現行の借地借家法の施行後に設定された借地権に関する次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。

1. 借地権の当初の存続期間中に借地上の建物の滅失があった場合で、借地権者が借地権設定者の承諾を得ないで残存期間を超えて存続すべき建物を築造したときは、借地権設定者は地上権の消滅の請求又は土地の賃貸借の解約の申入れをすることができる。
2. 借地権の当初の存続期間が満了する場合において、借地権者が借地契約の更新を請求したときに、建物がある場合は、借地権設定者が遅滞なく異議を述べたときでも、その異議の理由にかかわりなく、従前の借地契約と同一の条件で借地契約を更新したものとみなされる。
3. 借地権の当初の存続期間中に借地上の建物の滅失があった場合、借地権者は地上権の放棄又は土地の賃貸借の解約の申入れをすることができる。
4. 借地権の当初の存続期間が満了し借地契約を更新する場合において、当事者間でその期間を更新の日から10年と定めたときは、その定めは効力を生じず、更新後の存続期間は更新の日から20年となる。

正解：４

はじめに

借地権の当初の存続期間は、最短でも30年です（借地借家法３条本文）。契約が更新された場合、最初の更新後は契約期間が最短20年、２回目の更新以降は最短10年となります（同法４条）。これが本問を解く大前提です。

1 誤り

借地権の当初の存続期間中に建物が滅失した場合であっても、借地権は、存続します。
借地権者は、借地権設定者の承諾の有無にかかわらず、建物を再築することができます。
借地権設定者のほうから、地上権消滅請求や賃貸借の解約の申入れをすることはできません。

※建物の再築について借地権設定者の承諾があった場合、借地権は、承諾日又は築造日のいずれか早い日から20年間存続します（借地借家法７条１項本文）。

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2 誤り

借地権者が契約の更新を請求してきた場合、借地権設定者がこれを拒むためには、まず、遅滞なく異議を述べることが必要です（借地借家法５条１項ただし書き）。しかし、借地権設定者は、正当事由がなければ、異議を述べることができません（同法６条）。つまり、法定更新を拒むためには、「遅滞なく異議を述べること」に加えて、「正当事由があること」も要求されるのです。

以上を逆からいうと、異議に正当事由があれば、契約の更新を阻むことも可能ということになります。
本肢は、「異議の理由にかかわりなく、…更新したものとみなされる」とする点が誤りです。

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3 誤り

（肢１参照。）
借地権の当初の存続期間中に建物が滅失した場合、借地権は存続します。借地権者が地上権放棄請求や賃貸借の解約の申入れをすることはできません。

■参照項目&類似過去問

4 正しい

（「はじめに」参照。）
当初の存続期間が満了し、借地契約を更新する場合、その期間は20年以上であることが必要です（借地借家法４条）。これに反する特約で、借地権者に不利なものは無効とされます（同法９条）。
本肢では、第一回目の更新時に、更新後の契約期間を10年と定めています。しかし、この特約は、借地借家法の規定と比較して借地権者に不利なため無効です。したがって、契約期間は、原則通り、20年ということになります。

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