■講義編■借地借家法[07]定期建物賃貸借
契約期間の満了後、更新されることなく終了する建物賃貸借を定期建物賃貸借といいます。定期建物賃貸借契約を締結するためには、事前に書面を交付して説明した上で、契約自体も書面で行う必要があります。
定期建物賃貸借契約については、借賃を増額しないという特約（不増額特約）だけでなく、減額しないという特約（不減額特約）も有効とされています。
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Contents
1.定期建物賃貸借
(1).定期建物賃貸借とは
契約更新のない建物賃貸借
★過去の出題例★定期建物賃貸借契約の成立（要件でないもの）（借地借家法[07]1(2)④）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | R01-12-2 | 甲建物が居住の用に供する建物である場合には、契約の更新がない旨を定めることはできない。 | × |
| 2 | H20-14-1 | 賃貸人は、建物を一定の期間自己の生活の本拠として使用することが困難であり、かつ、その期間経過後はその本拠として使用することになることが明らかな場合に限って、定期建物賃貸借契約を締結することができる。 | × |
| 3 | H15-14-1 | 居住用建物の賃貸借においては、定期建物賃貸借契約とすることができない。 | × |
(2).定期建物賃貸借契約の成立
①期間の定めがあること
１年未満でも◯
【比較】普通建物賃貸借の場合（⇒[05]1(1)）
②書面による契約
公正証書など書面による契約
（電磁的記録でも可）
定期建物賃貸借契約の成立（書面による契約）（借地借家法[07]1(2)②）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | R06-12-4 | 賃貸人Ａと賃借人Ｂとが、居住目的で期間を３年として、借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約（契約①）を締結した場合と、定期建物賃貸借契約でも一時使用目的の賃貸借契約でもない普通建物賃貸借契約（契約②）を締結した場合について考える。契約①の場合、公正証書によって契約をするときに限り契約の更新がないことを有効に定めることができ、契約②の場合、書面で契約し、かつ、Ａに正当な理由がない限り、Ａは契約の更新を拒絶することができなくなる。 | × |
| 2 | R04-12-1 | Ａは、Ｂ所有の甲建物につき、居住を目的として、期間２年、賃料月額10万円と定めた賃貸借契約をＢと締結してその日に引渡しを受けた。ＢはＡに対して、本件契約締結前に、契約の更新がなく、期間の満了により賃貸借が終了する旨を記載した賃貸借契約書を交付して説明すれば、本件契約を借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約として締結することができる。 | × |
| 3 | R02s-12-3 | 賃貸人Ａと賃借人Ｂとの間で居住用建物の賃貸借契約を締結した。賃貸借契約に期間を定め、賃貸借契約を書面によって行った場合には、ＡがＢに対しあらかじめ契約の更新がない旨を説明していれば、賃貸借契約は期間満了により終了する。 | × |
| 4 | R01-12-1 | 建物の賃貸借契約について、契約の更新がない旨を定めるには、公正証書による等書面によって契約すれば足りる。 | × |
| 5 | 26-12-1 | 定期建物賃貸借契約を締結するには、公正証書による等書面によらなければならない。 | ◯ |
| 6 | 24-12-3 | 定期建物賃貸借契約では、更新がない旨の特約を記載した書面を契約に先立って賃借人に交付さえしておけば当該特約は有効となる。 | × |
| 7 | 19-14-1 | 定期建物賃貸借契約は書面によって契約しなければ有効とならない。 | ◯ |
| 8 | 18-13-3 | 20年後に賃貸借契約を更新させずに終了させるという建物賃貸借契約が可能である。 | ◯ |
| 9 | 15-14-2 | 定期建物賃貸借契約は、公正証書でしなければ、無効である。 | × |
| 10 | 07-13-2 | 定期建物賃貸借契約は、公正証書でしなければならない。 | × |
③事前説明
契約の更新がなく、期間満了により賃貸借は終了」
事前に書面を交付して説明
（賃借人の承諾があれば、電磁的方法による提供可能）
→説明がない場合、定期建物賃貸借の特約は無効
【判例】
②と③は、別の文書でなければならない。
定期建物賃貸借契約の成立（事前説明）（借地借家法[07]1(2)③）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | R04-12-1 | Ａは、Ｂ所有の甲建物につき、居住を目的として、期間２年、賃料月額10万円と定めた賃貸借契約をＢと締結してその日に引渡しを受けた。ＢはＡに対して、本件契約締結前に、契約の更新がなく、期間の満了により賃貸借が終了する旨を記載した賃貸借契約書を交付して説明すれば、本件契約を借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約として締結することができる。 | × |
| 2 | R02s-12-3 | 賃貸人Ａと賃借人Ｂとの間で居住用建物の賃貸借契約を締結した。賃貸借契約に期間を定め、賃貸借契約を書面によって行った場合には、ＡがＢに対しあらかじめ契約の更新がない旨を説明していれば、賃貸借契約は期間満了により終了する。 | × |
| 3 | R01-12-1 | 建物の賃貸借契約について、契約の更新がない旨を定めるには、公正証書による等書面によって契約すれば足りる。 | × |
| 4 | H29-12-4 | 賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借で、契約の更新がない旨を定めるものである場合、当該契約前に賃貸人が賃借人に契約の更新がなく期間の満了により終了する旨を記載した書面を交付して説明しなければ、契約の更新がない旨の約定は無効となる。 | ◯ |
| 5 | H26-12-3 | 定期建物賃貸借契約につき、契約書と同じ書面内に記載して説明すれば足りる。 | × |
| 6 | H26-12-4 | 定期建物賃貸借契約につき説明しなかったときは、契約の更新がない旨の定めは無効となる。 | ◯ |
| 7 | H24-12-3 | 定期建物賃貸借契約につき、書面を交付さえすれば特約は有効。 | × |
| 8 | H20-14-2 | 公正証書で契約を締結すれば、書面の交付・説明の必要はない。 | × |
| 9 | H15-14-3 | 定期建物賃貸借契約を締結する場合、書面の交付・説明が必要である。 | ◯ |
④成立要件でないもの（ヒッカケ対策）
居住用建物でないこと
賃貸人に一定の事情があること
定期建物賃貸借契約の成立（要件でないもの）（借地借家法[07]1(2)④）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | R01-12-2 | 甲建物が居住の用に供する建物である場合には、契約の更新がない旨を定めることはできない。 | × |
| 2 | H20-14-1 | 賃貸人は、建物を一定の期間自己の生活の本拠として使用することが困難であり、かつ、その期間経過後はその本拠として使用することになることが明らかな場合に限って、定期建物賃貸借契約を締結することができる。 | × |
| 3 | H15-14-1 | 居住用建物の賃貸借においては、定期建物賃貸借契約とすることができない。 | × |
(3).定期建物賃貸借のルール
①終了通知
- 期間が１年以上である場合、
- 期間満了の１年前から６か月前までの間に通知が必要
通知がないと
→契約終了を建物の賃借人に対抗できない
定期建物賃貸借（終了通知）（借地借家法[07]1(3)①）
[共通の設定]
Ａは、所有する甲建物をＢに賃貸している。
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | R03-12-4 | 本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約で、期間を５年、契約の更新がない旨を定めた場合、Ａは、期間満了の１年前から６月前までの間に、Ｂに対し賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、従前の契約と同一条件で契約を更新したものとみなされる。 | × |
| 2 | H30-12-1 | 賃貸人Ａと賃借人Ｂとの間の賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借で、契約の更新がない旨を定めた場合には、５年経過をもって当然に、ＡはＢに対して、期間満了による終了を対抗することができる。 | × |
| 3 | H28-12-4 | 定期建物賃貸借でも、賃貸人は賃借人に対し、所定の通知期間内に、期間満了により契約が終了する旨の通知をしなければ、契約の終了を賃借人に対抗することができない。 | ◯ |
| 4 | H23-12-2 | 「期間満了前に通知がなくても契約が終了」という特約は有効。 | × |
| 5 | H20-14-3 | 定期建物賃貸借契約の場合、期間満了１年前から６か月前までに終了を通知しなければ、賃借人に対抗できない。 | ◯ |
| 6 | H15-14-4 | 期間満了１か月前に通知すればよい。 | × |
②建物賃貸借の中途解約
(a).普通建物賃貸借
中途解約権を留保する特約がない限り、中途解約×
(b).定期建物賃貸借の特例
以下の要件をみたせば、賃借人は、中途解約権の留保がなくても、中途解約◯
| 1 | 居住用 |
| 2 | 床面積200㎡未満 |
| 3 | やむを得ない事情 |
申入れの１か月後に賃貸借終了
★過去の出題例★建物賃貸借の中途解約（借地借家法[07]1(3)②、借地借家法[07]3、民法[26]7(2)）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | R04-12-3 | Ａ所有の甲建物（床面積100㎡）につき、居住を目的とした賃貸借契約が借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約である場合、Ｂの中途解約を禁止する特約があっても、やむを得ない事情によって甲建物を自己の生活の本拠として使用することが困難になったときは、Ｂは本件契約の解約の申入れをすることができる。 | ◯ |
| 2 | R02-12-3 | ＡとＢとの間でＡ所有の甲建物をＢに対して、居住の用を目的として、期間２年、賃料月額10万円で賃貸する旨の賃貸借契約を締結し、Ｂが甲建物の引渡しを受けた。本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約である場合、Ａは、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情があれば、Ｂに対し、解約を申し入れ、申入れの日から１月を経過することによって、本件契約を終了させることができる。 | × |
| 3 | H30-12-2 | 借地借家法第38条の定期建物賃貸借で、契約の更新がない旨を定めた場合には、当該契約の期間中、賃借人から中途解約を申し入れることはできない。 | × |
| 4 | H27-12-4 | 賃貸人も賃借人も契約期間中の中途解約をすることができない旨の規定は、定期借家契約では有効であるが、普通借家契約では無効である。 | × |
| 5 | H24-12-4 | 普通建物賃貸借では中途解約不可、定期建物賃貸借契約では途中解約可能。 | ◯ |
| 6 | H23-12-4 | 一時使用目的の場合、中途解約は特約がなければ不可。 | ◯ |
| 7 | H20-14-4 | 定期建物賃貸借契約では、床面積に関わらず、中途解約が可能。 | × |
| 8 | H19-14-3 | 定期建物賃貸借契約では中途解約不可、一時使用賃貸借ではいつでも中途解約可能。 | × |
| 9 | H17-15-4 | 建物の賃貸借では、中途解約権の留保は不可。 | × |
| 10 | H02-09-3 | （Ａは、その所有する建物を明らかな一時使用のためＢに賃貸したが、Ｂは期間満了後も居住を続け、Ａもその事実を知りながら異議を述べなかった。）Ａは、正当事由のない場合でも解約の申入れをし、Ｂに対し、その３ヵ月後に明渡請求をすることができる。 | ◯ |
③ルールに反する特約の効力
賃借人に不利なもの→無効
(4).賃料に関する特約
| 普通建物賃貸借 | 定期建物賃貸借 | |
| 不増額特約 | 有効 | 有効 |
| 不減額特約 | 無効 | 有効 |
2.取壊し予定の建物の賃貸借
(1).取壊し予定とは
法令又は契約により一定の期間を経過した後に建物を取り壊すべきことが明らかな場合
| 法令による取壊し | 都市計画法・土地区画整理法 |
| 契約による取壊し | 定期借地権 |
(2).書面による契約
建物を取り壊すべき事由を記載した書面
（電磁的記録でも可）
×公正証書に限定
取壊し予定の建物の賃貸借（借地借家法[07]2）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | R07-12-4 | Ａを賃貸人、Ｂを賃借人とする甲建物の賃貸借契約が借地借家法第39条に規定する取壊し予定の建物の賃貸借であり、甲建物を取り壊すこととなる時に本件契約が終了する旨の特約を定める場合、本件契約は、公正証書によってしなければならない。 | × |
| 2 | H23-12-3 | 法令によって甲建物を２年後には取り壊すことが明らかである場合、取り壊し事由を記載した書面によって契約を締結するのであれば、建物を取り壊すこととなる２年後には更新なく賃貸借契約が終了する旨の特約を有効に定めることができる。 | ◯ |
| 3 | H22-11-3 | 事業用定期借地権が設定された借地上にある建物につき賃貸借契約を締結する場合、建物を取り壊すこととなるときに建物賃貸借契約が終了する旨を定めることができるが、その特約は公正証書によってしなければならない。 | × |
| 4 | H11-14-3 | 賃貸人Ａが賃借人Ｂに賃借した居住用建物が、その敷地の売却に伴い２年後に取り壊されることが明らかな場合に、「建物を取り壊すこととなる時に賃貸借が終了する」旨の特約をＡＢ間の賃貸借契約に定めるときは、公正証書によってしなければならない。 | × |
| 5 | H07-12-2 | 借地人が定期借地権に基づき建てた家屋を賃貸する場合は、借家人との間で「賃貸借は、定期借地権の期間満了に伴い家屋を取り壊すこととなる時に終了し、更新はしない」とする契約を締結することができる。 | ◯ |
| 6 | H05-12-3 | Ａがその所有する住宅をＢに新たに賃貸した。その住宅が、法令又は契約により一定の期間を経過した後に取り壊すことが明らかな場合には、「建物を取り壊すこととなる時に賃貸借が終了する」と特約することができる。 | ◯ |
3.一時使用目的の建物の賃貸借
一時使用が明らかな場合
→借地借家法の規定は、適用されない
→民法のみ適用（⇒民法[26]）
一時使用目的の建物の賃貸借（借地借家法[07]3）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | H23-12-4 | 中途解約は特約がなければ不可。 | ◯ |
| 2 | H19-14-1 | 書面ではなく口頭で契約しても有効。 | ◯ |
| 3 | H19-14-2 | 契約期間を１年以上とすることができない。 | × |
| 4 | H19-14-3 | 契約期間中はいつでも賃借人から中途解約を申し入れできる。 | × |
| 5 | H19-14-4 | 賃借権の登記も建物の引渡しもないまま建物が売却された場合でも、借主は賃借権を新所有者に主張できる。 | × |
| 6 | H02-09-1 | （期間が満了後も賃借人が居住を続け、賃貸人は異議を述べなかった。）賃貸人は、期間満了を理由に、賃借人に対し、直ちに明渡請求をすることができる。 | × |
| 7 | H02-09-2 | 賃貸人は、正当事由のある場合に限り解約し、賃借人に対し、直ちに明渡請求をすることができる。 | × |
| 8 | H02-09-3 | 賃貸人は、正当事由のない場合でも解約の申入れをし、賃借人に対し、その３ヵ月後に明渡請求できる。 | ◯ |
| 9 | H02-09-4 | 賃貸人は、正当事由のある場合に限り解約の申入れをし、賃借人に対し、その６ヵ月後に明渡請求をすることができる。 | × |
[Step.2]一問一答式実戦応用編講座
実戦応用編では、選択肢単位に分解・整理した過去問を実際に解き、その後に、(1)基本知識の確認、(2)正誤を見極める方法、の講義を視聴します。この繰返しにより、「本試験でどんなヒッカケが出るのか？」「どうやってヒッカケを乗り越えるのか？」という実戦対応能力を身につけます。
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| 1 | eラーニング講座[Step.2]実戦応用編を受講 | 1,980円～ |
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