【宅建過去問】（平成22年問34）34条の２書面・35条書面・37条書面
次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。
- 宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介を行う場合、借賃以外に金銭の授受があるときは、その額及び授受の目的について、法第35条に規定する重要事項を記載した書面に記載しているのであれば、法第37条の規定により交付すべき書面（以下この問において「37条書面」という。）に記載する必要はない。
- 宅地建物取引業者が区分所有建物の貸借の媒介を行う場合、損害賠償額の予定又は違約金に関する特約の内容について、37条書面に記載する必要はないが、売買の媒介を行う場合は、当該内容について37条書面に記載する必要がある。
- 土地付建物の売買契約において、買主が金融機関から住宅ローンの承認を得られなかったときは契約を無条件で解除できるという取り決めがある場合、当該売買の媒介を行う宅地建物取引業者は、自ら住宅ローンのあっせんをする予定がなくても、37条書面にその取り決めの内容を記載する必要がある。
- 宅地建物取引業者Ａが、宅地建物取引業者でないＢから建物の売却の依頼を受け、ＡとＢとの間で専属専任媒介契約を締結した場合、Ａが探索した相手方以外の者とＢとの間で売買契約を締結したときの措置について、ＡとＢとの間で取り決めがなければ、Ａは法第34条の２第１項の規定に基づき交付すべき書面に記載する必要はない。
Contents
正解：３
1 誤り
宅建業者が建物の貸借の媒介を行う場合、借賃以外に金銭の授受があるときは、その額及び授受の目的について、37条書面に記載しなければならない（宅地建物取引業法37条２項３号）。重要事項説明書に記載したからといって、この義務が免除されるわけではない。
■類似過去問（37条書面：代金・借賃以外に授受される金銭の額・時期・目的）
内容を見る
任意的記載事項（代金・借賃以外の金銭の額・授受の目的・授受の時期）（宅建業法[12]2(2)①）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | 25-35-オ | 借賃以外の金銭の授受の方法は、契約書面の必要的記載事項である。 | × |
| 2 | 22-34-1 | 借賃以外に金銭の授受があるときは、その額及び授受の目的について、重要事項説明書に記載すれば、契約書面に記載する義務なし。 | × |
| 3 | 13-35-1 | 代金以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その額並びに当該金銭の授受の時期及び目的について、契約書面に記載しなくてもよい。 | × |
| 4 | 07-48-4 | 宅地建物取引業者Ａがマンションの貸借を媒介するに当たり、貸主が権利金の授受について定めていなかったので、宅地建物取引業法第37条の規定に基づく書面において権利金に関する事項を記載しなかった。 | ◯ |
■類似過去問（35条書面：代金・借賃以外に授受される金銭の額・目的）
内容を見る
説明事項（代金・借賃以外に授受される金銭の額・授受の目的）（宅建業法[11]2(3)①）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | 28-36-ウ | 建物の売買の媒介を行う場合、当該建物の売買代金の額並びにその支払の時期及び方法について説明する義務はないが、売買代金以外に授受される金銭があるときは、当該金銭の額及び授受の目的について説明しなければならない。 | ◯ |
| 2 | 25-33-4 | 借賃以外に授受される金銭の定めがあるときは、その額、授受の目的及び保管方法を説明しなければならない。 | × |
| 3 | 23-32-1 | 借賃以外に授受される金銭の額については説明しなければならないが、当該金銭の授受の目的については説明する必要はない。 | × |
| 4 | 22-34-1 | 借賃以外に金銭の授受があるときは、その額及び授受の目的について、重要事項説明書に記載すれば、契約書面に記載する義務なし。 | × |
| 5 | 12-39-3 | 借賃以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その額及びその目的のほか、金銭授受の時期についても説明しなければならない。 | × |
| 6 | 10-41-2 | 借賃の額のほか、敷金の額・授受の目的を説明しなければならない。 | × |
| 7 | 09-37-2 | 50万円未満の額の手付金を授受する場合の当該手付金の額を重要事項として説明しなければならない。 | ◯ |
| 8 | 06-41-2 | 敷金の額については、重要事項として説明したが、その保管方法については、借主に関係がないので、説明しなかった場合、宅建業法に違反しない。 | ◯ |
2 誤り
宅建業者が区分所有建物の貸借の媒介を行う場合は、損害賠償額の予定又は違約金に関する特約の内容について、37条書面に記載しなければならない（宅地建物取引業法37条２項１号、１項８号）。これは、売買の媒介の場合でも同様である（宅地建物取引業法37条１項８号）。
■類似過去問（37条書面：損害賠償額の予定）
内容を見る
宅建業法[12]2(2)③
任意的記載事項（損害賠償額の予定又は違約金に関する定め）
任意的記載事項（損害賠償額の予定又は違約金に関する定め）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | 22-34-2 | 区分建物の貸借の媒介では記載不要、売買では必要。 | × |
| 2 | 18-37-イ | 貸借の媒介で記載必要。 | ◯ |
| 3 | 13-35-3 | 売買の媒介では記載不要。 | × |
| 4 | 12-34-4 | 貸借の媒介で記載必要。 | ◯ |
3 正しい
契約の解除に関する定めがあるときは、その内容を37条書面に記載しなければならない（宅地建物取引業法37条１項７号）。
宅建業者に、住宅ローンのあっせんをする予定がなくても、この義務に変わりはない。
■類似過去問（37条書面：契約解除に関する定め）
内容を見る
任意的記載事項（契約解除に関する定め）（宅建業法[12]2(2)②）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | 29-38-3 | 宅地建物取引業者は、媒介により宅地の売買契約を成立させた場合において、契約の解除に関する定めがあるにもかかわらず、37条書面にその内容を記載しなかった。 | × |
| 2 | 28-39-2 | 契約の解除について定めがある場合は、重要事項説明書にその旨記載し内容を説明したときも、37条書面に記載しなければならない。 | ◯ |
| 3 | 26-42-ウ | 自ら売主となる売買契約で記載必要。 | ◯ |
| 4 | 22-34-3 | 売買の媒介でローンあっせんがなくても記載必要。 | ◯ |
| 5 | 21-35-4 | 売買・貸借ともに記載必要。 | ◯ |
| 6 | 13-39-1 | 定めがないので記載せず。 | ◯ |
| 7 | 12-34-2 | 貸借の媒介では記載必要。 | ◯ |
4 誤り
媒介契約書の記載事項は、以下のものである（宅地建物取引業法34条の２第１項）。
- 宅地・建物特定に必要な表示
- 売買価額・評価額
- 一般媒介・専任媒介の別
- 有効期間・解除
- 指定流通機構への登録
- 報酬
- 依頼者の契約違反に対する措置
- 標準媒介契約約款に基づくか否か
このうち(7)は、媒介契約の種類により、さらに以下のように分類される（同法施行規則15条の７第１号・２号・３号）。
| 明示型一般媒介契約 | 明示以外の業者の媒介で契約締結した場合 |
| 専任媒介契約 | 他の業者の媒介で契約した場合 |
| 専属専任媒介契約 | 宅建業者が探索した相手方以外と契約した場合 |
したがって、専属専任媒介契約を締結する場合には、依頼者が当該相手方以外の者と売買又は交換の契約を締結したときの措置について定めなければならない（同法34条の２第１項７号・同法施行規則15条の７第２号）。
「取り決めがなければ、記載する必要はない」ということではない。
■類似過去問（媒介契約書の記載事項：依頼者が契約に違反した場合の措置）
内容を見る
媒介契約書の記載事項（依頼者の契約違反に対する措置）（宅建業法[10]3(1)）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | 30-33-4 | [宅地建物取引業者Ａは、Ｂから、Ｂが所有し居住している甲住宅の売却について媒介の依頼を受けた。]ＡとＢの間で専任媒介契約を締結した場合、Ａは、法第34条の２第１項の規定に基づき交付すべき書面に、ＢがＡ以外の宅地建物取引業者の媒介又は代理によって売買又は交換の契約を成立させたときの措置について記載しなければならない。 | ◯ |
| 2 | 26-32-エ | [明示型の一般媒介契約]明示した以外の宅建業者の媒介・代理によって売買の契約を成立させたときの措置を媒介契約書に記載しなければならない。 | ◯ |
| 3 | 22-34-4 | [専属専任媒介契約]取り決めがなければ、記載する必要はない。 | × |
| 4 | 12-37-1 | [専任媒介契約]顧客が、他の宅建業者の媒介・代理によって売買・交換の契約を成立させたときの措置を定めなければならない。 | ◯ |
| 5 | 11-37-3 | [専属専任媒介契約]業者間取引でも記載が必要。 | ◯ |
| 6 | 11-37-4 | [専属専任媒介契約]「売買価格の３％が違約金」という特約は無効。 | × |
| 7 | 09-36-2 | [専任媒介契約]依頼者が宅建業者である場合でも、他の宅建業者の媒介・代理によって売買・交換の契約を成立させたときの措置を記載しなければならない。 | ◯ |
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