2009/10/24 / 最終更新日時 : 2022/05/12 家坂圭一民法[24]1(3)①有効性

【宅建過去問】（平成21年問10）売買契約

Ａを売主、Ｂを買主として甲土地の売買契約を締結した場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

Ａ所有の甲土地にＡが気付かなかった欠陥があり、その欠陥については、Ｂも欠陥であることに気付いておらず、かつ、気付かなかったことにつき過失がないような場合には、Ａは担保責任を負う必要はない。
ＢがＡに解約手付を交付している場合、Ａが契約の履行に着手していない場合であっても、Ｂが自ら履行に着手していれば、Ｂは手付を放棄して売買契約を解除することができない。
甲土地がＡの所有地ではなく、他人の所有地であった場合には、ＡＢ間の売買契約は無効である。
Ａ所有の甲土地に売買契約の内容に適合しない抵当権の登記があり、Ｂが当該土地の抵当権消滅請求をした場合には、Ｂは当該請求の手続が終わるまで、Ａに対して売買代金の支払を拒むことができる。

Contents

正解：４

正解：４

1 誤り

契約不適合担保責任は、売主が負う無過失責任です（民法562条、563条、564条）。
したがって、買主Ｂは、売主Ａが欠陥に気付いていなかった場合でも、担保責任を追及することができます。

※売主に損害賠償を請求することができるのは、売主の帰責事由がある場合に限られます（民法415条）。

※買主の善意無過失という要件は、令和２年以降の民法では要求されていません。

■参照項目&類似過去問

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契約不適合担保責任：無過失責任（民法[24]3(1)①）

	年-問-肢	内容	正誤
		[共通の設定] Ａを売主、Ｂを買主として甲建物の売買契約を締結した。甲建物には、品質に関して契約の内容に適合しない箇所（本件不適合）があった。
1	21-10-1	本件不適合にＡが気付いておらず、Ｂも不適合であることに気付かず、かつ、気付かなかったことにつき過失がないような場合には、Ａは担保責任を負う必要はない。	×
2	14-09-1	Ｂは、この不適合がＡの責めに帰すべき事由により生じたものであることを証明した場合に限り、この不適合に基づき行使できる権利を主張できる。	×

2 誤り

解約手付が交付されている場合、買主はその手付金を放棄し、売主はその倍額を現実に提供すれば、契約を解除することができます。ただし、相手方が契約の履行に着手した後は、この方法による解除は不可能です（民法557条1項）。

以上より、売主Ａが契約の履行に着手していない段階であれば、買主Ｂは、手付を放棄して売買契約を解除することができます。
Ｂ自らが履行に着手しているかどうかは、解除の可否に関係がありません。

■参照項目&類似過去問

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手付解除ができる期間・当事者（民法[24]2(2)②）

	年-問-肢	内容	正誤
1	R03s-04-1	売主Ａと買主Ｂとの間で締結した売買契約に関し、ＢがＡに対して手付を交付した場合、Ａは、目的物を引き渡すまではいつでも、手付の倍額を現実に提供して売買契約を解除することができる。	×
2	R02-09-1	Ａがその所有する甲建物について、Ｂとの間で、Ａを売主、Ｂを買主とする売買契約を締結した。Ｂが手付を交付し、履行期の到来後に代金支払の準備をしてＡに履行の催告をした場合、Ａは、手付の倍額を現実に提供して契約の解除をすることができる。	×
3	29-05-3	Ａは、中古自動車を売却するため、Ｂに売買の媒介を依頼し、報酬として売買代金の３％を支払うことを約した。Ｂの媒介によりＡは当該自動車をＣに100万円で売却した。売買契約が締結された際に、Ｃが解約手付として手付金10万円をＡに支払っている場合には、Ａはいつでも20万円を償還して売買契約を解除することができる。	×
4	21-10-2	売主が履行に着手していなくても、買主が履行に着手していれば、買主は契約を解除できない。	×
5	17-09-4	売主は、自らが履行に着手するまでは、買主が履行に着手していても、契約を解除できる。	×
6	16-04-2	売主が履行に着手した場合、買主が履行に着手したかどうかにかかわらず、売主は契約を解除できない。	×
7	12-07-2	買主が履行に着手した場合、売主が履行に着手していないときでも、買主は契約を解除できない。	×
8	06-06-2	買主は、売主が履行に着手するまでは、自らが履行に着手していても、契約を解除できる。	◯
9	04-07-3	買主は、自らが履行に着手していても、売主が履行に着手していなければ、契約を解除できる。	◯

3 誤り

Ｃの所有物を、ＡがＢに売却するようなケースを他人物売買といいます。民法は、このような契約も契約として有効と扱っています（同法561条）。

他人物売買の有効性

※この契約に基づき、Ａは、Ｃから甲土地を取得し、これをＢに移転する義務を負います（民法561条）。

■参照項目&類似過去問

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他人物売買：有効性（民法[24]1(3)①）

	年-問-肢	内容	正誤
1	R06-01-4	他人が所有している土地を目的物にした売買契約は無効であるが、当該他人がその売買契約を追認した場合にはその売買契約は有効となる。	×
2	H29-02-2	Ａを売主、Ｂを買主としてＣの所有する乙建物の売買契約が締結された場合、ＢがＡの無権利について善意無過失であれば、ＡＢ間で売買契約が成立した時点で、Ｂは乙建物の所有権を取得する。	×
3	H29-05-4	Ａは、中古自動車を売却するため、Ｂに売買の媒介を依頼し、報酬として売買代金の３％を支払うことを約した。Ｂの媒介によりＡは当該自動車をＣに100万円で売却した。売買契約締結時には当該自動車がＡの所有物ではなく、Ａの父親の所有物であったとしても、ＡＣ間の売買契約は有効に成立する。	◯
4	H21-10-3	Ａを売主、Ｂを買主として甲土地の売買契約を締結した。甲土地がＡの所有地ではなく、他人の所有地であった場合には、ＡＢ間の売買契約は無効である。	×
5	H13-01-1	Ａ・Ｂ・Ｃが、持分を６・２・２の割合とする建物の共有をしている。Ａが、Ｂ・Ｃに無断で、この建物を自己の所有としてＤに売却した場合は、その売買契約は有効であるが、Ｂ・Ｃの持分については、他人の権利の売買となる。	◯
6	H11-10-1	ＡからＢが建物を買い受ける契約を締結した。この建物がＣの所有で、ＣにはＡＢ間の契約締結時からこれを他に売却する意思がなく、ＡがＢにその所有権を移転することができない場合でも、ＡＢ間の契約は有効に成立する。	◯
7	H01-04-1	売買契約の目的物である土地が第三者の所有であって、当該第三者に譲渡の意思がないときは、契約は無効となる。	×

4 正しい

買い受けた不動産について契約の内容に適合しない抵当権の登記があるときは、抵当不動産の第三取得者Ｂは、抵当権消滅請求の手続をすることができる（民法379条）。そして、抵当権消滅請求の手続が終わるまで、代金の支払を拒むことが可能である（同法577条１項前段）。

■参照項目&類似過去問

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買主による代金の支払の拒絶（民法[24]3なし）

	年-問-肢	内容	正誤
権利を失うおそれがある場合
1	R03-07-4	Ａを売主、Ｂを買主として、Ａ所有の甲自動車を50万円で売却する契約が締結された。甲自動車について、第三者ＣがＡ所有ではなくＣ所有の自動車であると主張しており、Ｂが所有権を取得できないおそれがある場合、Ａが相当の担保を供したときを除き、ＢはＡに対して、売買代金の支払を拒絶することができる。	◯
2	01-04-3	売買契約の目的物である土地に権利を主張する者がいて、買主が買い受けた土地の所有権の一部を失うおそれがあるときは、買主は、売主が相当の担保を提供しない限り、その危険の限度に応じて代金の一部の支払いを拒むことができる。	◯
抵当権等の登記がある場合
1	21-10-4	Ａ所有の甲土地に売買契約の内容に適合しない抵当権の登記があり、Ｂが当該土地の抵当権消滅請求をした場合には、Ｂは当該請求の手続が終わるまで、Ａに対して売買代金の支払を拒むことができる。	◯
2	02-06-2	Ａは、売買契約の内容に適合しない抵当権が存在する場合は、その消滅を請求することができ、その手続きが終わるまで、Ｂに対し、代金の支払いを拒むことができる。	◯

代価弁済・抵当権消滅請求（民法[12]7(2)(3)）

[共通の設定]
Ｂは、Ｂ所有の甲土地にＡから借り入れた金員の担保として抵当権が設定され、その旨の登記がなされた。その後、Ｂは、第三者であるＣに甲土地を売却した。

	年-問-肢	内容	正誤
		代価弁済
1	R04-04-1	Ｂから甲土地を買い受けたＣが、Ａの請求に応じてその代価を弁済したときは、本件抵当権はＣのために消滅する。	◯
2	H27-06-3	抵当不動産を買い受けた第三者が、抵当権者の請求に応じてその代価を抵当権者に弁済したときは、抵当権はその第三者のために消滅する。	◯
		抵当権消滅請求
1	R04-04-4	Ｘ所有の甲土地にＢのＡに対する債務を担保するためにＡの抵当権が設定され、その旨の登記がなされた。ＢがＸから甲土地を買い受けた場合、Ｂは抵当不動産の第三取得者として、本件抵当権について、Ａに対して抵当権消滅請求をすることができる。	×
2	H28-04-4	Ａの抵当権設定後、Ｂが第三者であるＣに甲土地を売却した場合、ＣはＡに対して、民法第383条所定の書面を送付して抵当権の消滅を請求することができる。	◯
3	H27-06-2	抵当不動産の被担保債権の主債務者は、抵当権消滅請求をすることはできないが、その債務について連帯保証をした者は、抵当権消滅請求をすることができる。	×
4	H21-06-1	抵当権の被担保債権につき保証人となっている者は、抵当不動産を買い受けて第三取得者になれば、抵当権消滅請求をすることができる。	×
5	H21-06-2	抵当不動産の第三取得者は、当該抵当権の実行としての競売による差押えの効力が発生した後でも、売却の許可の決定が確定するまでは、抵当権消滅請求をすることができる。	×
6	H21-06-3	抵当不動産の第三取得者が抵当権消滅請求をするときは、登記をした各債権者に民法383条所定の書面を送付すれば足り、その送付書面につき事前に裁判所の許可を受ける必要はない。	◯
7	H21-06-4	抵当不動産の第三取得者から抵当権消滅請求にかかる民法383条所定の書面の送付を受けた抵当権者が、同書面の送付を受けた後２か月以内に、承諾できない旨を確定日付のある書面にて第三取得者に通知すれば、同請求に基づく抵当権消滅の効果は生じない。	×
8	H21-10-4	Ａを売主、Ｂを買主として甲土地の売買契約を締結した。Ａ所有の甲土地に売買契約の内容に適合しない抵当権の登記があり、Ｂが当該土地の抵当権消滅請求をした場合には、Ｂは当該請求の手続が終わるまで、Ａに対して売買代金の支払を拒むことができる。	◯
9	H02-06-2	Ａは、ＢからＢの所有地を2,000万円で買い受けたが、当該土地には、ＣのＤに対する1,000万円の債権を担保するため、Ｃの抵当権が設定され、その登記もされていた。Ａは、売買契約の内容に適合しない抵当権が存在する場合は、その消滅を請求することができ、その手続きが終わるまで、Ｂに対し、代金の支払いを拒むことができる。	◯

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カテゴリー: 民法[24]1(3)①有効性、民法[24]3(1)①責任の本質、民法[24]2(2)②手付解除ができる期間・当事者、民法[12]7(3).抵当権消滅請求、平成21年過去問