【宅建過去問】(平成16年問04)手付/弁済

共に宅地建物取引業者であるAB間でA所有の土地について、平成16年9月1日に売買代金3,000万円(うち、手付金200万円は同年9月1日に、残代金は同年10月31日に支払う。)とする売買契約を締結した場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

  1. 本件売買契約に利害関係を有しないCは、同年10月31日を経過すれば、Bの意思に反しても残代金をAに対して支払うことができる。
  2. 同年10月31日までにAが契約の履行に着手した場合には、手付が解約手付の性格を有していても、Bが履行に着手したかどうかにかかわらず、Aは、売買契約を解除できなくなる。
  3. Bの債務不履行によりAが売買契約を解除する場合、手付金相当額を損害賠償の予定とする旨を売買契約で定めていた場合には、特約がない限り、Aの損害が200万円を超えていても、Aは手付金相当額以上に損害賠償請求はできない。
  4. Aが残代金の受領を拒絶することを明確にしている場合であっても、Bは同年10月31日には2,800万円をAに対して現実に提供しなければ、Bも履行遅滞の責任を負わなければならない。

正解:3

1 誤り

利害関係を有しない第三者も弁済をすることができるが、債務者の意思に反してまで弁済をすることはできない(民法474条2項)。

利害関係を有する第三者 利害関係を有しない第三者
債務者の意思に反しない できる できる
債務者の意思に反する できる できない
■類似過去問(第三者の弁済)
内容を見る
民法[21]3(2)
第三者による弁済

 年-問-肢内容正誤
120-08-1借地上の建物の賃借人は、借地人の意思に反しても、地代を弁済できる。
220-08-4借地上の建物の賃借人が土地賃借人に代わって地代を弁済した場合、土地賃貸人は地代不払を理由に借地契約を解除できない。
317-07-1借地上の建物の賃借人は、借地人の意思に反して、地代を弁済することができない。×
416-04-1利害関係を有しない第三者は、債務者の意思に反しても、弁済することができる。×
511-05-1債務者の親友が、債務者の意思に反して弁済しても、債務は消滅しない。
605-06-1債務者の兄は、債務者が反対しても、債権者が承諾すれば、弁済できる。×
704-06-4抵当不動産の第三取得者は、債権者・債務者の反対の意思表示のないときは、Bの債務を弁済して、抵当権を消滅させることができる。
802-06-4抵当不動産の第三取得者は、債務者の債権者に対する債務を弁済することができる。

2 誤り

解約手付の授受された売買契約において一方の当事者(A)は、相手方(B)が履行に着手するまでは売買契約を解除することができる(民法557条。最判昭40.11.24)。
自らが履行に着手したからといって解除できなくなるわけではない。

■類似過去問(履行の着手と手付解除)
内容を見る
民法[27]2(2)②
履行の着手と手付解除
 年-問-肢内容正誤
129-05-3Aは、中古自動車を売却するため、Bに売買の媒介を依頼し、報酬として売買代金の3%を支払うことを約した。Bの媒介によりAは当該自動車をCに100万円で売却した。売買契約が締結された際に、Cが解約手付として手付金10万円をAに支払っている場合には、Aはいつでも20万円を償還して売買契約を解除することができる。×
221-10-2売主が履行に着手していなくても、買主が履行に着手していれば、買主は契約を解除できない。×
317-09-4売主は、自らが履行に着手するまでは、買主が履行に着手していても、契約を解除できる。×
416-04-2売主が履行に着手した場合、買主が履行に着手したかどうかにかかわらず、売主は契約を解除できない。×
512-07-2買主が履行に着手した場合、売主が履行に着手していないときでも、買主は契約を解除できない。×
606-06-2買主は、売主が履行に着手するまでは、自らが履行に着手していても、契約を解除できる。
704-07-3買主は、自らが履行に着手していても、売主が履行に着手していなければ、契約を解除できる。

3 正しい

損害賠償額の予定をした場合は、実際の損害額の多い少ないに関わらず、予定額の賠償額において清算される(民法420条)。

■類似過去問(損害賠償額の予定)
内容を見る
民法[16]3(2)
損害賠償額の予定
 年-問-肢内容正誤
126-01-2当事者は、債務の不履行について損害賠償の額を予定することができる旨は、民法の条文に規定されている。
216-04-3手付金相当額を損害賠償の予定と定めた場合、損害がその額を超えていても、その額以上に損害賠償請求することはできない。
314-07-1賠償額の予定条項があっても、債務者が履行遅滞について帰責事由のないことを主張・立証すれば、免責される。
414-07-3賠償額の予定の合意が、暴利行為として公序良俗に違反する場合でも、裁判所は減額できない。×
514-07-4賠償額の予定条項がある場合、債権者は履行遅滞があったことを主張・立証すれば足り、損害の発生や損害額を主張・立証する必要はない。
606-06-4実際の損害額が違約金より少なければ、違約金の減額を求めることができる。×
704-07-4賠償額の予定がない場合、売主から解除する場合の損害賠償額は手付の倍額とされる。×
802-02-2賠償額の予定は、契約と同時にしなければならない。×
902-02-3賠償額の予定は、金銭以外のものですることができる。
1002-02-4賠償額を予定した場合、実際の損害額が予定額より大きいことを証明しても予定額を超えて請求することはできない。

4 誤り

受領拒絶の意思が明確な場合、現実の提供までは必要ではなく、口頭の提供(弁済の準備をしたことを通知して受領を催告)で足りる(民法493条)。

■類似過去問(弁済の提供の方法)
内容を見る
民法[21]2(1)(2)
弁済の提供

 年-問-肢内容正誤
効果
118-08-1代金債務につき弁済の提供をしないと、履行遅滞に陥り、遅延損害金支払債務を負う。
方法
118-08-4自分振出しの小切手を持参しても、債務の本旨に従った弁済の提供とはならない。
217-07-3自分振出しの小切手を提供すれば、債務の本旨に従った適法な弁済の提供となる。×
316-04-4売主が残代金の受領を拒絶することを明確にしている場合であっても、買主は売買代金を現実に提供しなければ、履行遅滞の責任を負う。×
404-11-1賃借人が家賃を支払おうとしても、賃貸人がこれを受領せず、以後の家賃の受領を明確に拒んだ場合においても、賃借人は、家賃を供託しないと、履行遅滞になる。×

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【宅建過去問】(平成16年問04)手付/弁済” に対して1件のコメントがあります。

  1. 西村 より:

    療法士と間違っていれてしまいました。

  2. 西村 より:

    問題文に療法士宅建業者とあるので、
    問3は不正解ではないですか?

    1. 家坂 圭一 より:

      西村様

      御質問ありがとうございます。

      肢3は、業者間取引なので、
      (1)手付金相当額を損害賠償の予定とする旨を定めたとしても、
      (2)手付金相当額以上の損害賠償請求ができるのではないか。
      という御質問ですね。
      (違っていたら御指摘ください。)
      残念ながら、出題者のヒッカケにうまくハマってしまっています。

      ■業者間取引と8つの規制
      業者間取引には、いわゆる8つの規制が適用されません。
      つまり、損害賠償額の予定が代金の20%を超えても構わないわけです。
      例えば、
      「損害賠償額の予定は、2,000万円。」
      というような特約も許されます。
      この場合、Aは、2,000万円の損害賠償を請求することができます。
      (詳しくは、【講義編】で御確認ください。)
      【講義編】宅建業法[17]損害賠償額の予定等の制限

      ■本肢のケース
      しかし、本肢のABは、代金の20%を超える特約をしませんでした。
      実際の特約は、
      「手付金相当額を損害賠償の予定とする。」
      というものです。つまり、「損害賠償額の予定は、200万円。」と定めました。
      この特約も、当然、有効です。
      Aは、この特約に拘束されます。手付金相当額(200万円)以上の損害賠償請求をすることはできません。

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