【宅建過去問】(平成29年問11)借地借家法(借地)


A所有の甲土地につき、平成29年10月1日にBとの間で賃貸借契約(以下「本件契約」という。)が締結された場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。

  1. Aが甲土地につき、本件契約とは別に、平成29年9月1日にCとの間で建物所有を目的として賃貸借契約を締結していた場合、本件契約が資材置場として更地で利用することを目的とするものであるときは、本件契約よりもCとの契約が優先する。
  2. 賃借権の存続期間を10年と定めた場合、本件契約が居住の用に供する建物を所有することを目的とするものであるときは存続期間が30年となるのに対し、本件契約が資材置場として更地で利用することを目的とするものであるときは存続期間は10年である。
  3. 本件契約が建物所有を目的として存続期間60年とし、賃料につき3年ごとに1%ずつ増額する旨を公正証書で定めたものである場合、社会情勢の変化により賃料が不相当となったときであっても、AもBも期間満了まで賃料の増減額請求をすることができない。
  4. 本件契約が建物所有を目的としている場合、契約の更新がなく、建物の買取りの請求をしないこととする旨を定めるには、AはあらかじめBに対してその旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。

正解:2

【前提知識】借地借家法と民法

借地借家法のルール

本問では、全選択肢に、「建物所有を目的」という言葉が出てきます。建物所有を目的とする場合、土地の賃借権は「借地権」となり、民法に加えて借地借家法も適用されます(借地借家法2条1号)。
同法では、「借地上の建物の登記」を借地権の対抗要件として認めています(同法10条1項)。また、賃貸借契約の当初の契約期間は、少なくとも30年とされています(同法3条)。

民法のルール

肢1と2では、「資材置場として更地で利用することを目的」の土地賃貸借について問われています。建物の所有を目的としていないのですから、この賃借権は、借地借家法の適用を受けません。民法のルールのみで考えるわけです。
民法が賃借権の対抗要件としているのは、賃借権の登記のみです(同法605条)。また、賃貸借契約の存続期間は最長でも20年とされています(同法604条1項)。

1 誤り

Aは、10月1日にBと賃貸借契約を締結する前に、9月1日にCと賃貸借契約を締結しています。つまり、二重賃貸借の関係です。このようなケースでは、二重売買と同じように考えます。つまり、対抗問題です。


ここで、Bは甲土地を更地で利用する目的で借りており、Cは建物の所有を目的としています。しかし、利用目的の違いが対抗問題における勝敗を決めるわけではありません。認められる対抗要件が違ってくるだけのことです。
また、対抗問題における勝敗は、契約締結日時の早い遅いによって決まるわけでもありません。あくまで、対抗要件を先に備えることが決め手になります。
本肢の記述では、BやCが対抗要件を備えたのか、が不明です。この情報だけでは、勝敗を決めることができません。Bが賃借権を登記するか、Cが賃借権又は借地上の建物を登記するか、どちらかの時点で初めて勝敗が決します。

■類似過去問
内容を見る
民法[08]1(1)
契約締結日時の先後
 年-問-肢内容正誤
129-11-1
(A所有の甲土地につき、平成29年10月1日にBとの間で賃貸借契約(本件契約)が締結された。)Aが甲土地につき、本件契約とは別に、平成29年9月1日にCとの間で建物所有を目的として賃貸借契約を締結していた場合、本件契約が資材置場として更地で利用することを目的とするものであるときは、本件契約よりもCとの契約が優先する。×
228-03-1
Aが甲土地をBに売却する前にCにも売却していた場合、Cは所有権移転登記を備えていなくても、Bに対して甲土地の所有権を主張することができる。
×
324-06-3二重譲渡の場合、契約締結日時の先後で優劣を判定。×
422-04-1二重譲渡の場合、契約締結日時の先後で優劣を判定。×
519-03-4二重譲渡の場合、契約締結日時の先後で優劣を判定。×
民法[29]3(2)
賃借権の対抗要件(民法)
 年-問-肢内容正誤
129-11-1(A所有の甲土地につき、平成29年10月1日にBとの間で賃貸借契約(本件契約)が締結された。)Aが甲土地につき、本件契約とは別に、平成29年9月1日にCとの間で建物所有を目的として賃貸借契約を締結していた場合、本件契約が資材置場として更地で利用することを目的とするものであるときは、本件契約よりもCとの契約が優先する。
×
228-14-2登記することができる権利には、抵当権及び賃借権が含まれる。
326-11-2建物の所有を目的とせずに資材置場として借りている土地が第三者に売却された場合に賃借人であることを当該第三者に対抗する方法はない。×
420-13-4平置きの駐車場用地として利用するための土地の賃貸借契約を書面で行っても、賃借権の登記をしない場合、土地の譲受人に賃借権を対抗できない。
519-14-4賃借権登記も建物引渡しもないまま、建物が譲渡された場合でも、賃借権を所有者に主張できる。×
借地借家法[02]1(1)(2)
借地権の対抗要件
 年-問-肢内容正誤
129-11-1
(A所有の甲土地につき、平成29年10月1日にBとの間で賃貸借契約(本件契約)が締結された。)Aが甲土地につき、本件契約とは別に、平成29年9月1日にCとの間で建物所有を目的として賃貸借契約を締結していた場合、本件契約が資材置場として更地で利用することを目的とするものであるときは、本件契約よりもCとの契約が優先する。
×
228-11-1
[Aが居住用の甲建物を所有する目的で、期間30年と定めてBから乙土地を賃借]Aが甲建物を所有していても、建物保存登記をAの子C名義で備えている場合には、Bから乙土地を購入して所有権移転登記を備えたDに対して、Aは借地権を対抗することができない。

328-11-2
[Aが居住用の甲建物を所有する目的で、期間30年と定めてBから乙土地を賃借]Aが甲建物を所有していても、登記上の建物の所在地番、床面積等が少しでも実際のものと相違している場合には、建物の同一性が否定されるようなものでなくても、Bから乙土地を購入して所有権移転登記を備えたEに対して、Aは借地権を対抗することができない。
×
426-07-2借地権者が借地上の建物につき自己名義で保存登記をしている場合、借地の不法占拠者に対し、賃借権に基づいて妨害排除を求めることができる。
526-11-2借地上の建物の登記があれば、土地が第三者に売却されても、借地権を対抗可。
625-12-3二筆ある土地の借地権者が、一筆の土地上に登記ある建物を所有し、他方の土地は庭として使用している場合、後者の土地には対抗力が及ばない。
724-11-1借地上の建物の表示登記があれば、借地権を対抗可。
824-11-3土地の転借人は、転貸人たる賃借人が対抗力ある建物を所有していれば、賃借権を対抗可。
920-13-4口頭の借地契約でも、借地上の建物の登記があれば、借地権を対抗可。
1018-13-4公正証書で借地契約をしても、対抗力が認められない場合がある。
1115-13-1借地上の建物の保存登記があれば、借地権を対抗可。
1211-13-1自己名義の保存登記があっても、居住していなければ対抗不可。×
1311-13-2配偶者名義の保存登記があっても、対抗不可。
1411-13-3一筆の土地上にある2棟の建物のうち1棟について自己名義の保存登記があれば、全体について借地権を対抗可。
1511-13-4所在地番が多少相違しても同一性が認識できれば対抗可。
1608-13-1長男名義の保存登記があれば、対抗可。×
1708-13-2自己名義の保存登記があれば、強制競売の競落者にも対抗可。
1808-13-4定期借地権の場合、公正証書で契約締結していれば、建物の登記がなくても対抗可。×

2 正しい

建物所有を目的とする場合

借地借家法では借地権の契約当初の存続期間を最短でも30年と定めており(借地借家法3条本文)、これよりも借地権者に不利な特約は、無効です(同法9条)。
したがって、契約で存続期間を「10年」と定めた場合でも、存続期間は「30年」ということになります。

建物所有を目的としない場合

この場合、民法のみが適用されます。同法は、賃貸借契約について、最長期間を20年と定めています(同法604条)。存続期間を「10年」とする契約は民法に反しておらず、有効です。

■類似過去問
内容を見る
民法[29]2(1)
賃借権の存続期間(民法)
 年-問-肢内容正誤
129-11-2賃借権の存続期間を10年と定めた場合、賃貸借契約が資材置場として更地で利用することを目的とするものであるときは存続期間は10年である。
226-11-1口頭による合意で存続期間を40年と定めた場合、期間は40年となる。×
320-13-1駐車場用地の賃貸借契約において、期間の上限は50年である。×
418-13-1駐車場用地の賃貸借契約で契約期間を35年とした場合、期限は定めなかったものとみなされる。×
借地借家法[01]2(1)
借地権の存続期間(当初の存続期間)

 年-問-肢内容正誤
129-11-2賃借権の存続期間を10年と定めた場合、賃貸借契約が居住の用に供する建物を所有することを目的とするものであるときは存続期間が30年となる。
226-11-1存続期間40年と定めた場合、書面で契約を締結しなければ期間が30年となる。×
326-11-3期間を定めない契約を締結した場合、賃貸人が解約の申入れをしても合意がなければ契約は終了しない。
420-13-1建物所有目的の賃貸借契約において、賃貸借契約の期間の上限は50年である。×
520-13-3期間の定めがない場合、貸主は、契約開始から30年過ぎなければ、解約の申入れができない。
619-13-4期間の定めがない場合、貸主は、正当事由があればいつでも解約申入れできる。×
718-13-1小売業を行う目的で公正証書によらず賃貸借契約を締結した場合、存続期間35年という約定は有効である。
807-12-1期間の定めがない場合、堅固な建物については30年、非堅固な建物は20年となる。×
905-11-1存続期間を25年・35年のいずれと定めようと、契約期間は30年となる。×
1001-12-1存続期間を10年と定めた場合、その約定はなかったものとみなされ、契約期間は20年となる。×

3 誤り

「賃料につき3年ごとに1%ずつ増額する」という賃料の自動改定特約に関する問題で、判例(最判平15.06.12)をベースにしたものです。
この判例では、まず、①賃料の決定は本来当事者の自由な合意にゆだねられているとして、賃料自動改定特約の有効性を認めます。しかし、そのような特約があったとしても、②賃料改定基準の基礎事情が失われ、特約によって賃料を定めることが借地借家法11条1項の趣旨に照らして不相当となった場合には、もはや特約に拘束されません。原則通り、地代等増減請求権を行使することができます。
本肢の「社会情勢の変化により賃料が不相当となったときであっても、AもBも期間満了まで賃料の増減額請求をすることができない」という結論は、判例に反しています。

■類似過去問
内容を見る
借地借家法[02]2
地代等増減請求権
 年-問-肢内容正誤
129-11-3土地賃貸借契約が建物所有を目的として存続期間60年とし、賃料につき3年ごとに1%ずつ増額する旨を公正証書で定めたものである場合、社会情勢の変化により賃料が不相当となったときであっても、賃貸人も賃借人も期間満了まで賃料の増減額請求をすることができない。×
225-12-1ゴルフ場経営を目的とする土地賃貸借契約については、対象となる全ての土地について地代等の増減額請求に関する借地借家法の規定が適用される。×
305-11-3 「地代の増減は、借地権設定者・借地権者の協議によって定める」と約定した場合、借地権設定者は、協議を尽くさなければ、地代の増減を請求することはできない。×
401-12-4当事者間で借賃の増額について協議が調わない場合、借地権者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める借賃を支払えばよい。

4 誤り

「建物所有を目的」とするが「契約の更新がなく、建物の買取りの請求をしない」というのですから、この契約は、定期借地権に関するものです。具体的には、一般的な定期借地権(借地借家法22条)又は事業用定期借地権(同法23条)を設定しようとしています。これらの借地権を設定する場合、書面によって契約することが要求されています(事業用定期借地権では、書面を公正証書に限定)。

しかし、これは、契約の方法を定めているだけです。貸主Aに「あらかじめ書面を交付して説明」という義務はありません。

■類似過去問
内容を見る
借地借家法[04](2)②
一般定期借地権

 年-問-肢内容正誤
129-11-4
賃貸借契約が建物所有を目的としている場合、契約の更新がなく、建物の買取りの請求をしないこととする旨を定めるには、賃貸人はあらかじめ賃借人に対してその旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。×
228-11-3
[Aが居住用の甲建物を所有する目的で、期間30年と定めてBから乙土地を賃借]AB間の賃貸借契約を公正証書で行えば、当該契約の更新がなく期間満了により終了し、終了時にはAが甲建物を収去すべき旨を有効に規定することができる。
×
借地借家法[04](2)③
事業用定期借地権
 年-問-肢内容正誤
129-11-4
賃貸借契約が建物所有を目的としている場合、契約の更新がなく、建物の買取りの請求をしないこととする旨を定めるには、賃貸人はあらかじめ賃借人に対してその旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。×
228-11-3
[Aが居住用の甲建物を所有する目的で、期間30年と定めてBから乙土地を賃借]AB間の賃貸借契約を公正証書で行えば、当該契約の更新がなく期間満了により終了し、終了時にはAが甲建物を収去すべき旨を有効に規定することができる。
×
322-11-1社宅も事業用定期借地権の対象になる。×
422-11-2事業用定期借地権設定契約は公正証書以外の書面で締結することができる。×
518-13-2居住用賃貸マンションは、事業用定期借地権の対象にならない。
618-13-3小売業を行う目的の土地賃貸借は、期間20年の事業用定期借地権とすることができる。
714-13-1事業用定期借地権を設定した場合、借主は建物買取請求権を有しない。
807-12-3賃貸マンションも、事業用定期借地権の対象になる。×

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