【宅建過去問】(平成01年問47)重要事項説明書(35条書面)

宅地建物取引業者が自ら売主となって工事完了前のマンションの売買契約を締結する場合、宅地建物取引業法第35条の規定に基づく重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。

  1. 手付金等の保全措置について、保証委託契約によって保全措置を講ずることとし、その措置の概要は説明したが、保証保険契約については説明しなかった。
  2. 当該マンションの完成時の建物の説明として、建築確認通知書により、敷地面積、建築面積、延べ面積及び工事完成予定日を説明し、他の説明は省略した。
  3. 融資のあっせんについて、当該あっせんに係る金銭の貸借が成立しない場合の措置は説明したが、融資機関が複数あったため、融資条件の説明はしなかった。
  4. 損害賠償の予定額又は違約金については、契約締結時に宅地建物取引業法第37条に規定する書面において説明することとし、説明を省略した。

正解:1

1 正しい

「手付金等の保全措置の概要」は重要事項の1つである(宅地建物取引業法35条1項10号)。しかし、説明すべき「概要」とは、

  1. 保証委託契約か保険保証契約によるのかの別
  2. 保全措置を行う機関の種類,名称等

のことである(解釈・運用の考え方)。
したがって、保証委託契約によって保全措置を講ずる本肢の場合は、保証委託契約について説明すればよい。逆にいえば、保証保険契約について説明する必要はない。

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説明事項(手付金等保全措置の概要)(宅建業法[11]2(3)⑤)
 年-問-肢内容正誤
1R03-37-2宅地建物取引業者は、自ら売主となる土地付建物の売買契約において、宅地建物取引業者ではない買主から保全措置を講ずる必要のない金額の手付金を受領する場合、手付金の保全措置を講じないことを、重要事項説明書に記載して説明し、37条書面にも記載しなければならない。
×
219-34-2宅地建物取引業者Aが、自ら売主となって宅地建物取引業者でない買主Bに建築工事完了前のマンションを1億円で販売しようとしている。AがBから手付金として1,500万円を受領するに当たって保全措置を講ずる場合、Aは、当該マンションの売買契約を締結するまでの間に、Bに対して、当該保全措置の概要を説明しなければならない。
302-40-2宅地建物取引業者Aが自ら売主として工事完了前のマンションをBに売却する契約において、Aは、宅地建物取引業者でないBに、宅地建物取引業法第41条に規定する手付金等の保全措置の概要について、同法第35条に規定する重要事項として説明したが、同法第37条に規定する書面には記載しなかった。
401-47-1宅地建物取引業者が自ら売主となって工事完了前のマンションの売買契約を締結する。手付金等の保全措置について、保証委託契約によって保全措置を講ずることとし、その措置の概要は説明したが、保証保険契約については説明しなかった。

2 誤り

工事完了前の建物に関する重要事項説明では、以下の事項について説明しなければならない(宅地建物取引業法35条1項5号。同法施行規則16条)。

  1. 形状
  2. 構造
  3. 主要構造部・内装・外装の構造・仕上げ
  4. 設備の設置・構造

「敷地面積、建築面積、延べ面積及び工事完成予定日を説明」するだけでは不十分である。

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説明事項(工事完了時における形状・構造)(宅建業法[11]2(2)⑤)
 年-問-肢内容正誤
128-36-エ
建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物が建築工事の完了前であるときは、必要に応じ当該建物に係る図面を交付した上で、当該建築工事の完了時における当該建物の主要構造部、内装及び外装の構造又は仕上げ並びに設備の設置及び構造について説明しなければならない。

217-37-2宅地の売買の媒介において、当該宅地が造成に関する工事の完了前のものであるときは、その完了時における形状、構造並びに宅地に接する道路の構造及び幅員を説明しなければならない。
316-38-1自ら売主として、マンション(建築工事完了前)の分譲を行うに当たり、建物の完成時における当該マンションの外壁の塗装については説明しなくてもよいが、建物の形状や構造については平面図を交付して説明しなければならない。×
414-37-1宅地建物取引業者は、建物(建築工事完了前)の売買の契約を行うに際し、建物の完成時における主要構造部、内装及び外装の構造又は仕上げ並びに設備の設置及び構造についての図面を渡したのみで、当該図面の説明はしなかった。
×
506-44-3宅地建物取引業者Aが自ら売主となって造成工事完了前の宅地を買主Bに分譲する契約を令和X年10月1日締結した。Aが同年9月25日重要事項説明を行った際、造成工事完了時の当該宅地の形状・構造を説明したが、当該宅地に接する道路の構造・幅員を説明しなかった場合において、Bが宅地建物取引業者であるとき、宅地建物取引業法の規定に違反しない。×
604-37-3宅地建物取引業者Aが、本年2月15日「建物の形状・構造については、工事が完了した後に説明する」と重要事項説明を行って、同年3月1日土地付住宅の売買契約を宅地建物取引業者でないBと締結した場合、宅地建物取引業法に違反する。

704-40-1取引物件が工事完了前の土地付建物であったので、完了時の形状・構造については説明したが、当該物件に接する道路の幅員については説明しなかった。
×
801-47-2宅地建物取引業者が自ら売主となって工事完了前のマンションの売買契約を締結する。当該マンションの完成時の建物の説明として、建築確認通知書により、敷地面積、建築面積、延べ面積及び工事完成予定日を説明し、他の説明は省略した。×

3 誤り

融資のあっせんについては、

  1. あっせんの内容
  2. あっせんが成立しないときの措置

の両方を説明しなければならない(宅地建物取引業法35条1項12号)。
本肢は、「融資条件の説明(=あっせんの内容)」をしていないので、宅建業法に違反する。

■類似過去問
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説明事項(金銭貸借あっせんの内容、貸借不成立時の措置)(宅建業法[11]2(3)⑥)
 年-問-肢内容正誤
129-33-2宅地建物取引業者が宅地の売買の媒介を行う場合、代金に関する金銭の貸借のあっせんの内容及び当該あっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置について、説明しなければならない。
224-32-3宅地建物取引業者A社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bと宅地の売買について交渉を行う。Bは、当該宅地を購入するに当たり、A社のあっせんを受けて金融機関から融資を受けることとした。この際、A社は、重要事項説明において当該あっせんが不調に終わるなどして融資が受けられなくなった場合の措置について説明をし、37条書面へも当該措置について記載することとしたが、融資額や返済方法等のあっせんの内容については、37条書面に記載するので、重要事項説明に係る書面への記載は省略することとした。
×
309-40-2宅地建物取引業者Aが、売主B、買主Cとする建物の売買を媒介しようとしている。Aは、売買契約が成立するまでの間に、代金に関する融資のあっせんについて融資条件を説明したが、その融資が成立しないときの措置についてはCに説明しなかった。
×
401-47-3宅地建物取引業者が自ら売主となって工事完了前のマンションの売買契約を締結する。融資のあっせんについて、当該あっせんに係る金銭の貸借が成立しない場合の措置は説明したが、融資機関が複数あったため、融資条件の説明はしなかった。
×

4 誤り

「損害賠償額の予定又は違約金に関する事項」は、重要事項に当たる(宅地建物取引業法35条1項9号)。
37条書面(契約書面)に記載して説明するからといって、重要事項説明を省略することはできない。

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説明事項(損害賠償額の予定・違約金に関する事項)(宅建業法[11]2(3)③)
 年-問-肢内容正誤
1R02-31-1建物の売買の媒介だけでなく建物の貸借の媒介を行う場合においても、損害賠償額の予定又は違約金に関する事項について、説明しなければならない。
216-37-4宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地の売買契約において損害賠償の額を予定し、その予定額が代金の額の2割を超える場合、その旨の説明があれば、その2割を超える部分についても有効である。×
316-38-3売主から依頼されて建物の売買の媒介を行うに当たり、損害賠償額の予定は説明しなくてもよいが、売主が当該建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任を負わないことについては説明しなければならない。×
411-34-3宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBと土地付建物の売買契約を締結しようとしている。損害賠償額の予定及び違約金について、Bから提示された内容のとおりとする場合、Aは、重要事項説明書に記載してその内容を説明することなく、売買契約を締結することができる。
×
501-47-4宅地建物取引業者が自ら売主となって工事完了前のマンションの売買契約を締結する。損害賠償の予定額又は違約金については、契約締結時に宅地建物取引業法第37条に規定する書面において説明することとし、説明を省略した。
×
任意的記載事項(損害賠償額の予定又は違約金に関する定め)(宅建業法[12]2(2)③)
 年-問-肢内容正誤
1R02s-37-3損害賠償額の予定又は違約金に関する定めがない場合、定めがない旨を37条書面に記載しなければならない。×
2R01-34-1宅地建物取引業者が自ら売主として建物の売買を行う場合、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額として売買代金の額の10分の2を超えない額を予定するときは、37条書面にその内容を記載しなくてよい。
×
322-34-2宅地建物取引業者が区分所有建物の貸借の媒介を行う場合、損害賠償額の予定又は違約金に関する特約の内容について、37条書面に記載する必要はないが、売買の媒介を行う場合は、当該内容について37条書面に記載する必要がある。
×
418-37-イ宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介を行う場合、損害賠償額の予定又は違約金に関する定めがあるときは、その内容を37条書面に必ず記載しなければならない。
513-35-3宅地建物取引業者は、宅地の売買を媒介した場合、損害賠償額の予定又は違約金に関する定めがあるときは、その内容について、37条書面に記載しなければならない。
612-34-4宅地建物取引業者が、その媒介により宅地の貸借の契約を成立させた場合、37条書面において、損害賠償額の予定又は違約金に関する定めがあるときは、その内容を必ず記載しなければならない。
701-47-4宅地建物取引業者が自ら売主となって工事完了前のマンションの売買契約を締結する。損害賠償の予定額又は違約金については、契約締結時に宅地建物取引業法第37条に規定する書面において説明することとし、説明を省略した。
×

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