが、宅地建物取引士でない従業者をして、Aの名で34条の2書面に記名押印させた場合、Aは、業務の停止などの監督処分を受けることがある。

正解:2

1 誤り

宅地建物取引業者は、価額について意見を述べる場合には、根拠を明らかにしなければならない(宅地建物取引業法34条の2第2項)。
しかし、意見を述べる方法は、特に限定されていない。書面でなく、口頭ですることも可能である。

■類似過去問
内容を見る
価額につき意見を述べるとき(宅建業法[10]3(1)②)
 年-問-肢内容正誤
[共通の設定]
宅地建物取引業者Aが、BからB所有の宅地又は建物の売却に係る媒介を依頼された。
1R02s-28-エAは、甲住宅の価額について意見を述べる場合、Bに対してその根拠を口頭ではなく書面で明示しなければならない。×
2R02-38-2AがBとの間で一般媒介契約を締結した場合、AがBに対し当該宅地の価額について意見を述べるときは、不動産鑑定士に評価を依頼して、その根拠を明らかにしなければならない。×
330-33-3Aは、甲住宅の評価額についての根拠を明らかにするため周辺の取引事例の調査をした場合、当該調査の実施についてBの承諾を得ていなくても、同調査に要した費用をBに請求することができる。×
425-28-イ価額・評価額につき意見を述べるときは、根拠を明らかにしなければならない。
524-29-4価額・評価額につき意見を述べるときは、根拠を明らかにする義務がある。
619-39-2価額・評価額につき意見を述べるときは、根拠を明らかにする義務がある。
716-39-3依頼者の請求がなければ、価額・評価額に関する意見につき、根拠を明らかにする義務はない。×
813-38-3価額に対して意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。
912-36-3価額について意見を述べる場合に、根拠を明らかにしなかったとき、業務停止処分を受けることがある。
1009-36-1価額に対して意見を述べるときは、その根拠を書面により明らかにしなければならない。×
1106-47-2評価額について意見を述べるときは、依頼者の請求がなくても、必ず根拠を明らかにしなければならない。
1201-46-2依頼者の希望価額と宅建業者が適正と考える評価額とが異なる場合、同種の取引事例等その根拠を明らかにして、依頼者に対し意見を述べることができる。

2 正しい

専任媒介契約を締結する場合には、依頼者が当該相手方以外の者と売買又は交換の契約を締結したときの措置について定めなければならない(宅地建物取引業法34条の2第1項7号・同法施行規則15条の7第2号)。
媒介契約に関する規定は、いわゆる8つの規制に含まれておらず、業者間取引においても、同様に適用される(宅地建物取引業法78条2項参照)。
したがって、業者間取引においても、上記の措置について定め、書面に記載する必要がある。

■類似過去問
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媒介契約(相手方が宅建業者である場合)(宅建業法[10]1(2)②)
 年-問-肢内容正誤
[共通の設定]
宅地建物取引業者Aが、BからB所有の宅地又は建物の売却に係る媒介を依頼された。
1R01-31-ウ[宅地建物取引業者Aが、BからB所有の既存のマンションの売却に係る媒介を依頼され、Bと専任媒介契約を締結した。]Bが宅地建物取引業者である場合、Aは、当該専任媒介契約に係る業務の処理状況の報告をする必要はない。
×
230-28-エ宅地建物取引業者が、宅地の売却の依頼者と媒介契約を締結した場合、当該宅地の購入の申込みがあったときは、売却の依頼者が宅地建物取引業者であっても、遅滞なく、その旨を当該依頼者に報告しなければならない。
329-43-イ
専任媒介契約の有効期間は、3月を超えることができず、また、依頼者の更新しない旨の申出がなければ自動更新とする旨の特約も認められない。ただし、依頼者が宅地建物取引業者である場合は、依頼者との合意により、自動更新とすることができる。×
428-41-1
宅建業者Aは、宅建業者Bから宅地の売却についての依頼を受けた場合、媒介契約を締結したときは媒介契約書を交付しなければならないが、代理契約を締結したときは代理契約の内容を記載した書面を交付する必要はない。
×
527-30-ア業者間の専任媒介契約では書面作成義務なし。×
626-32-イ
媒介契約を締結した場合、遅滞なく媒介契約書を交付しなければならないが、依頼者も宅建業者であるときは、書面の交付を省略できる。
×
724-29-3業者間の一般媒介契約でも書面交付義務あり。
814-34-1業者間の媒介契約には、規制の適用なし。×
911-37-3(宅地建物取引業者Aが、Bから宅地の売却の依頼を受け、Bと専属専任媒介契約を締結)Bが宅地建物取引業者である場合でも、Aが媒介契約を締結したときにBに交付すべき書面には、BがAの探索した相手方以外の者と宅地の売買又は交換の契約を締結したときの措置を記載しなければならない。
1009-36-2Bが宅地建物取引業者である場合でも、Aは、34条の2書面に、Bが他の宅地建物取引業者の媒介又は代理によって売買又は交換の契約を成立させたときの措置を記載しなければならない。
1108-48-1宅建業者間の専任媒介契約で、有効期間1年と定めた場合、期間の定めのない契約となる。×
1202-47-3業者間で媒介契約を締結する場合、媒介契約の内容を書面化して交付する必要はない。×
媒介契約書の記載事項(依頼者の契約違反に対する措置)(宅建業法[10]3(1)⑦)
 年-問-肢内容正誤
[共通の設定]
宅地建物取引業者Aが、BからB所有の宅地又は建物の売却に係る媒介を依頼された。
1R02s-28-ウAがBとの間で一般媒介契約を締結し、当該契約において、Bが他の宅地建物取引業者に重ねて依頼するときは当該他の宅地建物取引業者を明示する義務がある旨を定める場合、Aは、Bが明示していない他の宅地建物取引業者の媒介又は代理によって売買の契約を成立させたときの措置を宅地建物取引業法第34条の2第1項の規定に基づき交付すべき書面に記載しなければならない。
230-33-4AとBの間で専任媒介契約を締結した場合、Aは、法第34条の2第1項の規定に基づき交付すべき書面に、BがA以外の宅地建物取引業者の媒介又は代理によって売買又は交換の契約を成立させたときの措置について記載しなければならない。
326-32-エ[明示型の一般媒介契約]明示した以外の宅建業者の媒介・代理によって売買の契約を成立させたときの措置を媒介契約書に記載しなければならない。
422-34-4[専属専任媒介契約]取り決めがなければ、記載する必要はない。×
512-37-1[専任媒介契約]顧客が、他の宅建業者の媒介・代理によって売買・交換の契約を成立させたときの措置を定めなければならない。
611-37-3[専属専任媒介契約]業者間取引でも記載が必要。
711-37-4[専属専任媒介契約]「売買価格の3%が違約金」という特約は無効。×
809-36-2[専任媒介契約]依頼者が宅建業者である場合でも、他の宅建業者の媒介・代理によって売買・交換の契約を成立させたときの措置を記載しなければならない。

3 誤り

専任媒介契約を更新することができるのは、契約終了時に依頼者の申出があった場合に限られる(宅地建物取引業法34条の2第4項)。自動更新の特約を定めたとしても、無効である(同条9項)。
媒介契約に関する規定は、いわゆる8つの規制に含まれておらず、業者間取引においても、同様に適用される(宅地建物取引業法78条2項参照)。
したがって、業者間取引においても、自動更新の特約を定めることはできない。

■類似過去問
内容を見る
専任媒介契約(更新)(宅建業法[10]4(2))
 年-問-肢内容正誤
[共通の設定]
宅地建物取引業者Aが、BからB所有の宅地又は建物の売却に係る媒介を依頼された。
1R02-29-ウ
Aは、Bとの間で専任媒介契約を締結するときは、Bの要望に基づく場合を除き、当該契約の有効期間について、有効期間満了時に自動的に更新する旨の特約をすることはできない。×
229-43-イ
専任媒介契約の有効期間は、3月を超えることができず、また、依頼者の更新しない旨の申出がなければ自動更新とする旨の特約も認められない。ただし、依頼者が宅地建物取引業者である場合は、依頼者との合意により、自動更新とすることができる。
×
326-32-ウ有効期間を3月とする専任媒介契約を締結した場合、期間満了前に依頼者から更新をしない旨の申出がない限り、自動的に更新される。×
425-28-ウ専任媒介契約の有効期間は、依頼者の申出により更新できるが、更新時から3月を超えることができない。
522-33-2当初の有効期間2カ月の場合、更新後の有効期間も2カ月が限度。×
619-39-4自動更新の特約が可能。×
716-39-2宅建業者には更新に応じる義務がある。×
815-43-4依頼者の申出があった場合、3月を限度として更新可能。
914-34-3当初期間は3カ月が限度、依頼者の申出があれば、3カ月ごとに更新可能。
1013-38-4依頼者の承諾を契約時に得ておけば、自動更新の特約が可能。×
1111-37-1自動更新の特約を定めた場合、媒介契約全体が無効となる。×
1209-36-3依頼者が宅建業者であれば、自動更新の特約が可能。×
1304-39-3専任媒介契約は、有効期間が満了し、依頼者から更新拒絶の申出がないときは、更新されたとみなされる。×
1401-46-3契約締結時に合意があれば、契約期間満了時に依頼者の申出がなくても、更新される。×

4 誤り

媒介契約書を作成し、記名押印の上依頼者に交付するのは、宅地建物取引業者である(宅地建物取引業法34条の2第1項)。 宅建士が記名押印するわけではない。
したがって、宅建士でない従業者が記名押印したとしても、監督処分の対象になることはない。

■類似過去問
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媒介契約(宅建業者の義務)(宅建業法[10]1(1))
 年-問-肢内容正誤
1R02-38-1
宅地建物取引業者は、法第34条の2第1項の規定に基づき交付すべき書面に、宅地建物取引士をして記名押印させなければならない。×
228-27-3
宅建業者が宅地の所有者と一般媒介契約を締結した場合、その宅建業者の宅建士は、媒介契約書に記名押印する必要はない。
327-28-ア宅建業者は、媒介契約書に記名押印し、依頼者に交付のうえ、宅建士をして内容を説明させなければならない。×
422-33-1宅建業者は、媒介契約書に、宅建士をして記名押印させなければならない。×
513-38-1媒介契約を締結したときは、遅滞なく、書面を作成・交付する義務がある。
612-36-1宅建業者は、媒介契約書を作成し、宅建士をして記名押印させ、依頼者に交付しなければならない。×
711-36-1媒介契約書には、宅建士の記名押印が必要である。×
809-36-4宅建業者が、宅建士でない従業者をして、媒介契約書に記名押印させた場合、業務停止などの監督処分を受けることがある。×
904-39-1媒介契約書には、宅建士の記名押印が必要である。×
1001-46-4媒介行為による売買契約が締結された場合、遅滞なく、媒介契約書を交付しなければならない。×

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