【宅建過去問】(平成21年問34)業務上の規制

次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. 宅地建物取引業者が自ら売主となる場合において、宅地建物取引業者でない買主が、法第37条の2の規定に基づくいわゆるクーリング・オフによる契約の解除をするときは、その旨を記載した書面が当該宅地建物取引業者に到達した時点で、解除の効力が発生する。
  2. 宅地建物取引業者が宅地の売却の媒介依頼を受け、依頼者との間で一般媒介契約(専任媒介契約でない媒介契約)を締結した場合において、当該媒介契約の内容を記載した書面を作成するときは、契約の有効期間に関する事項の記載を省略することができる。
  3. 宅地建物取引業者が宅地建物取引業保証協会の社員であるときは、法第37条の規定による書面交付後は遅滞なく、社員である旨、当該協会の名称、住所及び事務所の所在地並びに法第64条の7第2項の供託所及びその所在地について説明をするようにしなければならない。
  4. 法第35条の規定による重要事項の説明及び書面の交付は、宅地建物取引士が設置されている事務所だけでなく、取引の相手方の自宅又は勤務する場所等、それ以外の場所で行うことができる。

正解:4

1 誤り

クーリング・オフの効果は、申込者等が書面を発信したときに発生します(宅建業法37条の2第2項)。
本肢は、「到達した時点」とする点が誤りです。

■類似過去問
内容を見る
クーリング・オフ(効力発生時期)(宅建業法[14]4(2))
 年-問-肢内容正誤
[共通の設定]
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Bとの間で宅地又は建物の売買契約を締結した。
1R03s-43-3Bは、Aの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、その3日後にAの事務所でクーリング・オフについて書面の交付を受け、告げられた上で契約を締結した。Bは、その書面を受け取った日から起算して8日目に、Aに対しクーリング・オフによる契約の解除を行う旨の文書を送付し、その2日後にAに到達した。この場合、Aは契約の解除を拒むことができない。
2R03-39-3告知書面には、Bがクーリング・オフによる売買契約の解除をするときは、その旨を記載した書面がAに到達した時点で、その効力が発生することを記載しなければならない。×
3R02s-39-1
Bは、Aの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、2日後、Aの事務所で契約を締結した上で代金全額を支払った。その5日後、Bが、宅地の引渡しを受ける前に当該契約について解除の書面を送付した場合、Aは代金全額が支払われていることを理由に契約の解除を拒むことができる。×
4R02s-39-4
Bは、売買契約締結後に速やかに建物建築工事請負契約を締結したいと考え、自ら指定した宅地建物取引業者であるハウスメーカー(Aから当該宅地の売却について代理又は媒介の依頼は受けていない。)の事務所で買受けの申込み及び売買契約の締結をし、その際、クーリング・オフについて書面で告げられた。その6日後、Bが当該契約について解除の書面を送付した場合、Aは契約の解除を拒むことができない。
530-37-ア
AとBの間で、クーリング・オフによる契約の解除に関し、Bは契約の解除の書面をクーリング・オフの告知の日から起算して8日以内にAに到達させなければ契約を解除することができない旨の特約を定めた場合、当該特約は無効である。
629-31-イ
BがAに対し、法第37条の2の規定に基づき、書面により買受けの申込みの撤回を行った場合、その効力は、当該書面をAが受け取った時に生じることとなる。×
728-44-3
クーリング・オフによる契約の解除は、Bが当該契約の解除を行う旨を記載した書面を発した時にその効力を生ずることが記載されていなければならない。
827-39-1告知から7日目に解除書面を発送し、9日目に売主に到着した場合、解除できない。×
922-38-3告知の6日後に書面を発信し、9日後に到達した場合、解除の効力は発生しない。×
1021-34-1到達時点で解除の効力発生。×
1113-44-2発信時点で解除の効力発生。
1204-45-2転居先不明で戻ってきても、解除の効力発生。
1301-38-2発信時点で解除の効力発生。

2 誤り

媒介契約書の記載事項は、以下のものです(宅建業法34条の2第1項)。これは、一般媒介契約と専任媒介契約に共通です。

媒介契約書の記載事項

したがって、媒介契約書には、④「有効期間・解除に関する事項」を記載する必要があります。一般媒介契約だからといって、省略することはできません。

■類似過去問
内容を見る
媒介契約書の記載事項(有効期間・解除に関する事項)(宅建業法[10]3(1)④)
 年-問-肢内容正誤
[共通の設定]
宅地建物取引業者Aが、BからB所有の宅地又は建物の売却に係る媒介を依頼された。
1R02-38-4Aは、媒介契約の有効期間及び解除に関する事項を、法第34条の2第1項の規定に基づき交付すべき書面に記載しなければならない。
221-34-2一般媒介契約の媒介契約書では、契約の有効期間に関する事項の記載を省略できる。×

3 誤り

宅建業者は、取引の相手方に対して、契約が成立するまでの間に、供託所等について説明するようにしなければなりません(宅建業法35条の2)。
説明すべき事項は、以下のものです。

供託所等の説明

しかし、本肢では、37条書面の交付後、つまり、契約締結後になってようやく説明しています。つまり、契約締結→37条書面の交付→供託所等の説明、という順序になっているのです。これではタイミングが遅過ぎます。

※この説明義務は、相手方が宅建業者である場合には免除されます。

※重要事項説明と違って、書面を交付する必要もありませんし、宅建士に説明させる必要もありません。

■類似過去問
内容を見る
供託所等の説明(宅建業法[11]3)
 年-問-肢内容正誤
相手方
1R03s-32-2宅地建物取引業者は、宅地建物取引業者が取引の相手方の場合においても、供託所等に係る説明をしなければならない。
×
230-28-ウ営業保証金を供託している宅地建物取引業者が、売主として、宅地建物取引業者との間で宅地の売買契約を締結しようとする場合、営業保証金を供託した供託所及びその所在地について、買主に対し説明をしなければならない。×
325-29-4区分所有建物の売買において、売主・買主がともに宅地建物取引業者である場合、売主は買主に対し、供託所等の説明をする必要がある。×
415-42-1宅地建物取引業者Aは、自己所有の宅地を宅地建物取引業者Bに売却する場合、売買契約が成立するまでの間に、Aが保証協会の社員である旨の説明を行わなければならない。×
タイミング
1R03s-32-3宅地建物取引業者は、売買、交換又は貸借の契約に際し、契約成立後、速やかに供託所等に係る説明をしなければならない。
×
225-36-2宅地建物取引業者A社は、営業保証金を供託している供託所及びその所在地を説明しないままに、自らが所有する宅地の売買契約が成立したので、買主に対し、その供託所等を37条書面に記載の上、説明した。×
324-33-4宅地建物取引業者A社は、自ら所有する宅地を売却するに当たっては、当該売却に係る売買契約が成立するまでの間に、その買主に対して、供託している営業保証金の額を説明しなければならない。×
421-34-3宅地建物取引業者が宅地建物取引業保証協会の社員であるときは、法第37条の規定による書面交付後は遅滞なく、社員である旨、当該協会の名称、住所及び事務所の所在地並びに法第64条の7第2項の供託所及びその所在地について説明をするようにしなければならない。×
517-33-4宅地建物取引業者Aは、買主Dに対し、土地付建物の売買契約を締結する前に、営業保証金を供託した主たる事務所のもよりの供託所及びその所在地について説明するようにしなければならない。
612-44-3宅地建物取引業者Aは、宅地又は建物の売買契約を締結しようとするときは、当該契約が成立するまでの間に、相手方に対して、営業保証金を供託した供託所及びその所在地並びに供託金の額について説明しなければならない。×
書面の作成・交付
1R03s-32-1宅地建物取引業者は、宅地建物取引業者の相手方に対して供託所等の説明を行う際に書面を交付することは要求されていないが、重要事項説明書に記載して説明することが望ましい。
2R02-37-イ宅地建物取引業者は、自ら売主として宅地の売買契約を締結した場合、供託所等に関する事項を37条書面に記載しなければならない。
×
325-36-2宅地建物取引業者A社は、営業保証金を供託している供託所及びその所在地を説明しないままに、自らが所有する宅地の売買契約が成立したので、買主に対し、その供託所等を37条書面に記載の上、説明した。
×
宅建士による説明?
109-35-3宅地建物取引業者Aは、宅地建物取引業に関する取引の相手方に対し、取引が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして保証協会の社員である旨及び当該保証協会の名称を説明させなければならない。×
205-46-3宅地建物取引業者は、取引の相手方に対し、取引が成立するまでの間に宅地建物取引士をして、営業保証金を供託した供託所及びその所在地を説明させなければならない。×
説明事項
1R03s-32-4宅地建物取引業者は、自らが宅地建物取引業保証協会の社員である場合、営業保証金を供託した主たる事務所の最寄りの供託所及び所在地の説明をしなければならない。
×
230-28-ウ営業保証金を供託している宅地建物取引業者が、売主として、宅地建物取引業者との間で宅地の売買契約を締結しようとする場合、営業保証金を供託した供託所及びその所在地について、買主に対し説明をしなければならない。×
325-36-2宅地建物取引業者A社は、営業保証金を供託している供託所及びその所在地を説明しないままに、自らが所有する宅地の売買契約が成立したので、買主に対し、その供託所等を37条書面に記載の上、説明した。×
424-33-4宅地建物取引業者A社は、自ら所有する宅地を売却するに当たっては、当該売却に係る売買契約が成立するまでの間に、その買主に対して、供託している営業保証金の額を説明しなければならない。×
521-34-3宅地建物取引業者が宅地建物取引業保証協会の社員であるときは、法第37条の規定による書面交付後は遅滞なく、社員である旨、当該協会の名称、住所及び事務所の所在地並びに法第64条の7第2項の供託所及びその所在地について説明をするようにしなければならない。×
617-33-4宅地建物取引業者Aは、買主Dに対し、土地付建物の売買契約を締結する前に、営業保証金を供託した主たる事務所のもよりの供託所及びその所在地について説明するようにしなければならない。
712-44-3宅地建物取引業者Aは、宅地又は建物の売買契約を締結しようとするときは、当該契約が成立するまでの間に、相手方に対して、営業保証金を供託した供託所及びその所在地並びに供託金の額について説明しなければならない。×
805-46-3宅地建物取引業者は、取引の相手方に対し、取引が成立するまでの間に宅地建物取引士をして、営業保証金を供託した供託所及びその所在地を説明させなければならない。×

4 正しい

重要事項の説明や書面の交付について、場所的な制限はありません(宅建業法35条1項参照)。
相手方の自宅や勤務先など、宅建業者の事務所以外の場所で行うことも可能です。

■類似過去問
内容を見る
重要事項説明の方法(説明の場所)(宅建業法[11]1(3)⑤)
 年-問-肢内容正誤
1R02-41-4重要事項の説明は、宅地建物取引業者の事務所において行わなければならない。×
227-29-2取引の相手方の自宅又は勤務する場所等、宅建業者の事務所以外の場所において説明を行うことができる。
326-35-1買主の自宅で35条書面を交付して説明を行うことができる。
421-34-4相手方の自宅・勤務先で重要事項の説明を行うことも可能である。
508-38-2事務所近くの喫茶店で重要事項の説明を行った場合、宅建業法に違反する。×
604-42-435条書面・37条書面の交付は、事務所以外の場所で行なってもよい。

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