【宅建過去問】(平成18年問13)賃貸借・借地借家法

自らが所有している甲土地を有効利用したいAと、同土地上で事業を行いたいBとの間の契約に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、誤っているものはどれか。

  1. 甲土地につき、Bが建物を所有して小売業を行う目的で公正証書によらずに存続期間を35年とする土地の賃貸借契約を締結する場合、約定の期間、当該契約は存続する。しかし、Bが建物を建築せず駐車場用地として利用する目的で存続期間を35年として土地の賃貸借契約を締結する場合には、期間は定めなかったものとみなされる。
  2. 甲土地につき、Bが1年間の期間限定の催し物会場としての建物を建築して一時使用する目的で土地の賃貸借契約を締結する場合には、当該契約の更新をしない特約は有効である。しかし、Bが居住用賃貸マンションを所有して全室を賃貸事業に供する目的で土地の賃貸借契約を締結する場合には、公正証書により存続期間を15年としても、更新しない特約は無効である。
  3. 甲土地につき、小売業を行うというBの計画に対し、借地借家法が定める要件に従えば、甲土地の賃貸借契約締結によっても、又は、甲土地上にAが建物を建築しその建物についてAB間で賃貸借契約を締結することによっても、Aは20年後に賃貸借契約を更新させずに終了させることができる。
  4. 甲土地につき、Bが建物を所有して小売業を行う目的で存続期間を30年とする土地の賃貸借契約を締結している期間の途中で、Aが甲土地をCに売却してCが所有権移転登記を備えた場合、当該契約が公正証書でなされていても、BはCに対して賃借権を対抗することができない場合がある。

正解:1

18-13-0

土地の賃貸借は、3つのチェックポイントにより、大まかに4種類に分類できる。

まず、「建物の所有を目的としているかどうか」。建物の所有を目的とする土地の賃借権は、借地権であり、借地借家法の対象となる(借地借家法2条1号)。これに対し、建物所有の目的がない場合には、民法のみが適用される。

次に、「一時使用目的かどうか」が問題となる。一時使用借地権の場合には、借地権の存続期間や更新に関する規定が適用されない(借地借家法25条)。

最後のチェックポイントは、「更新できる借地権かどうか」である。一定期間の期間経過後に契約が終了し更新されない場合、これを定期借地権という(借地借家法22~24条)。

これら以外のもの、すなわち、存続期間が制限され、期間満了時には更新されることを前提とする借地権が、借地借家法では原則形態と扱われている(ここでは、「通常の借地権」という。)。

1 誤り

【小売業を行う目的】
「建物の所有を目的とする土地の賃借権」に該当するので、借地借家法が適用される(借地借家法2条1号)。また、一時使用目的であるとか、定期借地権であるという事情はないので、通常の借地権と扱えばよい。
この場合、借地権の存続期間は原則として30年であるが、契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間となる(同法3条)。したがって、契約の存続期間は35年である。

【駐車場用地として利用する目的】
「建物の所有を目的」としていないので、借地借家法は適用されず、民法が適用される。
民法によれば、賃貸借の存続期間は、20年を超えることができず、契約でこれより長い期間を定めた場合でも、その期間は、20年となる(同法604条)。
「期間は定めなかったとみなされる」わけではない。

民法 最長20年
借地借家法 最短30年
■類似過去問(民法の賃貸借:存続期間)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
126-11-1口頭による合意で存続期間を40年と定めた場合、期間は40年となる。×
220-13-1駐車場用地の賃貸借契約において、期間の上限は50年である。×
318-13-1駐車場用地の賃貸借契約で契約期間を35年とした場合、期限は定めなかったものとみなされる。×
■類似過去問(借地権の存続期間)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
126-11-1存続期間40年と定めた場合、書面で契約を締結しなければ期間が30年となる。×
226-11-3期間を定めない契約を締結した場合、賃貸人が解約の申入れをしても合意がなければ契約は終了しない。
320-13-1建物所有目的の賃貸借契約において、賃貸借契約の期間の上限は60年である。×
420-13-3期間の定めがない場合、貸主は、契約開始から30年過ぎなければ、解約の申入れができない。
519-13-4期間の定めがない場合、貸主は、正当事由があればいつでも解約申入れできる。×
618-13-1小売業を行う目的で公正証書によらず賃貸借契約を締結した場合、存続期間35年という約定は有効である。
707-12-1期間の定めがない場合、堅固な建物については30年、非堅固な建物は20年となる。×
805-11-1存続期間を25年・35年のいずれと定めようと、契約期間は30年となる。×
901-12-1存続期間を10年と定めた場合、その約定はなかったものとみなされ、契約期間は20年となる。×

2 正しい

【一時使用目的】
「建物の所有を目的とする土地の賃借権」に該当するので、借地借家法が適用される(同法2条1号)。ただし、一時使用目的であるため、借地借家法の契約期間・更新に関する規定(同法3~8条)は適用されない(同法25条)。
したがって、「契約を更新しない」という特約も有効である。

【居住用賃貸マンション】
賃貸事業に供するものであっても、居住用マンションである以上「居住の用に供する」建物である。したがって、事業用定期借地権を設定することはできない(同法23条1項)。通常の借地権を設定する他ない。
つまり、「存続期間15年」とか「契約を更新しない」という特約は無効である(同法9条)。

■類似過去問(一時使用目的借地権)
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 年-問-肢内容正誤
124-11-4一時使用目的の借地権にも、建物買取請求権の規定が適用される。×
218-13-2一時使用目的の借地権には、契約期間・更新に関する規定が適用されない。
■類似過去問(事業用定期借地権)
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 年-問-肢内容正誤
128-11-3
[Aが居住用の甲建物を所有する目的で、期間30年と定めてBから乙土地を賃借]AB間の賃貸借契約を公正証書で行えば、当該契約の更新がなく期間満了により終了し、終了時にはAが甲建物を収去すべき旨を有効に規定することができる。
×
222-11-1社宅も事業用定期借地権の対象になる。×
322-11-2事業用定期借地権設定契約は公正証書以外の書面で締結することができる。×
418-13-2居住用賃貸マンションは、事業用定期借地権の対象にならない。
518-13-3小売業を行う目的の土地賃貸借は、期間20年の事業用定期借地権とすることができる。
614-13-1事業用定期借地権を設定した場合、借主は建物買取請求権を有しない。
707-12-3賃貸マンションも、事業用定期借地権の対象になる。×

3 正しい

【甲土地の賃貸借契約】
小売業を行うというのだから、事業用借地権の設定が可能である。したがって、「期間を20年と定め、更新しない」という特約をすることができる(借地借家法24条1項)。
【甲土地上にAが建築した建物の賃貸借契約】
定期建物賃貸借の方式によることで、「期間を20年と定め、更新しない」という特約をすることができる(同法38条1項)。

■類似過去問(事業用定期借地権)
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 年-問-肢内容正誤
128-11-3
[Aが居住用の甲建物を所有する目的で、期間30年と定めてBから乙土地を賃借]AB間の賃貸借契約を公正証書で行えば、当該契約の更新がなく期間満了により終了し、終了時にはAが甲建物を収去すべき旨を有効に規定することができる。
×
222-11-1社宅も事業用定期借地権の対象になる。×
322-11-2事業用定期借地権設定契約は公正証書以外の書面で締結することができる。×
418-13-2居住用賃貸マンションは、事業用定期借地権の対象にならない。
518-13-3小売業を行う目的の土地賃貸借は、期間20年の事業用定期借地権とすることができる。
614-13-1事業用定期借地権を設定した場合、借主は建物買取請求権を有しない。
707-12-3賃貸マンションも、事業用定期借地権の対象になる。×
■類似過去問(定期建物賃貸借:書面による契約)
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 年-問-肢内容正誤
126-12-1定期建物賃貸借契約を締結するには、公正証書による等書面によらなければならない。
224-12-3定期建物賃貸借契約では、更新がない旨の特約を記載した書面を契約に先立って賃借人に交付さえしておけば当該特約は有効となる。×
320-14-1定期建物賃貸借契約を締結するには、賃貸人に一定の事情が必要である。×
419-14-1定期建物賃貸借契約は書面によって契約しなければ有効とならない。
518-13-320年後に賃貸借契約を更新させずに終了させるという建物賃貸借契約が可能である。
615-14-2定期建物賃貸借契約は、公正証書でしなければ、無効である。×
707-13-2定期建物賃貸借契約は、公正証書でしなければならない。×

4 正しい

借地権を第三者に対抗するためには、地上権・賃借権を登記するか、借地上の建物を登記する必要がある(民法177条、605条、借地借家法10条)。
Bがこのような対抗要件を備えていなかった場合には、新所有者であるCに対抗することができない。

※契約を公正証書ですることは、事業用定期借地権を有効とするための要件に過ぎない(借地借家法23条3項)。借地権の対抗要件としては、全く機能しない。

■類似過去問(借地権の対抗要件)
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 年-問-肢内容正誤
128-11-1
[Aが居住用の甲建物を所有する目的で、期間30年と定めてBから乙土地を賃借]Aが甲建物を所有していても、建物保存登記をAの子C名義で備えている場合には、Bから乙土地を購入して所有権移転登記を備えたDに対して、Aは借地権を対抗することができない。

228-11-2
[Aが居住用の甲建物を所有する目的で、期間30年と定めてBから乙土地を賃借]Aが甲建物を所有していても、登記上の建物の所在地番、床面積等が少しでも実際のものと相違している場合には、建物の同一性が否定されるようなものでなくても、Bから乙土地を購入して所有権移転登記を備えたEに対して、Aは借地権を対抗することができない。
×
326-07-2借地権者が借地上の建物につき自己名義で保存登記をしている場合、借地の不法占拠者に対し、賃借権に基づいて妨害排除を求めることができる。
426-11-2借地上の建物の登記があれば、土地が第三者に売却されても、借地権を対抗可。
525-12-3二筆ある土地の借地権者が、一筆の土地上に登記ある建物を所有し、他方の土地は庭として使用している場合、後者の土地には対抗力が及ばない。
624-11-1借地上の建物の表示登記があれば、借地権を対抗可。
724-11-3土地の転借人は、転貸人たる賃借人が対抗力ある建物を所有していれば、賃借権を対抗可。
820-13-4口頭の借地契約でも、借地上の建物の登記があれば、借地権を対抗可。
918-13-4公正証書で借地契約をしても、対抗力が認められない場合がある。
1015-13-1借地上の建物の保存登記があれば、借地権を対抗可。
1111-13-1自己名義の保存登記があっても、居住していなければ対抗不可。×
1211-13-2配偶者名義の保存登記があっても、対抗不可。
1311-13-3一筆の土地上にある2棟の建物のうち1棟について自己名義の保存登記があれば、全体について借地権を対抗可。
1411-13-4所在地番が多少相違しても同一性が認識できれば対抗可。
1508-13-1長男名義の保存登記があれば、対抗可。×
1608-13-2自己名義の保存登記があれば、強制競売の競落者にも対抗可。
1708-13-4定期借地権の場合、公正証書で契約締結していれば、建物の登記がなくても対抗可。×

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