【宅建過去問】(平成03年問44)媒介契約

宅地建物取引業者AがB所有地の売却の依頼を受け、Bと媒介契約を締結した場合の特約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。

  1. 当該媒介契約が専任媒介契約又は専属専任媒介契約でない場合において、AB間の合意により、BがA以外の宅地建物取引業者に媒介を依頼する際は必ずAに通知する旨の特約をしたときは、その特約は、無効となる。
  2. 当該媒介契約が専任媒介契約である場合において、AB間の合意により、契約の有効期間を6月とする旨の特約をしても、当該媒介契約の有効期間は、3月とされる。
  3. 当該媒介契約が専任媒介契約である場合において、AB間の合意により、当該媒介契約に係る業務の処理状況をAは10日ごとにBに報告する旨の特約をしたときは、その特約は、有効である。
  4. 当該媒介契約が専属専任媒介契約である場合において、AB間の合意により、国土交通大臣が指定する流通機構に当該宅地を登録しなくてもよい旨の特約をしたときは、その特約は、無効となる。

正解:1

1 誤り

「依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて売買又は交換の媒介を依頼することの許否」(一般媒介か、専任媒介か、の別)と「これを許す場合の他の宅地建物取引業者を明示する義務の存否に関する事項」(明示型か非明示型か、の別)は、媒介契約書面の記載事項である(宅地建物取引業法34条の2第1項参照)。
つまり、明示型の一般媒介契約も認められている。したがって、本肢の特約は、有効である。

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媒介契約の種類(宅建業法[10]2)
 年-問-肢内容正誤
117-36-ウ専属専任媒介契約を締結した場合、依頼者は、宅建業者が探索した相手方以外の者と売買契約を締結できない。
212-36-2「依頼者が、他の宅建業者に重ねて売買の媒介の依頼をする際は、宅建業者に通知しなければならない」旨の定めは無効である。×
306-47-4宅建業者と専属専任媒介契約を締結した依頼者は、他の宅建業者に重ねて依頼できないが、依頼者の親族と直接売買契約を締結できる。×
403-44-1媒介契約が専任媒介契約又は専属専任媒介契約でない場合において、依頼者が他の宅建業者に媒介を依頼する際は必ず宅建業者に通知する旨の特約は、無効となる。×

2 正しい

専任媒介契約の有効期間は、3ヶ月を超えることができず、これを超える期間を定めたときは有効期間は3ヶ月となる(宅地建物取引業法34条の2第3項)。
したがって、契約の有効期間を6月とする旨の特約をしても、有効期間は3月とされる。

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専任媒介契約(有効期間)(宅建業法[10]4(1))
 年-問-肢内容正誤
1R01-31-イ
[宅地建物取引業者Aが、BからB所有の既存のマンションの売却に係る媒介を依頼され、Bと専任媒介契約を締結した。]AがBとの間で有効期間を6月とする専任媒介契約を締結した場合、その媒介契約は無効となる。×
229-43-イ
専任媒介契約の有効期間は、3月を超えることができず、また、依頼者の更新しない旨の申出がなければ自動更新とする旨の特約も認められない。ただし、依頼者が宅地建物取引業者である場合は、依頼者との合意により、自動更新とすることができる。×
326-32-ウ有効期間を3月とする専任媒介契約を締結した場合、期間満了前に依頼者から更新をしない旨の申出がない限り、自動的に更新される。×
422-33-2当初の有効期間2カ月の場合、更新後の有効期間も2カ月が限度。×
517-36-ア専任媒介契約で、依頼者の申出により有効期間6カ月と定めると、契約は全て無効。×
614-34-3専任媒介契約で、3月超の期間を定めた場合、3月とされる。
712-37-2専任媒介契約で、依頼者の申出に基づき、「契約の有効期間を6月とする」旨の特約をしたときでも、その期間は3月(専属専任媒介契約にあっては、1月)となる。×
808-48-1専任媒介契約で、有効期間1年と定めた場合、期間の定めのない契約となる。×
906-47-3専任媒介契約で、有効期間2月とすることはできるが、100日とすることはできない。
1004-39-3専任媒介契約の有効期間は3月を超えることができない。
1103-44-2専任媒介契約で、有効期間6月と定めた場合、3月とされる。
一般媒介契約の場合
[共通の設定]
宅地建物取引業者Aが、BからB所有の建物の売却を依頼され、Bと一般媒介契約を締結した。
1R03-38-ア本件契約を締結する際に、Bから有効期間を6か月としたい旨の申出があったが、AとBが協議して、有効期間を3か月とした。
2R03-38-エ本件契約締結後、1年を経過しても当該物件を売却できなかったため、Bは売却をあきらめ、当該物件を賃貸することにした。そこでBはAと当該物件の貸借に係る一般媒介契約を締結したが、当該契約の有効期間を定めなかった。
322-33-3Aは、Bとの間で本件契約を締結する際、Bから媒介契約の有効期間を6月とする旨の申出があったとしても、当該媒介契約において3月を超える有効期間を定めてはならない。
×

3 正しい

専任媒介契約においては、依頼者に対し、業務の処理状況を「2週間に1回以上」の頻度で報告しなければならない(宅地建物取引業法34条の2第9項)。これに反する特約は、無効である(同条10項)。
本肢の特約は、「10日ごとに報告する」というものである。つまり、「2周間に1回以上」の頻度で報告している。したがって、この特約は、有効である。

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業務処理状況の報告(宅建業法[10]4(4))
 年-問-肢内容正誤
[共通の設定]
宅地建物取引業者Aが、BからB所有の宅地又は建物の売却に係る媒介を依頼された。
媒介契約が「専任媒介契約」であるケース
1R03s-33-アAがBとの間で専任媒介契約を締結した場合、AはBに対して、当該専任媒介契約に係る業務の処理状況を1週間に1回以上報告しなければならない。×
2R02s-28-イAがBとの間で専任媒介契約を締結した場合、AはBに対して、当該契約に係る業務の処理状況を1週間に1回以上報告しなければならない。×
3R01-31-ウBが宅地建物取引業者である場合、Aは、当該専任媒介契約に係る業務の処理状況の報告をする必要はない。×
429-43-ア専任媒介契約を締結した場合、宅地建物取引業者は、2週間に1回以上、業務の処理状況を依頼者に報告しなければならないが、これに加え、当該中古マンションについて購入の申込みがあったときは、遅滞なく、その旨を依頼者に報告しなければならない。
527-30-エ宅地建物取引業者は、専任媒介契約に係る業務の処理状況の報告日を毎週金曜日とする旨の特約をした。
621-32-3専任媒介契約の場合、「休業日を除き14日に1回報告する」という特約は有効。×
716-39-4専任媒介契約の場合、「5日に1度報告する」という特約は無効。×
814-34-4専任媒介契約の場合、「20日に1回以上報告する」という特約は有効。×
912-37-4専任媒介契約では2週間に1回以上、専属専任媒介契約では1週間に1回以上の報告が必要。
1003-44-3専任媒介契約の場合、「10日に1回以上報告する」という特約は有効。
1101-46-1専任媒介契約の場合、「報告日は毎日15日」という特約は有効。×
媒介契約が「専属専任媒介契約」であるケース
1R02-29-エAは、Bとの間で専属専任媒介契約を締結したときは、Bに対し、当該契約に係る業務の処理状況を1週間に1回以上報告しなければならない。
224-29-2電子メールでの報告は不可。×
317-36-イ専属専任媒介の場合、2週間に1回以上報告しなければならない。×
412-37-4専任媒介契約では2週間に1回以上、専属専任媒介契約では1週間に1回以上の報告が必要。
510-45-4専属専任媒介契約の場合、「10日に1回以上報告する」という特約は有効。×
媒介契約が「一般媒介契約」であるケース
1R03-38-イ当該物件に係る買受けの申込みはなかったが、AはBに対し本件契約に係る業務の処理状況の報告を口頭により14日に1回以上の頻度で行った。

4 正しい

専任媒介契約を締結した場合には、物件に関する所定事項について、指定流通機構に登録しなくてはならない(宅地建物取引業法34条の2第5項)。
依頼者と特約しても、この登録義務を免れることはできず、そのような特約は、無効であなる(宅地建物取引業法34条の2第9項)。

■類似過去問
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指定流通機構への登録(登録義務)(宅建業法[10]4(3))
 年-問-肢内容正誤
[共通の設定]
宅地建物取引業者Aが、BからB所有の宅地又は建物の売却に係る媒介を依頼された。
媒介契約が「専任媒介契約」であるケース
1R03s-33-イAがBとの間で専任媒介契約を締結した場合、Bの要望により当該宅地を指定流通機構に登録しない旨の特約をしているときを除き、Aは、当該専任媒介契約締結日から7日以内(休業日数を含まない。)に、指定流通機構に当該宅地の所在等を登録しなければならない。
×
2R02s-28-アAがBとの間で専任媒介契約を締結した場合、Bの要望により当該宅地を指定流通機構に登録しない旨の特約をしているときを除き、Aは、当該契約締結日から7日以内(Aの休業日を含まない。)に、当該宅地の所在等を指定流通機構に登録しなければならない。
×
329-28-イ宅建業者Aは、宅地の売却を希望するBと専任代理契約を締結した。Aは、Bの要望を踏まえ、当該代理契約に指定流通機構に登録しない旨の特約を付したため、その登録をしなかった。×
427-30-イ専任媒介契約で、依頼者の要望により、指定流通機構に登録しない旨の特約をし、指定流通機構に登録しなかった。×
527-30-ウ専任媒介契約で、短期間で売買契約を成立させることができると判断したので指定流通機構に登録せず、専任媒介契約締結の日の9日後に当該売買契約を成立させた。×
626-32-ア専任媒介契約で、依頼者の申出があった場合、登録しなくても宅建業法に違反しない。×
723-31-2専任媒介契約で、「登録しない」という特約が可能。×
815-43-2専任媒介契約でも、依頼者の承諾を受けていれば、指定流通機構に登録しなくてもよい。×
媒介契約が「専属専任媒介契約」であるケース
111-37-2買主の探索が容易で、指定流通機構への登録期間経過後短期間で売買契約を成立させることができる場合、指定流通機構に登録する必要はない。×
211-39-4専属専任媒介契約である場合、所定期間内に指定流通機構に登録をしなかったとき、直ちに罰則の適用を受けることがある。×
306-47-1専属専任媒介契約である場合、必ず指定流通機構に登録しなければならない。
404-39-4専属専任媒介契約である場合、契約の相手方の探索については、指定流通機構に登録することにより、行わなければならない。
503-44-4専属専任媒介契約である場合、指定流通機構に登録しなくてもよい旨の特約は、無効となる。
媒介契約が「一般媒介契約」であるケース
1R03-38-ウAは本件契約を締結した後、所定の事項を遅滞なく指定流通機構に登録したが、その登録を証する書面を、登録してから14日後にBに交付した。
2R02-38-3Aは、一般媒介契約を締結した場合、指定流通機構に甲住宅の所在等を登録しなければならない。
×
323-31-1Aは、Bとの間で締結した媒介契約が専任媒介契約であるか否かにかかわらず、所定の事項を指定流通機構に登録しなければならない。
×
420-35-アAは、当該宅地に関する所定の事項を必ずしも指定流通機構へ登録しなくてもよいため、当該媒介契約の内容を記載した書面に、指定流通機構への登録に関する事項を記載する必要はない。
×
511-39-1Aは、契約の相手方を探索するため、当該宅地について指定流通機構に登録することはできない。×

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