【宅建過去問】(平成25年問29)重要事項説明書(35条書面)

宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. 宅地建物取引業者でない売主と宅地建物取引業者である買主が、媒介業者を介さず宅地の売買契約を締結する場合、法第35条の規定に基づく重要事項の説明義務を負うのは買主の宅地建物取引業者である。
  2. 建物の管理が管理会社に委託されている当該建物の賃貸借契約の媒介をする宅地建物取引業者は、当該建物が区分所有建物であるか否かにかかわらず、その管理会社の商号又は名称及びその主たる事務所の所在地を、借主に説明しなければならない。
  3. 区分所有建物の売買において、売主及び買主が宅地建物取引業者である場合、当該売主が当該買主に対し、法35条の規定に基づき交付する書面には、当該一棟の建物に係る計画的な維持修繕のための修繕積立金積立総額及び売買の対象となる専有部分に係る修繕積立金額を記載すれば、滞納があることについては記載をしなくてもよい。
  4. 区分所有建物の売買において、売主及び買主がともに宅地建物取引業者である場合であっても、当該売主は当該買主に対し、法第35条の2に規定する供託所等の説明をする必要がある。

正解:2

1 誤り

重要事項説明とは、宅建業者が相手方等に対し、「その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物」について説明するものです(宅建業法35条1項)。つまり、契約締結前に、物件に関する重要事項を説明し、契約するかどうか判断できることを目的としています。したがって、重要事項説明をする相手は、売買であれば買主サイド、貸借であれば借主サイドです。

本肢の宅建業者は、買主の立場ですから、重要事項説明をする義務を負いません。

※本肢では、売主は宅建業者ではなく、また、媒介業者も介在していません。したがって、重要事項説明の義務を負う者は、誰もいないことになります。

■類似過去問
内容を見る
重要事項説明の相手方(宅建業法[11]1(2))
 年-問-肢内容正誤
129-33-1宅地建物取引業者が宅地の売買の媒介を行う場合、売買の各当事者すなわち売主及び買主に対して、重要事項を記載した書面を交付して説明しなければならない。×
227-29-1宅建業者ではない売主に対しては、買主に対してと同様に、重要事項を説明しなければならない。×
327-29-3宅建業者が代理人として売買契約を締結し、建物の購入を行う場合、代理を依頼した者に対して重要事項の説明をする必要はない。×
425-29-1宅建業者でない売主と宅建業者である買主が、媒介業者を介さず宅地の売買契約を締結する場合、重要事項の説明義務を負うのは買主の宅建業者である。×
508-38-1法定代理人の同意を得た未成年者である買主にのみ説明すれば宅建業法に違反しない。
604-42-2宅地・建物の売買を媒介する場合、重要事項説明は、売主買主双方に対して、行わなければならない。×

2 正しい

区分所有建物の売買又は貸借にあたり、「管理が委託されているときには、委託先」が重要事項とされています(宅建業法35条1項6号、同法施行規則16条の2第8号)。

また、これらの事項は、区分所有建物以外の建物の貸借に関しても、重要事項に該当します(同法35条1項14号、同法施行規則16条の4の3第12号)。
したがって、「当該建物が区分所有建物であるか否かにかかわらず」説明する必要があります。

■類似過去問
内容を見る
区分所有建物の説明事項(管理の委託先)(宅建業法[11]2(4)⑧)
 年-問-肢内容正誤
1R01-41-1建物管理が管理会社に委託されている建物の貸借の媒介をする宅地建物取引業者は、当該建物が区分所有建物であるか否かにかかわらず、その管理会社の商号及びその主たる事務所の所在地について、借主に説明しなければならない。
229-41-1区分所有建物の売買の媒介を行う場合、当該1棟の建物及びその敷地の管理が委託されているときは、その委託を受けている者の氏名(法人にあっては、その商号又は名称及び住所(法人にあっては、その主たる事務所の所在地)を説明しなければならない。
325-29-2建物が区分所有建物であるか否かにかかわらず、管理会社の商号・名称及び主たる事務所の所在地を説明しなければならない。
417-38-1マンションの貸借の媒介では、管理受託者の氏名・住所、委託業務の内容を説明しなければならない。×
513-36-4マンションの貸借の媒介で、管理受託者の氏名を説明したが、住所は説明しなかった。×
611-41-3区分所有建物の貸借の媒介では、管理受託者の氏名・住所を説明しなければならない。
706-41-4マンションの貸借の媒介で、管理の委託を受けている法人について、商号又は名称は説明したが、主たる事務所の所在地については説明しなかった。×
802-45-1区分所有建物については、管理の内容を説明すれば、管理受託者の氏名・住所を説明する必要はない。×
貸借の説明事項(管理の委託先)(宅建業法[11]2(5)⑥)
 年-問-肢内容正誤
1R01-41-1建物管理が管理会社に委託されている建物の貸借の媒介をする宅地建物取引業者は、当該建物が区分所有建物であるか否かにかかわらず、その管理会社の商号及びその主たる事務所の所在地について、借主に説明しなければならない。
225-29-2建物が区分所有建物であるか否かにかかわらず、管理会社の商号・名称及び主たる事務所の所在地を説明しなければならない。

3 誤り

■相手方が宅建業者である場合

宅建業者は、相手方宅建業者である場合でも、重要事項説明書(35条書面)を交付する義務を負います(宅建業法35条1項)。また、その記載事項も、相手方が宅建業者以外である場合と全く同じです。

※相手方が宅建業者である場合、重要事項説明書の「説明」を省略することができます(同条6項)。

■維持修繕費用の積立てを行う旨の規約(案)

区分所有建物の売買に関し、「計画的な維持修繕のための費用の積立てを行う旨の規約の定めがあるときは、その内容及び既に積み立てられている額」が重要事項とされています(宅建業法35条1項6号、同法施行規則16条の2第6号)。さらに、維持修繕費用の滞納があるときは、その額も告げる必要があります(解釈・運用の考え方)。

本肢は、「滞納があることについては記載をしなくてもよい」とする点が誤りです。

■類似過去問
内容を見る
相手方が宅建業者である場合(宅建業法[11]1(4))
 年-問-肢内容正誤
130-35-2宅地建物取引業者間における建物の売買においては、その対象となる建物が未完成である場合は、重要事項説明書を交付した上で、宅地建物取引士をして説明させなければならない。×
230-39-1宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物を借りようとする者が宅地建物取引業者であるときは、貸借の契約が成立するまでの間に重要事項を記載した書面を交付しなければならないが、その内容を宅地建物取引士に説明させる必要はない。
325-29-3業者間取引では、35条書面に修繕積立金の滞納について記載しなくてもよい。×
425-30-1業者間取引でも重要事項説明は行わなければならないが、35条書面の交付は省略してよい。×
519-40-2業者間取引で、売主の承諾がある場合、35条書面・37条書面の交付を省略できる。×
619-40-3業者間取引で、買主の承諾がある場合、35条書面の交付は省略可能、37条書面の交付は省略不可。×
718-35-1買主が宅建業者である場合、35条書面を交付しなくても、宅建業法に違反しない。×
816-40-135条書面の交付義務は、業者間取引にも適用される。
906-44-3業者間取引では、35条書面に造成工事完了時の宅地の形状・構造を記載すれば、宅地に接する道路の構造・幅員を記載しなくてもよい。×
1005-44-1業者間取引では、35条書面を交付しなくても、宅建業法に違反しない。×
1104-42-1業者間取引では、35条書面の交付は省略できるが、37条書面の交付は省略できない。×
1201-44-3業者間取引では、35条書面の交付を省略しても、宅建業法に違反しない。×
区分所有建物の説明事項(維持修繕費用の積立てを行う旨の規約(案)・積み立てられている額)(宅建業法[11]2(4)⑥)
 年-問-肢内容正誤
129-41-4中古マンションの売買の媒介を行う場合、当該マンションの計画的な維持修繕のための費用の積立てを行う旨の規約の定めがあるときは、その内容及び既に積み立てられている額について説明しなければならない。
225-29-3修繕積立金額→説明必要、滞納があること→不要。×
322-36-1維持修繕積立金→説明必要、維持修繕実施状況の記録内容→不要。×
420-37-3積立ての規約→説明必要、既積立額→不要。×
516-37-1積立ての規約→説明必要、既積立額→不要。×
615-45-4修繕積立金の滞納額を説明しなくても、宅建業法に違反しない。×
702-45-2計画的修繕積立金等については、規約等に定めがなく、案も定まっていないときは、説明の必要はない。

4 誤り

宅建業者は、取引の相手方に対して、契約が成立するまでの間に、供託所等について説明するようにしなければなりません(宅建業法35条の2)。
ただし、この説明義務は、相手方が宅建業者である場合には免除されます(同条)。

■類似過去問
内容を見る
供託所等の説明(宅建業法[11]3)
 年-問-肢内容正誤
説明の相手方
130-28-ウ営業保証金を供託している宅地建物取引業者が、売主として、宅地建物取引業者との間で宅地の売買契約を締結しようとする場合、営業保証金を供託した供託所及びその所在地について、買主に対し説明をしなければならない。×
225-29-4区分所有建物の売買において、売主・買主がともに宅地建物取引業者である場合、売主は買主に対し、供託所等の説明をする必要がある。×
315-42-1宅地建物取引業者Aは、自己所有の宅地を宅地建物取引業者Bに売却する場合、売買契約が成立するまでの間に、Aが保証協会の社員である旨の説明を行わなければならない。×
説明の方法(タイミング)
125-36-2宅地建物取引業者A社は、営業保証金を供託している供託所及びその所在地を説明しないままに、自らが所有する宅地の売買契約が成立したので、買主に対し、その供託所等を37条書面に記載の上、説明した。×
224-33-4宅地建物取引業者A社は、自ら所有する宅地を売却するに当たっては、当該売却に係る売買契約が成立するまでの間に、その買主に対して、供託している営業保証金の額を説明しなければならない。×
321-34-3宅地建物取引業者が宅地建物取引業保証協会の社員であるときは、法第37条の規定による書面交付後は遅滞なく、社員である旨、当該協会の名称、住所及び事務所の所在地並びに法第64条の7第2項の供託所及びその所在地について説明をするようにしなければならない。×
417-33-4宅地建物取引業者Aは、買主Dに対し、土地付建物の売買契約を締結する前に、営業保証金を供託した主たる事務所のもよりの供託所及びその所在地について説明するようにしなければならない。
512-44-3宅地建物取引業者Aは、宅地又は建物の売買契約を締結しようとするときは、当該契約が成立するまでの間に、相手方に対して、営業保証金を供託した供託所及びその所在地並びに供託金の額について説明しなければならない。×
説明の方法(宅建士による説明?)
109-35-3宅地建物取引業者Aは、宅地建物取引業に関する取引の相手方に対し、取引が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして保証協会の社員である旨及び当該保証協会の名称を説明させなければならない。×
205-46-3宅地建物取引業者は、取引の相手方に対し、取引が成立するまでの間に宅地建物取引士をして、営業保証金を供託した供託所及びその所在地を説明させなければならない。×
説明事項
130-28-ウ営業保証金を供託している宅地建物取引業者が、売主として、宅地建物取引業者との間で宅地の売買契約を締結しようとする場合、営業保証金を供託した供託所及びその所在地について、買主に対し説明をしなければならない。×
225-36-2宅地建物取引業者A社は、営業保証金を供託している供託所及びその所在地を説明しないままに、自らが所有する宅地の売買契約が成立したので、買主に対し、その供託所等を37条書面に記載の上、説明した。×
324-33-4宅地建物取引業者A社は、自ら所有する宅地を売却するに当たっては、当該売却に係る売買契約が成立するまでの間に、その買主に対して、供託している営業保証金の額を説明しなければならない。×
421-34-3宅地建物取引業者が宅地建物取引業保証協会の社員であるときは、法第37条の規定による書面交付後は遅滞なく、社員である旨、当該協会の名称、住所及び事務所の所在地並びに法第64条の7第2項の供託所及びその所在地について説明をするようにしなければならない。×
517-33-4宅地建物取引業者Aは、買主Dに対し、土地付建物の売買契約を締結する前に、営業保証金を供託した主たる事務所のもよりの供託所及びその所在地について説明するようにしなければならない。
612-44-3宅地建物取引業者Aは、宅地又は建物の売買契約を締結しようとするときは、当該契約が成立するまでの間に、相手方に対して、営業保証金を供託した供託所及びその所在地並びに供託金の額について説明しなければならない。×

>>年度目次に戻る

2+

過去問を活用した合格作戦

過去問を徹底的に研究することで、「楽に」「確実に」合格する、
というこのサイトを、学習方法として具体化する方法は?
この点を説明した「宅建受験ガイダンス」を御覧ください。

【宅建過去問】(平成25年問29)重要事項説明書(35条書面)” に対して12件のコメントがあります。

  1. なっとぅ より:

    問2について教えていただきたいです。

    区分所有建物であるか否かにかかわらず管理会社の名称と住所を説明しなければならないとのことですが、
    家坂先生の基本テキスト図表集や他のサイトなどを拝見したところ、管理会社の名称や住所については区分所有建物についての追加事項とのことでした。
    区分所有建物に限ってこの管理会社について説明するという事項は適用されるのかと思っていたのですが、この問題(2)上だと区分所有建物でなくても適用できるという解釈になります。

    いまいち分からずモヤモヤしているので教えていただけないでしょうか…。

    0
    1. 家坂 圭一 より:

      なっとう様

      久々のご質問ありがとうございます。

      区分所有建物であるか否かにかかわらず管理会社の名称と住所を説明しなければならないとのことですが、
      家坂先生の基本テキスト図表集や他のサイトなどを拝見したところ、管理会社の名称や住所については区分所有建物についての追加事項とのことでした。


      【講義編】宅建業法[11]重要事項の説明を確認しましょう。

      「管理の委託先」は確かに、「区分所有建物に関する追加事項」の一つです(表の⑧)。

      しかし、それだけでなく、「貸借に関する追加事項」にも入っています(表の⑥)。

      したがって、「管理の委託先」は、
      (1)区分所有建物の売買・貸借
      (2)区分所有建物以外の建物や宅地の貸借
      に関する重要事項ということになります。

      本問のいう通り、
      「当該建物が区分所有建物であるか否かにかかわらず、」
      重要事項として説明する必要があります。

      0
      1. なっとぅ より:

        モヤモヤしたものが消えてスッキリしました。
        丁寧な解説、ありがとうございます。

        0
        1. 家坂 圭一 より:

          どういたしまして。
          疑問を解消できて、私もうれしいです。

          しかし、この選択肢については、去年の本試験でソックリ問題が出題されています(令和元年問41肢1)。
          残念ながら、今年の出題可能性は、かなり低いです。

          0
  2. フォイ より:

    いつも利用させて頂いております。

    肢4の問題文について、本試験「必要はない」→当サイト「必要がある」になっているかと思いますが、なにかの誤りなのでしょうか。
    問題をネット上のPDFデータで落としたので、データが間違っているかもしれませんが。

    宜しくお願いします。

    0
    1. フォイ より:

      もしくは先述の修正と同様の理由でしょうか。

      0
    2. 家坂 圭一 より:

      フォイ様

      御質問ありがとうございます。
      また、いつも御利用ありがとうございます。

      肢4の修正は、宅建業法の改正に対応するためのものです。

      本肢の出題時の表現は、
      「供託所等の説明をする必要はない」
      というものでした。そして、当時の宅建業法では、この選択肢は「誤り」でした。
      しかし、宅建業法の改正により、宅建業者間での取引については、この説明が不要となったわけです。とすると、この肢は「正しい」ということに変わってしまいます。

      そうなると、正解が一つに決まりません。
      そこで、本肢の文末を「供託所等の説明をする必要がある」と変更し、本肢が誤りの肢である状況を維持しました。

      本サイトの基本的な方針については、雪だるまさんへの回答を御覧ください。
      https://e-takken.tv/25-29/#comment-76304

      0
      1. フォイ より:

        早急なご返信ありがとうございます。
        理解できました。ありがとうございます。

        0
        1. 家坂 圭一 より:

          お役に立てたようで何よりです。
          本試験までラスト1週間、体調に気を付けながら最後まで頑張りましょう!

          0
  3. 雪だるま より:

    平成25年問29-3についてですが、
    「~修繕積立金額の記載をすれば…」と「~滞納があることについては記載をしなくてもよい。」
    とありますが、本試験問題は「記載」ではなく「説明」になっていると思います。

    この場合買主が宅地建物取引業者であるので 正しいになるのでしょうか?

    0
    1. 家坂 圭一 より:

      雪だるま様

      御質問ありがとうございます。

      ■問題修正の経緯

      この選択肢ですが、確かに出題当時(平成25年)は、「説明」という記述でした。
      しかし、平成29年の宅建業法改正により、「相手方が宅建業者の場合は、説明を省略可能」というルールに変更されたわけです。
      ★講義編を御確認ください。
      宅建業法[11]1(4)
      https://e-takken.tv/gh11/

      法改正があったにも関わらず選択肢を出題当時のままにしておくと、この選択肢も正しい記述ということになります。その結果、正解が肢2と3の二つになっていまうわけです。
      この事態を防止するため、「説明」の部分を「記載」に変更し、肢3が「誤り」の選択肢であることを維持しました。

      ■問題修正の方針

      このサイトは、「次の宅建試験の合格を目指す」ためのものです。
      法改正などがあった場合には、過去問の内容を修正し、次の試験に対応させています。
      修正の方針は、以下のようなものです。
      (1)最小限の修正にとどめる。
      (2)正解番号を変更しない。
      (3)正解なしや複数正解にしない。

      以上の方針を御理解のうえ、当サイトを御利用ください。
      今後ともよろしくお願いします。

      0
  4. 宅建太郎丸 より:

    挿し絵の感じが癒されます

    0

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です