2007/07/21 / 最終更新日時 : 2022/05/16 家坂圭一民法[26]5(2).無断譲渡・転貸の禁止

【宅建過去問】（平成18年問10）賃貸借契約

ＡがＢ所有の建物について賃貸借契約を締結し、引渡しを受けた場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

ＡがＢの承諾なく当該建物をＣに転貸しても、この転貸がＢに対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、ＢはＡの無断転貸を理由に賃貸借契約を解除することはできない。
ＡがＢの承諾を受けてＤに対して当該建物を転貸している場合には、ＡＢ間の賃貸借契約がＡの債務不履行を理由に解除され、ＢがＤに対して目的物の返還を請求しても、ＡＤ間の転貸借契約は原則として終了しない。
ＡがＥに対して賃借権の譲渡を行う場合のＢの承諾は、Ａに対するものでも、Ｅに対するものでも有効である。
ＡがＢの承諾なく当該建物をＦに転貸し、無断転貸を理由にＦがＢから明渡請求を受けた場合には、Ｆは明渡請求以後のＡに対する賃料の全部又は一部の支払を拒むことができる。

Contents

正解：２

正解：２

1 正しい

民法の条文通りに考えると、賃借人が賃貸人に無断で転貸した場合には、賃貸借契約を解除できることになる（民法612条２項）。
しかし、このルールは判例により、「賃貸人に対する背信的行為と認めるにたらない特段の事情があるときは、契約を解除することはできない」と修正されている（最判昭28.09.25）。

■参照項目&類似過去問

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無断譲渡・転貸の禁止（民法[26]5(2)）

	年-問-肢	内容	正誤
1	R04-06-2	Ａを貸主、Ｂを借主として、Ａ所有の甲土地につき、資材置場とする目的で期間を２年として、ＡＢ間で、①賃貸借契約を締結した場合と、②使用貸借契約を締結した場合について考える。Ｂは、①ではＡの承諾がなければ甲土地を適法に転貸することはできないが、②ではＡの承諾がなくても甲土地を適法に転貸することができる。	◯
2	R04-08-2	ＡがＢ所有の甲土地を建物所有目的でなく利用するための権原が、①地上権である場合と②賃借権である場合について考える。ＣがＢに無断でＡから当該権原を譲り受け、甲土地を使用しているときは、①でも②でも、ＢはＣに対して、甲土地の明渡しを請求することができる。	◯
3	R03s-09-2	ＡがＢに対してＡ所有の甲建物を①売却又は②賃貸した。①ではＢはＡの承諾を得ずにＣに甲建物を賃貸することができ、②ではＢはＡの承諾を得なければ甲建物をＣに転貸することはできない。	◯
		[共通の設定] Ａ所有の甲建物につき、Ｂが賃貸借契約を締結している。
4	R02s-12-2	ＢがＡに無断でＣに当該建物を転貸した場合であっても、Ａに対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、Ａは賃貸借契約を解除することができない。	◯
5	H27-09-2	賃貸人が転貸借について承諾を与えた場合には、賃貸人は、断転貸を理由としては賃貸借契約を解除することはできないが、賃借人と賃貸借契約を合意解除することは可能である。	◯
6	H27-09-3	土地の賃借人が無断転貸した場合、賃貸人は、賃貸借契約を民法第612条第２項により解除できる場合とできない場合があり、土地の賃借人が賃料を支払わない場合にも、賃貸人において法定解除権を行使できる場合とできない場合がある。	◯
7	H25-11-1	ＢがＡに断で甲建物をＣに転貸した場合には、転貸の事情のいかんにかかわらず、ＡはＡＢ間の賃貸借契約を解除することができる。	×
8	H21-12-1	ＢがＡに無断で甲建物を転貸しても、Ａに対する背信的行為と認めるに足らない特段の事情があるときは、Ａは賃貸借契約を解除できない。	◯
9	H18-10-1	ＡがＢの承諾なく当該建物をＣに転貸しても、この転貸がＢに対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、ＢはＡの無断転貸を理由に賃貸借契約を解除することはできない。	◯
10	H06-12-1	ＡＣ間の転貸借がＢの承諾を得ていない場合でも、その転貸借がＢに対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、Ｂの解除権は発生しない。	◯

2 誤り

賃貸人Ｂと賃借人Ａとの間の賃貸借契約が、Ａの債務不履行により解除された場合、ＡＤ間の転貸借契約における転貸主Ａの債務も履行不能となり、転貸借契約は当然に終了する（最判平09.02.25）。

※この場合、Ｂは、賃貸借契約の解除について、Ａにのみ催告すれば十分であり、Ｄに対して延滞賃料支払の機会を与える義務はない（民法541条、612条、613条。最判昭37.03.29）。

■参照項目&類似過去問

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転貸の終了（債務不履行による解除）（民法[26]5(4)②、借地借家法[06]4(2)②）

[共通の設定]
Ａは、Ｂに対し甲建物を賃貸し、Ｂは、その建物をＡの承諾を得てＣに対し適法に転貸している。

	年-問-肢	内容	正誤
1	R03s-12-3	建物の転貸借がされている場合において、本件契約がＢ（転貸人）の債務不履行によって解除されて終了するときは、Ａが転借人に本件契約の終了を通知した日から６月を経過することによって、転貸借契約は終了する。	×
2	H28-08-1	Ａは、Ｂの賃料の不払いを理由に甲建物の賃貸借契約を解除するには、Ｃに対して、賃料支払の催告をして甲建物の賃料を支払う機会を与えなければならない。	×
3	H28-08-3	ＡがＢの債務不履行を理由に甲建物の賃貸借契約を解除した場合、ＣのＢに対する賃料の不払いがなくても、ＡはＣに対して、甲建物の明渡しを求めることができる。	◯
4	H26-07-3	ＢがＡの承諾を得て甲建物をＣに転貸した場合、ＡＢ間の賃貸借契約がＢの債務不履行で解除されても、ＡはＣに解除を対抗することができない。	×
5	H25-11-2	Ｂの債務不履行を理由にＡが賃貸借契約を解除したために当該賃貸借契約が終了した場合であっても、ＢがＡの承諾を得て甲建物をＣに転貸していたときには、ＡはＣに対して甲建物の明渡しを請求することができない。	×
6	H23-07-4	Ａは、Ｂの債務不履行を理由としてＢとの賃貸借契約を解除するときは、事前にＣに通知等をして、賃料を代払いする機会を与えなければならない。	×
7	H18-10-2	ＢがＡの承諾を受けてＣに対して当該建物を転貸している場合には、ＡＢ間の賃貸借契約がＢの債務不履行を理由に解除され、ＡがＣに対して目的物の返還を請求しても、ＢＣ間の転貸借契約は原則として終了しない。	×
8	H16-13-4	賃貸人ＡがＡＢ間の賃貸借契約を賃料不払いを理由に解除する場合は、転借人Ｃに通知等をして賃料をＢに代わって支払う機会を与えなければならない。	×
9	H10-06-3	Ａは、Ｂの債務不履行によりＡＢ間の賃貸借契約を解除しようとする場合、Ｃに対して、３ヵ月以前に通知し、Ｂに代わって賃料を支払う機会を与えなければならない。	×
10	H10-06-4	Ａが、Ｂの債務不履行によりＡＢ間の賃貸借契約を適法に解除した場合、Ｃは、ＢＣ間の転貸借契約に基づく転借権をＡに対抗することができない。	◯

3 正しい

賃借権を譲渡する場合に必要とされる賃貸人Ｂの承諾は、賃借人Ａに対するものでも、転借人Ｅに対するものでも、どちらでもよい（最判昭31.10.05）。

■参照項目&類似過去問

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転貸の効果（民法[26]5(3)）

	年-問-肢	内容	正誤
		[共通の設定] ＡがＢに甲建物を月額10万円で賃貸し、ＢがＡの承諾を得て甲建物をＣに適法に月額15万円で転貸している。
1	R02s-06-4	ＢがＡに約定の賃料を支払わない場合、Ｃは、Ｂの債務の範囲を限度として、Ａに対して転貸借に基づく債務を直接履行する義務を負い、Ｂに賃料を前払いしたことをもってＡに対抗することはできない。	◯
2	28-08-2	ＢがＡに対して甲建物の賃料を支払期日になっても支払わない場合、ＡはＣに対して、賃料10万円をＡに直接支払うよう請求することができる。	◯
3	23-07-1	ＢがＡに対して賃料を支払わない場合、Ａは、Ｂに対する賃料の限度で、Ｃに対し、Ｂに対する賃料を自分に直接支払うよう請求することができる。	◯
4	16-13-1	転借人Ｃは、賃貸人Ａに対しても、月10万円の範囲で、賃料支払債務を直接に負担する。	◯
5	10-06-2	Ｃは、Ａから請求があれば、ＣがＢに支払うべき転借料全額を直接Ｂに支払うべき義務を負う。	×
6	01-06-4	ＢがＡの承諾を得て第三者Ｃに建物を転貸した場合、Ａは、Ｃに対して直接賃料を請求することができる。	◯

4 正しい

無断転貸の場合、賃貸人Ｂは賃貸借契約を解除しなくとも、転借人に対して建物の明渡しを求めることができる（最判昭26.05.31）。
この場合、転借人Ｆは、転借人としての権利の全部または一部を失うおそれがあるから、その危険の限度に応じて、転貸人Ａに対する賃料の全部または一部の支払を拒むことができる（民法559条、576条。最判昭50.04.25）。

■参照項目&類似過去問

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売買に関する規定の有償契約への準用（民法[24]なし）

	年-問-肢	内容	正誤
1	27-03-4	貸主は借主に対して、貸借の目的物である建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しなければ、賃貸借契約では担保責任を負う場合があるが、使用貸借契約では担保責任を負わない。	×
2	18-10-4	建物の賃借人が賃貸人の承諾なく当該建物を転貸し、無断転貸を理由に転借人が賃貸人から明渡請求を受けた場合、転借人は賃借人（転貸人）に対する賃料の全部又は一部の支払を拒むことができる。	◯
3	12-09-4	代物弁済として不動産の所有権の移転を受けた後は、その不動産に隠れた瑕疵があっても、弁済者の責任を追及することはできない。	×
4	03-13-1	賃貸借契約の締結に関する費用は、賃貸人と賃借人が平等な割合で負担する。	◯

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カテゴリー: 民法[26]5(2).無断譲渡・転貸の禁止、民法[26]5(4)②債務不履行による解除、民法[26]5(3).転貸の効果、平成18年過去問