2013/06/11 / 最終更新日時 : 2023/06/30 家坂 圭一 宅建業法[10]1(1).宅建業者の義務

【宅建過去問】（平成22年問33）媒介契約

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宅地建物取引業者Ａが、Ｂから自己所有の宅地の売買の媒介を依頼された場合における当該媒介に係る契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. Ａは、Ｂとの間で専任媒介契約を締結したときは、宅地建物取引士に法第34条の２第１項の規定に基づき交付すべき書面の記載内容を確認させた上で、当該宅地建物取引士をして記名押印させなければならない。
  2. Ａは、Ｂとの間で有効期間を２月とする専任媒介契約を締結した場合、Ｂの申出により契約を更新するときは、更新する媒介契約の有効期間は当初の有効期間を超えてはならない。
  3. Ａは、Ｂとの間で一般媒介契約（専任媒介契約でない媒介契約）を締結する際、Ｂから媒介契約の有効期間を６月とする旨の申出があったとしても、当該媒介契約において３月を超える有効期間を定めてはならない。
  4. Ａは、Ｂとの間で締結した媒介契約が一般媒介契約であるか、専任媒介契約であるかにかかわらず、宅地を売買すべき価額をＢに口頭で述べたとしても、法第34条の２第１項の規定に基づき交付すべき書面に当該価額を記載しなければならない。

正解：４

1 誤り

媒介契約書を作成し、記名押印の上依頼者に交付するのは、宅建業者の義務です（宅建業法34条の２第１項）。
宅建士が記名押印する必要はありません。

三大書面の比較

■参照項目&類似過去問
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媒介契約（宅建業者の義務）（宅建業法[10]1(1)）

［共通の設定］
宅地建物取引業者Ａが、ＢからＢ所有の宅地又は建物の売却に係る媒介を依頼された。
年-問-肢内容正誤
交付のタイミング
1H01-46-4Ａの媒介行為によりＢを売主とする売買契約が締結された場合、Ａは、遅滞なくＢに対して媒介契約の内容を記載した書面を交付しなければならない。×
記名押印義務
1R02-38-1Ａは、法第34条の２第１項の規定に基づき交付すべき書面に、宅地建物取引士をして記名押印させなければならない。×
2H28-27-3ＡがＢと一般媒介契約を締結した場合、当該宅地の売買の媒介を担当するＡの宅地建物取引士は、法第34条の２第１項に規定する書面に記名押印する必要はない。◯
3H27-28-アＡは、Ｂと専任媒介契約を締結した。このとき、Ａは、法第34条の２第１項に規定する書面に記名押印し、Ｂに交付のうえ、宅地建物取引士をしてその内容を説明させなければならない。×
4H22-33-1Ａは、Ｂとの間で専任媒介契約を締結したときは、宅地建物取引士に法第34条の２第１項の規定に基づき交付すべき書面の記載内容を確認させた上で、当該宅地建物取引士をして記名押印させなければならない。×
5H13-38-1ＡＢ間で媒介契約が締結されたときは、Ａは遅滞なく宅地建物取引業法第34条の２の規定に基づく媒介契約の内容を記載した書面を作成し、記名押印して、Ｂに交付しなければならない。◯
6H12-36-1Ａは、Ｂと一般媒介契約を締結しようとしている。Ａは、遅滞なく、宅地建物取引業法第34条の２の規定により依頼者に交付すべき書面を作成し、宅地建物取引士をして記名押印させ、Ｂに交付しなければならない。×
7H11-36-1宅地建物取引業法第34条の２の規定に基づきＡが媒介契約の依頼者に交付すべき書面には、宅地建物取引士の記名押印が必要である。×
8H09-36-4Ａは、売主Ｂとの間で、宅地の売買の専任媒介契約を締結し、媒介契約書を交付した。Ａが、宅地建物取引士でない従業者をして、Ａの名で34条の２書面に記名押印させた場合、Ａは、業務の停止などの監督処分を受けることがある。×
9H04-39-1Ａは、媒介契約を締結したときは、遅滞なく、媒介契約の内容を記載した書面を作成して、Ｂに交付しなければならないが、この書面には、宅地建物取引士Ｃの記名押印が必要である。×
交付義務
1R04-31-4Ａが、当該土地付建物の購入の媒介をＣから依頼され、Ｃとの間で一般媒介契約を締結した場合、Ａは、買主であるＣに対しては、必ずしも法第34条の２第１項の規定に基づく書面を交付しなくともよい。×
2R03s-33-ウＡがＢとの間で一般媒介契約を締結した場合、ＡはＢに対して、遅滞なく、宅地建物取引業法第34条の２第１項の規定に基づく書面を交付しなければならない。◯
3H24-29-3Ａ社が宅地建物取引業者Ｂ社から当該土地付建物の購入の媒介を依頼され、Ｂ社との間で一般媒介契約を締結した場合、Ａ社は、Ｂ社に法第34条の２の規定に基づく書面を交付しなければならない。◯
4H14-34-2Ａが依頼者と専任媒介契約を締結したときは、Ａは法第34条の２に規定する契約内容を記載した書面を依頼者に交付しなければならないが、一般媒介契約を締結したときは、当該書面の交付をしなくてもよい。×
5H12-36-1Ａは、Ｂと一般媒介契約を締結しようとしている。Ａは、遅滞なく、宅地建物取引業法第34条の２の規定により依頼者に交付すべき書面を作成し、宅地建物取引士をして記名押印させ、Ｂに交付しなければならない。×
6H08-40-3宅地建物取引業者が宅地の売買の媒介契約を締結しようとする場合において、当該業者が宅地の購入をしようとしている依頼者に対して「私どもへのご依頼は宅地の購入の媒介ですので、媒介契約書の作成は省略させていただきます。」と説明した。×

2 誤り

専任媒介契約の有効期間は３か月を超えることができません（宅建業法34条の２第３項）。また、専任媒介契約を更新することができるのは、契約終了時に依頼者の申出があった場合に限られます（同条４項本文）。更新後の契約有効期間も、上限は３か月です（同項ただし書き）。

たとえ専任媒介契約の当初の有効期間が２か月であったとしても、更新後の契約有効期間は最長３か月の範囲で定めることができます。「当初の有効期間を超えてはならない」わけではありません。

■参照項目&類似過去問
内容を見る
専任媒介契約（有効期間）（宅建業法[10]4(1)）

［共通の設定］
宅地建物取引業者Ａが、ＢからＢ所有の宅地又は建物の売却に係る媒介を依頼された。
年-問-肢内容正誤
1R04-31-3
Ａが、Ｂとの間で締結した専任媒介契約については、Ｂからの申出により更新することができ、その後の有効期間については、更新の時から３か月を超える内容に定めることができる。×
2R04-42-3
Ａが、Ｂと専属専任媒介契約を締結した場合、本件媒介契約の有効期間について、あらかじめＢからの書面による申出があるときは、３か月を超える期間を定めることができる。×
3R01-31-イ
ＡがＢとの間で有効期間を６月とする専任媒介契約を締結した場合、その媒介契約は無効となる。×
4H29-43-イ
専任媒介契約の有効期間は、３月を超えることができず、また、依頼者の更新しない旨の申出がなければ自動更新とする旨の特約も認められない。ただし、依頼者が宅地建物取引業者である場合は、依頼者との合意により、自動更新とすることができる。×
5H26-32-ウＡがＢとの間で有効期間を３月とする専任媒介契約を締結した場合、期間満了前にＢから当該契約の更新をしない旨の申出がない限り、当該期間は自動的に更新される。
×
6H22-33-2Ａは、Ｂとの間で有効期間を２月とする専任媒介契約を締結した場合、Ｂの申出により契約を更新するときは、更新する媒介契約の有効期間は当初の有効期間を超えてはならない。
×
7H17-36-アＢの申出により、契約の有効期間を６月と定めた専任媒介契約を締結した場合、その契約はすべて無効である。
×
8H14-34-3専任媒介契約の有効期間は３月を超えることができず、３月より長い期間を定めたときは、その期間は３月とされるが、当該有効期間は、依頼者の申出があれば、更新の時から３月を超えない範囲で更新してもよい。
◯
9H12-37-2Ａが、Ｂと専任媒介契約を締結した。Ａは、Ｂの申出に基づき、「契約の有効期間を６月とする」旨の特約をしたときでも、その期間は３月（専属専任媒介契約にあっては、１月）となる。
×
10H08-48-1ＡＢ間において専任媒介契約を締結した場合において、「有効期間は１年とする」旨の特約は無効であり、有効期間の定めのない契約とみなされる。
×
11H06-47-3Ａが宅地建物取引業者でないＢからその所有地の売却の依頼を受け、Ｂと専属専任媒介契約を締結しようとしている。Ａは、Ｂとの合意により、当該専属専任媒介契約の有効期間を、２月とすることはできるが、100日とすることはできない。
◯
12H04-39-3この媒介契約が専任媒介契約であるときは、その有効期間は３月を超えることができないが、有効期間が満了して、Ｂの更新拒絶の申出がないときは、媒介契約は更新されたものとみなされる。
×
13H03-44-2当該媒介契約が専任媒介契約である場合において、ＡＢ間の合意により、契約の有効期間を６月とする旨の特約をしても、当該媒介契約の有効期間は、３月とされる。
◯
一般媒介契約の場合
1R03-38-アＡがＢと一般媒介契約を締結する際に、Ｂから有効期間を６か月としたい旨の申出があったが、ＡとＢが協議して、有効期間を３か月とした。
◯
2R03-38-エＡがＢと一般媒介契約締結後、１年を経過しても当該物件を売却できなかったため、Ｂは売却をあきらめ、当該物件を賃貸することにした。そこでＢはＡと当該物件の貸借に係る一般媒介契約を締結したが、当該契約の有効期間を定めなかった。
◯
3H22-33-3Ａは、Ｂとの間で一般媒介契約（専任媒介契約でない媒介契約）を締結する際、Ｂから媒介契約の有効期間を６月とする旨の申出があったとしても、当該媒介契約において３月を超える有効期間を定めてはならない。×
専任媒介契約（更新）（宅建業法[10]4(2)）

［共通の設定］
宅地建物取引業者Ａが、ＢからＢ所有の宅地又は建物の売却に係る媒介を依頼された。
年-問-肢内容正誤
1R04-31-3
Ａが、Ｂとの間で締結した専任媒介契約については、Ｂからの申出により更新することができ、その後の有効期間については、更新の時から３か月を超える内容に定めることができる。×
2R02-29-ウ
Ａは、Ｂとの間で専任媒介契約を締結するときは、Ｂの要望に基づく場合を除き、当該契約の有効期間について、有効期間満了時に自動的に更新する旨の特約をすることはできない。×
3H29-43-イ
専任媒介契約の有効期間は、３月を超えることができず、また、依頼者の更新しない旨の申出がなければ自動更新とする旨の特約も認められない。ただし、依頼者が宅地建物取引業者である場合は、依頼者との合意により、自動更新とすることができる。
×
4H26-32-ウＡがＢとの間で有効期間を３月とする専任媒介契約を締結した場合、期間満了前にＢから当該契約の更新をしない旨の申出がない限り、当該期間は自動的に更新される。
×
5H25-28-ウＡ社がＢとの間に締結した専任媒介契約の有効期間は、Ｂからの申出により更新することができるが、更新の時から３月を超えることができない。
◯
6H22-33-2Ａは、Ｂとの間で有効期間を２月とする専任媒介契約を締結した場合、Ｂの申出により契約を更新するときは、更新する媒介契約の有効期間は当初の有効期間を超えてはならない。
×
7H19-39-4Ａは、Ｂとの間で有効期間を２か月とする専任媒介契約を締結する際、「Ｂが媒介契約を更新する旨を申し出ない場合は、有効期間満了により自動更新するものとする」旨の特約を定めることができる。×
8H16-39-2ＡがＢと専任媒介契約を締結した。媒介契約の有効期間の満了に際し、ＢからＡに更新の申出があった場合、Ａは更新を拒むことはできない。
×
9H15-43-4Ａが、Ｂと専任媒介契約を締結した。媒介契約の有効期間の満了に際して、ＢからＡに更新の申出があった場合（その後の更新についても同様）、３月を限度として更新することができる。
◯
10H14-34-3専任媒介契約の有効期間は３月を超えることができず、３月より長い期間を定めたときは、その期間は３月とされるが、当該有効期間は、依頼者の申出があれば、更新の時から３月を超えない範囲で更新してもよい。
◯
11H13-38-4ＡＢ間の媒介契約が専任媒介契約である場合、その有効期間の満了に際して、Ｂからの更新の申出がなくても、その有効期間を自動的に更新するためには、当該契約の締結時にあらかじめＢの承諾を得ておかなければならない。
×
12H11-37-1Ａが、Ｂと専属専任媒介契約を締結した。「媒介契約の有効期間内に宅地の売買契約が成立しないときは、同一の期間で契約を自動更新する」旨の特約を定めた場合、媒介契約全体が無効となる。
×
13H09-36-3Ａは、Ｂと専任媒介契約を締結し、34条の２書面を交付した。Ｂが宅地建物取引業者である場合は、専任媒介契約締結時にあらかじめＢの申出があれば、「契約の有効期間は３月を超えない範囲内で自動更新する」旨約定し、それを34条の２書面に記載することができる。
×
14H04-39-3この媒介契約が専任媒介契約であるときは、その有効期間は３月を超えることができないが、有効期間が満了して、Ｂの更新拒絶の申出がないときは、媒介契約は更新されたものとみなされる。
×
15H01-46-3この媒介契約の有効期間は、契約の締結時にＡＢ間の合意があれば、契約の有効期間が終了したときにＢの申し出がなくても、更新される。
×

3 誤り

一般媒介契約には有効期間の制限がありません。したがって、有効期間を６か月とする一般媒介契約を締結することも可能です。

※専任媒介契約の有効期間は３か月に制限されています（肢２参照）。

■参照項目&類似過去問
内容を見る
専任媒介契約（有効期間）（宅建業法[10]4(1)）

［共通の設定］
宅地建物取引業者Ａが、ＢからＢ所有の宅地又は建物の売却に係る媒介を依頼された。
年-問-肢内容正誤
1R04-31-3
Ａが、Ｂとの間で締結した専任媒介契約については、Ｂからの申出により更新することができ、その後の有効期間については、更新の時から３か月を超える内容に定めることができる。×
2R04-42-3
Ａが、Ｂと専属専任媒介契約を締結した場合、本件媒介契約の有効期間について、あらかじめＢからの書面による申出があるときは、３か月を超える期間を定めることができる。×
3R01-31-イ
ＡがＢとの間で有効期間を６月とする専任媒介契約を締結した場合、その媒介契約は無効となる。×
4H29-43-イ
専任媒介契約の有効期間は、３月を超えることができず、また、依頼者の更新しない旨の申出がなければ自動更新とする旨の特約も認められない。ただし、依頼者が宅地建物取引業者である場合は、依頼者との合意により、自動更新とすることができる。×
5H26-32-ウＡがＢとの間で有効期間を３月とする専任媒介契約を締結した場合、期間満了前にＢから当該契約の更新をしない旨の申出がない限り、当該期間は自動的に更新される。
×
6H22-33-2Ａは、Ｂとの間で有効期間を２月とする専任媒介契約を締結した場合、Ｂの申出により契約を更新するときは、更新する媒介契約の有効期間は当初の有効期間を超えてはならない。
×
7H17-36-アＢの申出により、契約の有効期間を６月と定めた専任媒介契約を締結した場合、その契約はすべて無効である。
×
8H14-34-3専任媒介契約の有効期間は３月を超えることができず、３月より長い期間を定めたときは、その期間は３月とされるが、当該有効期間は、依頼者の申出があれば、更新の時から３月を超えない範囲で更新してもよい。
◯
9H12-37-2Ａが、Ｂと専任媒介契約を締結した。Ａは、Ｂの申出に基づき、「契約の有効期間を６月とする」旨の特約をしたときでも、その期間は３月（専属専任媒介契約にあっては、１月）となる。
×
10H08-48-1ＡＢ間において専任媒介契約を締結した場合において、「有効期間は１年とする」旨の特約は無効であり、有効期間の定めのない契約とみなされる。
×
11H06-47-3Ａが宅地建物取引業者でないＢからその所有地の売却の依頼を受け、Ｂと専属専任媒介契約を締結しようとしている。Ａは、Ｂとの合意により、当該専属専任媒介契約の有効期間を、２月とすることはできるが、100日とすることはできない。
◯
12H04-39-3この媒介契約が専任媒介契約であるときは、その有効期間は３月を超えることができないが、有効期間が満了して、Ｂの更新拒絶の申出がないときは、媒介契約は更新されたものとみなされる。
×
13H03-44-2当該媒介契約が専任媒介契約である場合において、ＡＢ間の合意により、契約の有効期間を６月とする旨の特約をしても、当該媒介契約の有効期間は、３月とされる。
◯
一般媒介契約の場合
1R03-38-アＡがＢと一般媒介契約を締結する際に、Ｂから有効期間を６か月としたい旨の申出があったが、ＡとＢが協議して、有効期間を３か月とした。
◯
2R03-38-エＡがＢと一般媒介契約締結後、１年を経過しても当該物件を売却できなかったため、Ｂは売却をあきらめ、当該物件を賃貸することにした。そこでＢはＡと当該物件の貸借に係る一般媒介契約を締結したが、当該契約の有効期間を定めなかった。
◯
3H22-33-3Ａは、Ｂとの間で一般媒介契約（専任媒介契約でない媒介契約）を締結する際、Ｂから媒介契約の有効期間を６月とする旨の申出があったとしても、当該媒介契約において３月を超える有効期間を定めてはならない。×

4 正しい

媒介契約書の記載事項は、以下のものです（宅建業法34条の２第１項）。これは、一般媒介契約であるか、専任媒介契約であるか、を問いません。

媒介契約書の記載事項

「②売買すべき価額」は、媒介契約書に必ず記載しなければならない事項です。
口頭で述べたからといって書面への記載が免除されるわけではありません。

※宅建業者が価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにする義務を負っています（宅建業法34条の２第２項）。

■参照項目&類似過去問
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媒介契約書の記載事項（売買価額）（宅建業法[10]3(1)②）

［共通の設定］
宅地建物取引業者Ａが、ＢからＢ所有の宅地又は建物の売却に係る媒介を依頼された。
年-問-肢内容正誤
1R04-31-2Ａは、Ｂとの間で締結した媒介契約が一般媒介契約である場合には、専任媒介契約の場合とは異なり、法第34条の２第１項の規定に基づく書面に、売買すべき価額を記載する必要はない。×
2H28-27-4
Ａは、Ｂとの間で締結した媒介契約が一般媒介契約であるか、専任媒介契約であるかを問わず、法第34条の２第１項に規定する書面に売買すべき価額を記載する必要はない。×
3H22-33-4Ａは、Ｂとの間で締結した媒介契約が一般媒介契約であるか、専任媒介契約であるかにかかわらず、宅地を売買すべき価額をＢに口頭で述べたとしても、法第34条の２第１項の規定に基づき交付すべき書面に当該価額を記載しなければならない。
◯
価額につき意見を述べるとき（宅建業法[10]3(1)②）

［共通の設定］
宅地建物取引業者Ａが、ＢからＢ所有の宅地又は建物の売却に係る媒介を依頼された。
年-問-肢内容正誤
1R03s-33-エＡがＢとの間で一般媒介契約を締結した場合、ＡがＢに対し当該宅地の価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならないが、根拠の明示は口頭でも書面を用いてもよい。◯
2R02s-28-エＡがＢとの間で一般媒介契約を締結した場合、ＡがＢに対し当該宅地の価額について意見を述べるときは、不動産鑑定士に評価を依頼して、その根拠を明らかにしなければならない。×
3R02-38-2Ａは、甲住宅の価額について意見を述べる場合、Ｂに対してその根拠を口頭ではなく書面で明示しなければならない。×
4H30-33-3Ａは、甲住宅の評価額についての根拠を明らかにするため周辺の取引事例の調査をした場合、当該調査の実施についてＢの承諾を得ていなくても、同調査に要した費用をＢに請求することができる。×
5H25-28-イＡ社は、Ｂとの間に媒介契約を締結し、Ｂに対して甲宅地を売買すべき価額又はその評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。
◯
6H24-29-4Ａ社がＢと一般媒介契約を締結した場合、Ａ社がＢに対し当該土地付建物の価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。
◯
7H22-33-4Ａは、Ｂとの間で締結した媒介契約が一般媒介契約であるか、専任媒介契約であるかにかかわらず、宅地を売買すべき価額をＢに口頭で述べたとしても、法第34条の２第１項の規定に基づき交付すべき書面に当該価額を記載しなければならない。◯
8H19-39-2Ａは、Ｂとの間で媒介契約を締結し、Ｂに対して当該宅地を売却すべき価額又はその評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。
◯
9H16-39-3ＡがＢと専任媒介契約を締結した。ＡがＢに宅地の価額について意見を述べる際に、Ｂからその根拠を明らかにする旨の請求がなければ、Ａはその根拠を明らかにする必要はない。
×
10H13-38-3Ａが当該物件を売買すべき価額に対して意見を述べるときは、Ｂに対してその根拠を明らかにしなければならない。
◯
11H12-36-3Ａが、Ｂと一般媒介契約を締結した。Ａが、建物を売買すべき価額について意見を述べる場合に、その根拠を明らかにしなかったとき、Ａは、そのことを理由に業務停止の処分を受けることがある。
◯
12H09-36-1Ａが、34条の２書面に記載した宅地を売買すべき価額について意見を述べる場合は、その根拠を書面により明らかにしなければならない。
×
13H06-47-2Ａが、Ｂと専属専任媒介契約を締結した。Ａは、当該物件の評価額について意見を述べるときは、Ｂの請求がなくても、必ず、その根拠を明らかにしなければならない。
◯
14H01-46-2Ａは、売買価額について、Ｂの希望価額とＡの適正と評価する価額とが異なる場合には、同種の取引事例等その根拠を明らかにして、Ｂに対し意見を述べることができる。
◯

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