Ａを賃貸人、Ｂを賃借人とするＡ所有の居住用建物の賃貸借に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。

1. ＡＢ間で「Ｂが自己の費用で造作することは自由であるが、賃貸借が終了する場合、Ｂはその造作の買取請求をすることはできない」と定める特約は、有効である。
2. Ａが３年間の転勤による不在の後生活の本拠として使用することが明らかな場合、ＡＢ間で「賃貸借期間の３年が満了しても更新しない」旨の定期建物賃貸借契約をするには、公正証書でしなければ効力がない。
3. ＡとＢとＣ（Ｂと同居する内縁の妻）の三者で「Ｂが相続人なくして死亡したときでも、Ｃは借家権を承継することができない」と定めた場合、その特約は、無効である。
4. ＡＢ間で「建物についている抵当権は、Ａが責任を持って解決する」と特約して入居しても、期間２年の賃貸借では、Ｂは、その後の競落人に対して、賃借権を対抗することができない。 （肢４は、法改正により不成立な選択肢になりました。）

正解：１

1 正しい

造作買取請求権（借地借家法33条）は、強行規定ではない（同法37条）。したがって、造作買取請求権を排除する当事者間の特約は有効である。

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2 誤り

定期建物賃貸借契約は、公正証書による等書面でしなければならない（借地借家法38条１項）。
書面でありさえすればよく、「公正証書」は、その例示に過ぎない。公正証書以外の書面による契約も有効である。

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3 誤り

事実上の夫婦や養親子の関係にあった同居人は、建物賃借人が相続人なしに死亡した場合、賃借人の権利義務を承継する（借地借家法36条）。
ただし、この規定は、強行規定ではない（同法37条）。したがって、特約で排除することができる。
以上より、本肢の「内縁の妻の賃借権承継を排除する特約」は、有効である。

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