宅建業法[23]住宅瑕疵担保履行法

宅建業者が新築住宅の売主となる場合、その住宅の一定部分の瑕疵について、引渡し後10年間、瑕疵担保責任を負います。これは、損害を賠償したり、瑕疵を修補するという責任です。
この責任を確実に果たすため、宅建業者は、履行確保措置を用意する必要があります。具体的には、保証金を供託するとか、保証契約を締結する、という方法がとられています。

1.【前提】住宅品質確保法(品確法)

(1).品確法の瑕疵担保責任
①瑕疵担保責任が発生するケース

②内容

★過去の出題例★
宅建業法[23]1(1)①
瑕疵担保責任が発生するケース

 年-問-肢内容正誤
129-45-4宅地建物取引業者は、住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結をした場合、当該住宅を引き渡した時から10年間、当該住宅の給水設備又はガス設備の瑕疵によって生じた損害について保険金の支払を受けることができる。×
227-45-4住宅販売瑕疵担保責任保険契約を締結している宅建業者は、新築住宅に、構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分の隠れた瑕疵(構造耐力又は雨水の浸入に影響のないものを除く。)がある場合に、瑕疵担保責任の履行によって生じた損害について保険金を請求できる。
(2).品確法の問題点

売主の資力が前提
倒産等の場合、瑕疵担保責任が履行されないリスク
→履行確保措置が必要

2.履行確保措置:住宅瑕疵担保履行法

①対象とならないもの:業者間取引

②履行確保措置の種類

★過去の出題例★
宅建業法[23]2①
業者間取引と特定住宅瑕疵担保責任

 年-問-肢内容正誤
127-45-1業者間取引でも資力確保措置が必要。×
225-45-1買主が建設業者である場合、資力確保措置は不要。×
323-45-1買主が建設業者である場合、資力確保措置は不要。×
422-45-1業者間取引でも資力確保措置が必要。×
宅建業法[23]2①
代理・媒介をする場合

 年-問-肢内容正誤
126-45-2新築住宅の売買の媒介をする場合においても、資力確保措置を講ずる義務を負う。×
222-45-3新築住宅の売買の媒介をする場合においても、資力確保措置を講ずる義務を負う。×

3.供託

(1).仕組み

(2).供託の方法

営業保証金の供託と類似

(3).供託額

基準日前10年間に引き渡した新築住宅の戸数が基準
(保険契約の対象となった戸数を除く)

床面積が55㎡以下の住宅→2戸で1戸とカウント

★過去の出題例★
宅建業法[23]3(3)
合計戸数の算定

 年-問-肢内容正誤
129-45-2
自ら売主として新築住宅を買主に引き渡した宅地建物取引業者が、住宅販売瑕疵担保保証金を供託する場合、その住宅の床面積が55㎡以下であるときは、新築住宅の合計戸数の算定に当たって、床面積55㎡以下の住宅2戸をもって1戸と数えることになる。
228-45-1
宅建業者は、住宅販売瑕疵担保保証金を供託する場合、当該住宅の床面積が100㎡以下であるときは、新築住宅の合計戸数の算定に当たって、2戸をもって1戸と数えることになる。
×
325-45-4
宅建業者が住宅販売瑕疵担保保証金を供託する場合、当該住宅の床面積が55m2以下であるときは、新築住宅の合計戸数の算定に当たって、2戸をもって1戸と数える。
(4).供託所の所在地等に関する説明

★過去の出題例★
宅建業法[23]3(4)
供託所の所在地等に関する説明
 年-問-肢内容正誤
129-45-1
宅地建物取引業者は、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合、買主に対し、当該住宅を引き渡すまでに、供託所の所在地等について記載した書面を交付して説明しなければならない。
×
228-45-3
宅地建物取引業者は、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合、買主に対し、当該住宅の売買契約を締結するまでに、供託所の所在地等について記載した書面を交付して説明しなければならない。
327-45-2引渡しまでに、書面の交付・説明をしなければならない。×
426-45-4売買契約締結までに、書面の交付・説明をしなければならない。
525-45-3引渡しまでに、書面の交付・説明を行えばよい。×
624-45-4契約から引渡しの間に、書面の交付・説明をしなければならない。×
723-45-3売買契約締結までに、書面の交付・説明をしなければならない。
822-45-2引渡しまでに、書面の交付・説明をしなければならない。×

4.保険

(1).仕組み
宅建業者が修補する場合 宅建業者が修補しない場合
(2).内容

★過去の出題例★
宅建業法[23]4
住宅販売瑕疵担保責任保険契約

 年-問-肢内容正誤
128-45-4
宅建業者は、住宅瑕疵担保責任保険法人と住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結をした場合、買主が住宅の引渡しを受けた時から10年以内に当該住宅を転売したときは、住宅瑕疵担保責任保険法人にその旨を申し出て、当該保険契約の解除をしなければならない。
×
227-45-4住宅販売瑕疵担保責任保険契約を締結している宅建業者は、新築住宅に、構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分の隠れた瑕疵(構造耐力又は雨水の浸入に影響のないものを除く。)がある場合に、瑕疵担保責任の履行によって生じた損害について保険金を請求できる。
326-45-3新築住宅の買主が保険料を支払う保険契約も可。×
424-45-3契約締結から5年間有効な保険契約も可。×
523-45-4住宅の買主が保険料を支払う保険契約も可。×

5.免許権者への届出

★過去の出題例★
【講義編】宅建業法[23]5
免許権者への届出

 年-問-肢内容正誤
129-45-3
宅地建物取引業者は、基準日に係る住宅販売瑕疵担保保証金の供託及び住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況についての届出をしなければ、当該基準日から1月を経過した日以後においては、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはならない。×
228-45-2
宅地建物取引業者は、当該住宅を買主に引き渡した日から3週間以内に、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況について、免許権者に届け出なければならない。
×
324-45-1引渡しから3週間以内に免許権者に届出。×
422-45-4基準日ごとに免許権者に届出。
宅建業法[23]5
届出をしなかった場合

 年-問-肢内容正誤
129-45-3宅地建物取引業者は、基準日に係る住宅販売瑕疵担保保証金の供託及び住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況についての届出をしなければ、当該基準日から1月を経過した日以後においては、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはならない。×
227-45-3届出がない場合、基準日以後は契約締結不可。×
326-45-1届出がない場合、基準日から起算して50日経過後は契約締結不可。×
425-45-2届出がない場合、基準日から3週間を経過した日以後は契約締結不可。×
524-45-2届出がない場合、基準日翌日から起算して50日経過後は契約締結不可。
623-45-2届出がない場合、基準日以後は契約締結不可。×

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【動画講義を御覧になる方法】
【必須資料】『一問一答式問題』(宅建業法)
DVD通信講座「実戦応用編講座」(全22巻)22,000円(税別)
ニコニコチャンネル1講義100円or月額1,500円(税別)

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