2018/01/24 / 最終更新日時 : 2023/07/07 家坂圭一宅建業法

■講義編■宅建業法[17]損害賠償額の予定等の制限

売買契約において生じるトラブルに備えて、あらかじめ損害賠償の額を予定しておくことができます。
民法上、この特約の内容に制限はありません。一方、宅建業法では、損害賠償の予定額を売買代金の20％までに制限しています。20％を超えた場合、その超過部分についての特約は、無効です。

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Contents

1.民法のルール
- (1).原則
- (2).損害賠償額の予定
2.宅建業法のルール
3.業者間取引
[Step.2]一問一答式実戦応用編講座

1.民法のルール

民法上の損害賠償額の予定⇒民法[16]債務不履行3

(1).原則

実際に発生した損害額を請求
証明の必要あり

(2).損害賠償額の予定

損害賠償額を予定
→実際の損害額によらず、予定額を賠償
証明の必要なし

2.宅建業法のルール

(1).予定額の上限

①対象

損害賠償額の予定
違約金
の合計

②上限額

代金の20％まで

★過去の出題例★

損害賠償額の予定（予定額の上限）（宅建業法[17]2(1)）

[共通の設定]
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Ｂとの間で宅地又は建物の売買契約を締結した。

	年-問-肢	内容	正誤
1	R04-43-3	販売代金2,500万円の宅地について、Ａが売買契約の締結を行い、損害賠償の額の予定及び違約金の定めをする場合、その合計額を500万円と設定することができる。	◯
2	R03-42-3	【土地付建物（代金3,200万円）】当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を400万円とし、かつ、違約金の額を240万円とする特約を定めた場合、当該特約は無効となる。	×
3	R01-34-1	宅地建物取引業者が自ら売主として建物の売買を行う場合、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額として売買代金の額の10分の２を超えない額を予定するときは、37条書面にその内容を記載しなくてよい。	×
4	H29-31-ウ	【マンション（代金3,000万円）】Ａは、Ｂとの間で、当事者の債務不履行を理由とする契約解除に伴う違約金について300万円とする特約を定めた場合、加えて、損害賠償の予定額を600万円とする特約を定めることができる。	×
5	H28-28-エ	Ａは、建築工事完了後のマンション（代金4,000万円）の売買契約を締結する際に、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を1,000万円とする特約を定めた。	×
6	H27-36-ア	Ａは、Ｂとの間における建物（代金2,400万円）の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を480万円とし、かつ、違約金の額を240万円とする特約を定めた。この場合、当該特約は全体として無効となる。	×
7	H25-38-イ	Ａ社は、Ｂとの間における新築分譲マンションの売買契約（代金3,500万円）の締結に際して、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額と違約金の合計額を700万円とする特約を定めることができる。	◯
8	H24-38-イ	【分譲マンション（代金3,000万円）】Ａ社は、Ｂとの当該売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約解除に伴う損害賠償の予定額300万円に加え、違約金を600万円とする特約を定めたが、違約金についてはすべて無効である。	×
9	H23-37-3	当該契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、違約金を定める場合、これらを合算した額について代金の額の10分の１とする旨の特約を定めることができる。	◯
10	H22-39-2	当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を売買代金の２割とし、違約金の額を売買代金の１割とする定めは、これらを合算した額が売買代金の３割を超えていないことから有効である。	×
11	H22-40-2	【宅地（代金2,000万円）】Ａは、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を300万円とし、かつ、違約金を300万円とする特約をすることができる。	×
12	H21-37-1	Ａは、Ｂとの間における建物の売買契約（代金2,000万円）の締結に当たり、手付金として100万円の受領を予定していた。この場合において、損害賠償の予定額を定めるときは、300万円を超えてはならない。	×
13	H20-40-2	Ａの違約によりＢが受け取る違約金を売買代金の額の10分の３とするとの特約を定めることができる。	×
14	H18-39-2	当該契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の10分の２を超える定めをしてはならない。	◯
15	H17-43-2	【マンション（販売価額3,000万円）】Ａは、Ｂとの売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を1,200万円とする特約を定めることができる。	×
16	H17-43-4	【マンション（販売価格3,000万円）】Ａは、Ｂとの売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を600万円、それとは別に違約金を600万円とする特約を定めた。これらの特約はすべて無効である。	×
17	H15-38-4	宅地建物取引業者Ａは、自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢとの間で3,000万円の宅地の売買契約を締結したが、特約の定めにより、Ｂの債務不履行を理由とする契約解除に伴い、500万円の損害賠償及び同額の違約金をそれぞれ請求した。	×
18	H12-40-4	【土地付建物（代金5,000万円、手付金1,000万円）】ＡＢ間で、手付金を違約手付とする旨の特約を定めた場合においても、別途Ｂの債務不履行による契約解除に伴う損害賠償の予定額を定めることができる。	×
19	H11-33-4	【宅地（代金4,000万円）】契約に「債務不履行による契約の解除に伴う損害賠償額の予定及び違約金の合計額を代金の額の３割とする」旨定めた場合、その定めは、当該合計額につき800万円を超える部分については、無効である。	◯
20	H10-36-2	売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を売買代金の額の２割と予定した場合には、違約金を定めることはできない。	◯
21	H08-46-3	【宅地（価格5,000万円）】「債務不履行による契約解除に伴う損害賠償の予定額を500万円とする」旨の特約をした場合でも、Ａの実際に被った損害の額が予定額を超えることを証明できるときは、Ａは、1,000万円を限度として、500万円を超える額の損害賠償を請求することができる。	×
22	H08-46-4	【宅地（代金5,000万円）】「債務不履行による契約解除に伴う損害賠償の予定額と違約金の額をそれぞれ1,000万円とする」旨の特約をした場合でも、損害賠償と違約金を合計した額は、1,000万円となる。	◯
23	H7-43-2	【宅地（価格5,000万円）】Ａは、「債務の不履行による契約の解除に伴う損害賠償の予定額を1,000万円とし、別に違約金を500万円とする」旨の特約をすることはできない。	◯
24	H07-45-4	【宅地（代金4,000万円）】宅地建物取引業者Ａは、宅地建物取引業者でないＢに対し、自ら売主として、売買代金を4,000万円とする宅地の売買契約を締結した。その契約において、「Ｂが売買代金の支払いを履行できなかったときは、Ｂは、Ａに対する損害賠償金として、既に支払い済の手付金200万円を充当するほか、800万円を支払う」旨を特約した。	×
25	H06-43-2	【マンション（代金5,000万円）】ＡＢ間の合意で、違約金を2,000万円と定めても、Ａは、1,000万円をこえる部分については、Ｂに対し請求することができない。	◯
26	H05-43-2	【建物（代金6,000万円、手付金500万円）】契約締結の際、ＡＢの合意で、｢当事者の一方が契約の履行に着手した後契約を解除するには、1,200万円の違約金を支払わなければならない｣との特約を結んだ。	◯
27	H04-44-4	【マンション（価格１億7,000万円）】ＡＢ双方の債務不履行による契約解除に関し、違約金については2,500万円とし、別に損害賠償額の予定として1,000万円とすることとした。	×
28	H01-48-3	【宅地（代金6,000万円）】Ａが宅地建物取引業者でない買主Ｂと、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を2,000万円とする特約をした場合、その特約は無効であり、損害賠償の額は予定しなかったことになる。	×

(2).20％を超える特約

超えた部分が無効
→20％と予定したことになる

★過去の出題例★

損害賠償額の予定（20％を超える特約）（宅建業法[17]2(2)）

[共通の設定]
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Ｂとの間で宅地又は建物の売買契約を締結した。

	年-問-肢	内容	正誤
1	R03s-27-1	ＡＢ間で建物の売買契約を締結する場合において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額についての特約を、代金の額の10分の２を超えて定めた場合、当該特約は全体として無効となる。	×
2	H27-36-ア	Ａは、Ｂとの間における建物（代金2,400万円）の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を480万円とし、かつ、違約金の額を240万円とする特約を定めた。この場合、当該特約は全体として無効となる。	×
3	H24-38-イ	【分譲マンション（代金3,000万円）】Ａ社は、Ｂとの当該売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約解除に伴う損害賠償の予定額300万円に加え、違約金を600万円とする特約を定めたが、違約金についてはすべて無効である。	×
4	H19-41-2	売買契約の締結に際し、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定める場合において、これらを合算した額が売買代金の２割を超える特約をしたときは、その特約はすべて無効となる。	×
5	H17-43-4	【マンション（販売価額3,000万円）】Ａは、Ｂとの売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を600万円、それとは別に違約金を600万円とする特約を定めた。これらの特約はすべて無効である。	×
6	H16-37-4	宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地の売買契約において損害賠償の額を予定し、その予定額が代金の額の２割を超える場合、その旨の説明があれば、その２割を超える部分についても有効である。	×
7	H14-40-4	Ａは、Ｂの債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償額の予定や違約金を契約条項に定めることができるが、これらの合計額が代金の額の2/10を超える場合は、Ｂに不利になるので全額無効である。	×
8	H11-33-4	【宅地（代金4,000万円）】契約に「債務不履行による契約の解除に伴う損害賠償額の予定及び違約金の合計額を代金の額の３割とする」旨定めた場合、その定めは、当該合計額につき800万円を超える部分については、無効である。	◯
9	H08-46-4	【宅地（代金5,000万円）】「債務不履行による契約解除に伴う損害賠償の予定額と違約金の額をそれぞれ1,000万円とする」旨の特約をした場合でも、損害賠償と違約金を合計した額は、1,000万円となる。	◯
10	H06-43-2	【マンション（代金5,000万円）】ＡＢ間の合意で、違約金を2,000万円と定めても、Ａは、1,000万円をこえる部分については、Ｂに対し請求することができない。	◯
11	H01-48-3	【宅地（代金6,000万円）】Ａが宅地建物取引業者でない買主Ｂと、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を2,000万円とする特約をした場合、その特約は無効であり、損害賠償の額は予定しなかったことになる。	×

(3).損害賠償額の予定がない場合

実際に発生した損害額を請求
証明の必要あり
上限なし

★過去の出題例★

損害賠償額の予定（損害賠償額の予定がない場合）（宅建業法[17]2(3)）

[共通の設定]
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢ又は宅地建物取引業者であるＣとの間で宅地又は建物の売買契約を締結した。

	年-問-肢	内容	正誤
1	R03-42-4	【土地付建物（代金3,200万円）】当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を定めていない場合、債務の不履行による損害賠償の請求額は売買代金の額の10分の２を超えてはならない。	×
2	H22-39-1	Ａが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で宅地の売買契約を締結した。当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を定めていない場合、損害賠償の請求額は売買代金の額を超えてはならない。	×
3	H17-43-3	【マンション（代金3,000万円）】Ａは、宅地建物取引業者であるＣとの売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額の定めをしなかった場合、実際に生じた損害額1,000万円を立証により請求することができる。	◯
4	H15-41-2	【中古住宅及びその敷地（代金3,500万円）】債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償額の定めがない場合、損害賠償の請求額は、売買代金の額の２割である700万円が上限である。	×
5	H02-40-3	【マンション（代金4,000万円）】Ａは、Ｃと、売買契約において損害賠償額の予定の定めをしなかったが、Ｃが債務を履行しなかったので、3,000万円を損害賠償金として受領した。	◯

3.業者間取引

適用除外

★過去の出題例★

業者間取引と損害賠償額の予定（宅建業法[17]3）

[共通の設定]
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として宅地建物取引業者である買主Ｃとの間で宅地又は建物の売買契約を締結した。

	年-問-肢	内容	正誤
1	H30-29-2	【建物（代金2,000万円）】Ａ及びＣがともに宅地建物取引業者である場合において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除があったときの損害賠償の額を600万円とする特約を定めた。	◯
2	H27-39-3	ＡとＣとの間で締結した建築工事完了前の建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を代金の額の30％と定めることができる。	◯
3	H24-38-ア	【分譲マンション（代金3,000万円）】Ａ社は、Ｃとの当該売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約解除に伴う損害賠償の予定額を1,000万円とする特約を定めることができない。	×
4	H23-39-1	Ａ社は、買主Ｃ社との間で宅地（代金3,000万円）の売買契約を締結したが、Ｃ社は支払期日までに代金を支払うことができなかった。Ａ社は、Ｃ社の債務不履行を理由とする契約解除を行い、契約書の違約金の定めに基づき、Ｃ社から1,000万円の違約金を受け取った。	◯
5	H17-43-1	【マンション（代金3,000万円）】Ａは、Ｃとの売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を1,200万円とする特約を定めた。この特約は無効である。	×
6	H17-43-3	【マンション（代金3,000万円）】Ａは、Ｃとの売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額の定めをしなかった場合、実際に生じた損害額1,000万円を立証により請求することができる。	◯
7	H16-40-2	宅地建物取引業者Ａが自ら完成前の物件の売主となり、宅地建物取引業者Ｃに売却する場合、法第38条に基づく損害賠償額の予定等の制限に関する規定が適用される。	×
8	H08-48-3	宅地建物取引業者でないＡが、Ａ所有のマンションを宅地建物取引業者Ｂの媒介により宅地建物取引業者Ｃに売却し、その後Ｃが宅地建物取引業者Ｄに転売する。ＡＣ間及びＣＤ間のそれぞれの売買契約において、「違約金の額を代金の額の３割とする」旨の特約をしても、その特約は、それぞれ代金の額の２割を超える部分については無効である。	×
9	H02-40-3	【マンション（代金4,000万円）】Ａは、Ｃと、売買契約において損害賠償額の予定の定めをしなかったが、Ｃが債務を履行しなかったので、3,000万円を損害賠償金として受領した。	×

[Step.2]一問一答式実戦応用編講座

実戦応用編では、選択肢単位に分解・整理した過去問を実際に解き、その後に、(1)基本知識の確認、(2)正誤を見極める方法、の講義を視聴します。この繰返しにより、「本試験でどんなヒッカケが出るのか？」「どうやってヒッカケを乗り越えるのか？」という実戦対応能力を身につけます。

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