宅地建物取引業者Ａ社は、自ら売主となって、工事完了前のマンションを宅地建物取引業者でない買主Ｂに4,000万円で譲渡する契約を締結し、手付金300万円を受け取った。この場合、宅地建物取引業法の規定によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。

1. ＡＢ間で、その譲渡価額についてＡ社が１,000万円値引きする代わりに、当該マンションが種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合の担保責任については、Ａ社の責めに帰するものに限るとの特約をした場合、Ｂは、この特約に拘束される。
2. Ａ社の資金事情が悪化して、Ａ社が債務を履行しない場合、Ｂは、Ａ社が講じた手付金等の保全措置により連帯保証したＣ信託会社に対し、契約を解除することなく、300万円の返還を求めることができる。
3. Ａ社が倒産した場合、Ｂは、Ａ社の講じた手付金等の保全措置により連帯保証したＤ銀行に対し300万円の返還を求めることができるとともに、その取引により生じた損害があるときは、Ａ社が供託していた営業保証金から弁済をするよう求めることができる。
4. 宅地建物取引業者Ｅ社がＡ社を吸収合併した場合、Ｅ社は、Ａ社の債権債務を承継するが、Ａ社の宅地建物取引士が行った重要事項説明については、責任を負わない。

正解：３

1 誤り

宅建業法は、宅建業者が自ら売主となる宅地・建物の売買契約に関する契約不適合担保責任について、民法に比べて買主に不利となる特約を禁止している（宅建業法40条１項）。これに反する特約は、無効である（同条２項）。
本肢の特約は、売主の契約不適合担保責任の対象を「Ａ社の責めに帰するものに限る」とするものである。これは、民法のルールよりも買主に不利であるため、許されない。

※「1,000万円値引き」したとしても、契約不適合担保責任を軽減できるわけではない。

■参照項目&類似過去問

2 誤り

売主であるＡ社が債務を履行しない場合であっても、買主Ｂは、契約を解除した後でなければ、手付金の返還を求めることができない。 本肢は、「契約を解除することなく、300万円の返還を求めることができる」という点が誤り。

■参照項目&類似過去問

3 正しい

売主であるＡ社が倒産した場合、買主Ｂは、契約を解除した上で、手付金の返還を請求することができる。Ａ社が返還義務を履行できない場合に備え、銀行等がその債務を保障するのが、保証委託契約である（宅建業法41条１項１号）。したがって、Ｂは、連帯保証人であるＤ銀行に対して、手付金等の返還を求めることができる。

手付金の返還を受けたからといって、それで、全ての問題が解決するわけではない。これでは、自分が支出した手付金が戻ってきただけなのである。それ以外に損害が発生した場合には、もちろん、損害賠償請求をすることができる。そして、Ａ社自身が、損害賠償債務を履行することができなくなるリスクに備えて、用意されているのが営業保証金のシステムである（宅建業法25条以下）。Ｂは、営業保証金から弁済を受けることで、損害の賠償を受けることができる。

■参照項目&類似過去問

4 誤り

売主であるＡ社がＥ社に吸収合併された場合、Ａ社の免許は効力を失うが（宅建業法11条１項２号）、Ａ社の一般承継人（権利義務の全部を受け継いだもの）は、Ａ社が締結した契約に基づく取引を結了しなければならない（宅建業法76条）。したがって、Ａ社の宅建士が行った重要事項説明について、Ｅ社が責任を負うことになる。

■参照項目&類似過去問

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