1993/07/11 / 最終更新日時 : 2022/05/06 家坂圭一宅建業法[06]3(1)(2).対象となる債権・ならない債権

【宅建過去問】（平成05年問45）８つの規制・重要事項説明書

宅地建物取引業者Ａ社は、自ら売主となって、工事完了前のマンションを宅地建物取引業者でない買主Ｂに4,000万円で譲渡する契約を締結し、手付金300万円を受け取った。この場合、宅地建物取引業法の規定によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。

ＡＢ間で、その譲渡価額についてＡ社が１,000万円値引きする代わりに、当該マンションが種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合の担保責任については、Ａ社の責めに帰するものに限るとの特約をした場合、Ｂは、この特約に拘束される。
Ａ社の資金事情が悪化して、Ａ社が債務を履行しない場合、Ｂは、Ａ社が講じた手付金等の保全措置により連帯保証したＣ信託会社に対し、契約を解除することなく、300万円の返還を求めることができる。
Ａ社が倒産した場合、Ｂは、Ａ社の講じた手付金等の保全措置により連帯保証したＤ銀行に対し300万円の返還を求めることができるとともに、その取引により生じた損害があるときは、Ａ社が供託していた営業保証金から弁済をするよう求めることができる。
宅地建物取引業者Ｅ社がＡ社を吸収合併した場合、Ｅ社は、Ａ社の債権債務を承継するが、Ａ社の宅地建物取引士が行った重要事項説明については、責任を負わない。

Contents

正解：３

正解：３

1 誤り

宅建業法は、宅建業者が自ら売主となる宅地・建物の売買契約に関する契約不適合担保責任について、民法に比べて買主に不利となる特約を禁止している（宅建業法40条１項）。これに反する特約は、無効である（同条２項）。
本肢の特約は、売主の契約不適合担保責任の対象を「Ａ社の責めに帰するものに限る」とするものである。これは、民法のルールよりも買主に不利であるため、許されない。

※「1,000万円値引き」したとしても、契約不適合担保責任を軽減できるわけではない。

■類似過去問

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契約担保責任に関する特約（原則＝無効）（宅建業法[16]2(1)①）

	年-問-肢	内容	正誤
買主が知っている欠陥
1	21-38-イ	「重要事項として説明した欠陥については担保責任を負わない」という特約は有効。	◯
2	11-33-3	契約に｢Ａは、宅地の引渡しの日から２年間、当該宅地の不具合を担保すべき責任を負うが、Ｂがその不具合を知っていた場合についてはその責任を負わない」旨定めた場合、その定めは有効である。	×
売主の帰責事由
1	29-27-イ	売買契約において、売主の責めに帰すべき事由による契約不適合についてのみ引渡しの日から１年間担保責任を負うという特約を定めた場合、その特約は無効となる。	◯
2	19-41-3	「売主に帰責事由がない場合、契約不適合担保責任を負わない」という特約は有効。	×
3	17-42-4	「契約不適合保責任を負うのは、売主に帰責事由がある場合に限る」という特約は有効。	×
4	09-41-2	「売主に帰責事由がない場合、契約不適合担保責任を負わない」という特約は宅建業法に違反しない。	×
5	05-45-1	「売主に帰責事由がない場合、契約不適合担保責任を負わない」という特約は有効。	×
担保責任追及方法の限定
1	29-27-ウ	損害賠償の請求をすることはできるが、契約を解除することはできないとする特約を定めた場合、その特約は有効である。	×
2	25-38-ア	雨漏り、シロアリの害、建物の構造耐力上主要な部分の契約不適合についてのみ責任を負うとする特約を定めることができる。	×
3	24-39-4	「損害賠償のみ可能、解除不可」という特約は宅建業法に違反する。	◯
4	11-33-2	「契約の解除ができるのは、相当の期間を定めて契約の履行を催告し、その期間内に履行がないときに限る」という特約は無効。	×
5	09-41-1	「契約は解除できないが、損害賠償請求はできる」という特約は無効。	◯
「契約不適合担保責任を負わない」旨の特約
1	R02-42-4	宅地建物取引業者Ａが宅地建物取引業者ではない買主との間で自ら売主として締結する建物の売買契約において、Ａは当該建物の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任を一切負わないとする特約を定めた場合、この特約は無効となり、Ａが当該責任を負う期間は当該建物の引渡日から２年となる。	×
2	27-39-2	買主が建物を短期間使用後取り壊す予定である場合、契約不適合担保責任を負わない旨の特約を定めることができる。	×
3	27-43-1	宅地建物取引業者Ａ（甲県知事免許）は、自ら売主となる乙県内に所在する中古住宅の売買の業務に関し、当該売買の契約においてその目的物の契約不適合を担保すべき責任を負わない旨の特約を付した。この場合、Ａは、乙県知事から指示処分を受けることがある。	◯
4	21-38-ア	「契約不適合担保責任を負わない」という特約は有効。	×
5	21-38-ウ	「契約不適合担保責任を負わない」という特約は無効で、「引渡しから２年」となる。	×
6	20-09-1	「契約不適合担保責任を負わない」という特約は無効で、「引渡しから２年」となる。	×
その他
1	24-39-1	契約不適合担保責任を負う期間に関し、特約を定めないことは宅建業法に違反する。	×

2 誤り

売主であるＡ社が債務を履行しない場合であっても、買主Ｂは、契約を解除した後でなければ、手付金の返還を求めることができない。本肢は、「契約を解除することなく、300万円の返還を求めることができる」という点が誤り。

■類似過去問

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保全措置の種類（宅建業法[19]4(2)）

	年-問-肢	内容	正誤
1	R03s-27-2	宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢとの間で建物の売買契約を締結する。ＡＢ間で建築工事完了前の建物の売買契約を締結する場合において、ＡがＢから保全措置が必要となる額の手付金を受領する場合、Ａは、事前に、国土交通大臣が指定する指定保管機関と手付金等寄託契約を締結し、かつ、当該契約を証する書面を買主に交付した後でなければ、Ｂからその手付金を受領することができない。	×
2	30-38-3	[宅地建物取引業者である売主は、宅地建物取引業者ではない買主との間で、戸建住宅の売買契約（所有権の登記は当該住宅の引渡し時に行うものとする。）を締結した。]当該住宅が建築工事の完了前で、売主が買主から保全措置が必要となる額の手付金を受領する場合、売主は、事前に、国土交通大臣が指定する指定保管機関と手付金等寄託契約を締結し、かつ、当該契約を証する書面を買主に交付した後でなければ、買主からその手付金を受領することができない。	×
3	30-38-4	[宅地建物取引業者である売主は、宅地建物取引業者ではない買主との間で、戸建住宅の売買契約（所有権の登記は当該住宅の引渡し時に行うものとする。）を締結した。]当該住宅が建築工事の完了前で、売主が買主から保全措置が必要となる額の手付金等を受領する場合において売主が銀行との間で締結する保証委託契約に基づく保証契約は、建築工事の完了までの間を保証期間とするものでなければならない。	×
4	25-40-1	工事完了前の建物につき代金の５％を超える手付金を受領する場合、銀行等による連帯保証、保険事業者による保証保険又は指定保管機関による保管により保全措置を講じなければならない。	×
5	23-38-2	宅建業者が保険事業者との間で保証保険契約を締結することにより保全措置を講じている場合、当該措置内容は、少なくとも当該保証保険契約が成立したときから建築工事の完了までの期間を保険期間とするものでなければならない。	×
6	22-41-イ	売主の代表取締役の連帯保証は、保全措置として有効である。	×
7	19-34-4	物件の引渡しが不可能になった場合、買主は手付金全額の返還を銀行に請求できる。	◯
8	13-41-2	銀行との間に保全措置を講じている場合、手付金の全額の返還を銀行に請求できる。	◯
9	05-43-4	工事完了前の建物につき、手付金等の保全措置として、信用金庫と保証委託契約を締結し、連帯保証書を買主に交付した。	◯
10	05-45-2	宅建業者の資金事情が悪化し債務を履行しない場合、買主は、手付金等の保全措置により連帯保証した信託会社に対し、契約を解除することなく、手付金の返還を求めることができる。	×
11	05-45-3	手付金等の保全措置により手付金の返還を求めるとともに、営業保証金から弁済を求めることができる。	◯
12	04-41-2	売主の友人の連帯保証は、保全措置として有効である。	×
13	02-42-2	工事完了前の宅地につき、手付金等の保全措置として、手付金等寄託契約を利用することができる。	×
14	02-42-3	工事完了後の宅地につき、手付金等の保全措置として、信用金庫による保証委託契約を利用することができる。	◯

3 正しい

売主であるＡ社が倒産した場合、買主Ｂは、契約を解除した上で、手付金の返還を請求することができる。Ａ社が返還義務を履行できない場合に備え、銀行等がその債務を保障するのが、保証委託契約である（宅地建物取引業法41条１項１号）。したがって、Ｂは、連帯保証人であるＤ銀行に対して、手付金等の返還を求めることができる。

手付金の返還を受けたからといって、それで、全ての問題が解決するわけではない。これでは、自分が支出した手付金が戻ってきただけなのである。それ以外に損害が発生した場合には、もちろん、損害賠償請求をすることができる。そして、Ａ社自身が、損害賠償債務を履行することができなくなるリスクに備えて、用意されているのが営業保証金のシステムである（宅地建物取引業法25条以下）。Ｂは、営業保証金から弁済を受けることで、損害の賠償を受けることができる。

■類似過去問

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保全措置の種類（宅建業法[19]4(2)）

	年-問-肢	内容	正誤
1	R03s-27-2	宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢとの間で建物の売買契約を締結する。ＡＢ間で建築工事完了前の建物の売買契約を締結する場合において、ＡがＢから保全措置が必要となる額の手付金を受領する場合、Ａは、事前に、国土交通大臣が指定する指定保管機関と手付金等寄託契約を締結し、かつ、当該契約を証する書面を買主に交付した後でなければ、Ｂからその手付金を受領することができない。	×
2	30-38-3	[宅地建物取引業者である売主は、宅地建物取引業者ではない買主との間で、戸建住宅の売買契約（所有権の登記は当該住宅の引渡し時に行うものとする。）を締結した。]当該住宅が建築工事の完了前で、売主が買主から保全措置が必要となる額の手付金を受領する場合、売主は、事前に、国土交通大臣が指定する指定保管機関と手付金等寄託契約を締結し、かつ、当該契約を証する書面を買主に交付した後でなければ、買主からその手付金を受領することができない。	×
3	30-38-4	[宅地建物取引業者である売主は、宅地建物取引業者ではない買主との間で、戸建住宅の売買契約（所有権の登記は当該住宅の引渡し時に行うものとする。）を締結した。]当該住宅が建築工事の完了前で、売主が買主から保全措置が必要となる額の手付金等を受領する場合において売主が銀行との間で締結する保証委託契約に基づく保証契約は、建築工事の完了までの間を保証期間とするものでなければならない。	×
4	25-40-1	工事完了前の建物につき代金の５％を超える手付金を受領する場合、銀行等による連帯保証、保険事業者による保証保険又は指定保管機関による保管により保全措置を講じなければならない。	×
5	23-38-2	宅建業者が保険事業者との間で保証保険契約を締結することにより保全措置を講じている場合、当該措置内容は、少なくとも当該保証保険契約が成立したときから建築工事の完了までの期間を保険期間とするものでなければならない。	×
6	22-41-イ	売主の代表取締役の連帯保証は、保全措置として有効である。	×
7	19-34-4	物件の引渡しが不可能になった場合、買主は手付金全額の返還を銀行に請求できる。	◯
8	13-41-2	銀行との間に保全措置を講じている場合、手付金の全額の返還を銀行に請求できる。	◯
9	05-43-4	工事完了前の建物につき、手付金等の保全措置として、信用金庫と保証委託契約を締結し、連帯保証書を買主に交付した。	◯
10	05-45-2	宅建業者の資金事情が悪化し債務を履行しない場合、買主は、手付金等の保全措置により連帯保証した信託会社に対し、契約を解除することなく、手付金の返還を求めることができる。	×
11	05-45-3	手付金等の保全措置により手付金の返還を求めるとともに、営業保証金から弁済を求めることができる。	◯
12	04-41-2	売主の友人の連帯保証は、保全措置として有効である。	×
13	02-42-2	工事完了前の宅地につき、手付金等の保全措置として、手付金等寄託契約を利用することができる。	×
14	02-42-3	工事完了後の宅地につき、手付金等の保全措置として、信用金庫による保証委託契約を利用することができる。	◯

弁済の対象となる債権・ならない債権（宅建業法[06]3(1)(2)、[07]3(1)①）

	年-問-肢	内容	正誤
宅建業に関する取引
1	R02-35-1	宅地建物取引業者Ａから建設工事を請け負った建設業者は、Ａに対する請負代金債権について、営業継続中のＡが供託している営業保証金から弁済を受ける権利を有する。	×
2	30-43-2	宅地建物取引業者に委託している家賃収納代行業務により生じた債権を有する者は、宅地建物取引業者が供託した営業保証金について、その債権の弁済を受けることができる。	×
3	26-39-4	建物の貸借の媒介を依頼したことから生じた債権→弁済の対象とならない。	×
4	21-30-3	宅地建物取引業者との取引により生じた電気工事業者の工事代金債権について、当該電気工事業者は、営業継続中のＡが供託している営業保証金から、その弁済を受ける権利を有する。	×
5	19-37-1	宅地建物取引業者Ａが販売する新築分譲マンションの広告を受託した広告代理店は、その広告代金債権に関し、Ａが供託した営業保証金からその債権の弁済を受ける権利を有しない。	◯
6	17-33-2	賃貸物件管理者の預かり家賃の支払請求権→弁済の対象となる。	×
7	17-33-3	印刷業者の印刷物の代金請求権→弁済の対象となる。	×
8	13-33-4	内装業者の内装工事代金債権→弁済の対象とならない。	◯
9	13-40-3	広告代理店のチラシ制作代金債権→弁済の対象となる。	×
10	11-38-3	広告受託者の広告代金債権→弁済の対象となる。	×
11	05-45-3	マンションの売主である宅建業者が破産した場合の損害→弁済の対象となる。	◯
12	02-36-3	広告業者の広告代金債権→弁済の対象とならない。	◯
債権者が宅建業者である場合
1	R03-34-2	宅地建物取引業者と宅地建物取引業に関し取引をした者は、その取引により生じた債権に関し、当該宅地建物取引業者が供託した営業保証金について、その債権の弁済を受ける権利を有するが、取引をした者が宅地建物取引業者に該当する場合は、その権利を有しない。	◯
2	29-39-イ	宅地建物取引業者Ａは、宅地建物取引業者Ｂに手付金500万円を支払い、宅地の売買契約を締結した。宅地の引渡しの前にＢが失踪し、宅地の引渡しを受けることができなくなったときは、Ａは、手付金について、弁済業務保証金から弁済を受けることができる。	×

4 誤り

売主であるＡ社がＥ社に吸収合併された場合、Ａ社の免許は効力を失うが（宅地建物取引業法11条１項２号）、Ａ社の一般承継人（権利義務の全部を受け継いだもの）は、Ａ社が締結した契約に基づく取引を結了しなければならない（宅地建物取引業法76条）。したがって、Ａ社の宅建士が行った重要事項説明について、Ｅ社が責任を負うことになる。

■類似過去問

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複数の宅建業者が関与する場合（宅建業法[11]1(5)）

	年-問-肢	内容	正誤
1	R01-41-2	宅地建物取引業者である売主は、他の宅地建物取引業者に媒介を依頼して宅地の売買契約を締結する場合、重要事項説明の義務を負わない。	×
2	19-40-4	宅建業者Ａが、宅建業者Ｄと共同で媒介を行う場合、35条書面にＡが調査して記入した内容に誤りがあったときは、Ａだけでなく、Ｄも業務停止処分を受けることがある。	◯
3	15-37-3	宅地の売買について、売主、売主の媒介業者及び買主の媒介業者がいずれも宅建業者である場合、全ての宅建業者が、買主に対して重要事項説明義務を負う。	◯
4	10-39-1	複数の宅建業者が媒介した場合、いずれかの業者の宅建士が重要事項説明すればよい。	◯
5	10-39-2	複数の宅建業者が媒介した場合、いずれかの業者の宅建士が記名押印すればよい。	×
6	10-39-4	二つの宅建業者が媒介した場合、一方の業者が調査及び記入を担当した事項の内容に誤りがあったとき、その業者とともに、他方の業者も指示処分を受けることがある。	◯
7	07-42-1	自ら売主となる宅建業者を、他の宅建業者が代理した場合、重要事項説明をする義務は、代理業者のみが負う。	×
8	05-45-4	売主である宅建業者Ａ社を宅建業者Ｂ社が吸収合併した場合、Ｂ社は、Ａ社の宅建士が行った重要事項説明について責任を負わない。	×

免許取消し等に伴う取引の結了（宅建業法[04]2(2)）

	年-問-肢	内容	正誤
1	R03s-30-4	Ａは、免許を受けた都道府県知事から宅地建物取引業の免許の取消しを受けたものの、当該免許の取消し前に建物の売買の広告をしていた場合、当該建物の売買契約を締結する目的の範囲内においては、なお宅地建物取引業者とみなされる。	×
2	R02-43-2	宅地建物取引業者である個人Ａが死亡した場合、その相続人Ｂは、Ａが締結した契約に基づく取引を結了する目的の範囲内において宅地建物取引業者とみなされ、Ａが売主として締結していた売買契約の目的物を買主に引き渡すことができる。	◯
3	29-36-4	宅地建物取引業者である法人Ａが、宅地建物取引業者でない法人Ｂに吸収合併されたことにより消滅した場合、一般承継人であるＢは、Ａが締結した宅地又は建物の契約に基づく取引を結了する目的の範囲内において宅地建物取引業者とみなされる。	◯
4	28-35-4	個人である宅地建物取引業者Ａ（甲県知事免許）が死亡した場合、Ａの一般承継人Ｂがその旨を甲県知事に届け出た後であっても、Ｂは、Ａが生前締結した売買契約に基づく取引を結了する目的の範囲内においては、なお宅地建物取引業者とみなされる。	◯
5	28-37-イ	宅地建物取引業者Ａが自ら売主として宅地の売買契約を成立させた後、当該宅地の引渡しの前に免許の有効期間が満了したときは、Ａは、当該契約に基づく取引を結了する目的の範囲内においては、宅地建物取引業者として当該取引に係る業務を行うことができる。	◯
6	23-30-4	宅地建物取引業者Ａ社（甲県知事免許）は、宅地建物取引業の廃業によりその免許が効力を失い、その後に自らを売主とする取引が結了した場合、廃業の日から10年経過していれば、還付請求権者に対して公告することなく営業保証金を取り戻すことができる。	×
7	23-36-4	宅地建物取引業の免許を取り消された者は、免許の取消し前に建物の売買の広告をしていれば、当該建物の売買契約を締結する目的の範囲内においては、なお宅地建物取引業者とみなされる。	×
8	22-28-1	免許を受けている個人Ａが死亡した場合、相続人にＡの免許は承継されないが、相続人は、Ａが生前に締結した契約に基づく取引を結了するための業務を行うことができるので、当該業務が終了した後に廃業届を提出すればよい。	×
9	14-44-2	宅地建物取引業者が廃業届を提出し、免許の効力を失った場合であっても、その者は、廃業前に締結した契約に基づく取引を結了する目的の範囲内においては、なお宅地建物取引業者とみなされる。	◯
10	08-45-2	宅地建物取引業者Ａが宅地建物取引業を廃止した旨の届出をした後においても、Ａは、届出前に締結した宅地分譲の契約に基づく当該宅地の引渡しを不当に遅延する行為をしてはならない。	◯
11	06-49-4	宅地建物取引業者Ａが不正の手段により免許を取得したとして、その免許を取り消された場合でも、Ａがその取消し前に締結した宅地の売買契約に基づき行う債務の履行については、宅地建物取引業法第12条の無免許事業の禁止規定に違反しない。	◯
12	05-45-4	宅地建物取引業者Ａ社は、自ら売主となって、工事完了前のマンションを宅地建物取引業者でない買主Ｂに4,000万円で譲渡する契約を締結し、手付金300万円を受領した。宅地建物取引業者Ｃ社がＡ社を吸収合併した場合、Ｃ社は、Ａ社の債権債務を承継するが、Ａ社の宅地建物取引士が行った重要事項説明については、責任を負わない。	×
13	03-37-4	宅地建物取引業者である法人Ａと宅地建物取引業者でない法人Ｂが合併し、法人Ａが消滅した場合において、法人Ａが法人Ａの締結していた売買契約に基づくマンションの引渡しをしようとするときは、法人Ａは、宅地建物取引業の免許を受けなければならない。	×
14	02-43-1	甲県知事の免許を受けている宅地建物取引業者Ａが死亡した場合、Ａの一般承継人は、Ａが締結した契約に基づく取引を結了する目的の範囲内において、なお宅地建物取引業者とみなされる。	◯

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カテゴリー: 宅建業法[06]3(1)(2).対象となる債権・ならない債権、宅建業法[16]2(1).特約、宅建業法[04]2(2)免許の取消し等に伴う取引の結了、宅建業法[19]4(2)(3).保全措置の種類、宅建業法[11]1(5).複数の宅建業者が関与する場合、平成05年過去問