【宅建過去問】（平成16年問19）都市計画法（開発許可）
都市計画法の開発許可に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、この問における都道府県知事とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市及び施行時特例市にあってはその長をいうものとする。
- 市街化調整区域のうち、開発許可を受けた開発区域以外の区域で賃貸住宅を新築する場合、当該賃貸住宅の敷地に４ｍ以上の幅員の道路が接していなければならない。
- 開発許可を受けた開発区域内の土地に用途地域が定められている場合には、開発行為が完了した旨の公告があった後、当該開発許可に係る予定建築物以外の建築物を都道府県知事の許可を受けずに建築することができる。
- 市街化調整区域のうち、開発許可を受けた開発区域以外の区域では、農業に従事する者の居住の用に供する建築物を新築する場合、都道府県知事の許可は不要である。
- 都道府県知事は、用途地域の定められていない土地の区域における開発行為について開発許可をする場合において必要があると認めるときは、当該開発区域内の土地について、建築物の敷地に関する制限を定めることができる。
正解：１
1 誤り
このような規定はない。
市街化調整区域内の土地で、開発許可を受けた開発区域以外の区域では、原則として知事の許可がなければ建築物の新築をすることができない（都市計画法43条１項）という知識とのヒッカケと思われるが後半はまるで作文。
■参照項目&類似過去問
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市街化調整区域における建築等の制限（都市計画法[06]4(3)）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 原則 | |||
| 1 | H22-17-2 | 市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域内において、土地の区画形質の変更を伴わずに、床面積が150㎡の住宅の全部を改築し、飲食店としようとする場合には、都道府県知事の許可を受けなければならない。 | ◯ |
| 2 | H08-21-1 | 市街化調整区域（開発許可を受けた開発区域を除く。）内においては、一定の建築物の新築については、それが土地の区画形質の変更を伴わない場合であっても、都道府県知事の許可を受けなければならない。 | ◯ |
| 例外 | |||
| 1 | R05-16-4 | 市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域内において、自己の居住用の住宅を新築しようとする全ての者は、当該建築が開発行為を伴わない場合であれば、都道府県知事の許可を受けなくてよい。 | × |
| 2 | R02-16-2 | 都市計画事業の施行として行う建築物の新築であっても、市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域内においては、都道府県知事の許可を受けなければ、建築物の新築をすることができない。 | × |
| 3 | H27-15-4 | 何人も、市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域内において、都道府県知事の許可を受けることなく、仮設建築物を新築することができる。 | ◯ |
| 4 | H19-19-4 | 市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域内において、公民館を建築する場合は、都道府県知事の許可を受けなくてよい。 | ◯ |
| 5 | H16-19-1 | 市街化調整区域のうち、開発許可を受けた開発区域以外の区域で賃貸住宅を新築する場合、当該賃貸住宅の敷地に４ｍ以上の幅員の道路が接していなければならない。 | × |
| 6 | H16-19-3 | 市街化調整区域のうち、開発許可を受けた開発区域以外の区域では、農業に従事する者の居住の用に供する建築物を新築する場合、都道府県知事の許可は不要である。 | ◯ |
| 7 | H15-19-3 | 市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域において、民間事業者は、都道府県知事の許可を受けて、又は都市計画事業の施行としてでなければ、建築物を新築してはならない。 | × |
| 8 | H05-20-4 | 市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域内で建築物の改築を行う場合において、その改築が土地区画整理事業が施行された土地の区域内で行われるときは、都道府県知事の許可を要しない。 | ◯ |
| 9 | H04-20-1 | 市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域内において行う建築物の新築については、非常災害のため必要な応急措置として行うものであっても、都道府県知事の許可を受けなければならない。 | × |
| 10 | H01-18-1 | 市街化調整区域のうち、開発許可を受けた開発区域以外の区域内における公民館の新築については、都道府県知事の許可を受ける必要はない。 | ◯ |
| 11 | H01-18-4 | 市街化調整区域のうち、開発許可を受けた開発区域以外の区域内における非常災害のため必要な応急措置として行う建築物の新築については、都道府県知事の許可を受ける必要はない。 | ◯ |
2 正しい
開発許可を受けた開発区域内において、工事完了公告後は、予定建築物等以外の建築物を新築してはならない。
例外は以下の２つの場合である（都市計画法42条１項）。
- 知事が支障がないとして許可した場合
- 用途地域にあう建築物を建築する場合
本肢では、「用途地域が定められている」ケースである。したがって、用途地域にあう建築物であれば、予定建築物以外の建築物の建築が可能である（(2)に該当）。
■参照項目&類似過去問
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開発区域内の建築の制限（工事完了公告後）（都市計画法[06]4(2)①②）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | H30-17-2 | 用途地域等の定めがない土地のうち開発許可を受けた開発区域内においては、開発行為に関する工事完了の公告があった後は、都道府県知事の許可を受けなければ、当該開発許可に係る予定建築物以外の建築物を新築することができない。 | ◯ |
| 2 | H27-15-2 | 開発許可を受けた開発区域内の土地において、当該開発許可に係る予定建築物を建築しようとする者は、当該建築行為に着手する日の30日前までに、一定の事項を都道府県知事に届け出なければならない。 | × |
| 3 | H22-17-4 | 開発許可申請者以外の者は、開発許可を受けた開発区域内のうち、用途地域等の定められていない土地の区域においては、開発行為に関する工事が完了した旨の公告があった後は、都道府県知事の許可を受けなくとも、当該開発許可に係る予定建築物以外の建築物を新築することができる。 | × |
| 4 | H21-17-4 | 用途地域等の定めがない土地のうち開発許可を受けた開発区域内においては、開発行為に関する工事完了の公告があった後は、都道府県知事の許可を受ければ、当該開発許可に係る予定建築物以外の建築物を新築することができる。 | ◯ |
| 5 | H19-19-1 | 開発許可を受けた開発区域内において、当該開発区域内の土地について用途地域等が定められていないとき、都道府県知事に届け出れば、開発行為に関する工事完了の公告があった後、当該開発許可に係る予定建築物以外の建築物を建築することができる。 | × |
| 6 | H16-19-2 | 開発許可を受けた開発区域内の土地に用途地域が定められている場合には、開発行為が完了した旨の公告があった後、当該開発許可に係る予定建築物以外の建築物を都道府県知事の許可を受けずに建築することができる。 | ◯ |
| 7 | H15-19-2 | 開発許可を受けた用途地域の定めのない開発区域内において、開発行為に関する工事が完了した旨の公告があった後は、民間事業者は、都道府県知事が許可したときを除けば、予定建築物以外の建築物を新築してはならない。 | ◯ |
| 8 | H11-18-3 | 開発許可を受けた開発区域内の土地においては、開発行為の工事完了の公告後であっても、都道府県知事が当該開発区域の利便の増進上支障がないと認めて許可をしたときは、予定建築物以外の建築物を建築することができる。 | ◯ |
| 9 | H07-19-2 | 開発許可を受けた開発区域内で用途地域が定められている土地において、工事完了の公告後に、当該開発許可に係る予定建築物以外の建築物を新築しようとするときは、都道府県知事の許可を受けなければならない。 | × |
| 10 | H05-20-2 | 開発許可を受けた開発区域内において、当該開発行為に関する工事の完了公告があった後に当該開発許可に係る予定建築物以外の建築物を建築しようとする場合、当該開発区域内の土地について用途地域等が定められていないときは、都道府県知事の許可を受けなければならない。 | ◯ |
| 11 | H01-21-2 | 開発許可を受けた開発区域内においては、開発行為に関する工事が完了した旨の公告があった後は、当該開発許可に係る予定建築物等以外の建築物又は特定工作物の新築又は新設は、一切行ってはならない。 | × |
3 正しい
市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域では、農業従事者の居住の用に供する建物を新築する場合、知事の許可は不要である（都市計画法43条１項）。
■参照項目&類似過去問
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市街化調整区域における建築等の制限（都市計画法[06]4(3)）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 原則 | |||
| 1 | H22-17-2 | 市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域内において、土地の区画形質の変更を伴わずに、床面積が150㎡の住宅の全部を改築し、飲食店としようとする場合には、都道府県知事の許可を受けなければならない。 | ◯ |
| 2 | H08-21-1 | 市街化調整区域（開発許可を受けた開発区域を除く。）内においては、一定の建築物の新築については、それが土地の区画形質の変更を伴わない場合であっても、都道府県知事の許可を受けなければならない。 | ◯ |
| 例外 | |||
| 1 | R05-16-4 | 市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域内において、自己の居住用の住宅を新築しようとする全ての者は、当該建築が開発行為を伴わない場合であれば、都道府県知事の許可を受けなくてよい。 | × |
| 2 | R02-16-2 | 都市計画事業の施行として行う建築物の新築であっても、市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域内においては、都道府県知事の許可を受けなければ、建築物の新築をすることができない。 | × |
| 3 | H27-15-4 | 何人も、市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域内において、都道府県知事の許可を受けることなく、仮設建築物を新築することができる。 | ◯ |
| 4 | H19-19-4 | 市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域内において、公民館を建築する場合は、都道府県知事の許可を受けなくてよい。 | ◯ |
| 5 | H16-19-1 | 市街化調整区域のうち、開発許可を受けた開発区域以外の区域で賃貸住宅を新築する場合、当該賃貸住宅の敷地に４ｍ以上の幅員の道路が接していなければならない。 | × |
| 6 | H16-19-3 | 市街化調整区域のうち、開発許可を受けた開発区域以外の区域では、農業に従事する者の居住の用に供する建築物を新築する場合、都道府県知事の許可は不要である。 | ◯ |
| 7 | H15-19-3 | 市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域において、民間事業者は、都道府県知事の許可を受けて、又は都市計画事業の施行としてでなければ、建築物を新築してはならない。 | × |
| 8 | H05-20-4 | 市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域内で建築物の改築を行う場合において、その改築が土地区画整理事業が施行された土地の区域内で行われるときは、都道府県知事の許可を要しない。 | ◯ |
| 9 | H04-20-1 | 市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域内において行う建築物の新築については、非常災害のため必要な応急措置として行うものであっても、都道府県知事の許可を受けなければならない。 | × |
| 10 | H01-18-1 | 市街化調整区域のうち、開発許可を受けた開発区域以外の区域内における公民館の新築については、都道府県知事の許可を受ける必要はない。 | ◯ |
| 11 | H01-18-4 | 市街化調整区域のうち、開発許可を受けた開発区域以外の区域内における非常災害のため必要な応急措置として行う建築物の新築については、都道府県知事の許可を受ける必要はない。 | ◯ |
4 正しい
知事は、用途地域の定められていない土地の区域における開発行為について開発許可をする場合において必要があると認めるときは、当該開発区域内の土地について、
- 建築物の建蔽率
- 建築物の高さ
- 壁面の位置
- その他建築物の敷地、構造及び設備に関する制限
を定めることができる（都市計画法41条１項）。
■参照項目&類似過去問
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建築物の建蔽率等の指定（都市計画法[06]3(3)②(a)）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | H28-17-4 | 都道府県知事は、用途地域の定められていない土地の区域における開発行為について開発許可をする場合において必要があると認めるときは、当該開発区域内の土地について、建築物の敷地、構造及び設備に関する制限を定めることができる。 | ◯ |
| 2 | H19-19-3 | 都道府県知事は、市街化区域内における開発行為について開発許可をする場合、当該開発区域内の土地について、建築物の建蔽率に関する制限を定めることができる。 | × |
| 3 | H16-19-4 | 都道府県知事は、用途地域の定められていない土地の区域における開発行為について開発許可をする場合において必要があると認めるときは、当該開発区域内の土地について、建築物の敷地に関する制限を定めることができる。 | ◯ |
| 4 | H12-20-3 | 都道府県知事は、用途地域の定められていない土地の区域内の土地について開発許可をするときは、建築物の建蔽率に関する制限を定めることができるが、建築物の高さに関する制限を定めることはできない。 | × |
| 5 | H09-19-2 | 都道府県知事は、開発許可をする場合に当該開発区域内の土地について建築物の高さに関する制限を定めたときは、その制限の内容を開発登録簿に登録しなければならない。 | ◯ |
| 6 | H06-20-2 | 都道府県知事は、用途地域が定められていない土地の区域における開発行為について開発許可をする場合において、必要があると認めるときは、当該開発区域内の土地について、建築物の高さに関する制限を定めることができるが、壁面の位置に関する制限を定めることはできない。 | × |
| 7 | H04-20-2 | 用途地域の定められていない土地の区域で都道府県知事が開発許可をするに当たって建築物の敷地、構造及び設備に関する制限を定めた土地の区域内においても、都道府県知事の許可を受ければ、これらの制限を超える建築物を建築することができる。 | ◯ |
| 8 | H02-20-3 | 都道府県知事は、用途地域の定められていない土地の区域における開発行為について開発許可をする場合において必要があると認めるときは、当該開発区域内の土地について、建築物の高さ及び壁面の位置を定めることができる。 | ◯ |
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いつも丁寧な回答をありがとうございます！
開発と建築の区別が曖昧だったようです。
少し時間がかかりましたが整理できた気がします。
疑問が解消し、さらには知識が整理できてよかったですね。
この調子で頑張っていきましょう！
「市街化調整区域のうち、開発許可を受けた開発区域以外の区域」においては通常の市街化調整区域の制限を適用して考えれば良いと認識しているのですが合っていますか？
過去問をやっているとこの言い回しで市街化調整区域のことを聞いてくるのですがあえてこの言い回しにするのはなぜなのか疑問に思っています。
通常の市街化調整区域と「市街化調整区域のうち、開発許可を受けた開発区域以外の区域」とでは何か違いがあるのですか？
SHIMIZU様
回答が遅くなって申し訳ありません。
たぶん、その認識で合っていると思います。
しかし、断言することはできません。
なぜなら、「通常の市街化調整区域」という言葉には都市計画法上の定義がないため、SHIMIZUさんが思う「通常」と私が思う「通常」が同じかどうか分からないからです。
このような混乱を防ぐためには、「言葉を明確に定義する」必要があります。
それが、「市街化調整区域のうち、開発許可を受けた開発区域以外の区域」というコトバ（都市計画法43条１項）です。
講義で使っているこの図をご覧いただくと分かりやすいでしょう。
開発許可を受けた開発区域
市街化調整区域の中でも、「開発許可を受けた開発区域」（表の左半分）の中であれば、開発許可の過程で、建築物の用途など多様なチェックを受けます。
また、(1)工事完了公告前、(2)工事完了公告後に、それぞれ建築等の制限がなされています。
「開発許可を受けた開発区域」については、このプロセスに任せれば十分でしょう。
開発許可を受けた開発区域『以外』
問題は、「開発許可を受けた開発区域」『以外』（表の右半分）です。
具体的にいうと、「開発行為（土地の区画形質の変更）をしなくても、建築物の建築が可能な土地」があった場合をどう規制するか、が問題になります。
これに関して、都市計画法は、「建築物の建築自体を許可制にする」という規制をかけたわけです。
通常の市街化調整区域？
SHIMIZUさんが以上のような意味で「通常の市街化調整区域」という言葉をお使いなら、その認識で合っています。
それを正確に定義するために、都市計画法の条文（43条１項）や宅建試験の問題文では、「市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域内」という言い回しを使っています。
もしも、 SHIMIZUさんの認識が違うようであれば、上の表を使ってここで理解しておきましょう。
当社の講座では
■都市計画法[06]開発許可制度
4.建築の制限
(3).市街化調整区域における建築等の制限
で解説講義をしています。
1.5倍速でもいいので、もう一度見直すことをお勧めします。