【宅建過去問】(平成15年問35)業務の規制

次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。

  1. 信託会社Aは、国土交通大臣に対し事務所を設置して宅地建物取引業を営む旨の届出をした後、営業保証金の供託又は宅地建物取引業保証協会への加入をせず宅地建物取引業の業務を開始した。
  2. 宅地建物取引業者Bは、自ら売主として宅地建物取引業者でないCと4,000万円の宅地の割賦販売の契約を締結し、引渡しを終えた。残代金1,000万円が未払であったため、Cは代金債務を保証する保証人を立てたが、Bは、宅地の所有権の登記をB名義のままにしておいた。
  3. 一の宅地建物取引業保証協会の社員である宅地建物取引業者Dは、自らが取引の相手方に対し損害を与えたときに備え、相手方の損害を確実に補填できるよう、他の宅地建物取引業保証協会に加入した。
  4. 宅地建物取引業者Eは、Fの所有する宅地を取得することを停止条件として、宅地建物取引業者Gとの間で自ら売主として当該宅地の売買契約を締結した。

正解:4

1 違反する

信託会社は、国土交通大臣に対し届け出ることによって宅建業者(国土交通大臣免許)とみなされ、宅建業法の免許に関する規定は適用されない(宅地建物取引業法77条1項・2項・3項)。
しかし、適用されないのは免許に関する規定のみであって、その他の規定には他の宅建業者と同様に拘束される。営業保証金または保証協会加入に関する規定も、このように適用されるものの一つである。
したがって、信託会社は、宅地建物取引業の業務を開始する前に、営業保証金を供託するか(宅地建物取引業法25条5項)、または宅地建物取引業保証協会に加入しなければ(宅地建物取引業法64条の9)、宅建業法に違反する。

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信託会社(宅建業法[01]5(2)②)
年-問-肢内容正誤
1R02-26-2信託業法第3条の免許を受けた信託会社が宅地建物取引業を営もうとする場合には、国土交通大臣の免許を受けなければならない。×
225-27-2信託業法第3条の免許を受けた信託会社で宅地建物取引業を営むものは、国土交通大臣の免許を受けた宅地建物取引業者とみなされるため、営業保証金を供託した旨の届出を国土交通大臣に行わない場合は、国土交通大臣から免許を取り消されることがある。×
322-26-4信託業法第3条の免許を受けた信託会社が宅地建物取引業を営もうとする場合、免許を取得する必要はないが、その旨を国土交通大臣に届け出ることが必要である。
421-45-1国土交通大臣に宅地建物取引業を営む旨の届出をしている信託業法第3条の免許を受けた信託会社は、宅地建物取引業の業務に関し取引の関係者に損害を与えたときは、指示処分を受けることがある。
515-35-1信託会社Aは、国土交通大臣に対し事務所を設置して宅地建物取引業を営む旨の届出をした後、営業保証金の供託又は宅地建物取引業保証協会への加入をせず宅地建物取引業の業務を開始した。
×
611-30-4Aが、宅地建物取引業を営もうとする場合において、Aが信託会社であるときは免許を受ける必要があるが、Aが信託業務を兼営する銀行であるときは免許を受ける必要はない。
×

2 違反する

宅建業者は、自ら売主として宅建業者でない者と割賦販売の契約を締結した場合、代金額の30%を超える金銭を受領するまでに、登記その他売主の義務を履行しなければならない(宅地建物取引業法43 条1項)。
例外は、残代金の支払につき、(1)抵当権・先取特権の登記を申請したり、(2)保証人を立てる、見込みがないとき、である。
本肢のBは代金額の30%(1,200万円)を超える金銭(3,000万円)を受領しており、また、Cは保証人を立てている。Bが所有権の登記をC名義に移さなければ、宅建業法に違反する。

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所有権留保等の禁止(宅建業法[20]3)

[共通の設定]
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Bとの間で宅地又は建物の売買契約を締結した。
年-問-肢内容正誤
1R04-43-4Aが建物の割賦販売を行った場合、当該建物を買主に引き渡し、かつ、代金の額の10分の3を超える額の支払を受けた後は、担保の目的で当該建物を譲り受けてはならない。
2R03-42-1Aが、Bとの間で、土地付建物(代金3,200万円)について割賦販売の契約を締結し、当該土地付建物を引き渡した場合、Aは、Bから800万円の賦払金の支払を受けるまでに、当該土地付建物に係る所有権の移転登記をしなければならない。
×
3H23-39-3A社は、宅地建物取引業者でない買主Bとの間で、宅地(代金3,000万円)の割賦販売の契約を締結し、引渡しを終えたが、Bは300万円しか支払わなかったため、宅地の所有権の登記をA社名義のままにしておいた。
4H21-37-4Aは、Bとの間で宅地の割賦販売の契約(代金3,000万円)を締結し、当該宅地を引き渡した。この場合において、Aは、Bから1,500万円の賦払金の支払を受けるまでに、当該宅地に係る所有権の移転登記をしなければならない。
×
5H15-35-2宅地建物取引業者Aは、自ら売主としてBと4,000万円の宅地の割賦販売の契約を締結し、引渡しを終えた。残代金1,000万円が未払であったため、Bは代金債務を保証する保証人を立てたが、Aは、宅地の所有権の登記をB名義のままにしておいた。
×
6H08-46-2宅地建物取引業者Aが自ら売主として、宅地建物取引業者でない買主Bと宅地(価格5,000万円)の売買契約を締結した。売買契約が「宅地の引渡しまでに代金の一部として1,000万円支払う」条件の割賦販売であった場合で、Bが1,000万円を支払い、Aが宅地を引き渡すときは、Aは、登記その他引渡し以外の売主の義務も履行しなければならない。
×

3 違反する

一つの保証協会の社員である宅建業者は、他の保証協会に加入することはできない(宅地建物取引業法64条の4第1項)。

■類似過去問
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社員の加入(宅建業法[07]1(3)①②)
年-問-肢内容正誤
1R02s-30-3
保証協会に加入している宅地建物取引業者は、保証を手厚くするため、更に別の保証協会に加入することができる。
×
228-31-1
保証協会に加入することは宅地建物取引業者の任意であり、一の保証協会の社員となった後に、宅地建物取引業に関し取引をした者の保護を目的として、重ねて他の保証協会の社員となることができる。
×
319-44-1保証協会に加入することは宅地建物取引業者の任意であるが、一の保証協会の社員となった後に、重ねて他の保証協会の社員となることはできない。
415-35-3一の宅地建物取引業保証協会の社員である宅地建物取引業者は、自らが取引の相手方に対し損害を与えたときに備え、相手方の損害を確実に補填できるよう、他の宅地建物取引業保証協会に加入した。
×
514-43-3一の保証協会の社員が、同時に他の保証協会の社員となっても差し支えない。
×
612-45-1宅地建物取引業者は、宅地建物取引業を行うに当たり保証協会へ加入することが義務付けられているが、一の保証協会の社員となった後に、重ねて他の保証協会の社員となることはできない。
×
705-47-1甲保証協会の社員(国土交通大臣免許)Aは、甲保証協会の社員となることによって営業保証金の供託義務を免除されるが、弁済業務保証金の還付可能額を増額するため、さらに乙保証協会の社員になることもできる。
×

4 違反しない

宅建業者間では、8つの規制は適用されない(宅地建物取引業法78条2項)。
したがって、自己の所有に属しない物件の売買契約を締結しても、宅建業法には違反しない(宅地建物取引業法33条の2)。

※買主が宅建業者でない場合、物件所有者と「停止条件付き」契約をしただけでは、その物件を売却することはできない。

■類似過去問
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業者間取引と他人物売買(宅建業法[15]5)
年-問-肢内容正誤
[共通の設定]
宅地建物取引業者Aが、自己の所有に属しない宅地又は建物について、自ら売主として宅地建物取引業者である買主Cとの間で売買契約を締結した。
1R03s-38-ウ
宅地建物取引業者Aは、自己の所有に属しない宅地について、自ら売主として、宅地建物取引業者Cと売買契約の予約を締結した。
228-41-3
Aは、宅地建物取引業者でないXが所有する宅地について、自らを売主、宅地建物取引業者Cを買主とする売買契約を締結することができる。
318-38-3Aは自己の所有に属しない建物について、Cと売買契約を締結した。
417-35-1Xの所有する宅地について、XとAが売買契約を締結し、所有権の移転登記がなされる前に、AはCに転売し、Cは更に宅地建物取引業者でないYに転売した。
515-35-4宅地建物取引業者Aは、Xの所有する宅地を取得することを停止条件として、宅地建物取引業者Cとの間で自ら売主として当該宅地の売買契約を締結した。
611-40-3Aは、中古の建物を、その所有者Xから停止条件付きで取得する契約を締結し、当該条件の未成就のまま、その建物を宅地建物取引業者Cに対し販売する契約を締結した。
709-45-1Cが宅地建物取引業者である場合で、X所有の当該宅地はXがYから売買により取得したものであるが、XがYにまだその売買代金を完済していないとき、Aは、Cと売買契約を締結できる。
809-45-3Cが宅地建物取引業者である場合で、AがXと「代替地の提供があれば、Xは、Aに当該宅地を譲渡する」旨の契約を締結しているとき、Aは、Cと売買契約を締結できる。
906-44-1宅地建物取引業者Aが自ら売主となって造成工事完了前の宅地を買主Cに分譲する契約を令和X年10月1日締結した。Aが当該宅地の所有権を所有者Xから停止条件付きで取得する契約を同年5月1日締結したが、同年10月1日現在その条件が未だ成就されていない場合において、Cが宅地建物取引業者であるとき、宅地建物取引業法の規定に違反しない。
1005-39-2宅地建物取引業者AがXから土地を取得して、宅地に造成し、自ら売主となって、Cに分譲しようとしている。AX間の売買契約において、開発許可を受けることを停止条件とする特約がある場合、Aは、その条件が成就するまでの間は、宅地建物取引業者であるCと、売買契約を締結してはならない。
×
1104-37-4その土地がXの所有地であったので、Aが、Xと令和X年9月1日停止条件付き売買契約を結び、条件未成就のまま翌年3月1日土地付住宅の売買契約を宅地建物取引業者Cと締結した場合、宅地建物取引業法に違反しない。
1203-42-3宅地建物取引業者Aが、Xの所有地について、Xと売買契約又は予約契約を締結しないで、自ら売主となって宅地建物取引業者Cと売買契約を締結した場合、宅地建物取引業法に違反する。
×

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【宅建過去問】(平成15年問35)業務の規制” に対して2件のコメントがあります。

  1. みっちゃん より:

    いつもお世話になります。4についての質問です。このケースはEとGの停止条件付き契約であり、FとEの停止条件付き契約ではありませんので、もともと他人物売買には当たらないのではないでしょうか。ですから仮にGが宅建業者でなくても違反にはならないと思うのですが・・・。

    1. 家坂 圭一 より:

      みっちゃん様

      ご質問ありがとうございます。
      肢4の選択肢を以下のように変更しても「正しい」というご主張ですね。

      宅地建物取引業者Eは、Fの所有する宅地を取得することを停止条件として、宅地建物取引業者でないGとの間で自ら売主として当該宅地の売買契約を締結した。

      図に描くと、こんな感じです。


      しかし、この選択肢が「宅建業法に違反しない」というのは、無理だと思います。

      以下、みっちゃんさんの疑問にお答えしつつ、結論を導きます。

      もともと他人物売買には当たらないのではないでしょうか。

      この宅地の所有者はFです。
      F所有の土地を、Eが売主となって売却するのですから、これは典型的な他人物売買です。

      そもそも、宅建業者が自ら売主となる他人物売買が制限されるのは、「買主がその不動産を手に入れられるかどうか不安定である」からです。手付金だけ支払って物件は手に入らない、などという悲劇を防ぐため、他人物売買は、原則として、禁止されています。
      そして、例外的に他人物売買が許されるのは、

      1. 真の所有者(F)と売主である宅建業者(E)との間に売買契約又は予約があり、
      2. その契約が停止条件付きでない場合

      に限られるわけです。

      しかし、改訂後の肢4を見ると、FE間に売買契約があるのかどうか、すら分かりません。
      Eは、単に「Fの所有する宅地を取得することを停止条件として」、Gとの間でこの宅地の売買契約を締結しているだけです。
      簡単にいえば、EはGに対して、「もしも手に入ったら売るよ。」と言っているに過ぎないのです。

      「FE間に売買契約があるが、それに停止条件が付いている場合」でも宅建業法違反なのに、「FE間に売買契約があるかどうかも分からない場合」が違反にならないはずがありません。

      このケースはEとGの停止条件付き契約であり、FとEの停止条件付き契約ではありません

      EG間の売買契約は停止条件付きであっても構いません。
      しかし、それが認められるのは、「F所有の土地をEが入手できる」という前提があるからです。

      「FとEの停止条件付き契約」がないどころか、FとEとの売買契約の存在すら疑わしいこの状況は、宅建業法違反と考えます。

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