2013/10/20 / 最終更新日時 : 2024/12/09 家坂圭一宅建業法[11]1(2).説明の相手方

【宅建過去問】（平成25年問29）重要事項説明書（35条書面）

宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

宅地建物取引業者でない売主と宅地建物取引業者である買主が、媒介業者を介さず宅地の売買契約を締結する場合、法第35条の規定に基づく重要事項の説明義務を負うのは買主の宅地建物取引業者である。
建物の管理が管理会社に委託されている当該建物の賃貸借契約の媒介をする宅地建物取引業者は、当該建物が区分所有建物であるか否かにかかわらず、その管理会社の商号又は名称及びその主たる事務所の所在地を、借主に説明しなければならない。
区分所有建物の売買において、売主及び買主が宅地建物取引業者である場合、当該売主が当該買主に対し、法35条の規定に基づき交付する書面には、当該一棟の建物に係る計画的な維持修繕のための修繕積立金積立総額及び売買の対象となる専有部分に係る修繕積立金額を記載すれば、滞納があることについては記載をしなくてもよい。
区分所有建物の売買において、売主及び買主がともに宅地建物取引業者である場合であっても、当該売主は当該買主に対し、法第35条の２に規定する供託所等の説明をする必要がある。

Contents

正解：２

正解：２

1 誤り

重要事項説明とは、宅建業者が相手方等に対し、「その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物」について説明するものです（宅建業法35条１項）。つまり、契約締結前に、物件に関する重要事項を説明し、契約するかどうか判断できることを目的としています。したがって、重要事項説明をする相手は、売買であれば買主サイド、貸借であれば借主サイドです。

本肢の宅建業者は、買主の立場ですから、重要事項説明をする義務を負いません。

※本肢では、売主は宅建業者ではなく、また、媒介業者も介在していません。したがって、重要事項説明の義務を負う者は、誰もいないことになります。

■参照項目&類似過去問

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重要事項説明の相手方（宅建業法[11]1(2)）

	年-問-肢	内容	正誤
1	R05-33-1	甲宅地を所有する宅地建物取引業者Ａが、乙宅地を所有する宅地建物取引業者ではない個人Ｂと、甲宅地と乙宅地の交換契約を締結するに当たって、Ｂに対して、甲宅地に関する重要事項の説明を行う義務はあるが、乙宅地に関する重要事項の説明を行う義務はない。	◯
2	R05-42-イ	売主及び買主が宅地建物取引業者ではない場合、当該取引の媒介業者は、売主及び買主に重要事項説明書を交付し、説明を行わなければならない。	×
3	R04-28-1	宅地建物取引業者が、宅地建物取引業者ではない個人から媒介業者の仲介なしに土地付建物を購入する場合、買主である宅地建物取引業者は重要事項説明書を作成しなくても宅地建物取引業法違反とはならない。	◯
4	R04-28-3	宅地建物取引業者は、土地売買の媒介を行う場合、宅地建物取引業者ではない売主に対して契約が成立する前までの間に、宅地建物取引士をして重要事項説明書を交付して説明をさせなければならない。	×
5	R03s-35-2	宅地建物取引業者は、その媒介により売買契約が成立したときは、当該契約の各当事者に、遅滞なく、重要事項説明書を交付しなければならない。	×
6	H29-33-1	宅地建物取引業者が宅地の売買の媒介を行う場合、売買の各当事者すなわち売主及び買主に対して、重要事項を記載した書面を交付して説明しなければならない。	×
7	H27-29-1	売主に対しては、買主に対してと同様に、宅地建物取引士をして、契約締結時までに重要事項を記載した書面を交付して、その説明をさせなければならない。	×
8	H27-29-3	宅地建物取引業者が代理人として売買契約を締結し、建物の購入を行う場合は、代理を依頼した者に対して重要事項の説明をする必要はない。	×
9	H25-29-1	宅地建物取引業者でない売主と宅地建物取引業者である買主が、媒介業者を介さず宅地の売買契約を締結する場合、法第35条の規定に基づく重要事項の説明義務を負うのは買主の宅地建物取引業者である。	×
10	H08-38-1	売主Ａ、買主Ｂの間の宅地の売買について宅地建物取引業者Ｃが媒介した。Ｂが未成年者で、契約の締結について法定代理人の同意を得ていた場合において、Ｃは、宅地建物取引士をして、Ｂに対してのみ35条書面を交付して説明をさせた。	◯
11	H04-42-2	35条書面の交付は契約締結前に、37条書面の交付は契約締結後に、いずれも売主買主双方に対して、行わなければならない。	×

2 正しい

区分所有建物の売買又は貸借にあたり、「管理が委託されているときには、委託先」が重要事項とされています（表の⑧。宅建業法35条１項６号、規則16条の２第８号）。

また、これらの事項は、区分所有建物以外の建物の貸借に関しても、重要事項に該当します（表の⑥。同法35条１項14号、規則16条の４の３第12号）。

したがって、「当該建物が区分所有建物であるか否かにかかわらず」説明する必要があります。

■参照項目&類似過去問

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区分所有建物の重要事項（⑧管理の委託先）（宅建業法[11]2(4)⑧）

	年-問-肢	内容	正誤
1	R06-26-ウ	区分所有建物である事務所ビルの一室の売買の媒介を行う場合、当該１棟の建物及びその敷地の管理が委託されているときは、その委託を受けている者の氏名（法人にあっては、その商号又は名称）及び住所（法人にあっては、その主たる事務所の所在地）を説明しなければならない。	◯
2	R01-41-1	建物管理が管理会社に委託されている建物の貸借の媒介をする宅地建物取引業者は、当該建物が区分所有建物であるか否かにかかわらず、その管理会社の商号及びその主たる事務所の所在地について、借主に説明しなければならない。	◯
3	H29-41-1	区分所有建物の売買の媒介を行う場合、当該１棟の建物及びその敷地の管理が委託されているときは、その委託を受けている者の氏名（法人にあっては、その商号又は名称及び住所（法人にあっては、その主たる事務所の所在地）を説明しなければならない。	◯
4	H25-29-2	建物の管理が管理会社に委託されている当該建物の賃貸借契約の媒介をする宅地建物取引業者は、当該建物が区分所有建物であるか否かにかかわらず、その管理会社の商号又は名称及びその主たる事務所の所在地を、借主に説明しなければならない。	◯
5	H17-38-1	宅地建物取引業者がマンションの一室の貸借の媒介を行う場合、当該マンションの管理が委託されているときは、その委託を受けている者の氏名（法人にあっては、その商号又は名称）、住所（法人にあっては、その主たる事務所の所在地）及び委託された業務の内容を説明しなければならない。	×
6	H13-36-4	宅地建物取引業者が、マンションの１戸の賃貸借の媒介を行うに際し、重要事項として、マンションの管理の委託を受けている法人については、その商号又は名称は説明したが、その主たる事務所の所在地については説明しなかった。	×
7	H11-41-3	区分所有建物の貸借の媒介を行う場合、重要事項として、当該１棟の建物及びその敷地の管理がＡ（個人）に委託されている場合には、Ａの氏名及び住所を説明しなければならない。	◯
8	H06-41-4	マンションの貸借の媒介で、管理の委託を受けている法人について、商号又は名称は説明したが、主たる事務所の所在地については説明しなかった。	×
9	H02-45-1	宅地建物取引業者が区分所有建物に関する重要事項説明を行う場合、当該建物の管理が委託されているときは、その委託されている管理の内容を説明すれば足り、受託者の氏名及び住所を説明する必要はない。	×

貸借の重要事項（⑥管理の委託先）（宅建業法[11]2(5)⑥）

	年-問-肢	内容	正誤
1	R01-41-1	建物管理が管理会社に委託されている建物の貸借の媒介をする宅地建物取引業者は、当該建物が区分所有建物であるか否かにかかわらず、その管理会社の商号及びその主たる事務所の所在地について、借主に説明しなければならない。	◯
2	H25-29-2	建物の管理が管理会社に委託されている当該建物の賃貸借契約の媒介をする宅地建物取引業者は、当該建物が区分所有建物であるか否かにかかわらず、その管理会社の商号又は名称及びその主たる事務所の所在地を、借主に説明しなければならない。	◯

3 誤り

■相手方が宅建業者である場合

宅建業者は、相手方が宅建業者である場合でも、重要事項説明書（35条書面）を交付する義務を負います（宅建業法35条１項）。また、その記載事項も、相手方が宅建業者以外である場合と全く同じです。

※相手方が宅建業者である場合、重要事項説明書の「説明」を省略することができます（宅建業法35条６項）。

■維持修繕費用の積立てを行う旨の規約（案）

（肢2の表の⑥参照。）
区分所有建物の売買に関し、「計画的な維持修繕のための費用の積立てを行う旨の規約の定めがあるときは、その内容及び既に積み立てられている額」が重要事項とされています（宅建業法35条１項６号、規則16条の２第６号）。さらに、維持修繕費用の滞納があるときは、その額も告げる必要があります（解釈・運用の考え方）。

維持修繕費用の積立てを行う旨の規約

本肢は、「滞納があることについては記載をしなくてもよい」とする点が誤りです。

■参照項目&類似過去問

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35条書面（相手方が宅建業者である場合）（宅建業法[11]1(4)）

	年-問-肢	内容	正誤
1	R05-42-ウ	宅地の売買について売主となる宅地建物取引業者は、買主が宅地建物取引業者である場合、重要事項説明書を交付しなければならないが、説明を省略することはできる。	◯
2	R04-35-2	宅地建物取引業者Ａが所有する甲建物を法人Ｂに売却するに当たり、Ｂが宅地建物取引業者であるか否かにかかわらず、ＡはＢに対し、宅地建物取引士をして、法第35条の規定に基づく書面を交付し説明をさせなければならない。	×
3	R03s-35-4	宅地建物取引業者は、買主が宅地建物取引業者であっても、重要事項説明書を交付しなければならない。	◯
4	R02s-38-ウ	宅地建物取引士は、重要事項説明書を交付するに当たり、相手方が宅地建物取引業者である場合、相手方から宅地建物取引士証の提示を求められない限り、宅地建物取引士証を提示する必要はない。	◯
5	R02-44-3	宅地建物取引業者が、自らを委託者とする宅地又は建物に係る信託の受益権の売主となる場合、取引の相手方が宅地建物取引業者であっても、重要事項説明書を交付して説明をしなければならない。	◯
6	H30-35-2	宅地建物取引業者間における建物の売買においては、その対象となる建物が未完成である場合は、重要事項説明書を交付した上で、宅地建物取引士をして説明させなければならない。	×
7	H30-39-1	宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物を借りようとする者が宅地建物取引業者であるときは、貸借の契約が成立するまでの間に重要事項を記載した書面を交付しなければならないが、その内容を宅地建物取引士に説明させる必要はない。	◯
8	H25-29-3	区分所有建物の売買において、売主及び買主が宅地建物取引業者である場合、当該売主が当該買主に対し、法35条の規定に基づき交付する書面には、当該一棟の建物に係る計画的な維持修繕のための修繕積立金積立総額及び売買の対象となる専有部分に係る修繕積立金額を記載すれば、滞納があることについては記載をしなくてもよい。	×
9	H25-30-1	宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買について売主となる場合、買主が宅地建物取引業者であっても、重要事項説明は行わなければならないが、35条書面の交付は省略してよい。	×
10	H19-40-2	宅地建物取引業者Ａが売主Ｂと買主Ｃの間の建物の売買について媒介を行う。Ｂが宅地建物取引業者でその承諾がある場合、Ａは、Ｂに対し、35条書面及び37条書面のいずれの交付も省略することができる。	×
11	H19-40-3	宅地建物取引業者Ａが売主Ｂと買主Ｃの間の建物の売買について媒介を行う。Ｃが宅地建物取引業者でその承諾がある場合、Ａは、Ｃに対し、35条書面の交付を省略することができるが、37条書面の交付を省略することはできない。	×
12	H18-35-1	宅地建物取引業者は、自ら売主として宅地の売買をする場合において、買主が宅地建物取引業者であるため、重要事項を記載した書面を交付しなかった。	×
13	H16-40-1	宅地建物取引業者Ａが自ら完成前の物件の売主となり、宅地建物取引業者Ｂに売却する場合、法第35条に基づく書面の交付に関する規定が適用される。	◯
14	H06-44-3	宅地建物取引業者Ａが自ら売主となって造成工事完了前の宅地を買主Ｂに分譲する契約を令和X年10月１日締結した。Ａが同年９月25日宅地建物取引業法第35条の規定により交付すべき書面を交付した際、当該書面に、造成工事完了時の当該宅地の形状・構造を記載したが、当該宅地に接する道路の構造・幅員を記載しなかった場合において、Ｂが宅地建物取引業者であるとき、宅地建物取引業法の規定に違反しない。	×
15	H05-44-1	相手方が宅地建物取引業者であったので、重要事項を記載した書面を交付しなかった。	×
16	H04-42-1	宅地建物取引業者が行う宅地及び建物の売買の媒介において、買主が宅地建物取引業者である場合、35条書面の交付は省略することができるが、37条書面の交付は省略することができない。	×
17	H01-44-3	宅地建物取引業者相互間の宅地の売買において、売主は、買主に対して、宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項を記載した書面を交付しなかった。	×

区分所有建物の重要事項（⑥維持修繕費用の積立てを行う旨の規約（案）・積み立てられている額）（宅建業法[11]2(4)⑥）

	年-問-肢	内容	正誤
1	R06-26-エ	区分所有建物である中古マンションの一室の売買の媒介を行う場合、当該１棟の建物の計画的な維持修繕のための費用の積立てを行う旨の規約の定めがあるときは、その内容及び既に積み立てられている額について説明しなければならない。	◯
2	R02-44-4	区分所有建物の売買の媒介を行う場合、一棟の建物の計画的な維持修繕のための費用の積立てを行う旨の規約の定めがあるときは、その内容を説明しなければならないが、既に積み立てられている額について説明する必要はない。	×
3	H29-41-4	中古マンションの売買の媒介を行う場合、当該マンションの計画的な維持修繕のための費用の積立てを行う旨の規約の定めがあるときは、その内容及び既に積み立てられている額について説明しなければならない。	◯
4	H25-29-3	区分所有建物の売買において、売主及び買主が宅地建物取引業者である場合、当該売主が当該買主に対し、法35条の規定に基づき交付する書面には、当該一棟の建物に係る計画的な維持修繕のための修繕積立金積立総額及び売買の対象となる専有部分に係る修繕積立金額を記載すれば、滞納があることについては記載をしなくてもよい。	×
5	H22-36-1	中古マンションの売買の媒介において、当該マンションに係る維持修繕積立金については説明したが、管理組合が保管している維持修繕の実施状況についての記録の内容については説明しなかった。	×
6	H20-37-3	マンションの分譲に際して、当該マンションの建物の計画的な維持修繕のための費用の積立を行う旨の規約の定めがある場合、宅地建物取引業者は、その内容を説明すれば足り、既に積み立てられている額については説明する必要はない。	×
7	H16-37-1	売買契約の対象となる区分所有建物に、計画的な維持修繕費用の積立てを行う旨の規約の定めがある場合は、その旨を説明すれば足り、既に積み立てられている額を説明する必要はない。	×
8	H15-45-4	宅地建物取引業者Ａは、売主Ｂと買主Ｃとの間における中古マンションの売買を媒介するに当たり、管理規約に定めのある修繕積立金をＢが滞納していたが、Ｃに対し、そのことに関して法第35条の重要事項の説明を行わなかった。	×
9	H02-45-2	通常の管理費用の額については、区分所有者が月々負担する経常的経費を説明すれば足り、計画的修繕積立金等については、規約等に定めがなく、その案も定まっていないときは、その説明の必要はない。	◯

4 誤り

宅建業者は、取引の相手方に対して、契約が成立するまでの間に、供託所等について説明するようにしなければなりません（宅建業法35条の２）。
ただし、この説明義務は、相手方が宅建業者である場合には免除されます（同条）。

■参照項目&類似過去問

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供託所等の説明（宅建業法[11]3）

	年-問-肢	内容	正誤
		相手方
1	R03s-32-2	宅地建物取引業者は、宅地建物取引業者が取引の相手方の場合においても、供託所等に係る説明をしなければならない。	×
2	H30-28-ウ	営業保証金を供託している宅地建物取引業者が、売主として、宅地建物取引業者との間で宅地の売買契約を締結しようとする場合、営業保証金を供託した供託所及びその所在地について、買主に対し説明をしなければならない。	×
3	H25-29-4	区分所有建物の売買において、売主・買主がともに宅地建物取引業者である場合、売主は買主に対し、供託所等の説明をする必要がある。	×
4	H15-42-1	保証協会に加入している宅地建物取引業者Ａは、自己所有の宅地を宅地建物取引業者Ｂに売却する場合、売買契約が成立するまでの間に、Ａが保証協会の社員である旨の説明を行わなければならない。	×
		タイミング
1	R03s-32-3	宅地建物取引業者は、売買、交換又は貸借の契約に際し、契約成立後、速やかに供託所等に係る説明をしなければならない。	×
2	H25-36-2	宅地建物取引業者Ａ社は、営業保証金を供託している供託所及びその所在地を説明しないままに、自らが所有する宅地の売買契約が成立したので、買主に対し、その供託所等を37条書面に記載の上、説明した。	×
3	H24-33-4	宅地建物取引業者は、自ら所有する宅地を売却するに当たっては、当該売却に係る売買契約が成立するまでの間に、その買主に対して、供託している営業保証金の額を説明しなければならない。	×
4	H21-34-3	宅地建物取引業者が宅地建物取引業保証協会の社員であるときは、法第37条の規定による書面交付後は遅滞なく、社員である旨、当該協会の名称、住所及び事務所の所在地並びに法第64条の７第２項の供託所及びその所在地について説明をするようにしなければならない。	×
5	H17-33-4	宅地建物取引業者は、買主に対し、土地付建物の売買契約を締結する前に、営業保証金を供託した主たる事務所のもよりの供託所及びその所在地について説明するようにしなければならない。	◯
6	H12-44-3	宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買契約を締結しようとするときは、当該契約が成立するまでの間に、相手方に対して、営業保証金を供託した供託所及びその所在地並びに供託金の額について説明しなければならない。	×
		書面の作成・交付
1	R03s-32-1	宅地建物取引業者は、宅地建物取引業者の相手方に対して供託所等の説明を行う際に書面を交付することは要求されていないが、重要事項説明書に記載して説明することが望ましい。	◯
2	R02-37-イ	宅地建物取引業者は、自ら売主として宅地の売買契約を締結した場合、供託所等に関する事項を37条書面に記載しなければならない。	×
3	H25-36-2	宅地建物取引業者Ａ社は、営業保証金を供託している供託所及びその所在地を説明しないままに、自らが所有する宅地の売買契約が成立したので、買主に対し、その供託所等を37条書面に記載の上、説明した。	×
		宅建士による説明？
1	H09-35-3	保証協会に加入している宅地建物取引業者は、宅地建物取引業に関する取引の相手方に対し、取引が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして保証協会の社員である旨及び当該保証協会の名称を説明させなければならない。	×
2	H05-46-3	宅地建物取引業者は、取引の相手方に対し、取引が成立するまでの間に宅地建物取引士をして、営業保証金を供託した供託所及びその所在地を説明させなければならない。	×
		説明事項
1	R03s-32-4	宅地建物取引業者は、自らが宅地建物取引業保証協会の社員である場合、営業保証金を供託した主たる事務所の最寄りの供託所及び所在地の説明をしなければならない。	×
2	H30-28-ウ	営業保証金を供託している宅地建物取引業者が、売主として、宅地建物取引業者との間で宅地の売買契約を締結しようとする場合、営業保証金を供託した供託所及びその所在地について、買主に対し説明をしなければならない。	×
3	H25-36-2	宅地建物取引業者Ａ社は、営業保証金を供託している供託所及びその所在地を説明しないままに、自らが所有する宅地の売買契約が成立したので、買主に対し、その供託所等を37条書面に記載の上、説明した。	×
4	H24-33-4	宅地建物取引業者は、自ら所有する宅地を売却するに当たっては、当該売却に係る売買契約が成立するまでの間に、その買主に対して、供託している営業保証金の額を説明しなければならない。	×
5	H21-34-3	宅地建物取引業者が宅地建物取引業保証協会の社員であるときは、法第37条の規定による書面交付後は遅滞なく、社員である旨、当該協会の名称、住所及び事務所の所在地並びに法第64条の７第２項の供託所及びその所在地について説明をするようにしなければならない。	×
6	H17-33-4	宅地建物取引業者は、買主に対し、土地付建物の売買契約を締結する前に、営業保証金を供託した主たる事務所のもよりの供託所及びその所在地について説明するようにしなければならない。	◯
7	H12-44-3	宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買契約を締結しようとするときは、当該契約が成立するまでの間に、相手方に対して、営業保証金を供託した供託所及びその所在地並びに供託金の額について説明しなければならない。	×
8	H05-46-3	宅地建物取引業者は、取引の相手方に対し、取引が成立するまでの間に宅地建物取引士をして、営業保証金を供託した供託所及びその所在地を説明させなければならない。	×

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カテゴリー: 宅建業法[11]1(2).説明の相手方、宅建業法[11]3供託所等の説明、宅建業法[11]1(4).相手方が宅建業者である場合、宅建業法[11]2(4)⑥維持修繕費用の積立てを行う旨の規約（案）があるときは、その内容・積み立てられている額・滞納額、宅建業法[11]2(5)⑥管理が委託されているときは、委託先、宅建業法[11]2(4)⑧管理が委託されているときは、委託先、平成25年過去問