宅地建物取引業者Ａが、Ｂから宅地の売却の依頼を受け、Ｂと専属専任媒介契約（以下この問において「媒介契約」という。）を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1. 「媒介契約の有効期間内に宅地の売買契約が成立しないときは、同一の期間で契約を自動更新する」旨の特約を定めた場合、媒介契約全体が無効となる。
2. 宅地の買主の探索が容易で、指定流通機構への登録期間経過後短期間で売買契約を成立させることができると認められる場合には、Ａは、契約の相手方を探索するため、当該宅地について指定流通機構に登録する必要はない。
3. Ｂが宅地建物取引業者である場合でも、Ａが媒介契約を締結したときにＢに交付すべき書面には、ＢがＡの探索した相手方以外の者と宅地の売買又は交換の契約を締結したときの措置を記載しなければならない。
4. 媒介契約において、「Ｂが他の宅地建物取引業者の媒介によって宅地の売買契約を成立させた場合、宅地の売買価格の３パーセントの額を違約金としてＡに支払う」旨の特約は、無効である。

正解：３

1 誤り

専任媒介契約を更新することができるのは、契約終了時に依頼者の申出があった場合に限られる（宅地建物取引業法34条の２第４項）。自動更新の特約を定めたとしても、無効である（同条10項）。
しかし、この場合でも、無効となるのは、自動更新の特約のみである。当初の期間においては、媒介契約は有効なのであり、「媒介契約全体が無効となる」わけではない。

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2 誤り

専属専任媒介契約の場合には、媒介契約の日から休業日数を除き５日以内（専属でない専任媒介契約の場合は７日以内）に、物件に関する所定事項について、指定流通機構に登録しなければならない（宅地建物取引業法34条の２第５項、宅地建物取引業法施行規則15条の10）。
「短期間で売買契約を成立させることができる」としても、この義務を免れるものではない。

■類似過去問

3 正しい

専任媒介契約を締結する場合には、依頼者が当該相手方以外の者と売買又は交換の契約を締結したときの措置について定めなければならない（宅地建物取引業法34条の２第１項８号・同法施行規則15条の９第２号）。
媒介契約に関する規定は、いわゆる８つの規制に含まれておらず、業者間取引においても、同様に適用される（宅地建物取引業法78条２項参照）。
したがって、業者間取引においても、上記の措置について定め、書面に記載する必要がある。

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4 誤り

専任媒介契約を締結した場合には、「依頼者が他の宅地建物取引業者の媒介又は代理によって売買又は交換の契約を成立させたときの措置」を媒介契約書面に記載しなければならない（宅地建物取引業法34条の２第１項８号、同法施行規則15条の９第１号）。その措置として、売買代金の３％の違約金を定める特約は、有効である。

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