【宅建過去問】(平成23年問07)転貸借

Aは、Bに対し建物を賃貸し、Bは、その建物をAの承諾を得てCに対し適法に転貸している。この場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

  1. BがAに対して賃料を支払わない場合、Aは、Bに対する賃料の限度で、Cに対し、Bに対する賃料を自分に直接支払うよう請求することができる。
  2. Aは、Bに対する賃料債権に関し、Bが建物に備え付けた動産、及びBのCに対する賃料債権について先取特権を有する。
  3. Aが、Bとの賃貸借契約を合意解除しても、特段の事情がない限り、Cに対して、合意解除の効果を対抗することができない。
  4. Aは、Bの債務不履行を理由としてBとの賃貸借契約を解除するときは、事前にCに通知等をして、賃料を代払いする機会を与えなければならない。

正解:4

23-07-0

【1】正しい

23-07-1賃借人が適法に転貸したときは、転借人は、賃貸人に対して直接に義務を負う(民法613条1項)。つまり、転借人Cは、転借料(図の例では10万円)のうち賃借料の範囲(図の例では5万円)で、賃借人に対して賃料支払債務を直接に負担する。

■類似過去問(転貸借の効果)
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 年-問-肢内容正誤
128-08-2
[AがBに甲建物を月額10万円で賃貸し、BがAの承諾を得て甲建物をCに適法に月額15万円で転貸]BがAに対して甲建物の賃料を支払期日になっても支払わない場合、AはCに対して、賃料10万円をAに直接支払うよう請求することができる。
223-07-1賃借人が賃貸人に対して賃料を支払わない場合、賃貸人は、賃借人に対する賃料の限度で、転借人に対し、賃借人に対する賃料を自分に直接支払うよう請求することができる。
318-10-3賃借権を譲渡する場合に必要とされる賃貸人の承諾は、賃借人に対するものでも、転借人に対するものでも、どちらでもよい。
416-13-1転借人は、賃貸人に対しても、賃料支払い義務を直接負担する。
510-06-2転借人は、賃貸人に対し、転借料の全額を直接支払義務を負う。×
601-06-4賃貸人は、転借人に対して直接賃料を請求できる。

【2】正しい

23-07-2不動産の賃貸の先取特権は、その不動産の賃料その他の賃貸借関係から生じた賃借人の債務に関し、賃借人の動産について存在する(民法312条)。そして、建物の賃貸人の先取特権の範囲には、賃借人がその建物に備え付けた動産が含まれる(民法313条2項)。また、転貸の場合、賃貸人の先取特権は、転借人の動産や転貸人が受け取るべき賃料債権にも及ぶ(民法314条)。

■類似過去問(先取特権)
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 年-問-肢内容正誤
法定担保物権
121-05-2先取特権も質権も、債権者と債務者との間の契約により成立する。×
219-07-1建物の建築工事の費用について先取特権を行使するには、あらかじめ債務者である建築主との間で、先取特権の行使について合意しておく必要がある。×
目的物
121-05-3留置権は動産についても不動産についても成立するのに対し、先取特権は動産については成立するが不動産については成立しない。×
物上代位
121-05-1火災保険に基づく損害保険金請求権は、抵当権・先取特権による物上代位の対象となる。
217-05-1不動産の売買により生じた債権を有する者は先取特権を有し、当該不動産が賃借されている場合には、賃料に物上代位することができる。
312‐03‐3建物の賃料債権の先取特権に関し、賃借人が建物内の動産を第三者に売却した場合、賃貸人は、代金債権に対し、払渡し前に差押えをしなくても先取特権を行使できる。×
動産の先取特権
123-07-2建物の賃料債権の先取特権に関賃借人が建物に備え付けた動産、転貸人の転借料債権→先取特権の対象。
212-03-1賃借人所有の家具類、自己使用のために持ち込んだ時計・宝石類→先取特権の対象。
312-03-2転借人が建物内に所有する動産→先取特権の対象。
412-03-3賃借人が建物内の動産を第三者に売却した場合、賃貸人は、代金債権に対し、払渡し前に差押えをしなくても先取特権を行使できる。×
512-03-4敷金を受領している場合、敷金を差し引いた残額についてのみ先取特権が発生。
不動産保存・不動産工事の先取特権
103-07-3不動産を目的とする担保物権の順位は、すべて登記の先後による。×

【3】正しい

23-07-3賃貸人Aと賃借人Bとの間の賃貸借契約を両者の合意で解除したとしても、原則として、その合意解除によって、転借人の権利は消滅しない(民法612条。最判昭37.02.01)。
例外は、転借人に不信な行為があるなどで、合意解除が信義誠実の原則に反しないような特段の事由がある場合に限られる。

■類似過去問(合意解除と転借人)
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 年-問-肢内容正誤
128-08-4
[AがBに甲建物を月額10万円で賃貸し、BがAの承諾を得て甲建物をCに適法に月額15万円で転貸]AがBとの間で甲建物の賃貸借契約を合意解除した場合、AはCに対して、Bとの合意解除に基づいて、当然には甲建物の明渡しを求めることができない。
227-09-1土地の賃借人が無断転貸した場合において賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるため賃貸人が無断転貸を理由に賃貸借契約を解除できないときであっても、賃貸借契約を合意解除したときは、賃貸人は転借人に対して賃貸土地の明渡しを請求することができる。×
327-09-4土地の賃借人が無断転貸した場合、転借人は、賃貸人と賃借人との間で賃貸借契約が合意解除されたとしても、賃貸人からの賃貸土地の明渡し請求を拒絶することができる場合がある。
423-07-3賃貸人は、賃借人との合意解除の効果を転借人に対抗できない。
516-13-3賃貸借契約を合意解除しても、転借人に不信行為があるなど特段の事情がない限り、賃貸人は、転借人に明渡しを請求できない。
610-06-1賃貸借契約が合意解除された場合、転貸借契約も当然終了する。×
706-12-2賃貸借契約が合意解除により終了すれば、転貸借も終了し、転借人の権利は消滅する。×
804-11-4賃貸借契約が合意解除されても、転借人の権利は、消滅しない。

【4】誤り

23-07-4賃貸人Aと賃借人Bとの間の賃貸借契約が、Bの債務不履行により解除された場合、BC間の転貸借契約における転貸主Bの債務も履行不能となり、転貸借契約は当然に終了する(最判平09.02.25)。
この場合、Aは、賃貸借契約の解除について、Bにのみ催告すれば十分であり、Cに対して延滞賃料支払の機会を与える義務はない(民法541条、612条、613条。最判昭37.03.29)。

■類似過去問(債務不履行解除と転借人)
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 年-問-肢内容正誤
128-08-1
[AがBに甲建物を月額10万円で賃貸し、BがAの承諾を得て甲建物をCに適法に月額15万円で転貸]Aは、Bの賃料の不払いを理由に甲建物の賃貸借契約を解除するには、Cに対して、賃料支払の催告をして甲建物の賃料を支払う機会を与えなければならない。
×
228-08-3
[AがBに甲建物を月額10万円で賃貸し、BがAの承諾を得て甲建物をCに適法に月額15万円で転貸]AがBの債務不履行を理由に甲建物の賃貸借契約を解除した場合、CのBに対する賃料の不払いがなくても、AはCに対して、甲建物の明渡しを求めることができる。
326-07-3賃借人の債務不履行を理由に賃貸借契約を解除した場合でも、賃貸人は、転借人に解除を対抗できない。×
425-11-2賃借人の債務不履行を理由に賃貸借契約を解除したとしても、転借人に明渡しを請求できない。×
523-07-4賃借人の債務不履行を理由に賃貸借契約を解除するときは、転借人に賃料代払いの機会を与えることが必要。×
618-10-2賃貸借契約が賃借人の債務不履行を理由に解除されても、転貸借契約は終了しない。×
716-13-4賃借人の債務不履行を理由に賃貸借契約を解除するときは、転借人に賃料代払いの機会を与えることが必要。×
810-06-3賃借人の債務不履行を理由に賃貸借契約を解除するときは、転借人に賃料代払いの機会を与えることが必要。×
910-06-4賃借人の債務不履行を理由に賃貸借契約を解除した場合、転借人は転借権を賃貸人に対抗できない。

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