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宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として宅地建物取引業者でないＢとの間で宅地（代金2,000万円）の売買契約を締結する場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1. Ａは、当該宅地が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合、ＢがＡの担保責任を追及するに当たり当該不適合についてＡに通知すべき期間を当該宅地の引渡しの日から３年とする特約をすることができる。
2. Ａは、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を300万円とし、かつ、違約金を300万円とする特約をすることができる。
3. Ａは、Ｂの承諾がある場合においても、「Ａが契約の履行に着手した後であっても、Ｂは手付を放棄して、当該売買契約を解除することができる」旨の特約をすることができない。
4. 当該宅地が、Ａの所有に属しない場合、Ａは、当該宅地を取得する契約を締結し、その効力が発生している場合においても、当該宅地の引渡しを受けるまでは、Ｂとの間で売買契約を締結することができない。

正解：１

設定の確認

1 正しい

宅建業者は、自ら売主となる売買契約において、契約不適合担保責任につき、民法よりも買主に不利な内容の特約をすることができません。例外は、不適合について買主が売主に通知するまでの期間を引渡しから２年以上とするものに限られます（宅建業法40条１項）。

本肢の特約は、不適合に関する通知期間を「引渡しの日から３年」とするものであり、「２年以上」の期間を設けています。したがって、このような特約は有効とされます。

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2 誤り

損害賠償の予定額と違約金の額を合算した額が代金の20％（10分の２）を超えることは禁止されています（宅建業法38条１項）。
本問では、宅地の代金の2,000万円ですから、上限は、400万円です（2,000万×20％＝400万）。しかし、本肢では、損害賠償の予定額が300万円、違約金が300万円とされており、合算額は600万円に達します。これは、上限額を超えていて、宅建業法違反です。

※この特約は、10分の２を超える部分について無効とされます（宅建業法38条２項）。つまり、損害賠償の予定額と違約金の額の合計を400万円と定めたことになります。

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3 誤り

手付の授受があった場合、相手方が履行に着手するまで、買主は手付を放棄し、売主は手付の倍額を現実に提供することで、契約を解除することができます（宅建業法39条２項）。これに反する特約で、買主に不利なものは、無効です（同条３項）。

本肢の特約は、「宅建業者Ａが契約履行に着手した後であっても、Ｂは手付放棄により解約できる」というものです。これは宅建業法の規定よりも買主にとって有利な特約といえます。したがって、この特約は宅建業法の規定に違反せず、有効です。

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4 誤り

宅建業者は、自己の所有に属しない宅地又は建物について、自ら売主となる売買契約を締結することができません（宅建業法33条の２）。例外は、表の２つの場合です。

 

１	宅地・建物を取得する契約を締結 （予約でもよい。条件付契約は不可）
２	未完成物件で手付金等の保全措置あり

本肢の宅地は、宅建業者Ａの所有するものではありません。しかし、Ａはすでに所有者との間でその宅地を取得する契約を締結しており、その契約の効力が発生しています。この場合、Ａは、Ｂとの間で売買契約を締結することができます。
物件の引渡しを受けていなかったり、代金の支払いをしていなかったとしても、問題はありません。

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