“【宅建過去問】（平成15年問35）業務の規制” に対して2件のコメントがあります。

1. みっちゃん より:

   2022/07/31 13:17

   いつもお世話になります。４についての質問です。このケースはEとGの停止条件付き契約であり、FとEの停止条件付き契約ではありませんので、もともと他人物売買には当たらないのではないでしょうか。ですから仮にGが宅建業者でなくても違反にはならないと思うのですが・・・。

   返信
   1. 家坂 圭一 より:

      2022/08/01 18:26

      みっちゃん様

      ご質問ありがとうございます。
      肢4の選択肢を以下のように変更しても「正しい」というご主張ですね。

      宅地建物取引業者Ｅは、Ｆの所有する宅地を取得することを停止条件として、宅地建物取引業者でないＧとの間で自ら売主として当該宅地の売買契約を締結した。

      図に描くと、こんな感じです。

      
      しかし、この選択肢が「宅建業法に違反しない」というのは、無理だと思います。

      以下、みっちゃんさんの疑問にお答えしつつ、結論を導きます。

      もともと他人物売買には当たらないのではないでしょうか。

      この宅地の所有者はＦです。
      Ｆ所有の土地を、Ｅが売主となって売却するのですから、これは典型的な他人物売買です。

      そもそも、宅建業者が自ら売主となる他人物売買が制限されるのは、「買主がその不動産を手に入れられるかどうか不安定である」からです。手付金だけ支払って物件は手に入らない、などという悲劇を防ぐため、他人物売買は、原則として、禁止されています。
      そして、例外的に他人物売買が許されるのは、

      1. 真の所有者（Ｆ）と売主である宅建業者（Ｅ）との間に売買契約又は予約があり、
      2. その契約が停止条件付きでない場合

      に限られるわけです。

      しかし、改訂後の肢4を見ると、ＦＥ間に売買契約があるのかどうか、すら分かりません。
      Ｅは、単に「Ｆの所有する宅地を取得することを停止条件として」、Ｇとの間でこの宅地の売買契約を締結しているだけです。
      簡単にいえば、ＥはＧに対して、「もしも手に入ったら売るよ。」と言っているに過ぎないのです。

      「ＦＥ間に売買契約があるが、それに停止条件が付いている場合」でも宅建業法違反なのに、「ＦＥ間に売買契約があるかどうかも分からない場合」が違反にならないはずがありません。

      このケースはEとGの停止条件付き契約であり、FとEの停止条件付き契約ではありません

      ＥＧ間の売買契約は停止条件付きであっても構いません。
      しかし、それが認められるのは、「Ｆ所有の土地をＥが入手できる」という前提があるからです。

      「FとEの停止条件付き契約」がないどころか、ＦとＥとの売買契約の存在すら疑わしいこの状況は、宅建業法違反と考えます。

      返信