【宅建過去問】(平成25年問40)手付金等の保全措置

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として買主との間で締結する売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。なお、この問において「保全措置」とは、法第41条に規定する手付金等の保全措置をいうものとする。

  1. Aは、宅地建物取引業者でない買主Bとの間で建築工事完了前の建物を4,000万円で売却する契約を締結し300万円の手付金を受領する場合、銀行等による連帯保証、保険事業者による保証保険又は指定保管機関による保管により保全措置を講じなければならない。
  2. Aは、宅地建物取引業者Cに販売代理の依頼をし、宅地建物取引業者でない買主Dと建築工事完了前のマンションを3,500万円で売却する契約を締結した。この場合、A又はCのいずれかが保全措置を講ずることにより、Aは、代金の額の5%を超える手付金を受領することができる。
  3. Aは、宅地建物取引業者である買主Eとの間で建築工事完了前の建物を5,000万円で売却する契約を締結した場合、保全措置を講じずに、当該建物の引渡前に500万円を手付金として受領することができる。
  4. Aは、宅地建物取引業者でない買主Fと建築工事完了前のマンションを4,000万円で売却する契約を締結する際、100万円の手付金を受領し、さらに200万円の中間金を受領する場合であっても、手付金が代金の5%以内であれば保全措置を講ずる必要はない。

正解:3

設定の確認

「買主」としか書かれていないので、宅建業者である買主と宅建業者でない買主が選択肢ごとに混ざっていることが予想されます。
また、「法第41条に規定する手付金等の保全措置」と書かれていることから、未完成物件に関する保全措置についてしか出題されないことが分かります(条文番号の知識で解くのは、やや裏ワザかも知れません)。したがって、手付金等の額が代金の5%以下かつ1,000万円以下の場合には、少額であることを理由に保全措置が免除されます。

1 誤り

手付金である300万円は、代金(4,000万円)の5%(200万円)を超えているため、保全措置が必要です(宅建業法41条1項)。
未完成物件に関し、保全措置として利用できるのは、保証又は保険の方法に限られます(同項)。指定保管機関による保管の方法を使うことはできません。

■類似過去問
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保全措置の種類(宅建業法[19]4(2))
 年-問-肢内容正誤
130-38-3[宅地建物取引業者である売主は、宅地建物取引業者ではない買主との間で、戸建住宅の売買契約(所有権の登記は当該住宅の引渡し時に行うものとする。)を締結した。]当該住宅が建築工事の完了前で、売主が買主から保全措置が必要となる額の手付金を受領する場合、売主は、事前に、国土交通大臣が指定する指定保管機関と手付金等寄託契約を締結し、かつ、当該契約を証する書面を買主に交付した後でなければ、買主からその手付金を受領することができない。
×
230-38-4[宅地建物取引業者である売主は、宅地建物取引業者ではない買主との間で、戸建住宅の売買契約(所有権の登記は当該住宅の引渡し時に行うものとする。)を締結した。]当該住宅が建築工事の完了前で、売主が買主から保全措置が必要となる額の手付金等を受領する場合において売主が銀行との間で締結する保証委託契約に基づく保証契約は、建築工事の完了までの間を保証期間とするものでなければならない。
×
325-40-1工事完了前の建物につき代金の5%を超える手付金を受領する場合、銀行等による連帯保証、保険事業者による保証保険又は指定保管機関による保管により保全措置を講じなければならない。×
423-38-2宅建業者が保険事業者との間で保証保険契約を締結することにより保全措置を講じている場合、当該措置内容は、少なくとも当該保証保険契約が成立したときから建築工事の完了までの期間を保険期間とするものでなければならない。×
522-41-イ売主の代表取締役の連帯保証は、保全措置として有効である。×
619-34-4物件の引渡しが不可能になった場合、買主は手付金全額の返還を銀行に請求できる。
713-41-2銀行との間に保全措置を講じている場合、手付金の全額の返還を銀行に請求できる。
805-43-4工事完了前の建物につき、手付金等の保全措置として、信用金庫と保証委託契約を締結し、連帯保証書を買主に交付した。
905-45-2宅建業者の資金事情が悪化し債務を履行しない場合、買主は、手付金等の保全措置により連帯保証した信託会社に対し、契約を解除することなく、手付金の返還を求めることができる。×
1005-45-3手付金等の保全措置により手付金の返還を求めるとともに、営業保証金から弁済を求めることができる。
1104-41-2売主の友人の連帯保証は、保全措置として有効である。×
1202-42-2工事完了前の宅地につき、手付金等の保全措置として、手付金等寄託契約を利用することができる。×
1302-42-3工事完了後の宅地につき、手付金等の保全措置として、信用金庫による保証委託契約を利用することができる。

2 誤り

代金の額の5%を超える手付金を受領するためには、保全措置が必要です(宅建業法41条1項)。
手付金等の保全措置を講じる義務を負うのは、自ら売主となる宅建業者(本肢ではA)だけです(同項)。
契約を媒介する業者(本肢のC)が、保全措置を講ずる必要はありません。また、たとえCが保全措置を講じたとしても全く意味がありません。

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保全措置を講ずるべき宅建業者(宅建業法[19])
 年-問-肢内容正誤
128-43-イ
売主である宅建業者が保全措置を講じて手付金を受領した場合、その宅建業者から媒介を依頼された宅建業者も、媒介報酬につき保全措置を講じなければならない。
×
225-40-2売主である業者または販売代理業者のいずれかが保全措置を講じなければならない。×
301-42-3媒介する宅建業者が保全措置を講じなければならない。×

3 正しい

手付金等の保全措置に関する規定は、いわゆる「8つの規制」に含まれています。したがって、業者間取引には適用されません(宅建業法41条、78条2項参照)。
本肢では、買主Eが宅建業者です。代金5,000万円に対し、手付金500万円(代金の10%)を受領する場合でも、保全措置を講ずる必要はありません。

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業者間取引と手付金等の保全措置(宅建業法[19]6)
 年-問-肢内容正誤
1R02-42-3宅地建物取引業者Aが宅地建物取引業者との間で造成工事の完了後に締結する宅地(代金3,000万円)の売買契約においては、Aは、法第41条の2に定める手付金等の保全措置を講じないで、当該宅地の引渡し前に手付金800万円を受領することができる。
226-33-1業者間取引で、代金5,000万円/手付金1,000万円→保全措置を講じずに受領できる。
325-40-3未完成物件の業者間取引で、代金5000万/手付金500万円→保全措置を講じずに受領できる。
420-41-4業者間取引で、代金1億円/手付金2,500万円→保全措置を講じずに受領できる。
516-40-4業者間取引に、手付金等の保全措置の規定が適用される。×
613-42-1手付金の額が代金の2割を超える場合には、業者間取引でも、手付金等の保全措置を講じなければならない。×
707-42-4業者間取引では、手付金等の保全措置を講ずる必要はない。
806-44-4業者間取引で、手付金等の保全措置を講じなかった場合、宅建業法に違反する。×
901-42-4業者間取引でも、手付金等の保全措置を講じなければならない。×

4 誤り

■「手付金等」とは

保全措置の対象となる「手付金等」とは、①契約締結日~引渡し前に支払われる、②代金・手付金など代金に充当される金銭のことをいいます(宅建業法41条1項)。
本肢の中間金は、代金の一部ですから、もちろん「手付金等」に含まれます。

■保全措置が必要か

4,000万×5%=200万円を超える時点で、保全措置が必要になります。

タイミング 手付金等の額 保全措置
手付金受領時 100万 不要
中間金受領時 100万+200万=300万 必要

手付金100万円と中間金200万円との合計は300万円ですから、中間金の受領に先立って、保全措置を講じなければなりません。「手付金」が代金の5%以内であっても、「手付金等」が5%を超えるため、保全措置を講ずる必要が生じます。

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「手付金等」とは(宅建業法[19]2)
 年-問-肢内容正誤
1R02-42-2
宅地建物取引業者Aが宅地建物取引業者ではない買主との間で建築工事の完了前に締結する建物(代金5,000万円)の売買契約においては、Aは、手付金200万円を受領した後、法第41条に定める手付金等の保全措置を講じなければ、当該建物の引渡し前に中間金300万円を受領することができない。
2R01-37-3
[宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではないBとの間で締結する建築工事完了前のマンション(代金3,000万円)の売買契約]Aが150万円を手付金として受領し、さらに建築工事完了前に中間金として50万円を受領しようとする場合、Aは、手付金と中間金の合計額200万円について法第41条に定める手付金等の保全措置を講じれば、当該中間金を受領することができる。
3R01-37-4
[宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではないBとの間で締結する建築工事完了前のマンション(代金3,000万円)の売買契約]Aが150万円を手付金として受領し、さらに建築工事完了前に中間金として500万円を受領しようとする場合、Aは、手付金と中間金の合計額650万円について法第41条に定める手付金等の保全措置を講じたとしても、当該中間金を受領することができない。
×
430-38-1
[宅地建物取引業者である売主は、宅地建物取引業者ではない買主との間で、戸建住宅の売買契約(所有権の登記は当該住宅の引渡し時に行うものとする。)を締結した。]当該住宅が建築工事の完了後で、売買代金が3,000万円であった場合、売主は、買主から手付金200万円を受領した後、当該住宅を引き渡す前に中間金300万円を受領するためには、手付金200万円と合わせて保全措置を講じた後でなければ、その中間金を受領することができない。
528-28-ア
建築工事完了前のマンションで4,000万円/手付金200万円・中間金200万円→中間金受領後、手付金と中間金について保全措置を講じた。
×
628-43-ウ
建築工事完了前のマンションで3,000万円/手付金150万円・中間金350万円→中間金受領の際に500万円について保全措置を講じなければならない。
727-40-ウ宅地建物取引業者Aは、宅地建物取引業者でないBとの間で建築工事完了前のマンションに係る売買契約(代金3,000万円)を締結し、その際に手付金150万円を、建築工事完了後、引渡し及び所有権の登記までの間に、中間金150万円を受領したが、合計額が代金の10分の1以下であるので保全措置を講じなかった。×
826-33-3建築工事完了前の建物で5,000万円/手付金100万円・中間金500万円→中間金受領前に500万円の保全措置を講じれば宅建業法に違反しない。×
925-40-4建築工事完了前のマンションで4,000万円/手付金100万円・中間金200万円→手付金が代金の5%以内であるから保全措置は不要。×
1024-34-ア代金に充当される中間金→「手付金等」にあたる。
1124-34-イ代金の一部となる申込証拠金→「手付金等」にあたる。
1223-38-3代金に充当される申込証拠金→「手付金等」にあたる。
1323-38-4中間金→「手付金等」にあたる。
1419-43-2宅地建物取引業者Aが自ら売主となって、宅地建物取引業者でないBと1億円のマンションの売買契約(手付金1,500万円、中間金1,500万円、残代金7,000万円)を建築工事完了前に締結し、その引渡し及び登記の移転を残代金の支払と同時に行う場合、Aは、手付金の受領前及び中間金の受領前それぞれについて、保全措置を講じなければならない。
1517-42-2宅地建物取引業者Aが自ら売主として、宅地建物取引業者ではないBに宅地(造成工事完了済み)を4,000万円で分譲する。Aは、手付金100万円をBから受領した後、中間金として600万円を受領したが、中間金600万円についてのみ保全措置を講じた。×
1613-41-1代金に充当される申込証拠金→「手付金等」にあたる。
1713-41-4中間金→「手付金等」にあたる。
1809-39-4[宅地建物取引業者Aは、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBと建築工事完了前の分譲住宅の売買契約(代金5,000万円、手付金200万円、中間金200万円)を締結]契約締結時の2月後で分譲住宅の引渡し及び登記前に、Aが中間金を受け取る場合で、中間金を受け取る時点では当該分譲住宅の建築工事が完了していたとき、Aは、手付金及び中間金について保全措置を講ずる必要はない。×
1905-43-3宅地建物取引業者Aは、建築工事完了前の建物を、宅地建物取引業者でないBに代金6,000万円で譲渡する契約を締結し、手付金として500万円を受領した。契約締結の1週間後に中間金1,000万円を支払うこととされていたので、Aは、手付金500万円について、中間金受領の際に、まとめて手付金等の保全措置を講じた。×
2003-49-2手付金に充当される申込証拠金は保全措置の対象にならない。×
保全措置が不要な場合(未完成物件)(宅建業法[19]3(1))
 年-問-肢内容正誤
1R02-32-4
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではないBとの間で建物の売買契約を締結する。AB間で工事の完了前に当該工事に係る建物(代金5,000万円)の売買契約を締結する場合、Aは、法第41条に定める手付金等の保全措置を講じた後でなければ、Bから200万円の手付金を受領してはならない。×
2R02-42-2
宅地建物取引業者Aが宅地建物取引業者ではない買主との間で建築工事の完了前に締結する建物(代金5,000万円)の売買契約においては、Aは、手付金200万円を受領した後、法第41条に定める手付金等の保全措置を講じなければ、当該建物の引渡し前に中間金300万円を受領することができない。
3R01-37-1
[宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではないBとの間で締結する建築工事完了前のマンション(代金3,000万円)の売買契約]Aが手付金として200万円を受領しようとする場合、Aは、Bに対して書面で法第41条に定める手付金等の保全措置を講じないことを告げれば、当該手付金について保全措置を講じる必要はない。
×
4R01-37-3
[宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではないBとの間で締結する建築工事完了前のマンション(代金3,000万円)の売買契約]Aが150万円を手付金として受領し、さらに建築工事完了前に中間金として50万円を受領しようとする場合、Aは、手付金と中間金の合計額200万円について法第41条に定める手付金等の保全措置を講じれば、当該中間金を受領することができる。
5R01-37-4
[宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではないBとの間で締結する建築工事完了前のマンション(代金3,000万円)の売買契約]Aが150万円を手付金として受領し、さらに建築工事完了前に中間金として500万円を受領しようとする場合、Aは、手付金と中間金の合計額650万円について法第41条に定める手付金等の保全措置を講じたとしても、当該中間金を受領することができない。
×
630-38-2[宅地建物取引業者である売主は、宅地建物取引業者ではない買主との間で、戸建住宅の売買契約(所有権の登記は当該住宅の引渡し時に行うものとする。)を締結した。]当該住宅が建築工事の完了前で、売買代金が2,500万円であった場合、売主は、当該住宅を引き渡す前に買主から保全措置を講じないで手付金150万円を受領することができる。
×
728-28-ア
代金4,000万円/手付金200万円・中間金200万円→中間金受領後に保全措置を講じれば宅建業法に違反しない。
×
828-43-ア
代金3000万円/手付金600万円→保全措置が必要。
927-36-ウ代金2,400万円/手付金120万円以下→保全措置を講じずに受領できる。
1027-40-イ代金3,000万円/手付金300万円。手付金等について保証保険契約を締結して、手付金を受領し、後日保険証券を交付した。×
1127-40-ウ代金3,000万円/手付金150万円/中間金150万円→保全措置は不要。×
1226-33-2代金5,000万円/手付金1,000万円→保全措置の上で受領すれば宅建業法に違反しない。
1326-33-3代金5,000万円/手付金100万円・中間金500万円→中間金受領前に500万円の保全措置を講じれば宅建業法に違反しない。×
1425-40-4代金4,000万円/手付金100万円・中間金200万円→手付金が代金の5%以内であるから保全措置は不要。×
1523-38-3代金3,000万円/代金に充当される申込証拠金5万円・手付金200万円→申込証拠金についても保全措置が必要。
1623-38-4代金3,000万円/手付金200万円・中間金200万円→中間金についても保全措置が必要。
1721-39-3代金5,000万円/手付金500万円・中間金250万円→保全措置の上で受領すれば宅建業法に違反しない。
1821-39-4代金5,000万円/手付金2,000万円→保全措置の上で受領すれば宅建業法に違反しない。×
1920-41-1代金5,000万円/手付金200万円→保全措置を講じずに受領した。
2020-41-3代金1億円/手付金1,500万円→保全措置の上で受領すれば宅建業法に違反しない。
2119-43-2代金1億円/手付金1,500万円・中間金1,500万円→手付金・中間金それぞれにつき保全措置が必要。
2216-44-1代金の1/10以下で、かつ、1,000万円以下であれば、保全措置不要。×
2313-41-1代金4,000万円/申込証拠金10万・手付金300万円→申込証拠金についても保全措置が必要。
2413-41-4代金4,000万円/手付金300万円・中間金100万→中間金につき保全措置が必要。
2509-39-1代金5,000万円/手付金200万円→手付金につき保全措置は不要。
2609-39-4[宅地建物取引業者Aは、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBと建築工事完了前の分譲住宅の売買契約(代金5,000万円、手付金200万円、中間金200万円)を締結]契約締結時の2月後で分譲住宅の引渡し及び登記前に、Aが中間金を受け取る場合で、中間金を受け取る時点では当該分譲住宅の建築工事が完了していたとき、Aは、手付金及び中間金について保全措置を講ずる必要はない。×
2705-43-3代金6,000万円/手付金500万円・中間金1,000万円→手付金について中間金受領の際にまとめて保全措置。×
2803-49-2代金1億5,000万円/申込証拠金30万円・手付金2,000万円・中間金6,000万円→保全措置の対象は2,000万円。×
2902-42-1代金1億円/手付金900万円・中間金4,100万円・残代金5,000万円/引渡し・登記の移転は残代金の支払いと同時→保全措置は不要。×
3001-42-1代金1億2,000万円/手付金1,500万円・中間金4,500万円→中間金受領の際に保全措置を講じればよい。×

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