宅地建物取引業者Ａが、自ら売主となり、宅地又は建物を売買する場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、買主Ｂ、Ｃ、Ｄ及びＥは、いずれも宅地建物取引業者でないものとする。

1. 買主Ｂとの売買契約において、物件が競売で取得した中古住宅であるため、現状有姿とし当該物件が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合にその不適合についてＢがＡに通知すべき期間について「引渡しから半年まで」と定めた契約書の条項は有効である。
2. 買主Ｃとの未完成物件の売買契約において、手付金等を受領する場合、保証委託契約による保全措置の対象は、代金の額の5/100を超え、かつ、この金額が1,000万円を超える部分である。
3. 買主Ｄとの未完成物件の売買において、宅地建物取引業法第41条に規定する手付金等の保全措置が必要であるにもかかわらず、Ａが当該措置を講じない場合は、Ｄは、手付金等を支払わないことができる。
4. 買主Ｅとの割賦販売契約において、「Ｅが割賦金の支払を40日以上遅延した場合は、催告なしに契約の解除又は支払時期の到来していない割賦金の支払を請求することができる」と定めた契約書の条項は有効である。

正解：３

1 誤り

宅建業法は、宅建業者が自ら売主となる宅地・建物の売買契約に関する契約不適合担保責任について、民法に比べて買主に不利となる特約を禁止している。唯一の例外は、売主の担保責任を追及するために不適合について買主が売主に通知するまでの期間を「引渡しの日から２年以上」と定める場合である（宅建業法40条１項）。これ以外の特約は、無効とされる（同条２項）。
したがって、「引渡しから半年まで」という本肢の特約は無効である。

このような無効な特約をした場合、契約不適合に関する通知期間は、民法の原則通り、「不適合を知った時から１年」となる（民法566条本文）。

■参照項目&類似過去問

2 誤り

手付金等の保全措置の対象は、受領する手付金等の全額である（宅建業法41条第１項）。

「代金の額の5/100を超え、かつ、この金額が1,000万円を超える部分」だけが対象となるのではない。

■参照項目&類似過去問

3 正しい

宅建業者が手付金等の保全措置を講じない場合、買主は手付金等を支払う必要はない（宅建業法41条第４項）。

■参照項目&類似過去問

4 誤り

宅建業者が自ら売主となる宅地・建物の割賦販売契約で、買主の割賦金の支払義務が履行されない場合には、30日以上の期間を定めてその支払いを書面で催告し、その期間内に買主の義務が履行されない場合でなければ、契約を解除したり、弁済期未到来の割賦金の支払を請求することができない（宅建業法42条第１項）。これに反する特約は無効である（宅建業法42条第２項）。
したがって、「催告なしに解除や弁済期未到来の割賦金の支払を請求できる」という特約は無効である。

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