【宅建過去問】（平成15年問13）借地権（借地借家法）
Ａが、Ｂに、Ａ所有の甲地を建物の所有を目的として賃貸し、Ｂがその土地上に乙建物を新築し、所有している場合に関する次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、誤っているものはどれか。
- Ｂが、乙建物につき自己名義の所有権の保存登記をしている場合は、甲地につき賃借権の登記をしていないときでも、甲地をＡから譲渡され所有権移転登記を受けたＣに対し、甲地の賃借権を対抗できる。
- 乙建物が滅失した場合でも、Ｂが借地借家法に規定する事項を甲地の上の見やすい場所に掲示したときは、Ｂは、甲地に賃借権の登記をしていなくても、滅失のあった日から２年間は、甲地をＡから譲渡され所有権移転登記を受けたＤに対し、甲地の賃借権を対抗できる。
- Ｂが、乙建物をＥに譲渡しようとする場合において、Ｅが甲地の賃借権を取得してもＡに不利となるおそれがないにもかかわらず、Ａがその賃借権の譲渡を承諾しないときは、Ｂは、裁判所にＡの承諾に代わる許可をするよう申し立てることができる。
- Ｂが、乙建物を１年以上自己使用しておらず、かつ、他人に譲渡しようとすることもない場合、Ａは、裁判所に、相当の対価の提供を条件として、自ら乙建物の譲渡及び甲地の賃借権の譲渡を受ける旨を申し立てることができる。
正解：４
1 正しい
借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有しているときは、これをもって第三者に対抗できる（借地借家法10条１項）。
■類似過去問
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借地権の対抗要件（借地借家法[02]1(1)(2)）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | 30-11-4 | [ＡとＢとの間で、Ａ所有の甲土地につき建物所有目的で賃貸借契約を締結する。]Ｂは、甲土地につき借地権登記を備えなくても、Ｂと同姓でかつ同居している未成年の長男名義で保存登記をした建物を甲土地上に所有していれば、甲土地の所有者が替わっても、甲土地の新所有者に対し借地権を対抗することができる。 | × |
| 2 | 29-11-1 | （Ａ所有の甲土地につき、平成29年10月１日にＢとの間で賃貸借契約（本件契約）が締結された。）Ａが甲土地につき、本件契約とは別に、平成29年９月１日にＣとの間で建物所有を目的として賃貸借契約を締結していた場合、本件契約が資材置場として更地で利用することを目的とするものであるときは、本件契約よりもＣとの契約が優先する。 | × |
| 3 | 28-11-1 | ［Ａが居住用の甲建物を所有する目的で、期間30年と定めてＢから乙土地を賃借］Ａが甲建物を所有していても、建物保存登記をＡの子Ｃ名義で備えている場合には、Ｂから乙土地を購入して所有権移転登記を備えたＤに対して、Ａは借地権を対抗することができない。 | ◯ |
| 4 | 28-11-2 | ［Ａが居住用の甲建物を所有する目的で、期間30年と定めてＢから乙土地を賃借］Ａが甲建物を所有していても、登記上の建物の所在地番、床面積等が少しでも実際のものと相違している場合には、建物の同一性が否定されるようなものでなくても、Ｂから乙土地を購入して所有権移転登記を備えたＥに対して、Ａは借地権を対抗することができない。 | × |
| 5 | 26-07-2 | 借地権者が借地上の建物につき自己名義で保存登記をしている場合、借地の不法占拠者に対し、賃借権に基づいて妨害排除を求めることができる。 | ◯ |
| 6 | 26-11-2 | 借地上の建物の登記があれば、土地が第三者に売却されても、借地権を対抗可。 | ◯ |
| 7 | 25-12-3 | 二筆ある土地の借地権者が、一筆の土地上に登記ある建物を所有し、他方の土地は庭として使用している場合、後者の土地には対抗力が及ばない。 | ◯ |
| 8 | 24-11-1 | 借地上の建物の表示登記があれば、借地権を対抗可。 | ◯ |
| 9 | 24-11-3 | 土地の転借人は、転貸人たる賃借人が対抗力ある建物を所有していれば、賃借権を対抗可。 | ◯ |
| 10 | 20-13-4 | 口頭の借地契約でも、借地上の建物の登記があれば、借地権を対抗可。 | ◯ |
| 11 | 18-13-4 | 公正証書で借地契約をしても、対抗力が認められない場合がある。 | ◯ |
| 12 | 15-13-1 | 借地上の建物の保存登記があれば、借地権を対抗可。 | ◯ |
| 13 | 11-13-1 | 自己名義の保存登記があっても、居住していなければ対抗不可。 | × |
| 14 | 11-13-2 | 配偶者名義の保存登記があっても、対抗不可。 | ◯ |
| 15 | 11-13-3 | 一筆の土地上にある２棟の建物のうち１棟について自己名義の保存登記があれば、全体について借地権を対抗可。 | ◯ |
| 16 | 11-13-4 | 所在地番が多少相違しても同一性が認識できれば対抗可。 | ◯ |
| 17 | 08-13-1 | 長男名義の保存登記があれば、対抗可。 | × |
| 18 | 08-13-2 | 自己名義の保存登記があれば、強制競売の競落者にも対抗可。 | ◯ |
| 19 | 08-13-4 | 定期借地権の場合、公正証書で契約締結していれば、建物の登記がなくても対抗可。 | × |
2 正しい
建物が滅失した場合でも、借地権者が、借地借家法に規定する事項を土地上の見やすい場所に掲示したときは、賃借権の登記がない場合であっても、滅失のあった日から２年間は、第三者に対し賃借権を対抗できる（借地借家法10条２項）。
■類似過去問
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建物滅失時の対抗要件（借地借家法[02]1(3)）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | 24-11-2 | 建物が全焼しても必要事項を掲示すれば借地権を対抗できる。 | ◯ |
| 2 | 15-13-2 | 建物が滅失しても必要事項を掲示すれば２年間は借地権を対抗できる。 | ◯ |
| 3 | 08-13-3 | 登記のない建物が全焼した場合でも、必要事項を掲示すれば借地権を対抗できる。 | × |
3 正しい
土地の賃借人がその所有する建物を第三者に譲渡しようとする場合において、第三者が、土地の賃借権を取得しても賃貸人に不利となるおそれがないにもかかわらず、賃貸人がその賃借権の譲渡を承諾しないときは、賃借人は、裁判所に賃貸人の承諾に代わる許可をするよう申し立てることができる（借地借家法19条１項）。
■類似過去問
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借地権譲渡・転貸の許可（借地借家法[03]3）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | 23-11-3 | 借地権譲渡・転貸の許可は、建物を譲り受けた第三者が申立て可能。 | × |
| 2 | 17-13-2 | 借地権譲渡・転貸の許可は、借地権者が申立て可能。 | ◯ |
| 3 | 15-13-3 | 借地権譲渡・転貸の許可は、借地権者が申立て可能。 | ◯ |
| 4 | 09-11-4 | 借地権譲渡・転貸の許可は、建物を譲り受けた第三者が申立て可能。 | × |
| 5 | 06-11-1 | 借地権譲渡・転貸の許可は、建物を譲り受けた第三者が申立て可能。 | × |
| 6 | 03-12-2 | 借地権譲渡・転貸には、土地所有者または裁判所の許可が必要。 | ◯ |
4 誤り
土地の賃貸人に、このような権利を付与する規定は、借地借家法には存在しない。
0
肢2について、賃借権の登記が元より無い場合は掲示しても無意味なのではないでしょうか
掲示は登記の変わりなので、そもそも登記がないと掲示も意味をなさないと学びました
aさんのおっしゃる通りで、掲示が対抗要件として認められるのは、建物の滅失以前にその建物について借地権者名義の登記があった場合に限られます。
しかし、本問には「登記の存在」に関する記述がありません。
それにも関わらず、本問については、
「滅失前に建物の登記があった」
と考えることになります。
【理由】
(1)そう考えないと正解が決まらなくなる。
本問には、肢４という明らかな誤りがあります。
このことから、肢２については、「滅失前に登記があった」と考え、「正しい選択肢」と判断すべきであることが分かります。
https://e-takken.tv/15-13/
(2)登記がない場合には明示されている。
同じ論点について、平成08年問13肢３でも出題されています。
そして、この問題では、「建物について登記していなかったときでも、」というキーワードをわざわざ明記しています。
https://e-takken.tv/08-13/
ここから逆に、
「登記について触れていない場合には、登記あり。」
と考えることも可能です。
【その後の出題】
直近でこの論点が出題されたのは、平成24年問11肢２です。
平成15年の出題を反省したのか、この問題では、
「対抗することができる場合がある」
として断言しないようになっています。
https://e-takken.tv/24-11/
あくまで私見ですが、今後、出題される場合には、このような言い回しになるのではないでしょうか。