ＡがＢとの間で、Ａ所有の甲土地につき建物の所有を目的として一時使用目的ではない賃貸借契約（以下この問において「本件契約」という。）を締結する場合に関する次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

1. 甲土地にＢが賃借権の登記をしなくても、Ｂの配偶者であるＣを所有者として登記されている建物が甲土地上に存在する場合には、甲土地がＡからＤに売却されても、ＢはＤに対して甲土地に賃借権を有していることを主張できる。
2. 本件契約の存続期間が50年であり、契約の更新及び建物の築造による存続期間の延長がない旨を定める場合、一定期間地代を減額せず、その期間は地代の減額請求ができない旨の特約を有効に定めることができる。
3. 本件契約が専らＢの事業の用に供する建物の所有を目的とし、存続期間が50年である場合、契約の更新及び建物の築造による存続期間の延長がない旨、並びにＢが借地借家法第13条の規定による建物の買取りの請求をしない旨の特約を書面で有効に定めることができる。
4. 本件契約が公正証書によって行われていれば、専らＢの居住の用に供する建物の所有を目的とし、存続期間を20年と定めていても、Ａは正当事由があれば、20年が経過した時点で遅滞なく異議を述べて更新を拒絶することができる。

正解：3

設定の確認

ＡがＢとの間で、Ａ所有の甲土地につき建物の所有を目的として一時使用目的ではない賃貸借契約を締結する

1 誤り

借地権自体の登記を備えなくても、借地上に借地権者が登記されている建物を所有していれば、これが対抗要件となります（借地借家法10条１項）。
しかし、登記は、借地権者本人の名義で行う必要があります。借地権者の配偶者名義で登記をしたとしても、対抗要件として認められません（最判昭47.06.22）。
したがって、甲土地がＡからＤに売却されてしまうと、Ｂは、Ｄに対して、甲土地の賃借権を主張することができません。

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2 誤り

■借地権の種類

「存続期間が50年であり、契約の更新及び建物の築造による存続期間の延長がない」と定めるためには、一般定期借地権を設定する必要があります（借地借家法22条１項）。

種類	用途	期間	要式性
一般定期借地権	限定なし	50年以上	書面が必要 （電磁的記録も可）
事業用定期借地権	事業用のみ（居住用不可）	10年以上50年未満	公正証書が必要
建物譲渡特約付借地権	限定なし	30年以上	限定なし

一般定期借地権を設定すれば、以下の規定の適用を排除することができます（借地借家法22条１項）。

1. 契約の更新
2. 建物築造による存続期間の延長
3. 建物買取請求権

■地代等増減額請求権

一般定期借地権を設定しても、借地権者の地代等減額請求権を奪うことはできません（借地借家法11条１項）。
このような特約を定めたとしても、その定めは無効です（同項ただし書き）。

増額しない特約	有効
減額しない特約	無効

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3 正しい

（肢2の表参照。）
「存続期間が50年」で、「契約の更新及び建物の築造による存続期間の延長がない」と定めるためには、一般定期借地権を設定する必要があります。
この場合、建物買取請求権を排除することが可能です（借地借家法22条１項本文）。

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4 誤り

■借地権の種類

（肢2の表参照。）
「居住の用に供する建物の所有を目的」とする場合、「存続期間を20年と定め」る借地権を設定することはできません。そのような特約は無効です。「契約が公正証書によって行われ」たとしても、定期借地権を設定することは不可能です。
つまり、この選択肢の借地権は、普通借地権ということになります。

■借地権の存続期間

普通借地権の存続期間は、最短でも30年です（借地借家法３条本文）。この選択肢では、「存続期間を20年」と定めていますが、この規定は無効です（同法９条）。

存続期間が満了する時点であれば、Ａは、正当事由があれば、遅滞なく異議を述べて更新を拒絶することができます（同法５条１項）。
しかし、それはあくまで、「30年」が経過した時点の話です。「20年が経過した時点」で、更新を拒絶することはできません。

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