2024/10/20 / 最終更新日時 : 2025/09/25 家坂 圭一 建築基準法[05]2(1).建蔽率が無制限になる場合

【宅建過去問】（令和06年問18）建築基準法

次の記述のうち、建築基準法の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. 客席部分の床面積の合計が300㎡の映画館については、第二種住居地域内において建築することはできないが、準住居地域内においては建築することができる。
  2. 特定用途誘導地区内において、都市計画で建築物の高さの最高限度が定められていたとしても、特定行政庁が用途上又は構造上やむを得ないと認めて許可したものについては、当該最高限度を超えてよい。
  3. 計画しようとする建築物の天空率が、道路斜線制限、隣地斜線制限又は北側斜線制限に適合する建築物の天空率未満であれば、これらの制限は適用されない。
  4. 都市計画で建蔽率の限度が80％に指定されている区域かつ防火地域内にある耐火建築物について、建蔽率の限度を超えるためには、特定行政庁による許可を得る必要がある。

正解：2

1 誤り

第二種住居地域内で映画館を建築することはできません（建築基準法48条６項、別表第二（ヘ）項）。
準住居地域内では、客席部分の床面積が200㎡以下の映画館に限って建築が認められています（同法48条７項、別表第二（と）項）。床面積300㎡の映画館を建築することはできません。

一低二低田住一中二中一住二住準住近商商業準工工業工専
×××××××△◯◯◯××
劇場・映画館（△：客席部分が200㎡未満）
■参照項目&類似過去問
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用途制限（建築基準法[04]2）
年-問-肢内容正誤
1R07-18-2
２階建てかつ床面積1,000㎡の飲食店は、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、工業専用地域及び田園住居地域に建築することができない。◯
2R06-18-1
客席部分の床面積の合計が300㎡の映画館については、第二種住居地域内において建築することはできないが、準住居地域内においては建築することができる。×
3R04-18-1
第一種低層住居専用地域内においては、神社、寺院、教会を建築することはできない。×
4R03s-18-3
第一種住居地域においては、畜舎で、その用途に供する部分の床面積が4,000㎡のものを建築することができる。×
5R02-18-2
近隣商業地域内において、客席の部分の床面積の合計が200㎡以上の映画館は建築することができない。×
6R01-18-1
第一種低層住居専用地域内においては、延べ面積の合計が60㎡であって、居住の用に供する延べ面積が40㎡、クリーニング取次店の用に供する延べ面積が20㎡である兼用住宅は、建築してはならない。×
7R01-18-2
工業地域内においては、幼保連携型認定こども園を建築することができる。◯
8H30-19-2
一の敷地で、その敷地面積の40％が第二種低層住居専用地域に、60％が第一種中高層住居専用地域にある場合は、原則として、当該敷地内には大学を建築することができない。×
9H29-19-2
第二種中高層住居専用地域内では、原則として、ホテル又は旅館を建築することができる。×
10H28-19-1
特定行政庁が許可した場合、第一種低層住居専用地域内においても飲食店を建築することができる。◯
11H26-18-1店舗の用途に供する建築物で当該用途に供する部分の床面積の合計が10,000㎡を超えるものは、原則として工業地域内では建築することができない。◯
12H26-18-2学校を新築しようとする場合には、法第48条の規定による用途制限に適合するとともに、都市計画により敷地の位置が決定されていなければ新築することができない。×
13H23-19-1第二種住居地域内において、工場に併設した倉庫であれば倉庫業を営む倉庫の用途に供してもよい。×
14H22-19-1建築物の敷地が工業地域と工業専用地域にわたる場合において、当該敷地の過半が工業地域内であるときは、共同住宅を建築することができる。◯
15H22-19-2準住居地域内においては、原動機を使用する自動車修理工場で作業場の床面積の合計が150m2を超えないものを建築することができる。◯
16H22-19-3近隣商業地域内において映画館を建築する場合は、客席の部分の床面積の合計が200m2未満となるようにしなければならない。×
17H22-19-4第一種低層住居専用地域内においては、高等学校を建築することはできるが、高等専門学校を建築することはできない。◯
18H20-21-1店舗の用途に供する建築物で当該用途に供する部分の床面積の合計が20,000m2であるものは、準工業地域においては建築することができるが、工業地域においては建築することができない。◯
19H20-21-2第一種住居地域において、カラオケボックスで当該用途に供する部分の床面積の合計が500m2であるものは建築することができる。×
20H19-22-1第二種低層住居専用地域に指定されている区域内の土地においては、美容院の用途に供する部分の床面積の合計が100m2である２階建ての美容院を建築することができない。×
21H16-20-1建築物の敷地が第一種住居地域と近隣商業地域にわたる場合、当該敷地の過半が近隣商業地域であるときは、その用途について特定行政庁の許可を受けなくとも、カラオケボックスを建築することができる。◯
22H15-21-4第一種低層住居専用地域において建築することができる用途の建築物については、第二種低層住居専用地域においても建築することができる。◯
23H14-20-1第一種低層住居専用地域内では、小学校は建築できるが、中学校は建築できない。×
24H14-20-2第一種住居地域内では、ホテル（床面積計3,000m2以下）は建築できるが、映画館は建築できない。◯
25H14-20-3近隣商業地域内では、カラオケボックスは建築できるが、料理店は建築できない。◯
26H14-20-4工業地域内では、住宅は建築できるが、病院は建築できない。◯
27H13-25-2甲地（面積250m2）が都市計画法による第一種住居地域に指定されているときは、建築基準法の規定によると、Ｂは、甲地に住宅の一部を喫茶店（店舗面積150m2）として使用する建築物を建築することができる。◯
28H12-23-1病院は、工業地域、工業専用地域以外のすべての用途地域内において建築することができる。×
29H12-23-2老人ホームは、工業専用地域以外のすべての用途地域内において建築することができる。◯
30H12-23-3図書館は、すべての用途地域内において建築することができる。×
31H12-23-4大学は、工業地域、工業専用地域以外のすべての用途地域内において建築することができる。×
32H10-21-1第一種低層住居専用地域内においては、小学校を建築することはできない。×
33H10-21-2第一種住居地域内においては、床面積の合計が1,000m2の物品販売業・飲食店を営む店舗を建築することはできない。×
34H10-21-3近隣商業地域内においては、料理店を建築することはできない。◯
35H10-21-4工業地域内においては、共同住宅を建築することはできない。×
36H07-22-1第一種低層住居専用地域内においては、保育所を建築することができない。×
37H07-22-2第二種中高層住居専用地域内においては、水泳場を建築することができる。×
38H07-22-3第一種住居地域内においては、原動機を使用する工場で作業場の床面積の合計が100m2 であるものを建築することができない。◯
39H07-22-4近隣商業地域内においては、床面積の合計が100m2 の料理店を建築することができる。×
40H06-23-1第一種住居地域内おいては、騒音の小さいカラオケボックスであれば、建築することができる。×
41H06-23-2火葬場は、公益上必要な施設であるので、第一種低層住居専用地域を除く全ての用途地域で、建築することができる。×
42H06-23-3近隣商業地域内においては、床面積の合計が200m2以下の個室付浴場であれば、建築することができる。×
43H06-23-4第一種中高層住居専用地域内においては、５階建ての大学を建築することができる。◯
44H05-22-4第一種低層住居専用地域においては、建築主は、床面積の合計が50m2以下の工場を建てることができる。×
45H04-24-1第一種低層住居専用地域内においては、病院は建築してはならないが、診療所は建築することができる。◯
46H04-24-2商業地域内においては、原動機を使用する工場で作業場の床面積の合計が50m2を超えるものは、建築してはならない。×
47H04-24-3映画館（客席の部分の床面積の合計が200㎡以上のもの）は、第二種住居地域、近隣商業地域、商業地域及び準工業地域内において、建築することができる。×
48H04-24-4住宅は、すべての用途地域内において、建築することができる。×
49H03-22-1第二種住居地域及び工業地域においては、ボーリング場を建築することができる。◯
50H03-22-2工業地域及び工業専用地域においては、住宅を建築することはできない。×
51H03-22-3近隣商業地域及び工業地域においては、ホテルを建築することができる。×
52H03-22-4すべての用途地域において、診療所及び病院を建築することができる。×
53H01-24-1第一種低層住居専用地域内においては、中学校は建築することができるが、大学は建築することができない。◯
54H01-24-2第二種低層住居専用地域内においては、自動車教習所は建築することができるが、自動車修理工場は建築することができない。×
55H01-24-3近隣商業地域内においては、映画館は建築することができるが、マージャン屋は建築することができない。×
56H01-24-4工業専用地域内においては、ホテルは建築することができるが、共同住宅は建築することができない。×

2 正しい

特定用途誘導地区とは、その地区に誘導したい特定用途の施設を決めて、その施設については、用途制限や容積率・高さの最高限度を緩和するという仕組みです（建築基準法60条の３、２条21号。都市計画法８条１項４号の２。都市再生特別措置法109条１項）。制限の緩和により、特定用途の施設を誘導しやすくするわけです。
特定用途誘導地区内では、都市計画で定めた高さの最高限度を守るのが原則です（建築基準法60条の３第2項本文）。ただし、特定行政庁が用途上又は構造上やむを得ないと認めて許可したものについては、この高さの最高限度を超えることも可能です（同項ただし書き）。

項目例外
(1)建築物等の誘導すべき用途地方公共団体が国土交通大臣の承認を得て、条例で、用途制限を緩和
(2)容積率の最高限度 
(3)高さの最高限度特定行政庁が用途上又は構造上やむを得ないと認めて許可したもの
特定用途誘導地区について都市計画で定める事項（例）

3 誤り

斜線制限とは

斜線制限というのは、一定の基準で引いた斜線を基準として建築物の形態を直接的に規制する手法です。この規制により、建築物の採光や通風等を確保することを目的にしています。
例えば、住居系の用途地域における隣地斜線制限を見てみましょう。隣地境界線から垂直に20ｍ立ち上がった地点を起点に１：1.25の勾配で引いた線よりも内側に建物を建築しなければならない、というのが隣地斜線制限のルールです（建築基準法56条１項２号）。

天空率とは

斜線制限を満たしていなくても、それと同程度以上の採光や通風等が確保できればいいのではないか。このような実質的な判断から認められたのが天空率という基準です。
まず、斜線制限のルールに適合した建築物（適合建築物）の形態を考えます。先ほどの例でいうと、隣地境界線から16m離れた地点が算定ポイントです。このポイントでの天空率（全天に対する空の面積の比率）を求めます。
次に、同じ算定ポイントで、計画中の建築物（計画建築物）についても、天空率を求めます。
計画建築物の天空率が、適合建築物の天空率と同程度以上であれば、計画建築物は、適合建築物と同程度以上の採光や通風等を確保していることになります。この場合には、斜線制限を無視した設計をすることが許されるわけです（建築基準法56条７項）。

本肢では、計画建築物の天空率が適合建築物の天空率「未満」のときに、斜線制限が適用されない、としています。しかし、これは、話が全く逆です。計画建築物のほうが採光や通風等について劣っている状況が認められるはずがありません。

■参照項目&類似過去問
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天空率（建築基準法[07]3(5)）
年-問-肢内容正誤
1R06-18-3
計画しようとする建築物の天空率が、道路斜線制限、隣地斜線制限又は北側斜線制限に適合する建築物の天空率未満であれば、これらの制限は適用されない。×
2H18-22-3隣地境界線上で確保される採光、通風等と同程度以上の採光、通風等が当該位置において確保されるものとして一定の基準に適合する建築物については、法第56条第１項第２号の規定による隣地斜線制限は適用されない。×

道路斜線制限（建築基準法[07]3(1)）
年-問-肢内容正誤
1R06-18-3
計画しようとする建築物の天空率が、道路斜線制限、隣地斜線制限又は北側斜線制限に適合する建築物の天空率未満であれば、これらの制限は適用されない。×
2R03s-18-2都市計画により、容積率の限度が10分の50とされている準工業地域内において、建築物の高さは、前面道路の反対側の境界線からの水平距離が35ｍ以下の範囲内においては、当該部分から前面道路の反対側の境界線までの水平距離に、1.5を乗じて得た値以下でなければならない。◯
3H05-23-1道路斜線制限（建築基準法第56条第１項第１号の制限をいう。）は、用途地域の指定のない区域内については、適用されない。×
4H03-24-3第二種中高層住居専用地域内にある建築物については、道路斜線制限（建築基準法第56条第１項第１号の制限をいう。）の適用はない。×

隣地斜線制限（建築基準法[07]3(2)）
年-問-肢内容正誤
1R06-18-3
計画しようとする建築物の天空率が、道路斜線制限、隣地斜線制限又は北側斜線制限に適合する建築物の天空率未満であれば、これらの制限は適用されない。×
2H19-22-4第二種低層住居専用地域に指定されている区域内の土地においては、建築物を建築しようとする際、当該建築物に対する建築基準法第56条第１項第２号のいわゆる隣地斜線制限の適用はない。◯
3H18-22-2第一種低層住居専用地域及び第二種低層住居専用地域内における建築物については、法第56条第１項第２号の規定による隣地斜線制限が適用される。×
4H18-22-3隣地境界線上で確保される採光、通風等と同程度以上の採光、通風等が当該位置において確保されるものとして一定の基準に適合する建築物については、法第56条第１項第２号の規定による隣地斜線制限は適用されない。×
5H06-21-3第一種低層住居専用地域内の建築物について、隣地斜線制限（建築基準法第56条第１項第２号の制限をいう。）は、適用される。×
6H05-23-2隣地斜線制限（建築基準法第56条第１項第２号の制限をいう。）は、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域及び第二種中高層住居専用地域内については、適用されない。×

北側斜線制限（建築基準法[07]3(3)）
年-問-肢内容正誤
1R06-18-3
計画しようとする建築物の天空率が、道路斜線制限、隣地斜線制限又は北側斜線制限に適合する建築物の天空率未満であれば、これらの制限は適用されない。×
2R02s-18-4
田園住居地域内の建築物に対しては、法第56条第１項第３号の規定（北側斜線制限）は適用されない。×
3H25-18-3
建築物が第二種中高層住居専用地域及び近隣商業地域にわたって存する場合で、当該建築物の過半が近隣商業地域に存する場合には、当該建築物に対して法第56条第１項第３号の規定（北側斜線制限）は適用されない。×
4H20-21-3建築物が第一種中高層住居専用地域と第二種住居地域にわたる場合で、当該建築物の敷地の過半が第二種住居地域内に存するときは、当該建築物に対して法第56条第１項第３号の規定による北側高さ制限は適用されない。×
5H18-22-1第二種中高層住居専用地域内における建築物については、法第56条第１項第３号の規定による北側斜線制限は適用されない。×
6H16-20-2
建築物が第二種低層住居専用地域と第一種住居地域にわたる場合、当該建築物の敷地の過半が第一種住居地域であるときは、北側斜線制限が適用されることはない。×
7H05-23-3北側斜線制限（建築基準法第56条第１項第３号の制限をいう。）は、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、田園住居地域、第一種中高層住居専用地域及び第二種中高層住居専用地域内に限り、適用される。◯

4 誤り

以下の建築物については、建蔽率の制限が適用されません（建築基準法53条６項）。言い換えれば、建蔽率10/10（100％）です。

1①建蔽率8/10の地域で、②防火地域内にある③耐火建築物等
2巡査派出所、公衆便所、公共用歩廊など
3公園・広場などの内にある建築物で
特定行政庁が安全上・防火上・衛生上支障がないと認めて許可したもの
建蔽率が無制限になる場合（建築基準法[05]2(1)）

本肢の建築物は1に該当するので、そもそも建蔽率の制限が適用されません。「特定行政庁による許可」は、不要です。

■参照項目&類似過去問
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建蔽率が無制限になる場合（建築基準法[05]2(1)）
年-問-肢内容正誤
①建蔽率8/10の地域で、②防火地域内にある③耐火建築物
1R06-18-4
都市計画で建蔽率の限度が80％に指定されている区域かつ防火地域内にある耐火建築物について、建蔽率の限度を超えるためには、特定行政庁による許可を得る必要がある。×
2R02s-18-3都市計画により建蔽率の限度が10分の８と定められている準工業地域においては、防火地域内にある耐火建築物については、法第53条第１項から第５項までの規定に基づく建蔽率に関する制限は適用されない。◯
3H25-18-2建蔽率の限度が10分の８とされている地域内で、かつ、防火地域内にある耐火建築物については、建蔽率の制限は適用されない。◯
4H23-19-4建蔽率の限度が10分の８とされている地域内で、かつ、防火地域内にある耐火建築物については、建蔽率の限度が10分の９に緩和される。×
5H20-20-1建蔽率の限度が80%とされている防火地域内にある耐火建築物については、建蔽率による制限は適用されない。◯
6H13-21-4商業地域内で、かつ、防火地域内にある耐火建築物については、建蔽率の制限を受けない。◯
7H11-21-4商業地域内で、かつ、防火地域内にある耐火建築物については、容積率制限は適用されない。×
8H03-23-1第一種中高層住居地域内で、かつ、防火地域内にある耐火建築物についても、建蔽率の制限は、適用される。◯
9H02-24-3第一種低層住居専用地域内の建築物については、建蔽率に係る制限は、適用されない。×
10H01-20-1防火地域内で、かつ、準工業地域内にある耐火建築物については、建蔽率制限は適用されない。×
特定行政庁が許可したもの
1H28-19-3公園内にある建築物で特定行政庁が安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて許可したものについては、建蔽率の制限は適用されない。◯
2H01-20-2公園内にある建築物で、特定行政庁が、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて許可したものについては、建蔽率制限は適用されない。◯
3H01-20-3用途地域の指定のない区域内にある建築物で、安全上、防火上及び衛生上支障のないものについては、建蔽率制限は適用されない。×
その他のヒッカケ
1H01-20-4街区の角にある敷地で特定行政庁が指定するものの内にある耐火建築物については、建蔽率制限は適用されない。×

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カテゴリー
建築基準法[05]2(1).建蔽率が無制限になる場合、建築基準法[07]3(1).道路斜線制限、令和06年過去問、天空率、建築基準法[07]3(2).隣地斜線制限、建築基準法[07]3(3).北側斜線制限、建築基準法[04]用途制限

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