【宅建過去問】(平成22年問12)建物賃貸借契約

Aは、B所有の甲建物につき、居住を目的として、期間2年、賃料月額10万円と定めた賃貸借契約(以下この問において「本件契約」という。)をBと締結して建物の引渡しを受けた。この場合における次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。

  1. 本件契約期間中にBが甲建物をCに売却した場合、Aは甲建物に賃借権の登記をしていなくても、Cに対して甲建物の賃借権があることを主張することができる。
  2. AがBとの間の信頼関係を破壊し、本件契約の継続を著しく困難にした場合であっても、Bが本件契約を解除するためには、民法第541条所定の催告が必要である。
  3. 本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約であって、造作買取請求権を排除する特約がない場合、Bの同意を得てAが甲建物に付加した造作については、期間満了で本件契約が終了するときに、Aは造作買取請求権を行使できる。
  4. 本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約であって、賃料の改定に関する特約がない場合、契約期間中に賃料が不相当になったと考えたA又はBは、賃料の増減額請求権を行使できる。

正解:2

22-12-0

【1】正しい

22-12-1賃借権を登記すれば、賃借人は、その後に不動産の物件を取得した者に対抗することができる(民法605条)。しかし、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生ずる(借地借家法31条1項)。

■類似過去問(建物賃貸借の対抗力)
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 年-問-肢内容正誤
127-11-3[AがBとの間で、A所有の甲建物について、期間3年、賃料月額10万円と定めた賃貸借契約を締結]Cが、AB間の賃貸借契約締結前に、Aと甲建物の賃貸借契約を締結していた場合、AがBに甲建物を引き渡しても、Cは、甲建物の賃借権をBに対抗することができる。×
222-12-1建物の引渡しを受けていれば、賃借権を対抗可能。
321-12-3引渡しを受けている場合、建物の賃借権は対抗可、使用借権は対抗不可。
420-04-4建物の引渡しを受けていれば、賃借権を対抗可能。
519-14-4登記も引渡しもない場合、定期建物賃借権は対抗不可、一時使用賃借権は対抗可能。×
618-14-2建物の引渡しを受けていれば、賃借権を対抗可能。
712-12-1賃貸人の承諾を得て転借人に占有させている場合、賃借人は賃借権を対抗不可。×
802-13-1引渡しを受けていないと、常に、賃借権を対抗不可。×
901-13-1建物の引渡しを受けていれば、建物所有権が移転しても、新所有者に賃借権を対抗可能。

【2】誤り

当事者に債務不履行がある場合でも、相当の期間を定めて履行を催告し、その期間内に履行がないときでなければ、相手方は、契約の解除をすることができない(民法541条)。これが解除に関する原則である。
しかし、賃貸借は当事者相互の信頼関係を基礎とする継続的契約である。当事者の一方が信頼関係を裏切り、賃貸借関係の継続を著しく困難にする行為をした場合、もはや催告により、履行のチャンスを与える必要はない。相手方は、民法541条所定の催告を要せず、契約を将来に向って解除することができる(最判昭27.04.25)。

■類似過去問(債務不履行による解除)
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 年-問-肢内容正誤
127-09-3土地の賃借人が賃料を支払わない場合にも、賃貸人において法定解除権を行使できる場合とできない場合がある。
222-09-全判決文の読取問題
322-12-2賃貸借契約において、借主が貸主との間の信頼関係を破壊し、契約の継続を著しく困難にした場合であっても、売主が契約解除するためには、催告が必要である。×
418-08-2売主が一旦履行を提供すれば、これを継続しなくても、買主に対し相当期間を定めて履行を催告し、期間内に履行しないときは解除できる。
514-08-1売買契約の解除権を有する売主は、契約を解除せず、買主に対して代金の支払いを請求し続けることができる。
614-08-3(Aは、A所有の土地を、Bに対し、1億円で売却する契約を締結した。)Bが、AB間の売買契約締結後、この土地をCに転売する契約を締結していた場合で、Cがやはり土地の値下がりを理由としてBに代金の支払をしないとき、Bはこれを理由として、AB間の売買契約を解除することはできない。
710-08-1売主が履行期に引渡しをしない場合、買主は代金支払債務の履行の提供をしなくても、催告のうえ契約を解除できる。×
808-09-1建物の買主は、自らの履行期前でも、代金を提供して物件の引渡しを請求し、売主が応じない場合は、契約を解除できる。×
908-09-3売主が、買主の代金支払いの受領を拒否していないが、履行期に物件の引渡しをしない場合、買主は、売主に催告するだけで売買契約を解除できる。×
1008-11-4買主が代金の支払を終えたのに、物件の引渡しを請求しても売主が応じない場合、建物が地震で全壊したときは、買主は、契約を解除して代金返還を請求することができない。×
1105-07-1売主が履行の提供をしても、買主が代金支払いをしない場合、売主は、相当期間を定めて履行を催告し、期間内に履行がない場合は、契約解除と損害賠償請求ができる。
1205-07-2催告期間が不相当に短いときでも、催告から客観的に相当の期間を経過しても買主の履行がないときは、売主は、改めて催告しなくても、その契約を解除することができる。
1305-07-4売主が履行の提供をしても、買主が代金支払いをしない場合、売主が相当期間を定めて履行を催告する際に「履行がないときは、解除の意思表示なしに解除する」と意思表示をしても、解除の際には、改めて解除の意思表示が必要である。×
1404-08-2買主が支払期日に代金を支払わない場合、売主は、不動産の引渡しについて履行の提供をしなくても、催告をすれば、当該契約を解除することができる。×
1501-09-3所有権移転登記後、引渡し前に、売買契約の目的物である家屋が、売主の失火によって焼失した場合、その契約は失効する。×
1601-09-4所有権移転登記が完了し、引渡し期日が過ぎたのに、売主が売買契約の目的物である家屋の引渡しをしないでいたところ、その家屋が類焼によって滅失した場合、買主は、契約を解除することができる。

【3】正しい

定期建物賃貸借契約において、造作買取請求権が排除されるのは、特約がある場合に限られる(借地借家法33条、37条)。したがって、Aは造作買取請求権を行使することができる。

■類似過去問(造作買取請求権を排除する特約)
内容を見る
 年-問-肢内容正誤
127-12-3期間満了により賃貸借契約が終了する際に賃借人は造作買取請求をすることができない旨の規定は、定期借家契約では有効であるが、普通借家契約では無効である。×
224-12-1普通建物賃貸借、定期建物賃貸借の双方において、特約で造作買取請求権の排除が可能。
323-12-1普通建物賃貸借、定期建物賃貸借の双方において、特約で造作買取請求権の排除が可能。
422-12-3定期建物賃貸借で、特約がなければ、造作買取請求権が発生。
511-14-1普通建物賃貸借において、特約で造作買取請求権の排除が可能。
607-13-1普通建物賃貸借において、特約で造作買取請求権の排除が可能。
705-12-4普通建物賃貸借において、造作買取請求権を排除する特約は無効。×

【4】正しい

普通賃貸借 定期賃貸借
不増額特約 有効 有効
不減額特約 無効 有効

定期建物賃貸借契約において、賃料の増減額請求権(借地借家法32条1項)が排除されるのは、特約がある場合に限られる(借地借家法38条7項)。したがって、特約がない本肢のケースでは、A・Bそれぞれが賃料の増減額請求権を行使することができる。

■類似過去問(借賃増減請求権)
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 年-問-肢内容正誤
127-12-2賃貸借契約開始から3年間は賃料を増額しない旨の特約を定めた場合、定期借家契約においても、普通借家契約においても、当該特約は無効である。×
225-11-4定期建物賃貸借において、賃料改定につき特約がある場合、賃借人は賃貸人に対して賃料の減額請求ができない。
324-12-2普通建物賃貸借・定期建物賃貸借の双方につき、特約がなければ、賃料の増減額請求権が発生。
422-12-4定期建物賃貸借で、特約がなければ、賃料の増減額請求権が発生。
516-14-1普通建物賃貸借において、使用収益開始前には賃料減額請求は不可。
616-14-2転貸借契約を締結した場合、賃借人は、賃料の増減額請求権を行使できない。×
713-13-3普通建物賃貸借では、家賃が不相当に高額になった場合、借主は、契約条件にかかわらず減額請求が可能。
813-13-4普通建物賃貸借では、「家賃を減額しない」という特約は無効。
909-12-1家賃の増減について特約のない場合で、経済事情の変動により家賃が不相当に高額となったとき、賃借人は、賃貸人に対し将来に向かって家賃の減額を請求できる。
1009-12-2「家賃を増額しない」という特約があっても、増額請求が可能。×
1105-12-2「家賃を増額しない」という特約は有効。

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【宅建過去問】(平成22年問12)建物賃貸借契約” に対して 2 件のコメントがあります

  1. R32SKYLINEGTR より:

    普通建物賃貸借契約の場合について質問がございます

    普通建物賃貸借契約の場合、賃料の改定に関する特約がない場合、契約期間中に賃料が不相当になったと考えたA又はBは、賃料の増、減額、請求権を行使できますか?

    普通建物賃貸借で減額しない特約は無効ですが、この場合AもBもともに増額請求、減額請求できますか?

    何度も申し訳ございません・・

    1. 家坂 より:

      R32SKYLINEGTR様

      家坂です。
      御質問ありがとうございます。

      建物借賃の増減請求権については、以下の3段落に分けて考えると分かりやすいと思います。

      【1】大原則(特約がない場合)

      当事者は、借賃の増減請求権を持ちます(借地借家法32条1項本文)。

      【2】例外①:不増額特約の有効性

      【1】の例外として、「借賃を増額しない」という特約は、有効とされています(同項但書)。これは、賃借人に有利だからでしょう。

      逆に、「借賃を減額しない」という、賃借人に不利な特約は、無効です。このような特約があったとしても、賃借人は、これを無視して、借賃の減額を請求することができます。

      【3】例外②:定期建物賃貸借の場合

      定期建物賃貸借に関しては、この同法32条1項の適用が排除されています(同法38条7項)。

      したがって、不増額特約・不減額特約の両方が有効ということになります。

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