【宅建過去問】(平成25年問11)借地借家法(定期建物賃貸借)

Aは、A所有の甲建物につき、Bとの間で期間を10年とする借地借家法第38条第1項の定期建物賃貸借契約を締結し、Bは甲建物をさらにCに賃貸(転貸)した。この場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。

  1. BがAに無断で甲建物をCに転貸した場合には、転貸の事情のいかんにかかわらず、AはAB間の賃貸借契約を解除することができる。
  2. Bの債務不履行を理由にAが賃貸借契約を解除したために当該賃貸借契約が終了した場合であっても、BがAの承諾を得て甲建物をCに転貸していたときには、AはCに対して甲建物の明渡しを請求することができない。
  3. AB間の賃貸借契約が期間満了で終了する場合であっても、BがAの承諾を得て甲建物をCに転貸しているときには、BのCに対する解約の申入れについて正当な事由がない限り、AはCに対して甲建物の明渡しを請求することができない。
  4. AB間の賃貸借契約に賃料の改定について特約がある場合には、経済事情の変動によってBのAに対する賃料が不相当となっても、BはAに対して借地借家法第32条第1項に基づく賃料の減額請求をすることはできない。

正解:4

1 誤り

無断転貸があった場合でも、賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、賃貸人が賃貸借を解除することはできません(民法612条2項。最判昭28.09.25)。

25-11-1本肢は、「転貸の事情のいかんにかかわらず」とする点が誤りです。

■類似過去問
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無断転貸借と解除(民法[26]5(2))
 年-問-肢内容正誤
[共通の設定]
A所有の甲建物につき、Bが賃貸借契約を締結している。
127-09-2賃貸人が転貸借について承諾を与えた場合には、賃貸人は、無断転貸を理由としては賃貸借契約を解除することはできないが、賃借人と賃貸借契約を合意解除することは可能である。
227-09-3土地の賃借人が無断転貸した場合、賃貸人は、賃貸借契約を民法第612条第2項により解除できる場合とできない場合があり、土地の賃借人が賃料を支払わない場合にも、賃貸人において法定解除権を行使できる場合とできない場合がある。
325-11-1BがAに無断で甲建物をCに転貸した場合には、転貸の事情のいかんにかかわらず、AはAB間の賃貸借契約を解除することができる。
×
421-12-1BがAに無断で甲建物を転貸しても、Aに対する背信的行為と認めるに足らない特段の事情があるときは、Aは賃貸借契約を解除できない。
518-10-1BがAの承諾なく当該建物をCに転貸しても、この転貸がAに対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、AはBの無断転貸を理由に賃貸借契約を解除することはできない。
606-12-1BC間の転貸借がAの承諾を得ていない場合でも、その転貸借がAに対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、Aの解除権は発生しない。

2 誤り

賃貸人Aと賃借人Bとの間の賃貸借契約が、Bの債務不履行により解除された場合、BC間の転貸借契約における転貸主Bの債務も履行不能となり、転貸借契約は当然に終了します(最判平09.02.25)。したがって、AはCに対して甲建物の明渡しを請求することができます。

25-11-2

※この場合、Aは、賃貸借契約の解除について、Bにのみ催告すれば十分です。Cに対して賃料代払いの機会を与える必要はありません(民法541条。最判昭37.03.29)。

■類似過去問
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債務不履行解除と転借人(民法[26]5(4)②)
 年-問-肢内容正誤
[共通の設定]
Aは、Bに対し甲建物を賃貸し、Bは、その建物をAの承諾を得てCに対し適法に転貸している。
128-08-1
Aは、Bの賃料の不払いを理由に甲建物の賃貸借契約を解除するには、Cに対して、賃料支払の催告をして甲建物の賃料を支払う機会を与えなければならない。×
228-08-3
AがBの債務不履行を理由に甲建物の賃貸借契約を解除した場合、CのBに対する賃料の不払いがなくても、AはCに対して、甲建物の明渡しを求めることができる。
326-07-3BがAの承諾を得て甲建物をCに転貸した場合、AB間の賃貸借契約がBの債務不履行で解除されても、AはCに解除を対抗することができない。×
425-11-2Bの債務不履行を理由にAが賃貸借契約を解除したために当該賃貸借契約が終了した場合であっても、BがAの承諾を得て甲建物をCに転貸していたときには、AはCに対して甲建物の明渡しを請求することができない。×
523-07-4Aは、Bの債務不履行を理由としてBとの賃貸借契約を解除するときは、事前にCに通知等をして、賃料を代払いする機会を与えなければならない。×
618-10-2BがAの承諾を受けてCに対して当該建物を転貸している場合には、AB間の賃貸借契約がBの債務不履行を理由に解除され、AがCに対して目的物の返還を請求しても、BC間の転貸借契約は原則として終了しない。×
716-13-4賃貸人AがAB間の賃貸借契約を賃料不払いを理由に解除する場合は、転借人Cに通知等をして賃料をBに代わって支払う機会を与えなければならない。×
810-06-3Aは、Bの債務不履行によりAB間の賃貸借契約を解除しようとする場合、Cに対して、3ヵ月以前に通知し、Bに代わって賃料を支払う機会を与えなければならない。×
910-06-4Aが、Bの債務不履行によりAB間の賃貸借契約を適法に解除した場合、Cは、BC間の転貸借契約に基づく転借権をAに対抗することができない。

3 誤り

25-11-3

AB間の定期建物賃貸借契約は、期間の満了により、正当事由の有無を問うことなく終了します(借地借家法38条1項)。
BC間の転貸借契約は、このAB間の原賃貸借契約をベースにしたものです。原賃貸借契約が終了する以上、それに伴って、転貸借契約も終了します。BC間での正当事由を考慮する必要はありません。

※建物の賃貸人は、賃貸借が終了することを、転借人に通知しなければ、その終了を転借人に対抗することができません(同法34条1項)。しかし、この規定は、通知を対抗要件としているだけです。「BC間の正当事由」は、要求されていません。

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建物賃貸借終了時の転借人の保護(借地借家法[06]4(1))
 年-問-肢内容正誤
1R01-12-4賃借人Bが適法に甲建物をCに転貸していた場合、賃貸人Aは、Bとの賃貸借契約が解約の申入れによって終了するときは、特段の事情がない限り、Cにその旨の通知をしなければ、賃貸借契約の終了をCに対抗することができない。
229-12-3転貸人が建物を適法に転借している場合、賃貸借契約が期間満了によって終了するときに、転貸人がその旨を賃借人から聞かされていれば、賃貸人は転借人に対して、賃貸借契約の期間満了による終了を対抗することができる。×
325-11-3賃貸借契約が期間満了で終了する場合、転貸人の転借人に対する解約申入れに正当事由がない限り、賃貸人は転借人に対して建物明渡しを請求できない。×
416-13-2賃貸借契約の期間満了による終了を転借人に通知しなければ、契約終了を転借人に対抗できない。
512-12-3賃貸借契約が期間満了により終了するときは、転借人に通知しなければ、賃借人に対しても、契約終了を主張できない。×
610-12-4賃貸借契約が期間満了により終了するときも、転借人に通知した日から6月を経過しないと、転貸借は終了しない。
706-12-4賃貸借契約の期間が満了する場合でも、転借人に通知しなければ、契約終了を転借人に対抗できない。
801-06-3賃貸借契約が期間満了により終了すれば、当然に転貸借契約も終了する。×

4 正しい

定期建物賃貸借契約において、当事者には、原則として、賃料増減請求権があります(借地借家法32条1項本文)。ただし、賃料増額請求をしない特約や、賃料減額請求をしない特約も有効です(同法38条7項)。

※普通建物賃貸借契約において、当事者には、原則として、賃料増減請求権があります(同法32条1項本文)。しかし、不減額特約は効力を認められません。有効なのは、不増額特約のみです(同項但書)。

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借賃増減請求権に関する特約(借地借家法[06]2(2))
 年-問-肢内容正誤
127-12-2賃貸借契約開始から3年間は賃料を増額しない旨の特約を定めた場合、定期借家契約においても、普通借家契約においても、当該特約は無効である。×
225-11-4定期建物賃貸借において、賃料改定につき特約がある場合、賃借人は賃貸人に対して賃料の減額請求ができない。
324-12-2普通建物賃貸借・定期建物賃貸借の双方につき、特約がなければ、賃料の増減額請求権が発生。
422-12-4定期建物賃貸借で、特約がなければ、賃料の増減額請求権が発生。
516-14-1普通建物賃貸借において、使用収益開始前には賃料減額請求は不可。
616-14-2転貸借契約を締結した場合、賃借人は、賃料の増減額請求権を行使できない。×
713-13-3普通建物賃貸借では、家賃が不相当に高額になった場合、借主は、契約条件にかかわらず減額請求が可能。
813-13-4普通建物賃貸借では、「家賃を減額しない」という特約は無効。
909-12-1家賃の増減について特約のない場合で、経済事情の変動により家賃が不相当に高額となったとき、賃借人は、賃貸人に対し将来に向かって家賃の減額を請求できる。
1009-12-2「家賃を増額しない」という特約があっても、増額請求が可能。×
1105-12-2「家賃を増額しない」という特約は有効。

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【宅建過去問】(平成25年問11)借地借家法(定期建物賃貸借)” に対して9件のコメントがあります。

  1. コウ より:

    大変分かりやすい解説でいつも参考にさせていただいております。

    平成25年問11肢4についてですが、
    平成29年問11肢3では、特約があるのにも関わらず、経済事情の変化により賃料が不相当になれば地代増減請求権を行使して増減額できる、とありますが、
    なぜ平成25年問11では、特約が優先され、地代増減請求権を行使できないのでしょうか。

    0
    1. 家坂 圭一 より:

      コウ様

      いつも解説を御利用いただき、ありがとうございます。
      さっそく御質問にお答えしましょう。

      >平成25年問11では、特約が優先され、地代増減請求権を行使できないのでしょうか。

      ここに勘違いがあります。
      平成25年問11は、「地代」や「借地権」に関する問題ではありません。
      「定期建物賃貸借」について問われているのです。

      そして、「定期建物賃貸借」に関しては、
      (1)賃料を増額しない旨の特約(不増額特約)だけでなく、
      (2)賃料を増額しない旨の特約(不減額特約)も有効とされています。
      (肢4の解説で表にまとめていますので、御覧ください。)

      これに対し、
      (a)普通建物賃貸借
      (b)借地権
      については、
      (1)不増額特約は、有効です。
      しかし、
      (2)不減額特約をしたとしても、その特約は無効です。
      建物の賃借人又は借地権者は、特約を無視して、賃料減額請求をすることができます。

      0
      1. コウ より:

        ご回答ありがとうございます。
        度々申し訳ありません、まだイマイチ理解できないのですが、
        平成29年問11については、あくまで地代、借地権の問題で、「賃料につき、3年ごとに1%ずつ増額する」という特約自体は有効なのですよね?それでもその特約より優先して地代増減請求権を行使できるのに対し、
        定期建物賃貸借では、特約があれば、不相当でも賃料増減請求権を行使できず、特約による、
        ということなのでしょうか。

        0
        1. 家坂 圭一 より:

          コウ様

          再びお答えします。

          【1】平成29年問11肢3
          この選択肢は、特殊な事態に関する判例をベースにした問題です。
          「そういう判例がある。」ことを知っておけば十分で、他の知識とつなげようとしても、上手くつながりません。

          (宅建対策としては、知らなくてもいい話ですが、)
          この判例は、バブル崩壊前後の時期に関するもので、
          「賃料が3年経過後に15%増額、その後は3年毎に10%ずつ増額」
          という特約を定めたものの、契約を継続している間に地価がピークを超えてしまい、
          「契約から9年後には、当初の3分の1近くまで下落した」
          という、かなり異常な事態を前提にしています。
          このような場合でも、自動増額の特約を維持する必要はないでしょう。
          そこで判決は、
          「賃借人が地代減額請求をすることができる。」
          と判断したのです。

          【2】平成25年問11肢4
          こちらが標準的な問題なので、これを使って知識を整理しておきましょう。

          (1)地代・借賃の増減額請求権
          借地契約や建物賃貸借に関して、賃貸人・賃借人は、地代や借賃の増減額請求権を有しています。

          (2)不増額特約・不減額特約の有効性
          地代や借賃について、「増額しない」とする特約は有効です。しかし、「減額しない」という特約をしても、その特約は、無効です。
          つまり、借主に有利な特約のみが認められています。

          (3)定期建物賃貸借における借賃不増額特約
          ただし、定期建物賃貸借については例外です。
          ここでは、不増額特約だけでなく、不減額特約も有効とされています。

          この3つの知識が整理されていれば、宅建試験対策としては十分です。

          0
          1. コウ より:

            重ねての質問、大変失礼いたしました。
            大変ご丁寧にご解説頂きましてありがとうございます。

            この2つの問題を繋げて考えてしまっていたため混乱してしまっておりました。

            上記の3つの要点を改めてしっかりと整理するようにしたいと思います。

            詳しいご解説頂きましてありがとうございました。
            試験まで残り短いですが、がんばります!

            0
            1. 家坂 圭一 より:

              >この2つの問題を繋げて考えてしまっていたため混乱してしまっておりました。

              つなげて考えることも可能だと思うのですが、宅建受験上あまり意味がありません。
              それよりも、
              (1)地代・借賃の増減額請求権
              (2)不増額特約・不減額特約の有効性
              (3)定期建物賃貸借における借賃不増額特約
              の3点を、流れを踏まえて押さえましょう。

              今年この論点が出題されるといいですね!

              0
  2. 小池みどり より:

    いつも分かりやすい解説をありがとうございます。選択肢4の解説に、本肢の「賃料の減額請求をすることはできない」という特約は有効とありますが、問題にはただ「特約」と書かれているだけです。この特約が、賃料の不増額特約だった場合は、減額請求はできるのではないでしょうか?

    0
    1. 家坂 圭一 より:

      小池みどり様

      講師の家坂です。
      当サイトを御利用いただき、本当にありがとうございます。

      御質問いただいた平成25年問11肢4ですが、これについては、私も出題当時から釈然としていません。
      小池さんのおっしゃるように読むこともできると思うのです。

      (1)問題文には、「賃料の改定について特約」とあるだけで、これが不増額特約なのか、不減額特約なのか、は分かりません。
      (2)この特約が不増額契約であった場合、特約はもちろん有効です。そして、この特約により、「賃貸人Aが賃借人Bに対して賃料の増額請求をすること」が禁止されます。
      (3)逆に、この特約があったとしても、「BがAに対して賃料の減額請求をすること」には、何ら問題がありません。
      (4)この場合、肢4の「BはAに対して借地借家法第32条第1項に基づく賃料の減額請求をすることはできない」は誤りということになります。

      それにも関わらず、どうして肢4を正解(内容が正しい)と判断したか?
      「それ以外の選択肢を正解にしようがないから。」
      「肢1~3が明らかに誤りだから。」
      と言うしかありません。

      スッキリしない答えですが、
      「そういう出題もあるんだなー。」
      くらいに思っておくのがいいのではないでしょうか。

      (どうしてこういう表現になったのか。私なりの推測はあるのですが、受験生にとって意味のある内容ではありません。ここでは触れないことにします。)

      1+
      1. 小池みどり より:

        こんなに迅速に丁寧なお返事をいただいて、感激しております。
        先生の「肢1~3が明らかに誤りだから、正解は4しかない」というお答え、スッキリ分かりました。
        本番では、こういう問題に悩んで時間を無駄にしないよう気をつけます。
        本当にありがとうございました。

        0

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