【宅建過去問】(平成17年問43) 損害賠償額の予定

宅地建物取引業者Aが自ら売主としてマンション(販売価額3,000万円)の売買契約を締結した場合における次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. Aは、宅地建物取引業者であるBとの売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を1,200万円とする特約を定めた。この特約は無効である。
  2. Aは、宅地建物取引業者でないCとの売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を1,200万円とする特約を定めることができる。
  3. Aは、宅地建物取引業者であるDとの売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額の定めをしなかった場合、実際に生じた損害額1,000万円を立証により請求することができる。
  4. Aは、宅地建物取引業者でないEとの売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を600万円、それとは別に違約金を600万円とする特約を定めた。これらの特約はすべて無効である。

正解:3

17-43-0

1 誤り

AB間の売買契約は、業者間取引である。損害賠償額の予定に関する規定は、いわゆる8つの規制(8種規制)の一種であるから、この業者間取引には適用されない(宅地建物取引業法38条1項、78条2項)。
したがって、販売価額の20%(600万円)を超える損害賠償額を予定したとしても、その特約は有効である。

■類似過去問
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業者間取引と損害賠償額の予定(宅建業法[17]3)
 年-問-肢内容正誤
130-29-2[Aは、Bとの間で、Aが所有する建物を代金2,000万円で売却する売買契約を締結した。]A及びBがともに宅地建物取引業者である場合において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除があったときの損害賠償の額を600万円とする特約を定めた。
227-39-3業者間取引で30%の損害賠償予定が可能。
324-38-ア業者間取引で20%超の損害賠償予定は不可。×
423-39-1業者間取引で20%超の違約金を特約することが可能。
517-43-1業者間取引で20%超の損害賠償特約は無効。×
617-43-3業者間取引で損害賠償額の予定がない場合、実損額の請求が可能。
716-40-2損害賠償の予定等の制限が業者間取引に適用される。×
808-48-3宅建業者を買主とする売買契約や業者間取引でも、20%超の損害賠償予定は無効である。×
902-40-3業者間取引で、特約がない場合、75%の損害賠償金を受領すると、宅建業法に違反する。×

2 誤り

買主Cは宅建業者ではない。したがって、損害賠償の予定額は代金額の2/10(600万円)を超えることができない(宅地建物取引業法38条1項)。これを1,200万円とする特約は、宅建業法に違反する。

※この場合、2/10を超える部分について特約が無効となる(同条2項)。すなわち、損害賠償の予定額は600万円だったことになる。

■類似過去問
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損害賠償額の予定(予定額の上限)(宅建業法[17]2(1))
 年-問-肢内容正誤
1R03s-27-1宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間で建物の売買契約を締結する場合において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額についての特約を、代金の額の10分の2を超えて定めた場合、当該特約は全体として無効となる。
×
2R03-43-2宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者ではないBを買主とする土地付建物の売買契約(代金3,200万円)を締結する。当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を400万円とし、かつ、違約金の額を240万円とする特約を定めた場合、当該特約は無効となる。×
3R01-34-1
宅地建物取引業者が自ら売主として建物の売買を行う場合、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額として売買代金の額の10分の2を超えない額を予定するときは、37条書面にその内容を記載しなくてよい。
×
430-29-2
Aは、Bとの間で、Aが所有する建物を代金2,000万円で売却する売買契約を締結した。A及びBがともに宅地建物取引業者である場合において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除があったときの損害賠償の額を600万円とする特約を定めた。
529-31-ウ
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間でマンション(代金3,000万円)の売買契約を締結しようとしている。Aは、Bとの間で、当事者の債務不履行を理由とする契約解除に伴う違約金について300万円とする特約を定めた場合、加えて、損害賠償の予定額を600万円とする特約を定めることができる。×
628-28-エ
損害賠償の予定額を25%とする特約が可能。
×
727-36-ア損害賠償20%+違約金10%とする特約は、全体として無効。×
825-38-イ損害賠償の予定額と違約金の合計額を20%とする特約は有効。
924-38-イ損害賠償10%+違約金20%の特約をした場合、違約金については全て無効。×
1023-37-3損害賠償+違約金で10%の特約が可能。
1122-39-2損害賠償20%+違約金10%の特約が可能。×
1222-40-2損害賠償15%+違約金15%の特約が可能。×
1321-37-1手付金5%+損害賠償15%の特約は不可。×
1420-40-2売主の違約金30%の特約が可能。×
1518-39-2損害賠償+違約金が20%を超える特約は不可。
1617-43-2損害賠償40%とする特約が可能。×
1715-38-4損害賠償+違約金で33%の特約は違法。
1812-40-4代金の20%の手付金を違約手付とする特約を定めた場合、別途損害賠償の予定を定めることができる。×
1910-36-2損害賠償を20%と予定した場合、違約金を定めることはできない。
2008-46-3損害賠償を10%と予定しても、実際の損害が大きければ20%まで請求できる。×
2107-43-2損害賠償の予定額20%、別に違約金10%という特約をすることはできない。
2207-45-4損害賠償の予定額として、手付の5%に加え、20%を支払うという特約は有効である。×
2305-43-2違約金20%とする特約が可能。
2404-44-4違約金と損害賠償額の予定を合わせて20%超でも、宅建業法に違反しない。×

3 正しい

損害賠償の予定額の定めがない場合には、実際に生じた損害額を請求することができ、その金額に制限はない。宅建業法が規制しているのは、「損害賠償額の予定額を決める場合の上限額の制限」なのである。

※本肢の結論は、買主が宅建業者であるかないかに関わらない。

■類似過去問
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業者間取引と損害賠償額の予定(宅建業法[17]3)
 年-問-肢内容正誤
130-29-2[Aは、Bとの間で、Aが所有する建物を代金2,000万円で売却する売買契約を締結した。]A及びBがともに宅地建物取引業者である場合において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除があったときの損害賠償の額を600万円とする特約を定めた。
227-39-3業者間取引で30%の損害賠償予定が可能。
324-38-ア業者間取引で20%超の損害賠償予定は不可。×
423-39-1業者間取引で20%超の違約金を特約することが可能。
517-43-1業者間取引で20%超の損害賠償特約は無効。×
617-43-3業者間取引で損害賠償額の予定がない場合、実損額の請求が可能。
716-40-2損害賠償の予定等の制限が業者間取引に適用される。×
808-48-3宅建業者を買主とする売買契約や業者間取引でも、20%超の損害賠償予定は無効である。×
902-40-3業者間取引で、特約がない場合、75%の損害賠償金を受領すると、宅建業法に違反する。×
損害賠償額の予定(損害賠償額の予定がない場合)(宅建業法[17]2(3))
 年-問-肢内容正誤
1R03-42-4宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者ではないBを買主とする土地付建物の売買契約(代金3,200万円)を締結する。当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を定めていない場合、債務の不履行による損害賠償の請求額は売買代金の額の10分の2を超えてはならない。×
222-39-1損害賠償の予定額を定めなかった場合、売買代金を超える請求は不可。×
317-43-3損害賠償の予定額を定めなかった場合、実際に発生した損害額の賠償請求が可能。
415-41-2損害賠償額の定めがない場合、売買代金の2割が上限である。×
502-40-3損害賠償の予定額を定めなかった場合、実際に発生した損害額である代金の75%の賠償請求が可能。

4 誤り

買主Eは宅建業者ではない。したがって、損害賠償の予定額と違約金を合算した額が代金額の2/10(600万円)を超えることは許されない(宅地建物取引業法38条1項)。本肢の特約では、これらの合計が1,200万円となっているので、宅建業法に違反する。

※この場合、2/10を超える部分について特約が無効となる(同条2項)。すなわち、損害賠償の予定額と違約金を合わせて600万円だったことになる。

■類似過去問
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損害賠償額の予定(20%を超える特約)(宅建業法[17]2(2))
 年-問-肢内容正誤
1R03s-27-1宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間で建物の売買契約を締結する場合において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額についての特約を、代金の額の10分の2を超えて定めた場合、当該特約は全体として無効となる。×
227-36-ア損害賠償20%+違約金10%とする特約は、全体として無効。×
324-38-イ損害賠償10%+違約金20%の特約をした場合、違約金については全て無効。×
419-41-220%を超える特約は全て無効。×
517-43-440%とする特約は全て無効。×
616-37-4損害賠償20%超でも、重要事項として説明すれば有効。×
714-40-420%を超える特約は全て無効。×
811-33-420%を超える特約をした場合、20%を超える部分が無効。
908-46-4損害賠償20%+違約金20%の特約をした場合、それらの合計が20%となる。
1006-43-2違約金40%と合意しても、20%を超える部分については請求できない。
1101-48-3損害賠償額を33%と特約した場合、その特約は無効であり、損害賠償の額は予定しなかったことになる。×

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