宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢと中古の土地付建物の売買契約（代金5,000万円、手付金1,000万円）を締結する場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法及び民法の規定によれば、正しいものはどれか。

1. Ａが、その土地付建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合にその不適合についてＢがＡに通知すべき期間について引渡しの時から１年間とする旨の特約をした場合は、その期間は、Ｂがその不適合を知った時から１年間となる。
2. Ａは、手付金のうち代金の１/10を超える部分について宅地建物取引業法第41条の２に規定する手付金等の保全措置を講じた場合は、手付金全額を受領することができる。
3. Ａは、Ｂの要求があった場合は、契約の締結を誘引するためＢの手付金の支払いについて分割払とすることができる。
4. ＡＢ間で、手付金を違約手付とする旨の特約を定めた場合においても、別途Ｂの債務不履行による契約解除に伴う損害賠償の予定額を定めることができる。

正解：１

1 正しい

宅建業法は、宅建業者が自ら売主となる宅地・建物の売買契約に関する契約不適合担保責任について、民法に比べて買主に不利となる特約を禁止している。唯一の例外は、売主の担保責任を追及するために不適合について買主が売主に通知するまでの期間を「引渡しの日から２年以上」と定める場合である（宅建業法40条１項）。これ以外の特約は、無効とされる（同条２項）。
したがって、「引渡しの時から１年間」という本肢の特約は無効である。

このような無効な特約をした場合、契約不適合に関する通知期間は、民法の原則通り、「不適合を知った時から１年」となる（民法566条本文）。

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2 誤り

中古の土地付建物は完成物件にあたる。
したがって、手付金の額が代金の10％（500万円）を超える本肢のケースでは、保全措置を講ずる必要がある（宅地建物取引業法41条の２第１項、令３条の２）。
保全措置は、手付金等のの全額について講じなければならない（宅地建物取引業法41条の２第１項）。
本肢のように「１/10を超える部分について宅地建物取引業法第41条の２に規定する手付金等の保全措置を講じた」だけでは足りない。

■類似過去問

3 誤り

手付金を分割払とすることは、「手附についての信用の供与」にあたる。これは、宅建業法で、禁止されている（宅地建物取引業法47条３号、宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方）。

信用の供与について

本号中「信用の供与」とは、手付としての約束手形の受領等の行為、手付予約をした場合における宅地建物取引業者による依頼者の当該予約債務の保証行為等もこれに該当することとなる。 なお、手付の分割受領も本号にいう「信用の供与」に該当する。

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4 誤り

損害賠償の額を予定し、または違約金を定めるときは、合算した額が代金の額の2/10を超えてはならない（宅地建物取引業法38条１項）。
本肢のケースで、手付金（1,000万円＝代金の20％）を違約手付と定めた場合、これ以外に損害賠償額を定めたとすれば、20％を超えることになる。
このような特約は20％を超える部分について無効となる（宅地建物取引業法38条２項）。

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