【宅建過去問】(平成23年問33)重要事項説明書(35条書面)

宅地建物取引業者A社は、自ら売主として買主B社と宅地の売買について交渉したところ、大筋の合意を得て、重要事項説明を翌日に行うこととした。しかし、重要事項説明の予定日の朝、A社の唯一の宅地建物取引士である甲が交通事故に遭い、5日間入院することとなった。この場合におけるA社の行為に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。なお、B社は宅地建物取引業者ではないものとする。

  1. A社の代表者である乙は、宅地建物取引士ではないが契約締結権限をもつ代表者であるため、甲を代理してB社の代表者丙に対し、甲の宅地建物取引士証を提示した上、重要事項説明を行った。なお、乙は宅地建物取引業に30年間携わったベテランであったこともあり、説明の内容に落ち度はなかった。
  2. A社の従業者である丁は、有効期間は満了しているが、宅地建物取引士証を持っていたため、丁がその宅地建物取引士証を提示した上、B社の代表者丙に重要事項説明を行った。
  3. 事情を知ったB社の代表者丙から、「自分も宅地建物取引業に長年携わっているので、重要事項説明は契約後でも構わない」という申出があったため、重要事項説明は契約締結後に退院した甲が行った。
  4. 事情を知ったB社と合意の上、A社は重要事項を記載した書面を交付するにとどめ、退院後、契約締結前に甲が重要事項説明を行った。

正解:4

1 違反する

重要事項の説明は、宅建士が行う必要があります(宅建業法35条1項)。
「契約締結権限をもつ代表者」だったとしても、宅建士でない以上、重要事項の説明をすることはできません。

■類似過去問
内容を見る
重要事項説明の方法(説明者)(宅建業法[11]1(3)⑤)
 年-問-肢内容正誤
1R03-26-1宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Bに対し建物の売却を行う。Aは、Bに対し、専任の宅地建物取引士をして説明をさせなければならない。×
2R02-41-2重要事項説明書に記名押印する宅地建物取引士は専任の宅地建物取引士でなければならないが、実際に重要事項の説明を行う者は専任の宅地建物取引士でなくてもよい。
×
327-29-4重要事項の説明を行う宅地建物取引士は専任の宅地建物取引士でなくてもよいが、35条書面に記名押印する宅地建物取引士は専任の宅地建物取引士でなければならない。
×
426-35-3宅地建物取引士は、宅地建物取引士証の有効期間が満了している場合、35条書面に記名押印することはできるが、取引の相手方に対し説明はできない。
×
526-36-1重要事項説明のため、明日お宅にお伺いする当社の者は、宅地建物取引士ではありませんが、当社の最高責任者である代表取締役ですので、重要事項説明をする者として問題ございません。
×
626-36-3この物件の担当である宅地建物取引士が急用のため対応できなくなりましたが、せっかくお越しいただきましたので、重要事項説明書にある宅地建物取引士欄を訂正の上、宅地建物取引士である私が記名押印をし、代わりに重要事項説明をさせていただきます。私の宅地建物取引士証をお見せします。
723-33-1宅地建物取引業者A社は、自ら売主として買主B社と宅地の売買について交渉したところ、大筋の合意を得て、重要事項説明を翌日に行うこととした。しかし、重要事項説明の予定日の朝、A社の唯一の宅地建物取引士である甲が交通事故に遭い、5日間入院することとなった。A社の代表者である乙は、宅地建物取引士ではないが契約締結権限をもつ代表者であるため、甲を代理してB社の代表者丙に対し、甲の宅地建物取引士証を提示した上、重要事項説明を行った。なお、乙は宅地建物取引業に30年間携わったベテランであったこともあり、説明の内容に落ち度はなかった。
×
823-33-2宅地建物取引業者A社は、自ら売主として買主B社と宅地の売買について交渉したところ、大筋の合意を得て、重要事項説明を翌日に行うこととした。しかし、重要事項説明の予定日の朝、A社の唯一の宅地建物取引士である甲が交通事故に遭い、5日間入院することとなった。A社の従業者である乙は、有効期間は満了しているが、宅地建物取引士証を持っていたため、乙がその宅地建物取引士証を提示した上、B社の代表者丙に重要事項説明を行った。
×
923-33-4宅地建物取引業者A社は、自ら売主として買主B社と宅地の売買について交渉したところ、大筋の合意を得て、重要事項説明を翌日に行うこととした。しかし、重要事項説明の予定日の朝、A社の唯一の宅地建物取引士である甲が交通事故に遭い、5日間入院することとなった。事情を知ったB社と合意の上、A社は重要事項を記載した書面を交付するにとどめ、退院後、契約締結前に甲が重要事項説明を行った。
1019-40-1宅地建物取引業者Aが売主Bと買主Cの間の建物の売買について媒介を行う。Aは、35条書面及び37条書面のいずれの交付に際しても、宅地建物取引士をして、当該書面への記名押印及びその内容の説明をさせなければならない。
×
1117-39-1売主A、買主Bの間の宅地の売買について媒介した宅地建物取引業者Cは、宅地建物取引士をして重要事項説明を行わせたが、AとBの同意があったため、契約書面を交付しなかった。×
1216-34-4宅地建物取引士Aは、宅地建物取引士証の有効期間内に更新をせず、有効期間の満了日から2週間後に宅地建物取引士証の交付を受けた。その2週間の間にAに重要事項説明を行わせた宅地建物取引業者B社は業務停止処分を受けることがある。
1313-43-1宅地建物取引業者が、現地案内所を設置して、そこで法第35条の規定による重要事項の説明をさせようとするときには、その業務を行うのは、専任の宅地建物取引士でなければならない。
×
1412-31-1宅地建物取引業者が、宅地建物取引業法第35条の規定に基づき重要事項の説明をさせる場合の宅地建物取引士は、必ずしも成年者である専任の宅地建物取引士である必要はない。
1510-39-1宅地建物取引業者であるA及びBが、共同で宅地の売買の媒介をするため、協力して一の重要事項説明書を作成した。Aの宅地建物取引士がa、Bの宅地建物取引士がbである。AとBは、a一人を代表として、宅地の買主に対し重要事項説明書を交付して重要事項について説明させることができる。
1604-42-335条書面の交付及び37条書面の交付ともに、その交付をする前に、その内容を宅地建物取引士をして説明させなければならない。
×

2 違反する

(肢1参照。)
宅建士証を有しているとしても、すでに有効期間が満了している以上、その宅建士証は失効しています。丁は、既に宅建士ではありません。
この丁が重要事項の説明をすることは不可能です。

■類似過去問
内容を見る
重要事項説明の方法(説明者)(宅建業法[11]1(3)⑤)
 年-問-肢内容正誤
1R03-26-1宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Bに対し建物の売却を行う。Aは、Bに対し、専任の宅地建物取引士をして説明をさせなければならない。×
2R02-41-2重要事項説明書に記名押印する宅地建物取引士は専任の宅地建物取引士でなければならないが、実際に重要事項の説明を行う者は専任の宅地建物取引士でなくてもよい。
×
327-29-4重要事項の説明を行う宅地建物取引士は専任の宅地建物取引士でなくてもよいが、35条書面に記名押印する宅地建物取引士は専任の宅地建物取引士でなければならない。
×
426-35-3宅地建物取引士は、宅地建物取引士証の有効期間が満了している場合、35条書面に記名押印することはできるが、取引の相手方に対し説明はできない。
×
526-36-1重要事項説明のため、明日お宅にお伺いする当社の者は、宅地建物取引士ではありませんが、当社の最高責任者である代表取締役ですので、重要事項説明をする者として問題ございません。
×
626-36-3この物件の担当である宅地建物取引士が急用のため対応できなくなりましたが、せっかくお越しいただきましたので、重要事項説明書にある宅地建物取引士欄を訂正の上、宅地建物取引士である私が記名押印をし、代わりに重要事項説明をさせていただきます。私の宅地建物取引士証をお見せします。
723-33-1宅地建物取引業者A社は、自ら売主として買主B社と宅地の売買について交渉したところ、大筋の合意を得て、重要事項説明を翌日に行うこととした。しかし、重要事項説明の予定日の朝、A社の唯一の宅地建物取引士である甲が交通事故に遭い、5日間入院することとなった。A社の代表者である乙は、宅地建物取引士ではないが契約締結権限をもつ代表者であるため、甲を代理してB社の代表者丙に対し、甲の宅地建物取引士証を提示した上、重要事項説明を行った。なお、乙は宅地建物取引業に30年間携わったベテランであったこともあり、説明の内容に落ち度はなかった。
×
823-33-2宅地建物取引業者A社は、自ら売主として買主B社と宅地の売買について交渉したところ、大筋の合意を得て、重要事項説明を翌日に行うこととした。しかし、重要事項説明の予定日の朝、A社の唯一の宅地建物取引士である甲が交通事故に遭い、5日間入院することとなった。A社の従業者である乙は、有効期間は満了しているが、宅地建物取引士証を持っていたため、乙がその宅地建物取引士証を提示した上、B社の代表者丙に重要事項説明を行った。
×
923-33-4宅地建物取引業者A社は、自ら売主として買主B社と宅地の売買について交渉したところ、大筋の合意を得て、重要事項説明を翌日に行うこととした。しかし、重要事項説明の予定日の朝、A社の唯一の宅地建物取引士である甲が交通事故に遭い、5日間入院することとなった。事情を知ったB社と合意の上、A社は重要事項を記載した書面を交付するにとどめ、退院後、契約締結前に甲が重要事項説明を行った。
1019-40-1宅地建物取引業者Aが売主Bと買主Cの間の建物の売買について媒介を行う。Aは、35条書面及び37条書面のいずれの交付に際しても、宅地建物取引士をして、当該書面への記名押印及びその内容の説明をさせなければならない。
×
1117-39-1売主A、買主Bの間の宅地の売買について媒介した宅地建物取引業者Cは、宅地建物取引士をして重要事項説明を行わせたが、AとBの同意があったため、契約書面を交付しなかった。×
1216-34-4宅地建物取引士Aは、宅地建物取引士証の有効期間内に更新をせず、有効期間の満了日から2週間後に宅地建物取引士証の交付を受けた。その2週間の間にAに重要事項説明を行わせた宅地建物取引業者B社は業務停止処分を受けることがある。
1313-43-1宅地建物取引業者が、現地案内所を設置して、そこで法第35条の規定による重要事項の説明をさせようとするときには、その業務を行うのは、専任の宅地建物取引士でなければならない。
×
1412-31-1宅地建物取引業者が、宅地建物取引業法第35条の規定に基づき重要事項の説明をさせる場合の宅地建物取引士は、必ずしも成年者である専任の宅地建物取引士である必要はない。
1510-39-1宅地建物取引業者であるA及びBが、共同で宅地の売買の媒介をするため、協力して一の重要事項説明書を作成した。Aの宅地建物取引士がa、Bの宅地建物取引士がbである。AとBは、a一人を代表として、宅地の買主に対し重要事項説明書を交付して重要事項について説明させることができる。
1604-42-335条書面の交付及び37条書面の交付ともに、その交付をする前に、その内容を宅地建物取引士をして説明させなければならない。
×

3 違反する

重要事項の説明は、契約が成立するまでの間に行わなければなりません(宅建業法35条1項)。つまり、重要事項説明→契約締結→37条書面交付、という順序を踏む必要があるのです。
買主の承諾があるからといって、契約成立後に説明することは許されません。

■類似過去問
内容を見る
重要事項説明の方法(タイミング)(宅建業法[11]1(3)①)
 年-問-肢内容正誤
1R03s-35-2宅地建物取引業者は、その媒介により売買契約が成立したときは、当該契約の各当事者に、遅滞なく、重要事項説明書を交付しなければならない。
×
226-36-4この物件は人気物件ですので、申込みをいただいた時点で契約成立とさせていただきます。後日、重要事項説明書を兼ねた契約書を送付いたしますので、署名押印の上、返送していただければ、手続は全て完了いたします。×
324-32-2宅地建物取引業者A社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bと宅地の売買について交渉を行う。Bは、事業用地として当該宅地を購入する資金を金融機関から早急に調達する必要があったため、重要事項説明に先立って37条書面の交付を行うようA社に依頼した。これを受け、A社は、重要事項説明に先立って契約を締結し、37条書面を交付することができる。
×
423-33-3宅地建物取引業者A社は、自ら売主として買主B社と宅地の売買について交渉したところ、大筋の合意を得て、重要事項説明を翌日に行うこととした。しかし、重要事項説明の予定日の朝、A社の唯一の宅地建物取引士である甲が交通事故に遭い、5日間入院することとなった。事情を知ったB社の代表者乙から、「自分も宅地建物取引業に長年携わっているので、重要事項説明は契約後でも構わない」という申出があったため、重要事項説明は契約締結後に退院した甲が行った。
×
523-33-4宅地建物取引業者A社は、自ら売主として買主B社と宅地の売買について交渉したところ、大筋の合意を得て、重要事項説明を翌日に行うこととした。しかし、重要事項説明の予定日の朝、A社の唯一の宅地建物取引士である甲が交通事故に遭い、5日間入院することとなった。事情を知ったB社と合意の上、A社は重要事項を記載した書面を交付するにとどめ、退院後、契約締結前に甲が重要事項説明を行った。
617-39-4売主A、買主Bの間の宅地の売買について宅地建物取引業者Cが媒介しようとしている。AとBどちらからも、早く契約したいとの意思表示があったため、Cは契約締結後に重要事項説明をする旨AとBの了解を得た後に契約を締結させ、契約書面を交付した。
×
711-34-4宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBと土地付建物の売買契約を締結しようとしている。Aが、遠隔地に住んでいるBの了承を得て、「Bが希望する時期に説明をする」旨の条件付きで重要事項説明書を郵送した場合で、Bから希望する時期を明示されないときでも、Aは、重要事項の説明を行った後に限り、売買契約を締結することができる。
809-38-4宅地建物取引業者Aが、貸主Bと借主Cの間の建物貸借契約の締結を媒介した。Aは、Cが他の物件をも探索していたので、重要事項を口頭で説明したが、その数日後、CからAに対し電話で「早急に契約を締結したい」旨の申出があったので、その日のうちにB及びCの合意を得て契約を成立させ、契約成立の日の翌日、Cに重要事項を記載した文書を郵送した。
×
904-37-3宅地建物取引業者Aが、本年2月15日「建物の形状・構造については、工事が完了した後に説明する」と重要事項説明を行って、同年3月1日土地付住宅の売買契約を宅地建物取引業者でないBと締結した場合、宅地建物取引業法に違反する。

4 違反しない

肢3のケースと違って、本肢では、契約締結前に重要事項を説明しています。この順序であれば、宅建業法に違反しません(宅建業法35条1項)。

■類似過去問
内容を見る
重要事項説明の方法(タイミング)(宅建業法[11]1(3)①)
 年-問-肢内容正誤
1R03s-35-2宅地建物取引業者は、その媒介により売買契約が成立したときは、当該契約の各当事者に、遅滞なく、重要事項説明書を交付しなければならない。
×
226-36-4この物件は人気物件ですので、申込みをいただいた時点で契約成立とさせていただきます。後日、重要事項説明書を兼ねた契約書を送付いたしますので、署名押印の上、返送していただければ、手続は全て完了いたします。×
324-32-2宅地建物取引業者A社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bと宅地の売買について交渉を行う。Bは、事業用地として当該宅地を購入する資金を金融機関から早急に調達する必要があったため、重要事項説明に先立って37条書面の交付を行うようA社に依頼した。これを受け、A社は、重要事項説明に先立って契約を締結し、37条書面を交付することができる。
×
423-33-3宅地建物取引業者A社は、自ら売主として買主B社と宅地の売買について交渉したところ、大筋の合意を得て、重要事項説明を翌日に行うこととした。しかし、重要事項説明の予定日の朝、A社の唯一の宅地建物取引士である甲が交通事故に遭い、5日間入院することとなった。事情を知ったB社の代表者乙から、「自分も宅地建物取引業に長年携わっているので、重要事項説明は契約後でも構わない」という申出があったため、重要事項説明は契約締結後に退院した甲が行った。
×
523-33-4宅地建物取引業者A社は、自ら売主として買主B社と宅地の売買について交渉したところ、大筋の合意を得て、重要事項説明を翌日に行うこととした。しかし、重要事項説明の予定日の朝、A社の唯一の宅地建物取引士である甲が交通事故に遭い、5日間入院することとなった。事情を知ったB社と合意の上、A社は重要事項を記載した書面を交付するにとどめ、退院後、契約締結前に甲が重要事項説明を行った。
617-39-4売主A、買主Bの間の宅地の売買について宅地建物取引業者Cが媒介しようとしている。AとBどちらからも、早く契約したいとの意思表示があったため、Cは契約締結後に重要事項説明をする旨AとBの了解を得た後に契約を締結させ、契約書面を交付した。
×
711-34-4宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBと土地付建物の売買契約を締結しようとしている。Aが、遠隔地に住んでいるBの了承を得て、「Bが希望する時期に説明をする」旨の条件付きで重要事項説明書を郵送した場合で、Bから希望する時期を明示されないときでも、Aは、重要事項の説明を行った後に限り、売買契約を締結することができる。
809-38-4宅地建物取引業者Aが、貸主Bと借主Cの間の建物貸借契約の締結を媒介した。Aは、Cが他の物件をも探索していたので、重要事項を口頭で説明したが、その数日後、CからAに対し電話で「早急に契約を締結したい」旨の申出があったので、その日のうちにB及びCの合意を得て契約を成立させ、契約成立の日の翌日、Cに重要事項を記載した文書を郵送した。
×
904-37-3宅地建物取引業者Aが、本年2月15日「建物の形状・構造については、工事が完了した後に説明する」と重要事項説明を行って、同年3月1日土地付住宅の売買契約を宅地建物取引業者でないBと締結した場合、宅地建物取引業法に違反する。
重要事項説明の方法(説明者)(宅建業法[11]1(3)⑤)
 年-問-肢内容正誤
1R03-26-1宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Bに対し建物の売却を行う。Aは、Bに対し、専任の宅地建物取引士をして説明をさせなければならない。×
2R02-41-2重要事項説明書に記名押印する宅地建物取引士は専任の宅地建物取引士でなければならないが、実際に重要事項の説明を行う者は専任の宅地建物取引士でなくてもよい。
×
327-29-4重要事項の説明を行う宅地建物取引士は専任の宅地建物取引士でなくてもよいが、35条書面に記名押印する宅地建物取引士は専任の宅地建物取引士でなければならない。
×
426-35-3宅地建物取引士は、宅地建物取引士証の有効期間が満了している場合、35条書面に記名押印することはできるが、取引の相手方に対し説明はできない。
×
526-36-1重要事項説明のため、明日お宅にお伺いする当社の者は、宅地建物取引士ではありませんが、当社の最高責任者である代表取締役ですので、重要事項説明をする者として問題ございません。
×
626-36-3この物件の担当である宅地建物取引士が急用のため対応できなくなりましたが、せっかくお越しいただきましたので、重要事項説明書にある宅地建物取引士欄を訂正の上、宅地建物取引士である私が記名押印をし、代わりに重要事項説明をさせていただきます。私の宅地建物取引士証をお見せします。
723-33-1宅地建物取引業者A社は、自ら売主として買主B社と宅地の売買について交渉したところ、大筋の合意を得て、重要事項説明を翌日に行うこととした。しかし、重要事項説明の予定日の朝、A社の唯一の宅地建物取引士である甲が交通事故に遭い、5日間入院することとなった。A社の代表者である乙は、宅地建物取引士ではないが契約締結権限をもつ代表者であるため、甲を代理してB社の代表者丙に対し、甲の宅地建物取引士証を提示した上、重要事項説明を行った。なお、乙は宅地建物取引業に30年間携わったベテランであったこともあり、説明の内容に落ち度はなかった。
×
823-33-2宅地建物取引業者A社は、自ら売主として買主B社と宅地の売買について交渉したところ、大筋の合意を得て、重要事項説明を翌日に行うこととした。しかし、重要事項説明の予定日の朝、A社の唯一の宅地建物取引士である甲が交通事故に遭い、5日間入院することとなった。A社の従業者である乙は、有効期間は満了しているが、宅地建物取引士証を持っていたため、乙がその宅地建物取引士証を提示した上、B社の代表者丙に重要事項説明を行った。
×
923-33-4宅地建物取引業者A社は、自ら売主として買主B社と宅地の売買について交渉したところ、大筋の合意を得て、重要事項説明を翌日に行うこととした。しかし、重要事項説明の予定日の朝、A社の唯一の宅地建物取引士である甲が交通事故に遭い、5日間入院することとなった。事情を知ったB社と合意の上、A社は重要事項を記載した書面を交付するにとどめ、退院後、契約締結前に甲が重要事項説明を行った。
1019-40-1宅地建物取引業者Aが売主Bと買主Cの間の建物の売買について媒介を行う。Aは、35条書面及び37条書面のいずれの交付に際しても、宅地建物取引士をして、当該書面への記名押印及びその内容の説明をさせなければならない。
×
1117-39-1売主A、買主Bの間の宅地の売買について媒介した宅地建物取引業者Cは、宅地建物取引士をして重要事項説明を行わせたが、AとBの同意があったため、契約書面を交付しなかった。×
1216-34-4宅地建物取引士Aは、宅地建物取引士証の有効期間内に更新をせず、有効期間の満了日から2週間後に宅地建物取引士証の交付を受けた。その2週間の間にAに重要事項説明を行わせた宅地建物取引業者B社は業務停止処分を受けることがある。
1313-43-1宅地建物取引業者が、現地案内所を設置して、そこで法第35条の規定による重要事項の説明をさせようとするときには、その業務を行うのは、専任の宅地建物取引士でなければならない。
×
1412-31-1宅地建物取引業者が、宅地建物取引業法第35条の規定に基づき重要事項の説明をさせる場合の宅地建物取引士は、必ずしも成年者である専任の宅地建物取引士である必要はない。
1510-39-1宅地建物取引業者であるA及びBが、共同で宅地の売買の媒介をするため、協力して一の重要事項説明書を作成した。Aの宅地建物取引士がa、Bの宅地建物取引士がbである。AとBは、a一人を代表として、宅地の買主に対し重要事項説明書を交付して重要事項について説明させることができる。
1604-42-335条書面の交付及び37条書面の交付ともに、その交付をする前に、その内容を宅地建物取引士をして説明させなければならない。
×
重要事項説明の方法(交付者)(宅建業法[11]1(3)④)
 年-問-肢内容正誤
123-33-4宅地建物取引業者A社は、自ら売主として買主B社と宅地の売買について交渉したところ、大筋の合意を得て、重要事項説明を翌日に行うこととした。しかし、重要事項説明の予定日の朝、A社の唯一の宅地建物取引士である甲が交通事故に遭い、5日間入院することとなった。事情を知ったB社と合意の上、A社は重要事項を記載した書面を交付するにとどめ、退院後、契約締結前に甲が重要事項説明を行った。

>>年度目次に戻る

LINEアカウントで質問・相談

家坂講師に気軽に受験相談や質問ができるLINEアカウントを運営しています。
お気軽に「友だち追加」してください。
友だち追加
PCの場合は、「友だち検索」でID"@e-takken"を検索してください。

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。