【宅建過去問】(平成22年問40)8つの規制


宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者でないBとの間で宅地(代金2,000万円)の売買契約を締結する場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. Aは、当該宅地の瑕疵についてAが担保の責任を負うべき期間を当該宅地の引渡しの日から3年とする特約をすることができる。
  2. Aは、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を300万円とし、かつ、違約金を300万円とする特約をすることができる。
  3. Aは、Bの承諾がある場合においても、「Aが契約の履行に着手した後であっても、Bは手付を放棄して、当該売買契約を解除することができる」旨の特約をすることができない。
  4. 当該宅地が、Aの所有に属しない場合、Aは、当該宅地を取得する契約を締結し、その効力が発生している場合においても、当該宅地の引渡しを受けるまでは、Bとの間で売買契約を締結することができない。

正解:1

設定の確認

22-40-0

1 正しい

瑕疵担保責任の期間について特約する場合、「引渡しの日から2年以上」とする必要があります。これよりも買主に不利な特約は無効です(宅建業法40条1項、2項)。

本肢の特約は、「引渡しの日から3年」というものです。これは、宅建業法の規定よりも買主に有利となるため、特約として有効です。

■類似過去問
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瑕疵担保責任を負う期間(宅建業法[16]2(1)②)
 年-問-肢内容正誤
130-29-4[Aは、Bとの間で、Aが所有する建物を代金2,000万円で売却する売買契約を締結した。]Aは宅地建物取引業者であるが、Bは宅地建物取引業者ではない場合において、本件契約の目的物である建物の瑕疵を担保すべき責任に関し、契約の解除又は損害賠償の請求は目的物の引渡しの日から1年以内にしなければならないものとする旨の特約を定めた。×
229-27-ア売買契約において、瑕疵担保責任を負う期間を引渡しの日から2年間とする特約を定めた場合、その特約は無効となる。×
329-27-イ売買契約において、売主の責めに帰すべき事由による瑕疵についてのみ引渡しの日から1年間担保責任を負うという特約を定めた場合、その特約は無効となる。
427-34-2「引渡しから1年」という特約は無効で、「引渡しから2年」となる。×
527-39-4引渡しを売買契約締結の1月後とし、瑕疵担保責任を負う期間を契約日から2年間とする特約を定めることができる。×
626-31-ア「引渡しから3年」とする特約は無効。×
725-38-ア宅地建物取引業者A社は、宅地建物取引業者でないBとの間で締結した中古住宅の売買契約において、引渡後2年以内に発見された雨漏り、シロアリの害、建物の構造耐力上主要な部分の瑕疵についてのみ責任を負うとする特約を定めることができる。×
824-39-3「引渡しから2年」という特約は有効。
923-37-4「瑕疵発見から2年」という特約は有効。
1022-40-1「引渡しから3年」という特約は有効。
1121-40-4「引渡しから2年」という特約は有効。
1220-40-4「引渡しから2年かつ瑕疵発見から30日」という特約は有効。×
1317-42-3「契約締結から2年」という特約は有効。×
1415-41-4「引渡しから1年」という特約は無効で、「引渡しから2年」となる。×
1514-41-1「引渡しから半年」という特約は有効。×
1612-40-1「引渡しから1年」という特約は無効で、「瑕疵発見から1年」となる。
1711-33-3「引渡しから2年、買主の知っている瑕疵は担保しない」という特約は有効。
1810-36-4損害賠償額を予定した場合、「瑕疵担保期間は引渡しから1年」という特約は有効。×
1909-41-1「引渡しから2年の期間内、契約を解除できないが、損害賠償を請求できる」旨の特約は無効。
2009-41-3「契約締結から2年、その期間内に瑕疵修補請求権も行使できる」という特約は有効。×
2109-41-4「引渡しから1年」という特約は無効で、「引渡しから2年」となる。×
2208-48-2「引渡しから1年」という特約は業者間では有効だが、業者以外を売主・業者を買主とする売買契約では無効。×
2307-43-1「引渡しから2年」という特約をしたときでも、瑕疵発見から1年は瑕疵担保責任を負う。×
2407-45-1「瑕疵発見から1年半」という特約は有効。
2506-43-1「瑕疵の事実を知ってから1年」と定めても、「引渡しから2年」は責任を負う。×

2 誤り

損害賠償の予定額と違約金の額を合算した額代金の20%(10分の2)を超えることは禁止されています(宅建業法38条1項)。
本問では、宅地の代金の2,000万円ですから、上限は、400万円です(2,000万×20%=400万)。しかし、本肢では、損害賠償の予定額が300万円、違約金が300万円とされており、合算額は600万円に達します。これは、上限額を超えていて、宅建業法違反です。

※この特約は、10分の2を超える部分について無効とされます(同条2項)。つまり、損害賠償の予定額と違約金の額の合計を400万円と定めたことになります。

■類似過去問
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損害賠償額の予定(予定額の上限)(宅建業法[17]2(1))
 年-問-肢内容正誤
130-29-2
[Aは、Bとの間で、Aが所有する建物を代金2,000万円で売却する売買契約を締結した。]A及びBがともに宅地建物取引業者である場合において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除があったときの損害賠償の額を600万円とする特約を定めた。
229-31-ウ
宅地建物取引業者Aは、宅地建物取引業者でないBとの間で、当事者の債務不履行を理由とする契約解除に伴う違約金について300万円とする特約を定めた場合、加えて、損害賠償の予定額を600万円とする特約を定めることができる。×
328-28-エ
損害賠償の予定額を25%とする特約が可能。
×
427-36-ア損害賠償20%+違約金10%とする特約は、全体として無効。×
525-38-イ損害賠償の予定額と違約金の合計額を20%とする特約は有効。
624-38-イ損害賠償10%+違約金20%の特約をした場合、違約金については全て無効。×
723-37-3損害賠償+違約金で10%の特約が可能。
822-39-2損害賠償20%+違約金10%の特約が可能。×
922-40-2損害賠償15%+違約金15%の特約が可能。×
1021-37-1手付金5%+損害賠償15%の特約は不可。×
1120-40-2売主の違約金30%の特約が可能。×
1218-39-2損害賠償+違約金が20%を超える特約は不可。
1317-43-2損害賠償40%とする特約が可能。×
1415-38-4損害賠償+違約金で33%の特約は違法。
1512-40-4代金の20%の手付金を違約手付とする特約を定めた場合、別途損害賠償の予定を定めることができる。×
1610-36-2損害賠償を20%と予定した場合、違約金を定めることはできない。
1708-46-3損害賠償を10%と予定しても、実際の損害が大きければ20%まで請求できる。×
1807-43-2損害賠償の予定額20%、別に違約金10%という特約をすることはできない。
1907-45-4損害賠償の予定額として、手付の5%に加え、20%を支払うという特約は有効である。×
2005-43-2違約金20%とする特約が可能。
2104-44-4違約金と損害賠償額の予定を合わせて20%超でも、宅建業法に違反しない。×

3 誤り

手付の授受があった場合、相手方が履行に着手するまで、買主は手付を放棄し、売主は手付の倍額を償還することで、契約を解除することができます(宅建業法39条2項、最判昭40.11.24)。これに反する特約で、買主に不利なものは、無効です(同条3項)。

本肢の特約は、「宅建業者Aが契約履行に着手した後であっても、Bは手付放棄により解約できる」というものです。これは宅建業法の規定よりも買主にとって有利な特約といえます。したがって、この特約は宅建業法の規定に違反せず、有効です。

■類似過去問
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手付解除ができる期間(宅建業法[18]3(3))
 年-問-肢内容正誤
128-34-3
売主である宅建業者は、買主から手付放棄による契約の解除の通知を受けたとしても、すでに所有権の移転登記を行い引渡しも済んでいる場合は、そのことを理由に当該契約の解除を拒むことができる。
226-31-ウ「手付解除は契約後30日以内」と定めた場合、契約から30日経過したときは、売主が履行に着手していなかったとしても、買主は手付解除ができない。×
323-37-1手付金+中間金を支払った買主からの手付解除は不可。×
422-39-4手付金+内金を受け取った売主からの手付解除は不可。
522-40-3「売主の着手後も買主からの手付解除が可能」という特約は無効。×
621-37-2[自らが売主である宅地建物取引業者Aと、宅地建物取引業者でないBとの間での売買契約]AとBが締結した建物の売買契約において、Bが手付金の放棄による契約の解除ができる期限について、金融機関からBの住宅ローンの承認が得られるまでとする旨の定めをした。この場合において、Aは、自らが契約の履行に着手する前であれば、当該承認が得られた後は、Bの手付金の放棄による契約の解除を拒むことができる。×
721-39-1両者未着手の段階で、買主からの手付解除を拒む売主の行為は、宅建業法に違反しない。×
819-43-4解約手付の定めがない場合、売主の着手前であっても、買主は手付放棄による解除ができない。×
918-40-4引渡債務の履行に着手した売主が買主の手付解除を拒否しても宅建業法に違反しない。
1014-40-2買主が代金の一部支払後、売主からの手付解除は不可。
1109-39-2解約手付と定めていなくても、売主が履行に着手していなければ、買主は手付解除ができる。
1209-39-3「手付解除は契約後30日以内」と定めた場合、契約から45日経過したときであっても、売主が履行に着手していなければ、買主は手付解除ができる。
1308-49-4「引渡しがあるまで、いつでも手付解除が可能」という特約がある場合、買主は、売主が履行に着手していても、手付解除できる。
1404-44-3「売主が履行完了するまで、買主は手付解除ができる」という特約は、宅建業法に違反しない。
1503-49-3売主が手付金等保全措置を講じた後は、買主から手付解除をすることができない。×

4 誤り

宅建業者は、自己の所有に属しない宅地又は建物について、自ら売主となる売買契約を締結することができません(宅建業法33条の2)。例外は、表の2つの場合です。

宅地・建物を取得する契約を締結
(予約でもよい。条件付契約は不可)
未完成物件で手付金等の保全措置あり

本肢の宅地は、宅建業者Aの所有するものではありません。しかし、Aはすでに所有者との間でその宅地を取得する契約を締結しており、その契約は効力を発生しています。この場合、Aは、Bとの間で売買契約を締結することができます。
物件の引渡しを受けていなかったり、代金の支払いをしていなかったとしても、問題はありません。

22-40-4

■類似過去問
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代金支払・引渡し・登記移転が完了していない場合(宅建業法[15]3(2))
 年-問-肢内容正誤
122-40-4取得契約後であっても、引渡しを受けるまでは、転売契約を締結できない。×
221-31-イ取得契約後であっても、代金支払完了前は、転売契約を締結できない。×
317-35-1取得契約締結後であれば、登記移転を受ける前であっても、転売契約を締結できる。
405-39-3取得契約が締結されていても、物件の引渡しがすむまでの間は、転売契約を締結してはならない。×
503-42-2取得契約の代金支払完済前に転売契約をするのは、宅建業法に違反する。×

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