【宅建過去問】（平成23年問07）転貸借
Ａは、Ｂに対し建物を賃貸し、Ｂは、その建物をＡの承諾を得てＣに対し適法に転貸している。この場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
- ＢがＡに対して賃料を支払わない場合、Ａは、Ｂに対する賃料の限度で、Ｃに対し、Ｂに対する賃料を自分に直接支払うよう請求することができる。
- Ａは、Ｂに対する賃料債権に関し、Ｂが建物に備え付けた動産、及びＢのＣに対する賃料債権について先取特権を有する。
- Ａが、Ｂとの賃貸借契約を合意解除しても、特段の事情がない限り、Ｃに対して、合意解除の効果を対抗することができない。
- Ａは、Ｂの債務不履行を理由としてＢとの賃貸借契約を解除するときは、事前にＣに通知等をして、賃料を代払いする機会を与えなければならない。
正解：４
設定の確認
1 正しい
賃借人が適法に賃借物を転貸したときは、転借人は、賃貸人に対して直接に義務を負います（民法613条１項前段）。したがって、賃貸人は、賃借料の範囲で、転借人に対して直接に転借料を自分に支払うよう請求することが可能です。ただし、請求できるのは賃借料と転借料のうち、少ないほうの額に限られます。
本肢では、賃貸人Ａは転借人Ｃに対して、賃借料の範囲で賃料の直接支払いを請求することができます。
■参照項目&類似過去問
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転貸の効果（民法[26]5(3)）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| [共通の設定] ＡがＢに甲建物を月額10万円で賃貸し、ＢがＡの承諾を得て甲建物をＣに適法に月額15万円で転貸している。 | |||
| 1 | R02s-06-4 | ＢがＡに約定の賃料を支払わない場合、Ｃは、Ｂの債務の範囲を限度として、Ａに対して転貸借に基づく債務を直接履行する義務を負い、Ｂに賃料を前払いしたことをもってＡに対抗することはできない。 | ◯ |
| 2 | 28-08-2 | ＢがＡに対して甲建物の賃料を支払期日になっても支払わない場合、ＡはＣに対して、賃料10万円をＡに直接支払うよう請求することができる。 | ◯ |
| 3 | 23-07-1 | ＢがＡに対して賃料を支払わない場合、Ａは、Ｂに対する賃料の限度で、Ｃに対し、Ｂに対する賃料を自分に直接支払うよう請求することができる。 | ◯ |
| 4 | 16-13-1 | 転借人Ｃは、賃貸人Ａに対しても、月10万円の範囲で、賃料支払債務を直接に負担する。 | ◯ |
| 5 | 10-06-2 | Ｃは、Ａから請求があれば、ＣがＢに支払うべき転借料全額を直接Ｂに支払うべき義務を負う。 | × |
| 6 | 01-06-4 | ＢがＡの承諾を得て第三者Ｃに建物を転貸した場合、Ａは、Ｃに対して直接賃料を請求することができる。 | ◯ |
2 正しい
建物の賃貸人の先取特権の範囲には、賃借人がその建物に備え付けた動産が含まれます（民法313条２項）。また、転貸の場合、賃貸人の先取特権は、転借人の動産や転貸人が受け取るべき賃料債権にも及ぶとされています（同法314条）。
したがって、Ａは、Ｂが建物に備え付けた動産のみならず、ＢのＣに対する賃料債権についても、先取特権を行使することができます。
■参照項目&類似過去問
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先取特権（民法[14]1(2)）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 法定担保物権 | |||
| 1 | 21-05-2 | 先取特権も質権も、債権者と債務者との間の契約により成立する。 | × |
| 2 | 19-07-1 | 建物の建築工事の費用について先取特権を行使するには、あらかじめ債務者である建築主との間で、先取特権の行使について合意しておく必要がある。 | × |
| 目的物 | |||
| 1 | 21-05-3 | 留置権は動産についても不動産についても成立するのに対し、先取特権は動産については成立するが不動産については成立しない。 | × |
| 物上代位 | |||
| 1 | 21-05-1 | 火災保険に基づく損害保険金請求権は、抵当権・先取特権による物上代位の対象となる。 | ◯ |
| 2 | 17-05-1 | 不動産の売買により生じた債権を有する者は先取特権を有し、当該不動産が賃借されている場合には、賃料に物上代位することができる。 | ◯ |
| 3 | 12‐03‐3 | 建物の賃料債権の先取特権に関し、賃借人が建物内の動産を第三者に売却した場合、賃貸人は、代金債権に対し、払渡し前に差押えをしなくても先取特権を行使できる。 | × |
| 動産の先取特権 | |||
| 1 | 23-07-2 | 建物の賃料債権の先取特権に関賃借人が建物に備え付けた動産、転貸人の転借料債権→先取特権の対象。 | ◯ |
| 2 | 12-03-1 | 賃借人所有の家具類、自己使用のために持ち込んだ時計・宝石類→先取特権の対象。 | ◯ |
| 3 | 12-03-2 | 転借人が建物内に所有する動産→先取特権の対象。 | ◯ |
| 4 | 12-03-3 | 賃借人が建物内の動産を第三者に売却した場合、賃貸人は、代金債権に対し、払渡し前に差押えをしなくても先取特権を行使できる。 | × |
| 5 | 12-03-4 | 敷金を受領している場合、敷金を差し引いた残額についてのみ先取特権が発生。 | ◯ |
| 不動産保存・不動産工事の先取特権 | |||
| 1 | 03-07-3 | 不動産を目的とする担保物権の順位は、すべて登記の先後による。 | × |
3 正しい
賃貸人Ａが賃借人Ｂと賃貸借契約を合意解除したとしても、転借人Ｃに対して解除を対抗することができません。したがって、甲建物の明渡しを請求することもできません（最判昭62.03.24）。
■参照項目&類似過去問
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転貸の終了（合意解除）（民法[26]5(4)①）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| [共通の設定] Ａは、Ｂに対し建物を賃貸し、Ｂは、その建物をＡの承諾を得てＣに対し適法に転貸している。 | |||
| 1 | R02s-06-1 | Ａは、Ｂとの間の賃貸借契約を合意解除した場合、解除の当時Ｂの債務不履行による解除権を有していたとしても、合意解除したことをもってＣに対抗することはできない。 | × |
| 2 | 28-08-4 | ＡがＢとの間で甲建物の賃貸借契約を合意解除した場合、ＡはＣに対して、Ｂとの合意解除に基づいて、当然には甲建物の明渡しを求めることができない。 | ◯ |
| 3 | 27-09-1 | 土地の賃借人が無断転貸した場合において賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるため賃貸人が無断転貸を理由に賃貸借契約を解除できないときであっても、賃貸借契約を合意解除したときは、賃貸人は転借人に対して賃貸土地の明渡しを請求することができる。 | × |
| 4 | 27-09-4 | 土地の賃借人が無断転貸した場合、転借人は、賃貸人と賃借人との間で賃貸借契約が合意解除されたとしても、賃貸人からの賃貸土地の明渡し請求を拒絶することができる場合がある。 | ◯ |
| 5 | 23-07-3 | Ａが、Ｂとの賃貸借契約を合意解除しても、特段の事情がない限り、Ｃに対して、合意解除の効果を対抗することができない。 | ◯ |
| 6 | 16-13-3 | ＡＢ間で賃貸借契約を合意解除しても、転借人Ｃに不信な行為があるなどの特段の事情がない限り、賃貸人Ａは、転借人Ｃに対し明渡しを請求することはできない。 | ◯ |
| 7 | 10-06-1 | ＡとＢとが賃貸借契約を合意解除した場合、ＢＣ間の転貸借契約は、その前提を失うため、特別の事情のある場合を除き、当然に終了する。 | × |
| 8 | 06-12-2 | ＡＢ間の賃貸借が合意解除によって終了すれば、ＣがＢの承諾を得て転借していても、特段の事由のない限り、ＡＣ間の転貸借は終了し、Ｃの権利は、消滅する。 | × |
| 9 | 04-11-4 | 賃貸人の承諾を得て、賃借人から建物を転借している場合、賃貸借契約が合意解除されても、転借人の権利は、特段の事由がある場合を除き、消滅しない。 | ◯ |
4 誤り
賃借人Ｂの債務不履行（賃料の不払い）を理由に賃貸借契約を解除する場合、賃貸人Ａは、Ｂに対して、解除の手続をとれば十分です。転借人Ｃに対して賃料代払いの機会を与える必要はありません（民法541条、最判昭37.03.29）。
■参照項目&類似過去問
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転貸の終了（債務不履行による解除）（民法[26]5(4)②、借地借家法[06]4(2)②）
[共通の設定]
Ａは、Ｂに対し甲建物を賃貸し、Ｂは、その建物をＡの承諾を得てＣに対し適法に転貸している。
[共通の設定]
Ａは、Ｂに対し甲建物を賃貸し、Ｂは、その建物をＡの承諾を得てＣに対し適法に転貸している。
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | R03s-12-3 | 建物の転貸借がされている場合において、本件契約がＢ（転貸人）の債務不履行によって解除されて終了するときは、Ａが転借人に本件契約の終了を通知した日から６月を経過することによって、転貸借契約は終了する。 | × |
| 2 | H28-08-1 | Ａは、Ｂの賃料の不払いを理由に甲建物の賃貸借契約を解除するには、Ｃに対して、賃料支払の催告をして甲建物の賃料を支払う機会を与えなければならない。 | × |
| 3 | H28-08-3 | ＡがＢの債務不履行を理由に甲建物の賃貸借契約を解除した場合、ＣのＢに対する賃料の不払いがなくても、ＡはＣに対して、甲建物の明渡しを求めることができる。 | ◯ |
| 4 | H26-07-3 | ＢがＡの承諾を得て甲建物をＣに転貸した場合、ＡＢ間の賃貸借契約がＢの債務不履行で解除されても、ＡはＣに解除を対抗することができない。 | × |
| 5 | H25-11-2 | Ｂの債務不履行を理由にＡが賃貸借契約を解除したために当該賃貸借契約が終了した場合であっても、ＢがＡの承諾を得て甲建物をＣに転貸していたときには、ＡはＣに対して甲建物の明渡しを請求することができない。 | × |
| 6 | H23-07-4 | Ａは、Ｂの債務不履行を理由としてＢとの賃貸借契約を解除するときは、事前にＣに通知等をして、賃料を代払いする機会を与えなければならない。 | × |
| 7 | H18-10-2 | ＢがＡの承諾を受けてＣに対して当該建物を転貸している場合には、ＡＢ間の賃貸借契約がＢの債務不履行を理由に解除され、ＡがＣに対して目的物の返還を請求しても、ＢＣ間の転貸借契約は原則として終了しない。 | × |
| 8 | H16-13-4 | 賃貸人ＡがＡＢ間の賃貸借契約を賃料不払いを理由に解除する場合は、転借人Ｃに通知等をして賃料をＢに代わって支払う機会を与えなければならない。 | × |
| 9 | H10-06-3 | Ａは、Ｂの債務不履行によりＡＢ間の賃貸借契約を解除しようとする場合、Ｃに対して、３ヵ月以前に通知し、Ｂに代わって賃料を支払う機会を与えなければならない。 | × |
| 10 | H10-06-4 | Ａが、Ｂの債務不履行によりＡＢ間の賃貸借契約を適法に解除した場合、Ｃは、ＢＣ間の転貸借契約に基づく転借権をＡに対抗することができない。 | ◯ |
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すみません。転借料＞賃借料ではなく転借料＜賃借料の一例でした。失礼します！
なるほど！
手持ちのテキストに転借料＞賃借料の一例が書いてあったので、混乱していました。
確かに通常は逆ですよね！いずれにしても、「どちらか少ない方の額」と覚えておくのがいいのですね。
ありがとうございました！
すみません。賃借料が５万円で転借料が１０万円であり、賃借料＜転借料というのは設問には具体的に書かれていないと思うのですが、どこから出てきたものでしょうか？
ムライ様
久々のご質問ありがとうございます。
「賃借料５万円、転借料10万円」は、数字があったほうが分かりやすいと思って、私が設定した具体例です。問題文に設定が示されているわけではありません。
正確なところは、※印で書いた通りです。すなわち、
※賃貸人Ａが転借人Ｃに請求できるのは賃借料と転借料のうち、少ないほうの額に限られます。
しかしながら、賃借料＞転借料という状況は、通常考えられません（Ｂに何のメリットもないので、通常、そのような行動はしない）。
また、宅建の過去問でも、特殊な例を除いては、「賃借料＜転借料」という設定になっています。