【宅建過去問】（令和07年問12）借地借家法（借家）
Ａを賃貸人、Ｂを賃借人とする甲建物の賃貸借契約（定期建物賃貸借契約及び一時使用目的の建物の賃貸借契約を除く。以下この問において「本件契約」という。）に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 本件契約が期間の定めがないものである場合において、Ａ又はＢから相手方に対して解約の申入れをしたときは、当該申入れの日から６か月を経過することによって、本件契約は終了する。
- 本件契約が期間を２年とするものである場合において、Ａ及びＢのいずれも期間の満了の１年前から６か月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知をしなかったときは、本件契約は、期間を２年として、従前の契約と同一の条件で更新されたものとみなされる。
- ＡＢ間において、造作買取請求権は行使しない旨の特約があった場合、この特約は有効である。
- 本件契約が借地借家法第39条に規定する取壊し予定の建物の賃貸借であり、甲建物を取り壊すこととなる時に本件契約が終了する旨の特約を定める場合、本件契約は、公正証書によってしなければならない。
正解：3
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Ａを賃貸人、Ｂを賃借人とする甲建物の賃貸借契約（定期建物賃貸借契約及び一時使用目的の建物の賃貸借契約を除く。）
1 誤り
期間の定めのない建物賃貸借において、賃借人が、解約の申入れをした場合、申入れの日から３か月を経過したときに契約が終了します（民法617条１項２号）。
「６か月」の経過を待つ必要はありません。
| 解約申入れ | 正当事由 | 終了時期 | |
| 賃借人から | 必要 | 不要 | ３か月後 |
| 賃貸人から | 必要 | 必要 | ６か月後 |
※この選択肢は、賃貸人から解約を申し入れた場合とのヒッカケになっています。賃貸人から解約を申し入れた場合、正当事由を備えていれば、申入れの日から６か月を経過したときに契約が終了します（借地借家法27条１項、28条）。
■参照項目&類似過去問
内容を見る解約による建物賃貸借の終了（借地借家法[05]2(2)）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | R07-12-1 | Ａを賃貸人、Ｂを賃借人とする甲建物の賃貸借契約が期間の定めがないものである場合において、Ａ又はＢから相手方に対して解約の申入れをしたときは、当該申入れの日から６か月を経過することによって、本件契約は終了する。 | × |
| 2 | R03s-12-2 | 本件契約において期間の定めがない場合、借地借家法第28条に定める正当事由を備えてＡが解約の申入れをしたときには、解約の申入れをした日から６月を経過した日に、本件契約は終了する。 | ◯ |
| 3 | R03-12-1 | Ａを賃貸人、Ｂを賃借人とする甲建物の賃貸借契約について期間の定めをしなかった場合、ＡはＢに対して、いつでも解約の申入れをすることができ、本件契約は、解約の申入れの日から３月を経過することによって終了する。 | × |
| 4 | H29-12-2 | 賃貸人が甲建物の賃貸借契約の解約の申入れをした場合には申入れ日から３月で賃貸借契約が終了する旨を定めた特約は、賃貸人があらかじめ同意していれば、有効となる。 | × |
| 5 | H27-11-2 | ［ＡがＢとの間で、Ａ所有の甲建物について、期間３年、賃料月額10万円と定めた賃貸借契約を締結］賃貸借契約を期間を定めずに合意により更新した後に、ＡがＢに書面で解約の申入れをした場合は、申入れの日から３か月後に賃貸借契約は終了する。 。 | × |
| 6 | H14-14-4 | 期間の定めのない契約において、賃貸人が、解約の申入れをしたときで、その通知に正当事由がある場合は、解約の申入れの日から３月を経過した日に、契約は終了する。 | × |
| 7 | H08-12-1 | 期間の定めのない契約において、賃貸人は、賃借人に対して、解約の申入れの日から６月を経過しないと建物の明渡を請求することができない。 | ◯ |
| 8 | H08-12-2 | [ＡがＢに対してＡ所有の建物を期間を定めないで賃貸]ＡがＢに対し解約の申入れをしても、６月経過後のＢの建物使用についてＡが遅滞なく異議を述べないときは、契約は更新されたものとみなされる。 | ◯ |
| 9 | H06-12-3 | 賃借人・賃貸人間の賃貸借が賃貸人の解約の申入れによって終了した場合において、賃貸人の承諾を得て転借している転借人が建物の使用を継続するときは、賃貸人が遅滞なく異議を述べないと、賃借人・賃貸人間の賃貸借が更新される。 | ◯ |
| 10 | H05-12-1 | 賃貸借の期間を10月と定めた場合において、その賃貸借が一時使用によるものでないときは、賃貸人が解約の申入れをしても、その申入れの日から６月を経過しないと、契約は終了しない。 | ◯ |
2 誤り
期間の定めがある建物賃貸借において、期間満了の１年前から６か月前までの間に、賃貸人も賃借人も更新をしない旨の通知をしなければ、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされます（法定更新。借地借家法26条１項本文）。ただし、契約期間については、定めがないものとなります（同項ただし書き）。
| 存続期間 | 期間の定めなし |
| 存続期間以外 | 従前契約と同一条件 |
この選択肢は、「期間を２年として」とする点が誤りです。
■参照項目&類似過去問
内容を見る建物賃貸借契約の更新等（借地借家法[05]2(1)）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | R07-12-2 | Ａを賃貸人、Ｂを賃借人とする甲建物の賃貸借契約が期間を２年とするものである場合において、Ａ及びＢのいずれも期間の満了の１年前から６か月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知をしなかったときは、本件契約は、期間を２年として、従前の契約と同一の条件で更新されたものとみなされる。 | × |
| 2 | R03s-12-1 | 本件契約に期間を２年とする旨の定めがあり、ＡもＢも更新拒絶の通知をしなかったために本件契約が借地借家法に基づき更新される場合、更新後の期間について特段の合意がなければ、更新後の契約期間は２年となる。 | × |
| 3 | R01-12-3 | 建物の賃貸人Ａが賃借人Ｂに対して、期間満了の３月前までに更新しない旨の通知をしなければ、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされるが、その期間は定めがないものとなる。 | × |
| 4 | H30-12-3 | [ＡとＢとの間で、Ａが所有する甲建物をＢが５年間賃借する旨の契約を締結した。]ＡＢ間の賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借でない場合、Ａ及びＢのいずれからも期間内に更新しない旨の通知又は条件変更しなければ更新しない旨の通知がなかったときは、当該賃貸借契約が更新され、その契約は期間の定めがないものとなる。 | ◯ |
| 5 | H29-12-1 | 賃貸人が賃借人に対し、建物の賃貸借契約の期間満了の１年前に更新をしない旨の通知をしていれば、賃貸借契約は期間満了によって当然に終了し、更新されない。 | × |
| 6 | H28-12-1 | 賃借人も賃貸人も相手方に対し、建物賃貸借契約の期間満了前に何らの通知もしなかった場合、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされるが、その期間は定めがないものとなる。 | ◯ |
| 7 | H27-11-1 | ＡがＢとの間で、Ａ所有の甲建物について、期間３年、賃料月額10万円と定めた賃貸借契約を締結した場合、ＡがＢに対し、賃貸借契約の期間満了の６か月前までに更新しない旨の通知をしなかったときは、ＡとＢは、期間３年、賃料月額10万円の条件で賃貸借契約を更新したものとみなされる 。 | × |
| 8 | H14-14-1 | 期間の定めのある建物賃貸借において、賃貸人が、期間満了の１年前から６月前までの間に、更新しない旨の通知を出すのを失念したときは、賃貸人に借地借家法28条に定める正当事由がある場合でも、契約は期間満了により終了しない。 | ◯ |
| 9 | H14-14-2 | 期間の定めのある建物賃貸借において、賃貸人が、期間満了の10月前に更新しない旨の通知を出したときで、その通知に借地借家法28条に定める正当事由がある場合は、期間満了後、賃借人が使用を継続していることについて、賃貸人が異議を述べなくても、契約は期間満了により終了する。 | × |
| 10 | H14-14-3 | 期間の定めのある契約が法定更新された場合、その後の契約は従前と同一条件となり、従前と同一の期間の定めのある賃貸借契約となる。 | × |
| 11 | H10-12-1 | 賃貸人が賃借人に対する更新拒絶の通知をしたときでも、期間満了後に転借人が建物の使用を継続し、賃貸人がこれに対して遅滞なく異議を述べないと、賃借人・賃貸人間の契約は更新される。 | ◯ |
| 12 | H04-11-3 | 賃貸借契約の期間が満了した場合において、賃貸人が自ら使用することを必要とする等正当の事由があるときは、賃貸人は、あらかじめ更新拒絶の通知をしなくても、賃貸借契約の更新を拒むことができる。 | × |
| 13 | H01-13-4 | 賃貸人が賃貸借期間満了の１年前から６月前までの間に賃借人に対して更新拒絶の通知をしないときは、前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされる。 | ◯ |
3 正しい
賃貸人の同意を得て建物に付加した造作がある場合、賃借人は、賃貸借が期間満了によって終了するときに、賃貸人に対し、その造作の買取りを請求することができます（借地借家法33条１項前段）。これが造作買取請求権です。
造作買取請求権に関する借地借家法の規定は、任意規定に過ぎません（同法37条）。したがって、特約で排除することができます。つまり、「造作買取請求権を行使することはできない、という特約」は、有効です。
※これは、普通建物賃貸借契約でも、定期建物賃貸借契約でも、同様です。
| 普通建物賃貸借 | 定期建物賃貸借 |
| 有効 | 有効 |
■参照項目&類似過去問
内容を見る造作買取請求権を排除する特約（借地借家法[06]3(3)）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | R07-12-3 | Ａを賃貸人、Ｂを賃借人とする甲建物の賃貸借契約について、ＡＢ間において、造作買取請求権は行使しない旨の特約があった場合、この特約は有効である。 | ◯ |
| 2 | R03s-12-4 | 建物の賃借人Ｂが賃貸人Ａの同意を得て建物に付加した造作がある場合であっても、本件契約終了時にＡに対して借地借家法第33条の規定に基づく造作買取請求権を行使することはできない、という特約は無効である。 | × |
| 3 | H27-12-3 | 期間満了により賃貸借契約が終了する際に賃借人は造作買取請求をすることができない旨の規定は、定期借家契約では有効であるが、普通借家契約では無効である。 | × |
| 4 | H24-12-1 | 普通建物賃貸借、定期建物賃貸借の双方において、特約で造作買取請求権の排除が可能。 | ◯ |
| 5 | H23-12-1 | 普通建物賃貸借、定期建物賃貸借の双方において、特約で造作買取請求権の排除が可能。 | ◯ |
| 6 | H22-12-3 | 定期建物賃貸借で、特約がなければ、造作買取請求権が発生。 | ◯ |
| 7 | H11-14-1 | 普通建物賃貸借において、特約で造作買取請求権の排除が可能。 | ◯ |
| 8 | H07-13-1 | 普通建物賃貸借において、特約で造作買取請求権の排除が可能。 | ◯ |
| 9 | H05-12-4 | 普通建物賃貸借において、造作買取請求権を排除する特約は無効。 | × |
4 誤り
取壊し予定建物の賃貸借契約は、書面によってする必要があります（借地借家法39条２項。電磁的記録でも書面による契約とみなされます）。
要求されているのは、「書面（又は電磁的記録）で契約すること」です。その書面が公正証書でなくても構いません。
■参照項目&類似過去問
内容を見る取壊し予定の建物の賃貸借（借地借家法[07]2）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | R07-12-4 | Ａを賃貸人、Ｂを賃借人とする甲建物の賃貸借契約が借地借家法第39条に規定する取壊し予定の建物の賃貸借であり、甲建物を取り壊すこととなる時に本件契約が終了する旨の特約を定める場合、本件契約は、公正証書によってしなければならない。 | × |
| 2 | H23-12-3 | 法令によって甲建物を２年後には取り壊すことが明らかである場合、取り壊し事由を記載した書面によって契約を締結するのであれば、建物を取り壊すこととなる２年後には更新なく賃貸借契約が終了する旨の特約を有効に定めることができる。 | ◯ |
| 3 | H22-11-3 | 事業用定期借地権が設定された借地上にある建物につき賃貸借契約を締結する場合、建物を取り壊すこととなるときに建物賃貸借契約が終了する旨を定めることができるが、その特約は公正証書によってしなければならない。 | × |
| 4 | H11-14-3 | 賃貸人Ａが賃借人Ｂに賃借した居住用建物が、その敷地の売却に伴い２年後に取り壊されることが明らかな場合に、「建物を取り壊すこととなる時に賃貸借が終了する」旨の特約をＡＢ間の賃貸借契約に定めるときは、公正証書によってしなければならない。 | × |
| 5 | H07-12-2 | 借地人が定期借地権に基づき建てた家屋を賃貸する場合は、借家人との間で「賃貸借は、定期借地権の期間満了に伴い家屋を取り壊すこととなる時に終了し、更新はしない」とする契約を締結することができる。 | ◯ |
| 6 | H05-12-3 | Ａがその所有する住宅をＢに新たに賃貸した。その住宅が、法令又は契約により一定の期間を経過した後に取り壊すことが明らかな場合には、「建物を取り壊すこととなる時に賃貸借が終了する」と特約することができる。 | ◯ |
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