建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。ただし、集会の定足数について規約に別段の定めはないものとする。

1. エネルギー消費性能の向上のために必要となる共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）を行うためには、集会において、区分所有者（議決権を有しないものを除く。以下この選択肢において同じ。）の過半数の者であって議決権の過半数を有するものが出席し、出席した区分所有者及びその議決権の各４分の３以上の多数による決議が必要であるが、議決権については規約で過半数まで減ずることができない。
2. 区分所有建物の一部が滅失し、その滅失した部分が建物の価格の２分の１を超える場合、滅失した共用部分の復旧を決議するためには、集会において、区分所有者（議決権を有しないものを除く。以下この選択肢において同じ。）の過半数の者であって議決権の過半数を有するものが出席し、出席した区分所有者及びその議決権の各３分の２以上の多数が必要であり、規約で別段の定めをすることはできない。
3. 共用部分の保存行為を行うためには、規約で別段の定めのない場合は、区分所有者（議決権を有しないものを除く。）及び議決権の各過半数による集会の決議が必要である。
4. 規約の変更が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼす場合で、その区分所有者の承諾を得られないときは、集会において、区分所有者（議決権を有しないものを除く。以下この選択肢において同じ。）の過半数の者であって議決権の過半数を有するものが出席し、出席した区分所有者及びその議決権の各４分の３以上の多数による決議を行うことにより、規約の変更ができる。

正解：２

1 誤り

「形状又は効用の著しい変更を伴う共用部分の変更」を「重大変更」といいます。
共用部分の重大変更については、集会において、①一般区分所有者数・議決権の過半数が出席し（定足数）、②一般区分所有者数・議決権の各3/4以上の多数による決議が必要です。
「区分所有者の定数」や「議決権」については、規約でそれぞれ過半数まで減ずることができます（「はじめに」の表。区分所有法17条１項）。
本肢は、「議決権については規約で過半数まで減ずることができない。」とする点が誤り。

※重大な変更に以下の理由がある場合、「3/4以上」が「2/3以上」に緩和されます（区分所有法17条５項）。
「エネルギー消費性能の向上のために必要」というだけでは、緩和事由に当たりません。

1. 共用部分の設置・保存の瑕疵により権利侵害のおそれがある場合
2. バリアフリー基準への不適合

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2 正しい

大規模滅失（建物価格の２分の１超の部分が滅失）の場合、滅失した共用部分を復旧するには、集会において、①一般区分所有者数・議決権の過半数が出席し（定足数）、②一般区分所有者数・議決権の各2/3以上の多数による決議が必要です。これについて、規約で別段の定めをすることはできません（区分所有法61条５項）。

※小規模滅失の場合も含め、復旧の手続をまとめておきましょう。

復旧の規模		決定方法	規約で別段の定め	決議の前
小規模 復旧	建物価格の 1/2以下の滅失	普通決議	可	各自が復旧可能 ［規約で別段の定め◯］
大規模 復旧	1/2超の滅失	(1)定足数 一般区分所有者数・議決権の各過半数	引上げ◯	－
		(2)議決数 出席した一般区分所有者数・議決権の各2/3以上	×

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3 誤り

共用部分の保存行為は、規約に別段の定めがない限り、各区分所有者が単独ですることができます（「はじめに」の表。区分所有法18条１項ただし書き、２項）。
本肢では、「規約で別段の定めがない」わけです。各区分所有者が単独で保存行為をすることができるため、集会の決議は不要です。

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4 誤り

規約を設定、変更又は廃止するためには、集会において、①一般区分所有者数・議決権の過半数が出席し（定足数）、②一般区分所有者数・議決権の各3/4以上の多数による決議が必要です（区分所有法31条１項前段）。
③規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼす場合は、その承諾を得なければなりません（同項後段）。たとえ集会の決議があっても、この区分所有者の承諾を得ない限り、規約の変更は不可能です。

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