地価公示法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1. 公示区域内の土地を対象とする鑑定評価においては、公示価格を規準とする必要があり、その際には、当該対象土地に最も近接する標準地との比較を行い、その結果に基づき、当該標準地の公示価格と当該対象土地の価格との間に均衡を保たせる必要がある。
2. 標準地の鑑定評価は、近傍類地の取引価格から算定される推定の価格、近傍類地の地代等から算定される推定の価格及び同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額を勘案して行われる。
3. 地価公示において判定を行う標準地の正常な価格とは、土地について、自由な取引が行われるとした場合において通常成立すると認められる価格をいい、当該土地に、当該土地の使用収益を制限する権利が存する場合には、これらの権利が存するものとして通常成立すると認められる価格をいう。
4. 地価公示の標準地は、自然的及び社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域において、土地の利用状況、環境等が最も優れていると認められる一団の土地について選定するものとする。

正解：２

1 誤り

公示区域内の土地について鑑定評価を行う場合において、当該土地の正常な価格を求めるときは、公示価格を規準とする必要があります（地価公示法８条）。
「公示価格を規準とする」とは、対象土地の価格を求めるに際して、当該対象土地とこれに類似する利用価値を有すると認められる１又は２以上の標準地との位置、地積、環境等の土地の客観的価値に作用する諸要因についての比較を行い、その結果に基づき、当該標準地の公示価格と当該対象土地の価格との間に均衡を保たせることをいいます（地価公示法11条）。

「規準とする」とは

比較の対象は、「類似する利用価値を有すると認められる１又は２以上の標準地」です。本肢は、「最も近接する標準地との比較」とする点が誤っています。

■参照項目&類似過去問

2 正しい

不動産鑑定士は、標準地の鑑定評価を行うにあたって、以下３つの価格を勘案する必要があります（地価公示法４条）。

勘案すべき価格

■参照項目&類似過去問

3 誤り

「正常な価格」とは、土地について、自由な取引が行われるとした場合におけるその取引において通常成立すると認められる価格のことをいいます。
その土地に使用・収益を制限する定着物や権利が存する場合には、これらが存しないものとして通常成立すると認められる価格で計算します（地価公示法２条２項）。
本肢は、「これらの権利が存するものとして」とする点が誤りです。

■参照項目&類似過去問

4 誤り

標準地は、自然的・社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域において、土地の利用状況・環境等が通常と認められる一団の土地について選定します（地価公示法３条）。
「最も優れている」と認められる一団の土地が選定されるわけではありません。

■参照項目&類似過去問

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