Ａ所有の居住用建物（床面積50㎡）につき、Ｂが賃料月額10万円、期間を２年として、賃貸借契約（借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借、同法第39条に規定する取壊し予定の建物の賃貸借及び同法第40条に規定する一時使用目的の建物の賃貸借を除く。以下この問において「本件普通建物賃貸借契約」という。）を締結する場合と、同法第38条の定期建物賃貸借契約（以下この問において「本件定期建物賃貸借契約」という。）を締結する場合とにおける次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1. 本件普通建物賃貸借契約でも、本件定期建物賃貸借契約でも、賃借人が造作買取請求権を行使できない旨の特約は、有効である。
2. 本件普通建物賃貸借契約でも、本件定期建物賃貸借契約でも、賃料の改定についての特約が定められていない場合であって経済事情の変動により賃料が不相当になったときには、当事者は将来に向かって賃料の増減を請求することができる。
3. 本件普通建物賃貸借契約では、更新がない旨の特約を記載した書面を契約に先立って賃借人に交付しても当該特約は無効であるのに対し、本件定期建物賃貸借契約では、更新がない旨の特約を記載した書面を契約に先立って賃借人に交付さえしておけば当該特約は有効となる。
4. 本件普通建物賃貸借契約では、中途解約できる旨の留保がなければ賃借人は２年間は当該建物を借りる義務があるのに対し、本件定期建物賃貸借契約では、一定の要件を満たすのであれば、中途解約できる旨の留保がなくても賃借人は期間の途中で解約を申し入れることができる。

正解：３

設定の確認

1 正しい

賃貸人の同意を得て建物に付加した造作がある場合、賃借人は、賃貸借が期間満了によって終了するときに、賃貸人に対し、その造作の買取りを請求することができます（借地借家法33条１項前段）。これが造作買取請求権です。

造作買取請求権に関する借地借家法の規定は、任意規定に過ぎません（同法37条）。したがって、特約で排除することができます。
これは、普通建物賃貸借契約でも、定期建物賃貸借契約でも、同様です。

造作買取請求権を排除する特約

■参照項目&類似過去問

2 正しい

■普通建物賃貸借契約

当事者には、原則として、借賃増減請求権があります（借地借家法32条１項本文）。ただし、「借賃を増額しない」という特約は可能です（同項ただし書き）。
本肢では、「特約が定められていない」というのですから、当事者は、借賃の増減を請求することができます。

※「借賃を減額しない」という特約は認められません。

■定期建物賃貸借契約

当事者には、原則として、借賃増減請求権があります（借地借家法32条１項本文）。ただし、借賃増額請求をしない特約（同項ただし書き）や、借賃減額請求をしない特約も有効です（同法38条７項）。
本肢では、「特約が定められていない」というのですから、当事者は賃料の増減を請求することができます。

借賃増減請求権に関する特約

■参照項目&類似過去問

3 誤り

■普通建物賃貸借契約

契約の更新に関するルール（借地借家法26条）は、強行規定とされています（同法30条）。
したがって、「更新がない旨の特約を書面で交付」したとしても、その特約は無効です。

■定期建物賃貸借契約

定期建物賃貸借契約を締結する場合、建物の賃貸人は、賃借人に対し、契約の更新がなく、期間の満了により賃貸借が終了する旨を記載した書面を交付し、説明する必要があります（同法38条２項）。そして、この説明がなかったときは、特約は無効です（同条３項）。
本肢では、「交付さえしておけば」といっていますが、説明がなかった場合、特約は無効になります。

■参照項目&類似過去問

4 正しい

■普通建物賃貸借契約

借地借家法には、定期建物賃貸借に関するものを除いて、中途解約に関する規定が存在しません。したがって、民法の原則通りに考えます。そして、民法によれば、賃貸借契約は、中途解約できる旨を留保しない限り、契約期間中に解約することはできません（民法618条）。逆にいえば、賃借人は、２年間は建物を借り続ける義務を負うわけです。

■定期建物賃貸借契約

定期建物賃貸借契約の場合、以下の要件をみたせば、中途解約権の留保がなくても、契約を中途解約することが認められます（借地借家法38７５項）。中途解約できる旨をあらかじめ留保しておく必要はありません。

中途解約の要件

■参照項目&類似過去問

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