宅地建物取引業者Ａ（消費税課税事業者）及び宅地建物取引業者Ｂ（消費税免税事業者）が受領した報酬に関するアからウの記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものの組合せは１から４のうちどれか。なお、代理、媒介に当たり、広告の依頼は行われていないものとする。

• ア　居住用建物（１か月の借賃12万円。消費税等相当額を含まない。）について、Ａは貸主から代理を依頼され、Ｂは借主から媒介を依頼され、Ａは貸主から6.7万円、Ｂは借主から6.5万円を報酬として受領した。なお、Ｂは、媒介の依頼を受けるに当たって、報酬について借主から特段の承諾を得ていない。
• イ　Ｂは、事業用建物について、貸主と借主双方から媒介を依頼され、借賃１か月分10万円（消費税等相当額を含まない。）、権利金90万円（権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないもので、消費税等相当額を含まない。）の賃貸借契約を成立させ、貸主と借主からそれぞれ５万円を報酬として受領した。
• ウ　Ａは、土地付建物について、売主と買主双方から媒介を依頼され、代金3,500万円（消費税等相当額を含み、土地代金は2,400万円である。）の売買契約を成立させ、売主と買主からそれぞれ110万円を報酬として受領したほか、売主の特別の依頼に基づき行った遠隔地への現地調査に要した実費の費用について、売主が事前に負担を承諾していたので、売主から９万円を受領した。

1. ア、イ
2. イ、ウ
3. ア、ウ
4. ア、イ、ウ

正解：2

課税業者と免税業者

課税業者	10％
免税業者	仕入れに係る消費税相当額として 10％×40％＝4％

宅建業者Ａは消費税課税業者ですから、計算した報酬に10％の消費税を上乗せすることができます。
一方、宅建業者Ｂは消費税免税業者です。しかし、免税業者であっても、仕入れや事務経費として消費税を支払っているわけです。これを回収するため、計算した報酬に４％上乗せすることが認められています。

ア 違反する

貸借の報酬計算

		媒介	代理
居住用建物	原則	合わせて１か月分 貸主・借主から0.5か月分	合わせて １か月分
	例外	合わせて１か月分 承諾した依頼者から１か月分
居住用建物 以外	原則	合わせて１か月分
	例外	権利金の額を売買代金とみなして算定可能。

宅建業者Ａの報酬

居住用建物の賃貸借について、宅建業者Ａは、貸主を代理しています。したがって、報酬の上限は、１か月分の賃料（＝12万円）です。Ａは消費税課税業者ですから、さらに消費税10％を加算することができます。
12万×1.1＝13.2万円
が報酬の上限額です。

宅建業者Ｂの報酬

宅建業者Ｂは、居住用建物の借主を媒介しています。その際、借主からは、特段の承諾を得ていません。したがって、報酬の上限は、0.5か月分の賃料（＝６万円）です。Ｂは消費税免税業者ですから、これに４％加算することができます。
６万×1.04＝６.24万円
が報酬の上限額です。
本肢がいう6.5万円を受領することは、宅建業法に違反します。

イ 違反しない

貸借の報酬計算

事業用建物（＝居住用建物「以外」）ですから、賃料ベースの計算以外に権利金をベースにした報酬計算も可能です。両方で計算をして、多いほうが報酬の上限額ということになります。

賃料ベースの報酬

宅建業者Ｂは、貸主と借主を媒介しています。報酬の上限は、貸主・借主双方から、合わせて１か月分の借賃（＝10万円）です。Ｂは消費税免税業者ですから、これに４％加算することができます。
10万×1.04＝10.4万円

「貸主と借主からそれぞれ５万円を報酬として受領」しても、合計10万円で、この枠内に収まっています。したがって、宅建業法に違反しません。

【練習】権利金ベースの報酬

本肢が宅建業法に違反しないことは決まりました。
ここでは、練習のため、権利金ベースの計算方法を試しておきましょう。

権利金90万円を売買代金とみなして報酬を計算します。

400万円超の物件	３％＋６万
200万円超400万円以下の物件	４％＋２万
200万円以下の物件	５％

公式を使って、
90万×５％＝4.5万円

Ｂは消費税免税業者ですから、これに４％加算することができます。
4.5万×1.04＝4.68万円

これが貸主・借主それぞれから受領できる報酬の上限額です。一方から５万円を受領することはできません。

ウ 違反しない

税抜本体価格の計算

土地付建物の代金3,500万円の中には、土地代金・建物代金・消費税が混在しています。報酬計算に当たって、まずは、税引の本体価格を求める必要があります。
そもそも土地の売買は非課税です。したがって、土地代金2,400万円は、それ自体が本体価格です。
一方、建物の売買代金は、
3,500万－2,400万＝1,100万円
ここから消費税10％分を除くと、建物の本体価格は、1,000万円です。
以上より、土地付建物の本体価格は、3,400万円ということが分かります。

公式による計算

公式に当てはめると、
3,400万×３％＋６万＝＝108万円

Ａは消費税課税業者ですから、さらに消費税10％を加算することができます。
108万×1.1＝118.8万

Ａが報酬として110万円を受領しても、宅建業法に違反しません。

依頼者の依頼による費用

1	依頼者の依頼によって行う広告料金
2	依頼者の特別の依頼による特別の費用 （遠隔地での現地調査費用・空家の特別な調査費用など）

Ａは、遠隔地への現地調査を行い、その実費９万円を負担しています。この調査は、売主の特別の依頼によるものでありまた、その費用について、売主は、事前に負担を承諾しています。したがって、Ａは、売主からこの９万円を受領することができます。

■参照項目&類似過去問

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まとめ

宅建業法に違反しないものはイ・ウです。正解は、肢2。

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