令和03年10月試験の解説講義の無料公開は、３月15日に終了します。
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建物の区分所有等に関する法律（以下この問において「法」という。）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1. 法又は規約により集会において決議をすべき場合において、区分所有者（議決権を有しないものを除く。）が１人でも反対するときは、集会を開催せずに書面によって決議をすることはできない。
2. エネルギー消費性能の向上のために必要となる形状又は効用の著しい変更を伴う共用部分の変更については、集会において、区分所有者（議決権を有しないものを除く。以下この選択肢において同じ。）の過半数（これを上回る割合を規約で定めた場合にあっては、その割合以上）の者であって議決権の過半数（これを上回る割合を規約で定めた場合にあっては、その割合以上）を有するものが出席し、出席した区分所有者及びその議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議で決するものであるが、規約でこの区分所有者の定数及び議決権を過半数まで減ずることができる。
3. 敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、規約に別段の定めがあるときを除いて、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。
4. 各共有者の共用部分の持分は、規約に別段の定めがある場合を除いて、その有する専有部分の床面積の割合によるが、この床面積は壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積である。

正解：4

1 正しい

書面又は電磁的方法による決議をすることができるのは、一般区分所有者全員の承諾があるときに限られます（区分所有法45条１項）。１人でも反対するのであれば、この方法をとることはできません。原則どおり、集会を招集し、その場で決議をする必要があります。

		集会 開催	決議
一般区分所有者全員の承諾あり	書面又は電磁的方法による決議が可能	不要	必要
一般区分所有者全員の書面 ・電磁的方法による合意	書面又は電磁的方法による決議があったものとみなす	不要	不要

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2 正しい

「形状又は効用の著しい変更を伴う共用部分の変更」を「重大変更」といいます。
共用部分の重大変更については、集会において、①一般区分所有者数・議決権の過半数が出席し（定足数）、②一般区分所有者数・議決権の各3/4以上の多数による決議が必要です。
「区分所有者の定数」や「議決権」については、規約でそれぞれ過半数まで減ずることができます（区分所有法17条１項）。

行為		決定方法	規約で別段の定め
変更行為	重大変更	(1)定足数 一般区分所有者数・議決権の各過半数	引上げ◯
		(2)議決数 出席した一般区分所有者数・議決権の各3/4以上 ※緩和事由があれば2/3以上	過半数まで引下げ◯
	軽微変更	普通決議	可
管理行為	利用・改良行為	普通決議	可
	保存行為	各区分所有者が単独で可	可

※重大な変更に以下の理由がある場合、「3/4以上」が「2/3以上」に緩和されます（区分所有法17条５項）。
「エネルギー消費性能の向上のために必要」というだけでは、緩和事由に当たりません。

1. 共用部分の設置・保存の瑕疵により権利侵害のおそれがある場合
2. バリアフリー基準への不適合

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3 正しい

敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合、区分所有者は、専有部分と敷地利用権を分離して処分することができません（分離処分の禁止。区分所有法22条１項本文）。ただし、規約に別段の定めがあるときは、例外です（同項ただし書き）。

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4 誤り

各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合によるのが原則です（区分所有法14条１項）。そして、床面積とは、原則として、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積（内法面積）のことをいいます（同条３項）。
本肢は、「壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積」（壁芯面積）とする点が誤りです。

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