【宅建過去問】(平成22年問34)媒介契約書・重要事項説明書・契約書面

次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. 宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介を行う場合、借賃以外に金銭の授受があるときは、その額及び授受の目的について、法第35条に規定する重要事項を記載した書面に記載しているのであれば、法第37条の規定により交付すべき書面(以下この問において「37条書面」という。)に記載する必要はない。
  2. 宅地建物取引業者が区分所有建物の貸借の媒介を行う場合、損害賠償額の予定又は違約金に関する特約の内容について、37条書面に記載する必要はないが、売買の媒介を行う場合は、当該内容について37条書面に記載する必要がある。
  3. 土地付建物の売買契約において、買主が金融機関から住宅ローンの承認を得られなかったときは契約を無条件で解除できるという取り決めがある場合、当該売買の媒介を行う宅地建物取引業者は、自ら住宅ローンのあっせんをする予定がなくても、37条書面にその取り決めの内容を記載する必要がある。
  4. 宅地建物取引業者Aが、宅地建物取引業者でないBから建物の売却の依頼を受け、AとBとの間で専属専任媒介契約を締結した場合、Aが探索した相手方以外の者とBとの間で売買契約を締結したときの措置について、AとBとの間で取り決めがなければ、Aは法第34条の2第1項の規定に基づき交付すべき書面に記載する必要はない。

正解:3

1 誤り

貸借の場合、借賃以外に授受される金銭については、その額と授受の目的を重要事項として説明する必要があります(宅建業法35条1項7号)。
また、「借賃以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その額並びに当該金銭の授受の時期及び目的」は、貸借における契約書面の任意的記載事項です(同法37条2項3号)。
35条書面と37条書面は、別々の目的を持った書面です。一方に記載したから、もう一方の記載を省略できる、という関係にはありません。両方の書面に共通の事項については、両方の書面に重ねて記載する必要があります。

■類似過去問
内容を見る
説明事項(代金・借賃以外に授受される金銭の額・授受の目的)(宅建業法[11]2(3)①宅建業法[12]3(2)①
 年-問-肢内容正誤
1R03-26-2宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Bに対し建物の売却を行う。Aは、Bに対し、代金以外に授受される金銭の額だけでなく、当該金銭の授受の目的についても説明しなければならない。
2R01-41-4
重要事項説明では、代金、交換差金又は借賃の額を説明しなければならないが、それ以外に授受される金銭の額については説明しなくてよい。
×
328-36-ウ
建物の売買の媒介を行う場合、当該建物の売買代金の額並びにその支払の時期及び方法について説明する義務はないが、売買代金以外に授受される金銭があるときは、当該金銭の額及び授受の目的について説明しなければならない。
425-33-4宅地建物取引業者は、マンションの1戸の貸借の媒介を行う場合、借賃以外に授受される金銭の定めがあるときは、その金銭の額、授受の目的及び保管方法を説明しなければならない。
×
523-32-1建物の貸借の媒介を行う場合、借賃以外に授受される金銭の額については説明しなければならないが、当該金銭の授受の目的については説明する必要はない。
×
622-34-1宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介を行う場合、借賃以外に金銭の授受があるときは、その額及び授受の目的について、宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項を記載した書面に記載しているのであれば、同法第37条の規定により交付すべき書面に記載する必要はない。
×
717-38-4宅地建物取引業者がマンションの一室の貸借の媒介を行う場合、敷金の授受の定めがあるときは、その敷金の額、契約終了時の敷金の精算に関する事項及び金銭の保管方法を説明しなければならない。×
812-39-3建物の貸借の媒介において、借賃以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その額及びその目的のほか、当該金銭の授受の時期についても借主に説明しなければならない。
×
910-41-2建物の貸借の媒介を行う場合、敷金の授受の定めがあるときは、当該建物の借賃の額のほか、敷金の額及び授受の目的についても説明しなければならない。
×
1009-37-2宅地建物取引業者が宅地(代金1,000万円)を販売する。50万円未満の額の手付金を授受する場合の当該手付金の額を法第35条の規定に基づく書面に必ず記載しなければならない。
1106-41-2宅地建物取引業者がマンションの一室の賃貸借契約を媒介するに際し、敷金の額については、説明したが、その保管方法については、借主に関係がないので、説明しなかった。
任意的記載事項(代金・借賃以外の金銭の額・授受の目的・授受の時期)(宅建業法[12]2(2)①)
 年-問-肢内容正誤
1R03s-26-3宅地建物取引業者は、その媒介により建物の貸借の契約を成立させた場合において、借賃以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その額や当該金銭の授受の時期だけでなく、当該金銭の授受の目的についても37条書面に記載し、当該契約の各当事者に交付しなければならない。
2R03s-42-ア宅地建物取引業者が媒介により既存建物の貸借の契約を成立させた場合、借賃以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その額並びに当該金銭の授受の時期及び目的について、37条書面に記載しなければならない。
3R03-37-3宅地建物取引業者は、媒介により建物の敷地に供せられる土地の売買契約を成立させた場合において、当該売買代金以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その額並びに当該金銭の授受の時期及び目的を37条書面に記載しなければならない。
4R03-41-イ宅地建物取引業者が自ら売主として建物を売却する場合、当該売買契約に際し、買主から支払われる手付金の額が売買代金の5%未満であるときは、当該手付金の額の記載があれば、授受の時期については37条書面に記載しなくてもよい。×
525-35-オ宅地建物取引業者が媒介により建物の貸借の契約を成立させた場合、借賃以外の金銭の授受の方法を、37条書面に記載しなければならない。
×
622-34-1宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介を行う場合、借賃以外に金銭の授受があるときは、その額及び授受の目的について、宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項を記載した書面に記載しているのであれば、同法第37条の規定により交付すべき書面に記載する必要はない。
×
713-35-1宅地建物取引業者は、宅地の売買を媒介した場合、代金以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その額並びに当該金銭の授受の時期及び目的について、37条書面に記載しなければならない。
807-48-4マンションの貸借を媒介した宅地建物取引業者は、貸主が権利金の授受について定めていなかったので、宅地建物取引業法第37条の規定に基づく書面において権利金に関する事項を記載しなかった。

2 誤り

損害賠償額の予定又は違約金に関する定め」は、売買と貸借の双方における契約書面の任意的記載事項です(宅建業法37条1項8号、2項1号)。

※重要事項説明書(35条書面)の重要事項にも含まれています(同法35条1項9号)。

損害賠償額の予定又は違約金に関する定め
重要事項説明書
(35条書面)
契約書面
(37条書面)
売買 貸借 売買 貸借
■類似過去問
内容を見る
任意的記載事項(損害賠償額の予定又は違約金に関する定め)(宅建業法[12]2(2)③)
 年-問-肢内容正誤
1R02s-37-3損害賠償額の予定又は違約金に関する定めがない場合、定めがない旨を37条書面に記載しなければならない。×
2R01-34-1宅地建物取引業者が自ら売主として建物の売買を行う場合、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額として売買代金の額の10分の2を超えない額を予定するときは、37条書面にその内容を記載しなくてよい。
×
322-34-2宅地建物取引業者が区分所有建物の貸借の媒介を行う場合、損害賠償額の予定又は違約金に関する特約の内容について、37条書面に記載する必要はないが、売買の媒介を行う場合は、当該内容について37条書面に記載する必要がある。
×
418-37-イ宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介を行う場合、損害賠償額の予定又は違約金に関する定めがあるときは、その内容を37条書面に必ず記載しなければならない。
513-35-3宅地建物取引業者は、宅地の売買を媒介した場合、損害賠償額の予定又は違約金に関する定めがあるときは、その内容について、37条書面に記載しなければならない。
612-34-4宅地建物取引業者が、その媒介により宅地の貸借の契約を成立させた場合、37条書面において、損害賠償額の予定又は違約金に関する定めがあるときは、その内容を必ず記載しなければならない。
701-47-4宅地建物取引業者が自ら売主となって工事完了前のマンションの売買契約を締結する。損害賠償の予定額又は違約金については、契約締結時に宅地建物取引業法第37条に規定する書面において説明することとし、説明を省略した。
×

3 正しい

契約の解除に関する定め」は、売買と貸借の双方における契約書面の任意的記載事項です(宅建業法37条1項7号、2項1号)。宅建業者に住宅ローンのあっせんをする予定があってもなくても、この義務に変わりはありません。

※重要事項説明書(35条書面)の重要事項にも含まれています(同法35条1項8号)。

契約の解除に関する定め
重要事項説明書
(35条書面)
契約書面
(37条書面)
売買 貸借 売買 貸借
■類似過去問
内容を見る
任意的記載事項(金銭貸借のあっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置)(宅建業法[12]2(2)④)
 年-問-肢内容正誤
1R02s-37-2代金又は交換差金についての金銭の貸借のあっせんに関する定めがない場合、定めがない旨を37条書面に記載しなければならない。
×
2R02-33-4宅地建物取引業者が自ら売主として宅地の売買契約を締結した場合、代金についての金銭の貸借のあっせんに関する定めがある場合における当該あっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置については、37条書面に記載する必要はない。×
3R01-36-ウ土地付建物の売主である宅地建物取引業者は、買主が金融機関から住宅ローンの承認を得られなかったときは契約を無条件で解除できるという取決めをしたが、自ら住宅ローンのあっせんをする予定がなかったので、37条書面にその取決めの内容を記載しなかった。×
424-32-3宅地建物取引業者A社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bと宅地の売買について交渉を行う。Bは、当該宅地を購入するに当たり、A社のあっせんを受けて金融機関から融資を受けることとした。この際、A社は、重要事項説明において当該あっせんが不調に終わるなどして融資が受けられなくなった場合の措置について説明をし、37条書面へも当該措置について記載することとしたが、融資額や返済方法等のあっせんの内容については、37条書面に記載するので、重要事項説明に係る書面への記載は省略することとした。
×
522-34-3土地付建物の売買契約において、買主が金融機関から住宅ローンの承認を得られなかったときは契約を無条件で解除できるという取り決めがある場合、当該売買の媒介を行う宅地建物取引業者は、自ら住宅ローンのあっせんをする予定がなくても、37条書面にその取り決めの内容を記載する必要がある。
611-35-1建物の貸借の契約を媒介した場合、借賃についての融資のあっせんに関する定めがあるときは、当該融資が成立しないときの措置について37条書面に記載する必要がある。
×
702-49-4宅地建物取引業者が自ら売主として37条書面を交付する場合に、金銭の貸借のあっせんの定めをしたが、その履行が確実であったので、金銭の貸借が成立しないときの措置について、これを定めず、買主の承諾を得て、その記載をしなかったとしても、宅建業法に違反しない。
×
任意的記載事項(契約解除に関する定め)(宅建業法[12]2(2)②)
 年-問-肢内容正誤
1R03s-42-ウ
宅地建物取引業者が媒介により既存建物の貸借の契約を成立させた場合、契約の解除に関する定めがあるときは、その内容について、37条書面に記載しなければならない。
2R01-36-ウ
土地付建物の売主である宅地建物取引業者は、買主が金融機関から住宅ローンの承認を得られなかったときは契約を無条件で解除できるという取決めをしたが、自ら住宅ローンのあっせんをする予定がなかったので、37条書面にその取決めの内容を記載しなかった。
×
3R01-36-エ
宅地建物取引業者がその媒介により契約を成立させた場合において、契約の解除に関する定めがあるときは、当該契約が売買、貸借のいずれに係るものであるかを問わず、37条書面にその内容を記載しなければならない。
429-38-3
宅地建物取引業者は、媒介により宅地の売買契約を成立させた場合において、契約の解除に関する定めがあるにもかかわらず、37条書面にその内容を記載しなかった。×
528-39-2
宅地建物取引業者が媒介により区分所有建物の貸借の契約を成立させた。契約の解除について定めがある場合は、重要事項説明書にその旨記載し内容を説明したときも、37条書面に記載しなければならない。
626-42-ウ宅地建物取引業者Aが売主としてBとの間で売買契約を成立させた場合(Bは自宅を売却して購入代金に充てる予定である。)、AB間の売買契約に「Bは、自宅を一定の金額以上で売却できなかった場合、本件売買契約を無条件で解除できる」旨の定めがあるときは、Aは、37条書面にその内容を記載しなければならない。
722-34-3土地付建物の売買契約において、買主が金融機関から住宅ローンの承認を得られなかったときは契約を無条件で解除できるという取り決めがある場合、当該売買の媒介を行う宅地建物取引業者は、自ら住宅ローンのあっせんをする予定がなくても、37条書面にその取り決めの内容を記載する必要がある。
821-35-4宅地建物取引業者が、その媒介により契約を成立させた場合において、契約の解除に関する定めがあるときは、当該契約が売買、貸借のいずれに係るものであるかを問わず、37条書面にその内容を記載しなければならない。
913-39-1宅地建物取引業者が、宅地又は建物の売買の媒介に際して、契約の解除については、特に定めをしなかったため、重要事項説明書にはその旨記載し内容を説明したが、契約書面には記載しなかった。
1012-34-2宅地建物取引業者が、その媒介により宅地の貸借の契約を成立させた場合、37条書面において、契約の解除に関する定めがあるときは、その内容を必ず記載しなければならない。

4 誤り

媒介契約書の記載事項は、以下のものです(宅建業法34条の2第1項)。

媒介契約書の記載事項

このうち⑦(同項8号)は、媒介契約の種類により、さらに以下のように分類されます(同法施行規則15条の9第1号、2号、3号)。

以上より、専属専任媒介契約を締結する場合には、依頼者が宅建業者の探索した相手方以外の者と契約を締結したときの措置について定める必要があります。
「取り決めがなければ、記載する必要はない」というわけではありません。

■類似過去問
内容を見る
媒介契約書の記載事項(依頼者の契約違反に対する措置)(宅建業法[10]3(1)⑦)
 年-問-肢内容正誤
[共通の設定]
宅地建物取引業者Aが、BからB所有の宅地又は建物の売却に係る媒介を依頼された。
1R02s-28-ウAがBとの間で一般媒介契約を締結し、当該契約において、Bが他の宅地建物取引業者に重ねて依頼するときは当該他の宅地建物取引業者を明示する義務がある旨を定める場合、Aは、Bが明示していない他の宅地建物取引業者の媒介又は代理によって売買の契約を成立させたときの措置を宅地建物取引業法第34条の2第1項の規定に基づき交付すべき書面に記載しなければならない。
230-33-4AとBの間で専任媒介契約を締結した場合、Aは、法第34条の2第1項の規定に基づき交付すべき書面に、BがA以外の宅地建物取引業者の媒介又は代理によって売買又は交換の契約を成立させたときの措置について記載しなければならない。
326-32-エAがBとの間で一般媒介契約(専任媒介契約でない媒介契約)を締結し、当該媒介契約において、重ねて依頼する他の宅地建物取引業者を明示する義務がある場合、Aは、Bが明示していない他の宅地建物取引業者の媒介又は代理によって売買の契約を成立させたときの措置を法第34条の2第1項の規定に基づく書面に記載しなければならない。
422-34-4宅地建物取引業者Aが、宅地建物取引業者でないBから建物の売却の依頼を受け、AとBとの間で専属専任媒介契約を締結した場合、Aが探索した相手方以外の者とBとの間で売買契約を締結したときの措置について、AとBとの間で取り決めがなければ、Aは法第34条の2第1項の規定に基づき交付すべき書面に記載する必要はない。
×
512-37-1Aが、Bと専任媒介契約を締結した。当該契約には、Bが、他の宅地建物取引業者の媒介又は代理によって売買又は交換の契約を成立させたときの措置を定めなければならない。
611-37-3Aが、Bと専属専任媒介契約を締結した。Bが宅地建物取引業者である場合でも、Aが媒介契約を締結したときにBに交付すべき書面には、BがAの探索した相手方以外の者と宅地の売買又は交換の契約を締結したときの措置を記載しなければならない。
711-37-4Aが、Bと専属専任媒介契約を締結した。媒介契約において、「Bが他の宅地建物取引業者の媒介によって宅地の売買契約を成立させた場合、宅地の売買価格の3パーセントの額を違約金としてAに支払う」旨の特約は、無効である。
×
809-36-2Aが、Bと専任媒介契約を締結した。Bが宅地建物取引業者である場合でも、Aは、34条の2書面に、Bが他の宅地建物取引業者の媒介又は代理によって売買又は交換の契約を成立させたときの措置を記載しなければならない。

>>年度目次に戻る

LINEアカウントで質問・相談

家坂講師に気軽に受験相談や質問ができるLINEアカウントを運営しています。
お気軽に「友だち追加」してください。
友だち追加
PCの場合は、「友だち検索」でID"@e-takken"を検索してください。

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。