【宅建過去問】(平成02年問45)重要事項説明書(35条書面)

区分所有建物(建物の区分所有等に関する法律第2条第1項に規定する区分所有権の目的である建物をいう。)についての宅地建物取引業法第35条の規定に基づく重要事項の説明に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

  1. 当該建物の管理が委託されているときは、その委託されている管理の内容を説明すれば足り、受託者の氏名及び住所を説明する必要はない。
  2. 通常の管理費用の額については、区分所有者が月々負担する経常的経費を説明すれば足り、計画的修繕積立金等については、規約等に定めがなく、その案も定まっていないときは、その説明の必要はない。
  3. 共用部分に関する規約の定めについては、その定めがまだ案であるときは、その案を説明すれば足り、規約の定めを待つ必要はない。
  4. 建物の一部を特定の者にのみ使用を許す旨の規約の定めがあるときは、その規約の内容を説明すれば足り、使用者の氏名及び住所を説明する必要はない。

正解:1

1 誤り

区分所有建物の管理が委託されている場合には、委託を受けているものの氏名・住所(法人であれば、商号or名称・主たる事務所の所在地)を重要事項として説明しなければならない(宅建業法35条1項6号、同法規則16条の2第8号)。

■参照項目&類似過去問
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区分所有建物の重要事項(⑧管理の委託先)(宅建業法[11]2(4)⑧)
年-問-肢内容正誤
1R01-41-1建物管理が管理会社に委託されている建物の貸借の媒介をする宅地建物取引業者は、当該建物が区分所有建物であるか否かにかかわらず、その管理会社の商号及びその主たる事務所の所在地について、借主に説明しなければならない。
2H29-41-1区分所有建物の売買の媒介を行う場合、当該1棟の建物及びその敷地の管理が委託されているときは、その委託を受けている者の氏名(法人にあっては、その商号又は名称及び住所(法人にあっては、その主たる事務所の所在地)を説明しなければならない。
3H25-29-2建物の管理が管理会社に委託されている当該建物の賃貸借契約の媒介をする宅地建物取引業者は、当該建物が区分所有建物であるか否かにかかわらず、その管理会社の商号又は名称及びその主たる事務所の所在地を、借主に説明しなければならない。
4H17-38-1宅地建物取引業者がマンションの一室の貸借の媒介を行う場合、当該マンションの管理が委託されているときは、その委託を受けている者の氏名(法人にあっては、その商号又は名称)、住所(法人にあっては、その主たる事務所の所在地)及び委託された業務の内容を説明しなければならない。
×
5H13-36-4宅地建物取引業者が、マンションの1戸の賃貸借の媒介を行うに際し、重要事項として、マンションの管理の委託を受けている法人については、その商号又は名称は説明したが、その主たる事務所の所在地については説明しなかった。
×
6H11-41-3区分所有建物の貸借の媒介を行う場合、重要事項として、当該1棟の建物及びその敷地の管理がA(個人)に委託されている場合には、Aの氏名及び住所を説明しなければならない。
7H06-41-4マンションの貸借の媒介で、管理の委託を受けている法人について、商号又は名称は説明したが、主たる事務所の所在地については説明しなかった。
×
8H02-45-1宅地建物取引業者が区分所有建物に関する重要事項説明を行う場合、当該建物の管理が委託されているときは、その委託されている管理の内容を説明すれば足り、受託者の氏名及び住所を説明する必要はない。
×

2 正しい

通常の管理費用の額は、重要事項の一つである(宅建業法35条1項6号、同法規則16条の2第7号)。また、修繕積立費用については、規約の定めがあるときには、その内容を説明しなければならない(宅建業法35条1項6号、同法規則16条の2第5号)。逆にいえば、規約に定めがないのであれば、説明をする必要はない。

■参照項目&類似過去問
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区分所有建物の重要事項(⑦通常の管理費用の額)(宅建業法[11]2(4)⑦)
年-問-肢内容正誤
1H06-41-3宅地建物取引業者がマンション(区分所有建物)の一室の賃貸借契約を媒介するに際し、マンションの管理費のうち、所有者が負担しなければならない費用の額については、借主が負担するわけではないので、説明しなかった。
2H02-45-2宅地建物取引業者がマンションを分譲する場合、通常の管理費用の額については、区分所有者が月々負担する経常的経費を説明すれば足り、計画的修繕積立金等については、規約等に定めがなく、その案も定まっていないときは、その説明の必要はない。
区分所有建物の重要事項(⑥維持修繕費用の積立てを行う旨の規約(案)・積み立てられている額)(宅建業法[11]2(4)⑥)
年-問-肢内容正誤
1R02-44-4区分所有建物の売買の媒介を行う場合、一棟の建物の計画的な維持修繕のための費用の積立てを行う旨の規約の定めがあるときは、その内容を説明しなければならないが、既に積み立てられている額について説明する必要はない。×
2H29-41-4中古マンションの売買の媒介を行う場合、当該マンションの計画的な維持修繕のための費用の積立てを行う旨の規約の定めがあるときは、その内容及び既に積み立てられている額について説明しなければならない。
3H25-29-3区分所有建物の売買において、売主及び買主が宅地建物取引業者である場合、当該売主が当該買主に対し、法35条の規定に基づき交付する書面には、当該一棟の建物に係る計画的な維持修繕のための修繕積立金積立総額及び売買の対象となる専有部分に係る修繕積立金額を記載すれば、滞納があることについては記載をしなくてもよい。
×
4H22-36-1中古マンションの売買の媒介において、当該マンションに係る維持修繕積立金については説明したが、管理組合が保管している維持修繕の実施状況についての記録の内容については説明しなかった。
×
5H20-37-3マンションの分譲に際して、当該マンションの建物の計画的な維持修繕のための費用の積立を行う旨の規約の定めがある場合、宅地建物取引業者は、その内容を説明すれば足り、既に積み立てられている額については説明する必要はない。
×
6H16-37-1売買契約の対象となる区分所有建物に、計画的な維持修繕費用の積立てを行う旨の規約の定めがある場合は、その旨を説明すれば足り、既に積み立てられている額を説明する必要はない。×
7H15-45-4宅地建物取引業者Aは、売主Bと買主Cとの間における中古マンションの売買を媒介するに当たり、管理規約に定めのある修繕積立金をBが滞納していたが、Cに対し、そのことに関して法第35条の重要事項の説明を行わなかった。
×
8H02-45-2通常の管理費用の額については、区分所有者が月々負担する経常的経費を説明すれば足り、計画的修繕積立金等については、規約等に定めがなく、その案も定まっていないときは、その説明の必要はない。

3 正しい

共用部分に関する規約がまだ「案」の段階にとどまる場合(例えば新築分譲の場合)には、規約の「案」につき重要事項として説明すればよい(宅建業法35条1項6号、規則16条の2第2号)。 規約の設定を待つ必要はない。

■参照項目&類似過去問
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区分所有建物の重要事項(②共用部分に関する規約(案))(宅建業法[11]2(4)②)
年-問-肢内容正誤
1H25-33-2宅地建物取引業者は、分譲マンションの売買の媒介を行う場合、建物の区分所有等に関する法律第2条第4項に規定する共用部分に関する規約の定めが案の段階であっても、その案の内容を説明しなければならない。
2H20-37-2マンションの分譲に際して、建物の区分所有等に関する法律第2条第4項に規定する共用部分に関する規約がまだ案の段階である場合、宅地建物取引業者は、規約の設定を待ってから、その内容を説明しなければならない。×
3H15-36-1対象物件が、建物の区分所有等に関する法律第2条第1項に規定する区分所有権の目的である場合、宅地建物取引業者は、同条第4項に規定する共用部分に関する規約の定めがあるときはその内容を説明する必要があるが、当該規約が未だ案であるときはその内容を説明する必要はない。×
4H10-41-4宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介を行おうとしている。当該建物が、建物の区分所有等に関する法律第2条第1項に規定する区分所有権の目的である場合で、同条第4項に規定する共用部分に関する規約の定め(その案を含む。)があるときは、その内容を説明しなければならない。
×
5H02-45-3宅地建物取引業者が区分所有建物に関する重要事項説明を行う場合、共用部分に関する規約の定めについては、その定めがまだ案であるときは、その案を説明すれば足り、規約の定めを待つ必要はない。

4 正しい

「建物の一部を特定の者にのみ使用を許す」とはいわゆる専用使用権のことである。具体例としては、駐車場、専用庭、バルコニーなどが挙げられる。
専用使用権に関する規約があるときには、その内容を重要事項として説明しなければならない(宅建業法35条1項6号、規則16条の2第4号)。
しかし、説明すべき「内容」とは、使用できる者の範囲、使用料の有無と帰属などを意味するのであり、使用者の氏名や住所は説明事項とはされていない。

■参照項目&類似過去問
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区分所有建物の重要事項(④専用使用権に関する規約(案))(宅建業法[11]2(4)④)
年-問-肢内容正誤
126-34-4区分所有権の目的である建物の貸借の媒介を行う場合、その専有部分の用途その他の利用制限に関する規約の定めがあるときはその内容を説明する必要があるが、1棟の建物又はその敷地の専用使用権に関する規約の定めについては説明する必要がない。
220-37-1マンションの分譲に際して、当該マンションの建物又はその敷地の一部を特定の者にのみ使用を許す旨の規約の定めがある場合、宅地建物取引業者は、その内容だけでなく、その使用者の氏名及び住所について説明しなければならない。×
308-35-4宅地建物取引業者が区分所有建物の貸借の媒介をする場合、区分所有建物の敷地の一部を特定の者にのみ使用を許す旨の規約の定めの内容を重要事項として説明しなければならない。×
404-40-3専用使用権に関する規約の存在→説明必要、規約の内容→不要。×
502-45-4専用使用権につき、使用者の氏名・住所は説明不要。

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