【宅建過去問】(平成05年問37)宅建士

宅地建物取引士に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. 宅地建物取引業に係る営業に関し成年者と同一の能力を有しない未成年者は、専任の宅地建物取引士となることはできないが、専任でない宅地建物取引士となることができる。
  2. 宅地建物取引士は、宅地建物取引業法第35条の重要事項の説明を行う場合、相手方に宅地建物取引士証を提示しなければならないが、その相手方と初めて会ったときに宅地建物取引士証を提示していれば、改めて提示する必要はない。
  3. 宅地建物取引業法第37条の書面については、宅地建物取引士が記名押印することを要し、建物の賃貸借の媒介の場合でも、これを省略することはできない。
  4. 事務所に置かれる政令で定める使用人が宅地建物取引士となったときは、その者は、その事務所に置かれる専任の宅地建物取引士とみなされる。

正解:3

1 誤り

【専任でない宅建士】
そもそも「宅地建物取引業に係る営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者」は、宅建士登録を受けることができない(宅地建物取引業法18条1項1号)。

※「成年者と同一の行為能力」を獲得するためには、以下のような方法がある。

  1. 未成年者の営業の許可を受ける(民法6条1項)
  2. 婚姻による成年擬制(民法753条)

【専任の宅建士】
宅建士登録ができない以上、専任の宅建士になることができない(宅地建物取引業法31条の3第1項)。これが原則である。例外は、

  1. まず、その未成年者が、営業の許可を受けて、宅建士登録をし、
  2. 自ら個人業者になるか、または、法人業者の役員となる

場合である(同条2項)。

※婚姻による成年擬制によって、宅建士登録をした場合、登録後は成年者と全く同じに扱われる。したがって、専任の宅建士になることも可能である。

■類似過去問
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宅建士の欠格要件(未成年者)(宅建業法[05]4(2))
 年-問-肢内容正誤
123-28-2成年者と同一の行為能力を有する未成年者→宅建士登録不可。×
222-30-1婚姻している未成年者は、法定代理人から営業の許可を受けなければ、宅建士登録不可。×
305-37-1営業に関し成年者と同一の能力を有しない未成年者は、専任の宅建士となれないが、専任でない宅建士となることができる。×
404-36-1宅建業に係る営業に関し、成年者と同一の能力を有しない未成年者で、その法定代理人が3年前に建設業法違反で過料に処せられているものは、宅建士登録を受けることができない。
501-41-3未成年者は、成人に達しないと、登録を受けることができない。×
成年者である専任の宅建士(宅建業法[08]1(1))
 年-問-肢内容正誤
専任
105-48-3案内所に置く専任の宅建士について、事務所の専任の宅建士を派遣しなければならない。×
成年者
108-43-4宅建業の営業に関し成年者と同一の能力を有する20才未満で未婚の宅建士は、宅建業者の役員であるときを除き、専任の宅建士となることができない。
205-37-1営業に関し成年者と同一の能力を有しない未成年者は、専任の宅建士となることはできないが、専任でない宅建士となることができる。×
302-35-3宅建業者は、20歳未満の者でも、婚姻をした者については、専任の宅建士として置くことができる。
個人業者自身や法人業者の役員が宅建士である場合
119-30-4法人である宅建業者の取締役が宅建士であり、もっぱら宅建業に従事していても、専任の宅建士の数に算入することはできない。×
212-33-4未成年で未婚の宅建士が、事務所に置かなければならない成年者である専任の宅建士とみなされることはない。×
308-43-3宅建業者の役員で、かつ、当該事務所で宅建業以外の業務に従事していた宅建士を主として宅建業の業務に従事させることとした場合、宅建業者は、専任の宅建士の変更について届出をする必要はない。×
408-43-4宅建業の営業に関し成年者と同一の能力を有する20才未満で未婚の宅建士は、宅建業者の役員であるときを除き、専任の宅建士となることができない。
505-37-4事務所に置かれる政令で定める使用人が宅建士となったときは、その者は、その事務所に置かれる専任の宅建士とみなされる。×
602-35-2宅建業を営む株式会社にあっては、当該会社の監査役を専任の宅建士として置くことができる。×
架空の要件
113-31-3甲県内に所在する事務所の専任の宅建士は、甲県知事による登録を受けている者でなければならな。×

2 誤り

重要事項の説明をするときには、必ず宅建士証を提示しなければならない(宅地建物取引業法35条4項)。
それ以前に宅建士証を提示したことがあったとしても、提示を省略することは許されない。

■類似過去問
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宅建士証の提示(重要事項説明時)(宅建業法[05]6(3)宅建業法[11]1(3)⑤)
 年-問-肢内容正誤
1R01-40-1宅地建物取引業者の従業者は、取引の関係者の請求があったときは、従業者証明書を提示しなければならないが、宅地建物取引士は、重要事項の説明をするときは、請求がなくても説明の相手方に対し、宅地建物取引士証を提示しなければならない。
230-39-4
宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介を行う場合、宅地建物取引士は、テレビ会議等のITを活用して重要事項の説明を行うときは、相手方の承諾があれば宅地建物取引士証の提示を省略することができる。×
329-37-1
宅地建物取引士は、取引の関係者から請求があったときは、物件の買受けの申込みの前であっても宅地建物取引士証を提示しなければならないが、このときに提示した場合、後日、法第35条に規定する重要事項の説明をする際は、宅地建物取引士証を提示しなくてもよい。×
429-37-4
宅地建物取引士は、取引の関係者から請求があったときは、従業者証明書を提示しなければならないが、法第35条に規定する重要事項の説明をする際は、宅地建物取引士証の提示が義務付けられているため、宅地建物取引士証の提示をもって、従業者証明書の提示に代えることができる。×
528-30-2
宅建士は、重要事項の説明をする際に、相手方から求められない場合は、宅建士証を提示しなくてもよい。
×
626-36-3物件担当の宅建士が急用で対応できなくなった場合、重要事項説明書にある宅建士欄を訂正の上、別の宅建士が記名押印をし、宅建士証を提示した上で、重要事項説明をすれば、宅建業法に違反しない。
725-30-2重要事項説明時、請求がなくても宅建士証を提示する必要があり、提示しないと20万円以下の罰金に処せられる。×
823-28-3重要事項説明時、請求があった場合のみ宅建士証を提示すればよい。×
922-30-3宅建士証を亡失し再交付申請中の者は、再交付申請書の写しを提示すればよい。×
1018-36-2請求がなくても提示が必要。
1117-39-2請求がなかったので提示せず。×
1214-31-4重要事項説明時に宅建士証を提示していれば、その後は請求があっても提示する必要はない。×
1313-31-4宅建士証を滅失した場合、再交付を受けるまで重要事項説明はできない。
1413-32-1重要事項説明時、要求がなければ、提示しなくてもよい。×
1510-39-3胸に着用する方法で提示可能。
1605-37-2初対面時に宅建士証を提示していれば、重要事項説明時に提示する必要はない。×
1704-48-2宅地建物取引士は、重要事項の説明をするときは、相手方の請求がなくても宅地建物取引士証を提示しなければならないが、この宅地建物取引士証の表面には、宅地建物取引士の勤務先も記載される。×

3 正しい

37条書面には、宅建士の記名押印が必要である(宅地建物取引業法37条3項)。
建物の賃貸借の媒介の場合でも、省略することはできない。

■類似過去問
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37条書面(記名・押印者)(宅建業法[12]1(3)③)
 年-問-肢内容正誤
1R01-34-4
宅地建物取引業者は、その媒介により契約を成立させ、37条書面を作成したときは、法第35条に規定する書面に記名押印した宅地建物取引士をして、37条書面に記名押印させなければならない。
×
230-29-1
[Aは、Bとの間で、Aが所有する建物を代金2,000万円で売却する売買契約を締結した。]A及びBがともに宅地建物取引業者である場合において、Aは、本件契約の成立後、法第37条の規定により交付すべき書面を作成し、記名押印は宅地建物取引士ではない者が行い、これをBに交付した。
×
328-30-4
宅建業者は、宅建士をして37条書面に記名押印させなければならないが、書面の交付は宅建士でない従業者に行わせることができる。
428-42-3
宅建業者Aは、自ら売主として、宅建業者Dの媒介により、宅建業者Eと宅地の売買契約を締結した。Dが宅建士をして37条書面に記名押印させている場合、Aは宅建士をして当該書面に記名押印させる必要はない。
×
526-40-イ37条書面の交付に当たり、宅建士をして、書面に記名押印の上、内容を説明させなければならない。×
626-42-イ媒介により、事業用宅地の定期賃貸借契約を公正証書によって成立させた場合、公正証書とは別に37条書面を作成して交付するに当たって、宅建士をして記名押印させる必要はない。×
725-36-337条書面に宅建士が記名押印し、宅建士でない従業員が交付しても、宅建業法に違反しない。
825-44-ウ35条書面・37条書面の記名押印者は、専任の宅建士でなければならない。×
923-34-437条書面に記名押印する宅建士は、35条書面に記名押印した宅建士と同じである必要はない。
1022-37-137条書面に宅建士が記名押印すれば、交付を宅建士でない代表者・従業員が行ってもよい。
1122-37-237条書面を公正証書で作成する場合、宅建士の記名押印は不要である。×
1222-37-437条書面に記名押印する宅建士は、35条書面に記名押印した宅建士と同一の者でなければならない。×
1321-35-137条書面には、法人の代表者が記名・押印しなければならない。×
1421-36-1宅建士が37条書面を作成、記名押印したが、買主への交付は宅建士でない従業者が行った場合、宅建業法に違反しない。
1519-40-135条書面・37条書面のいずれの交付に際しても、宅建士の記名押印と内容説明が必要である。×
1618-36-3業者間取引であっても、37条書面に宅建士をして記名押印させなければならない。
1717-39-3宅建士が記名押印した契約書面を交付すれば、説明の必要はない。
1817-40-237条書面には、専任でない宅建士が記名押印してもよい。
1915-37-137条書面に宅建士が署名すれば、押印は省略できる。×
2014-38-135条書面には宅建士が記名押印したが、37条書面には宅建士でない従業者が宅建士名義で記名押印しても、宅建業法に違反しない。×
2114-38-435条書面に記名押印した宅建士と別の宅建士が37条書面に記名押印しても、宅建業法に違反しない。
2210-43-4宅建業者は、宅建士をして37条書面に記名押印させなければならず、違反すると指示処分を受け、罰金に処せられることがある。
2308-38-337条書面に専任でない宅建士をして記名押印させた。
2405-37-337条書面には宅建士の記名押印が必要で、建物賃貸借の媒介でも省略できない。

4 誤り

法人である宅建業者の役員(業務を執行する社員、取締役、執行役又はこれらに準ずる者)が宅建士であるときは、その者が自ら主として業務に従事する事務所等については、その者は、その事務所等に置かれる成年者である専任の宅建士とみなされる(宅地建物取引業法31条の3第2項)。
「政令で定める使用人」は、ここでいう「役員」に含まれていない。したがって、専任の宅建士とみなされることもない。

■類似過去問
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成年者である専任の宅建士(宅建業法[08]1(1))
 年-問-肢内容正誤
専任
105-48-3案内所に置く専任の宅建士について、事務所の専任の宅建士を派遣しなければならない。×
成年者
108-43-4宅建業の営業に関し成年者と同一の能力を有する20才未満で未婚の宅建士は、宅建業者の役員であるときを除き、専任の宅建士となることができない。
205-37-1営業に関し成年者と同一の能力を有しない未成年者は、専任の宅建士となることはできないが、専任でない宅建士となることができる。×
302-35-3宅建業者は、20歳未満の者でも、婚姻をした者については、専任の宅建士として置くことができる。
個人業者自身や法人業者の役員が宅建士である場合
119-30-4法人である宅建業者の取締役が宅建士であり、もっぱら宅建業に従事していても、専任の宅建士の数に算入することはできない。×
212-33-4未成年で未婚の宅建士が、事務所に置かなければならない成年者である専任の宅建士とみなされることはない。×
308-43-3宅建業者の役員で、かつ、当該事務所で宅建業以外の業務に従事していた宅建士を主として宅建業の業務に従事させることとした場合、宅建業者は、専任の宅建士の変更について届出をする必要はない。×
408-43-4宅建業の営業に関し成年者と同一の能力を有する20才未満で未婚の宅建士は、宅建業者の役員であるときを除き、専任の宅建士となることができない。
505-37-4事務所に置かれる政令で定める使用人が宅建士となったときは、その者は、その事務所に置かれる専任の宅建士とみなされる。×
602-35-2宅建業を営む株式会社にあっては、当該会社の監査役を専任の宅建士として置くことができる。×
架空の要件
113-31-3甲県内に所在する事務所の専任の宅建士は、甲県知事による登録を受けている者でなければならな。×

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【宅建過去問】(平成05年問37)宅建士” に対して4件のコメントがあります。

  1. ロヒモト より:

    いつもお世話になっております。
    肢4について教えて下さい。

    たとえば、従業員が5人いる事務所の中で、宅建士が支店長など政令使用人のみであった場合、その事務所は5人に1人の宅建士を設置する義務を果たせていない、ということになるのでしょうか?

    本問の意図がよくわからず、具体的な事例でお聞きする次第です。
    宜しくお願いいたします。

    0
    1. 家坂 圭一 より:

      ロヒモト様

      いつもご質問ありがとうございます。

      本肢は、
      「その事務所に置かれる専任の宅地建物取引士とみなされる」かどうか、を問うものです。
      この扱いを受けるのは、「個人である宅建業者本人」「役員」だけです。
      「みなされる」というのは、本人の希望を問わず、「自動的にそういうことになる」ことをいいます。
      これらの人は、「専任宅建士とみなされる」のですから、自動的に、「成年者である専任宅建士」ということになります。

      一方、「政令で定める使用人」は、このような扱いを受けません。
      つまり、
      ・宅建士であるとしても、
      ・専任の宅地建物取引士とみなされる
      ことはありません。

      もちろん、この「政令で定める使用人」が「専任の宅建士」になることは可能です。
      その旨の「変更の届出」をすれば、その事務所の専任宅建士としてカウントされます。

      たとえば、従業員が5人いる事務所の中で、宅建士が支店長など政令使用人のみであった場合、その事務所は5人に1人の宅建士を設置する義務を果たせていない、ということになるのでしょうか?


      その支店長について「変更の届出」をすれば、専任宅建士となることができます。
      5人のうち1人が専任宅建士ですから、設置義務は履行されています。

      1+
      1. ロヒモト より:

        ご回答ありがとうございます。

        よく分かりました、これで一つ理解が深まりました!
        また、お聞きするかもしれませんが、引き続き何卒宜しくお願いいたします。

        0
        1. 家坂 圭一 より:

          お疲れ様でした。
          本試験まで頑張りましょう!

          0

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