【宅建過去問】(平成03年問44)媒介契約

宅地建物取引業者AがB所有地の売却の依頼を受け、Bと媒介契約を締結した場合の特約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。

  1. 当該媒介契約が専任媒介契約又は専属専任媒介契約でない場合において、AB間の合意により、BがA以外の宅地建物取引業者に媒介を依頼する際は必ずAに通知する旨の特約をしたときは、その特約は、無効となる。
  2. 当該媒介契約が専任媒介契約である場合において、AB間の合意により、契約の有効期間を6月とする旨の特約をしても、当該媒介契約の有効期間は、3月とされる。
  3. 当該媒介契約が専任媒介契約である場合において、AB間の合意により、当該媒介契約に係る業務の処理状況をAは10日ごとにBに報告する旨の特約をしたときは、その特約は、有効である。
  4. 当該媒介契約が専属専任媒介契約である場合において、AB間の合意により、国土交通大臣が指定する流通機構に当該宅地を登録しなくてもよい旨の特約をしたときは、その特約は、無効となる。

正解:1

1 誤り

「依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて売買又は交換の媒介を依頼することの許否」(一般媒介か、専任媒介か、の別)と「これを許す場合の他の宅地建物取引業者を明示する義務の存否に関する事項」(明示型か非明示型か、の別)は、媒介契約書面の記載事項である(宅地建物取引業法34条の2第1項参照)。
つまり、明示型の一般媒介契約も認められている。したがって、本肢の特約は、有効である。

■類似過去問
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媒介契約の種類(宅建業法[10]2)
 年-問-肢内容正誤
[共通の設定]
宅地建物取引業者Aが、BからB所有の宅地又は建物の売却に係る媒介を依頼された。
117-36-ウAB間で専属専任媒介契約を締結した場合、Bは、Aが探索した相手方以外の者と売買契約を締結することができない。
212-36-2Aが、Bと一般媒介契約を締結した。「Bが、A以外の宅地建物取引業者に重ねて売買の媒介の依頼をする際は、Aに通知しなければならない」旨の定めをしたときは、その定めは無効である。
×
306-47-4Aが、Bと専属専任媒介契約を締結した。Bは、当該物件の媒介の依頼を宅地建物取引業者Cに重ねて依頼することはできないが、Bの親族Dと直接売買契約を締結することができる。
×
403-44-1当該媒介契約が専任媒介契約又は専属専任媒介契約でない場合において、AB間の合意により、BがA以外の宅地建物取引業者に媒介を依頼する際は必ずAに通知する旨の特約をしたときは、その特約は、無効となる。
×

2 正しい

専任媒介契約の有効期間は、3ヶ月を超えることができず、これを超える期間を定めたときは有効期間は3ヶ月となる(宅地建物取引業法34条の2第3項)。
したがって、契約の有効期間を6月とする旨の特約をしても、有効期間は3月とされる。

■類似過去問
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専任媒介契約(有効期間)(宅建業法[10]4(1))
 年-問-肢内容正誤
[共通の設定]
宅地建物取引業者Aが、BからB所有の宅地又は建物の売却に係る媒介を依頼された。
1R01-31-イ
AがBとの間で有効期間を6月とする専任媒介契約を締結した場合、その媒介契約は無効となる。×
229-43-イ
専任媒介契約の有効期間は、3月を超えることができず、また、依頼者の更新しない旨の申出がなければ自動更新とする旨の特約も認められない。ただし、依頼者が宅地建物取引業者である場合は、依頼者との合意により、自動更新とすることができる。×
326-32-ウAがBとの間で有効期間を3月とする専任媒介契約を締結した場合、期間満了前にBから当該契約の更新をしない旨の申出がない限り、当該期間は自動的に更新される。
×
422-33-2Aは、Bとの間で有効期間を2月とする専任媒介契約を締結した場合、Bの申出により契約を更新するときは、更新する媒介契約の有効期間は当初の有効期間を超えてはならない。
×
517-36-アBの申出により、契約の有効期間を6月と定めた専任媒介契約を締結した場合、その契約はすべて無効である。
×
614-34-3専任媒介契約の有効期間は3月を超えることができず、3月より長い期間を定めたときは、その期間は3月とされるが、当該有効期間は、依頼者の申出があれば、更新の時から3月を超えない範囲で更新してもよい。
712-37-2Aが、Bと専任媒介契約を締結した。Aは、Bの申出に基づき、「契約の有効期間を6月とする」旨の特約をしたときでも、その期間は3月(専属専任媒介契約にあっては、1月)となる。
×
808-48-1AB間において専任媒介契約を締結した場合において、「有効期間は1年とする」旨の特約は無効であり、有効期間の定めのない契約とみなされる。
×
906-47-3Aが宅地建物取引業者でないBからその所有地の売却の依頼を受け、Bと専属専任媒介契約を締結しようとしている。Aは、Bとの合意により、当該専属専任媒介契約の有効期間を、2月とすることはできるが、100日とすることはできない。
1004-39-3この媒介契約が専任媒介契約であるときは、その有効期間は3月を超えることができないが、有効期間が満了して、Bの更新拒絶の申出がないときは、媒介契約は更新されたものとみなされる。
×
1103-44-2当該媒介契約が専任媒介契約である場合において、AB間の合意により、契約の有効期間を6月とする旨の特約をしても、当該媒介契約の有効期間は、3月とされる。
一般媒介契約の場合
[共通の設定]
宅地建物取引業者Aが、BからB所有の建物の売却を依頼され、Bと一般媒介契約を締結した。
1R03-38-ア本件契約を締結する際に、Bから有効期間を6か月としたい旨の申出があったが、AとBが協議して、有効期間を3か月とした。
2R03-38-エ本件契約締結後、1年を経過しても当該物件を売却できなかったため、Bは売却をあきらめ、当該物件を賃貸することにした。そこでBはAと当該物件の貸借に係る一般媒介契約を締結したが、当該契約の有効期間を定めなかった。
322-33-3Aは、Bとの間で一般媒介契約(専任媒介契約でない媒介契約)を締結する際、Bから媒介契約の有効期間を6月とする旨の申出があったとしても、当該媒介契約において3月を超える有効期間を定めてはならない。×

3 正しい

専任媒介契約においては、依頼者に対し、業務の処理状況を「2週間に1回以上」の頻度で報告しなければならない(宅地建物取引業法34条の2第9項)。これに反する特約は、無効である(同条10項)。
本肢の特約は、「10日ごとに報告する」というものである。つまり、「2周間に1回以上」の頻度で報告している。したがって、この特約は、有効である。

■類似過去問
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業務処理状況の報告(宅建業法[10]4(4))
 年-問-肢内容正誤
[共通の設定]
宅地建物取引業者Aが、BからB所有の宅地又は建物の売却に係る媒介を依頼された。
媒介契約が「専任媒介契約」であるケース
1R03s-33-アAがBとの間で専任媒介契約を締結した場合、AはBに対して、当該専任媒介契約に係る業務の処理状況を1週間に1回以上報告しなければならない。×
2R02s-28-イAがBとの間で専任媒介契約を締結した場合、AはBに対して、当該契約に係る業務の処理状況を1週間に1回以上報告しなければならない。×
3R01-31-ウBが宅地建物取引業者である場合、Aは、当該専任媒介契約に係る業務の処理状況の報告をする必要はない。×
429-43-アAは、2週間に1回以上当該専任媒介契約に係る業務の処理状況をBに報告しなければならないが、これに加え、当該中古マンションについて購入の申込みがあったときは、遅滞なく、その旨をBに報告しなければならない。
527-30-エAは、当該契約に係る業務の処理状況の報告日を毎週金曜日とする旨の特約をした。
621-32-3AがBに対して、当該専任媒介契約に係る業務の処理状況を14日(ただし、Aの休業日は含まない。)に1回報告するという特約は有効である。
×
716-39-4媒介契約の締結にあたって、業務処理状況を5日に1回報告するという特約は無効である。
×
814-34-4宅地建物取引業者が依頼者に対して業務の処理状況を20日に1回以上報告することを定めた専任媒介契約が締結された場合であっても、依頼者の同意が得られているのであるから、当該特約は無効とはならない。
×
912-37-4Aは、Bに対し、当該契約に係る業務の処理状況を2週間に1回以上(専属専任媒介契約にあっては、1週間に1回以上)報告しなければならない。
1003-44-3当該媒介契約が専任媒介契約である場合において、AB間の合意により、当該媒介契約に係る業務の処理状況をAは10日ごとにBに報告する旨の特約をしたときは、その特約は、有効である。
1101-46-1この媒介契約がBの申し出により更新される場合、AB間の合意があれば、当該契約に係る業務の処理状況の報告日を毎月15日とする旨の特約をすることができる。
×
媒介契約が「専属専任媒介契約」であるケース
1R02-29-エAは、Bとの間で専属専任媒介契約を締結したときは、Bに対し、当該契約に係る業務の処理状況を1週間に1回以上報告しなければならない。
224-29-2A社がBと専属専任媒介契約を締結した場合、A社は、Bに当該媒介業務の処理状況の報告を電子メールで行うことはできない。
×
317-36-イAB間で専属専任媒介契約を締結した場合、AはBに対し、当該契約の業務の処理状況を2週間に1回以上報告しなければならない。
×
412-37-4Aは、Bに対し、当該契約に係る業務の処理状況を2週間に1回以上(専属専任媒介契約にあっては、1週間に1回以上)報告しなければならない。
510-45-4媒介契約が専属専任媒介契約である場合で、当該契約に「Aは、Bに対し業務の処理状況を10日ごとに報告しなければならない」旨の特約を定めたとき、その特約は有効である。
×
媒介契約が「一般媒介契約」であるケース
1R03-38-イ当該物件に係る買受けの申込みはなかったが、AはBに対し本件契約に係る業務の処理状況の報告を口頭により14日に1回以上の頻度で行った。

4 正しい

専任媒介契約を締結した場合には、物件に関する所定事項について、指定流通機構に登録しなくてはならない(宅地建物取引業法34条の2第5項)。
依頼者と特約しても、この登録義務を免れることはできず、そのような特約は、無効であなる(宅地建物取引業法34条の2第9項)。

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指定流通機構への登録(登録義務)(宅建業法[10]4(3))
 年-問-肢内容正誤
[共通の設定]
宅地建物取引業者Aが、BからB所有の宅地又は建物の売却に係る媒介を依頼された。
媒介契約が「専任媒介契約」であるケース
1R03s-33-イAがBとの間で専任媒介契約を締結した場合、Bの要望により当該宅地を指定流通機構に登録しない旨の特約をしているときを除き、Aは、当該専任媒介契約締結日から7日以内(休業日数を含まない。)に、指定流通機構に当該宅地の所在等を登録しなければならない。
×
2R02s-28-アAがBとの間で専任媒介契約を締結した場合、Bの要望により当該宅地を指定流通機構に登録しない旨の特約をしているときを除き、Aは、当該契約締結日から7日以内(Aの休業日を含まない。)に、当該宅地の所在等を指定流通機構に登録しなければならない。
×
329-28-イAは、宅地の売却を希望するBと専任代理契約を締結した。Aは、Bの要望を踏まえ、当該代理契約に指定流通機構に登録しない旨の特約を付したため、その登録をしなかった。
×
427-30-イAは、Bの要望により、指定流通機構に当該宅地を登録しない旨の特約をし、指定流通機構に登録しなかった。
×
527-30-ウAは、短期間で売買契約を成立させることができると判断したので指定流通機構に登録せず、専任媒介契約締結の日の9日後に当該売買契約を成立させた。
×
626-32-アAがBとの間で専任媒介契約を締結し、Bから「売却を秘密にしておきたいので指定流通機構への登録をしないでほしい」旨の申出があった場合、Aは、そのことを理由に登録をしなかったとしても法に違反しない。
×
723-31-2A社は、Bとの間で専任媒介契約を締結したときは、Bからの申出があれば、所定の事項を指定流通機構に登録しない旨の特約を定めることができる。
×
815-43-2Aが、Bと専任媒介契約を締結した。Bから指定流通機構には登録しなくてもよい旨の承諾を得ていれば、Aは当該宅地に関する所定の事項について、指定流通機構に登録しなくてもよい。
×
媒介契約が「専属専任媒介契約」であるケース
111-37-2宅地の買主の探索が容易で、指定流通機構への登録期間経過後短期間で売買契約を成立させることができると認められる場合には、Aは、契約の相手方を探索するため、当該宅地について指定流通機構に登録する必要はない。
×
211-39-4AB間の媒介契約が専属専任媒介契約である場合で、Aが所定の期間内に指定流通機構に登録をしなかったとき、Aは、そのことを理由として直ちに罰則の適用を受けることがある。
×
306-47-1Aは、当該物件の情報を、必ず、国土交通大臣の指定する流通機構(指定流通機構)に登録しなければならない。
404-39-4この媒介契約が専属専任媒介契約であるときは、Aは、契約の相手方の探索については、国土交通大臣の指定する流通機構に当該宅地を登録することにより、行わなければならない。
503-44-4当該媒介契約が専属専任媒介契約である場合において、AB間の合意により、国土交通大臣が指定する流通機構に当該宅地を登録しなくてもよい旨の特約をしたときは、その特約は、無効となる。
媒介契約が「一般媒介契約」であるケース
1R03-38-ウAは本件契約を締結した後、所定の事項を遅滞なく指定流通機構に登録したが、その登録を証する書面を、登録してから14日後にBに交付した。
2R02-38-3Aは、一般媒介契約を締結した場合、指定流通機構に甲住宅の所在等を登録しなければならない。
×
323-31-1A社は、Bとの間で締結した媒介契約が専任媒介契約であるか否かにかかわらず、所定の事項を指定流通機構に登録しなければならない。
×
420-35-アAが、Bとの間に一般媒介契約(専任媒介契約でない媒介契約)を締結したときは、当該宅地に関する所定の事項を必ずしも指定流通機構へ登録しなくてもよいため、当該媒介契約の内容を記載した書面に、指定流通機構への登録に関する事項を記載する必要はない。
×
511-39-1AB間の媒介契約が専任媒介契約でない場合、Aは、契約の相手方を探索するため、当該宅地について指定流通機構に登録することはできない。
×

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