【宅建過去問】(平成04年問10)借地借家法(借地)

Aは、木造の建物の所有を目的として、Bが所有する土地を期間30年の約定で賃借している。この場合、民法及び借地借家法の規定によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。

  1. 期間満了前にAが鉄筋コンクリート造りの建物を無断で増築した場合、Bが遅滞なく異議を述べなければ、借地権の存続期間は、増築のときから20年となる。
  2. 期間満了前に建物が滅失し、Aが再築をしない場合、期間満了の際にAが契約の更新の請求をしても、Bが異議を述べたときは、当該契約は更新されない。
  3. 期間満了後Aが当該建物に居住して土地の使用を継続している場合、Bが遅滞なく異議を述べなければ、期間の定めのない借地権が設定されたものとみなされる。
  4. 期間満了前に建物が火災により滅失し、Aが木造の建物を再築した場合、Bが遅滞なく異議を述べなければ、借地権の存続期間は、建物滅失の日から20年となる。

正解:2

1 誤り

AB間の借地契約は、「木造の建物の所有を目的」とするものである。借地権者Aは、借地権設定者であるBの承諾も、それに変わる裁判所の許可もないままに、鉄筋コンクリートの建物を増築することはできない(借地借家法17条参照)。
したがって、Aの無断増築行為は、賃貸借契約の解除事由となる(民法540条)。
Bのあらかじめの承諾が必要なのであって、「遅滞なく異議を述べ」たかどうか、の問題ではない。

※「借地権の存続期間は、増築のときから20年」という記述は、建物滅失後の再築に関するものである(借地借家法7条)。本肢の増築のケースには関係がない。

■参照項目&類似過去問
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当初の契約期間中の滅失・取壊し(借地借家法[01]4(1))
年-問-肢内容正誤
1R04-11-1借地権の存続期間が満了する前に建物の滅失があった場合において、借地権者が借地権の残存期間を超えて存続すべき建物を築造したときは、その建物を築造することにつき借地権設定者の承諾がない場合でも、借地権の期間の延長の効果が生ずる。×
2R04-11-2転借地権が設定されている場合において、転借地上の建物が滅失したときは、転借地権は消滅し、転借地権者(転借人)は建物を再築することができない。×
3R04-11-3借地上の建物が滅失し、借地権設定者の承諾を得て借地権者が新たに建物を築造するに当たり、借地権設定者が存続期間満了の際における借地の返還確保の目的で、残存期間を超えて存続する建物を築造しない旨の特約を借地権者と結んだとしても、この特約は無効である。
4H25-12-4借地権の存続期間満了前に建物が滅失し、借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を建築した場合、借地権設定者が異議を述べない限り、借地権は築造日から当然に20年間存続する。×
5H21-11-1当初の存続期間内に建物が滅失し、借地権者が借地権設定者の承諾を得ずに残存期間を超えて存続すべき建物を築造→借地権設定者は解約の申入れが可能。×
6H21-11-3借地権の当初の存続期間中に借地上の建物の滅失があった場合、借地権者は地上権の放棄又は土地の賃貸借の解約の申入れをすることができる。×
7H10-11-1当初の存続期間内に、借地権者が、借地権設定者に通知することなく、建物を取壊し残存期間を超えて存続すべき建物を築造→借地権設定者は契約の解除が可能。×
8H04-10-1木造建物の所有を目的とする借地契約において、期間満了前に借地権者が鉄筋コンクリート造りの建物を無断で増築した場合、借地権設定者が遅滞なく異議を述べなければ、借地権の存続期間は、増築のときから20年となる。×
9H04-10-4期間満了前に建物が火災により滅失し、借地権者が同等の建物を再築した場合、土地所有者が遅滞なく異議を述べなければ、借地権の存続期間は、建物滅失の日から20年となる。×
10H03-12-1借地権者は、家屋が火災により減失したときは、新築することができ、その建物が借地権の残存期間を超えて存続するものであっても、土地所有者は異議を述べることができない。×
11H02-12-3建物の所有を目的とする土地の賃貸借において、当該建物が借地人の失火により滅失したときは、賃貸人は、解約の申入れをすることができる。×
12H02-12-4建物の所有を目的とする土地の賃貸借において、当初の存続期間中に当該建物が滅失したときであっても、当該賃貸借は終了しない。

2 正しい

借地権者Aの更新請求により、借地契約が法定更新されるのは、存続期間満了の際に「建物がある場合」に限られる(借地借家法5条1項本文)。
建物を再築しないまま存続期間の満了を迎えた本肢のケースでは、この法定更新の規定は、適用されない。したがって、借地権設定者Bが異議を述べた場合には、借地契約は更新されず終了する。
(法定更新はされないのだから、Bの異議に正当事由が存在する必要はない。)

■参照項目&類似過去問
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契約の法定更新(借地借家法[01]3)
年-問-肢内容正誤
1R05-11-4本件契約が借地権者の居住のための建物を所有する目的であり契約の更新がない旨を定めていない契約であって、期間満了する場合において甲土地上に建物があり、借地権者が契約の更新を請求したとしても、借地権設定者が遅滞なく異議を述べ、その異議に更新を拒絶する正当な事由があると認められる場合は、本件契約は更新されない。
2R03s-11-2借地権の存続期間が満了する場合、借地権者が契約の更新を請求したとき、その土地上に建物が存在する限り、借地権設定者は異議を述べることができない。×
3H25-12-2借地権の存続期間が満了する際、借地権者の更新請求に対し、借地権設定者が遅滞なく異議を述べた場合には、借地契約は当然に終了する。×
4H21-11-2当初の存続期間満了時に、借地権者が更新請求し、建物がある場合は、借地権設定者が異議を述べたとしても、異議の理由にかかわらず、借地契約を更新したものとみなされる。×
5H20-13-2存続期間満了後に、借地権者が土地使用を継続した場合、契約更新とみなされることがある。
6H19-13-3存続期間が満了した場合でも、借地権者が、建物収去・土地明渡しを請求できない場合がある。
7H10-11-2存続期間満了時に借地権者が更新を請求し、借地権設定者が異議を述べたがその異議に正当事由がない場合、契約は更新され、その存続期間は30年である。×
8H05-11-2「期間満了の際、借地権者に対し相当の一定額の交付さえ行えば、借地権設定者は更新を拒絶できる」と特約してもその特約は、無効である。
9H04-10-2当初の存続期間内に、建物が滅失し再築しない場合、期間満了時に、借地権者が更新請求しても、借地権設定者が異議を述べたときは、契約は更新されない。
10H04-10-3存続期間満了後、借地権者が土地使用を継続しており、借地権設定者が異議を述べなければ、期間の定めのない借地権が設定されたとみなされる。×
11H01-12-2存続期間満了時に、借地権者が更新請求し、建物がある場合は、借地権設定者が異議を述べなければ、前の契約と同一条件で更新したものとみなされる。
12H01-12-3存続期間満了後、借地権者が土地使用を継続しており、建物がある場合は、借地権設定者が異議を述べなければ、前の契約と同一条件で更新したものとみなされる。

3 誤り

存続期間満了後、借地権者Aが土地の使用を継続し、建物がある場合、借地契約は原則として法定更新される(借地借家法5条2項)。例外は、借地権設定者Bが、遅滞なく異議を述べ、その異議に正当事由があった場合である。
契約が法定更新された場合、その期間は、更新後10年(最初の更新の際は20年)である。「期間の定めのない借地権」になるわけではない。

■参照項目&類似過去問
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契約の法定更新(借地借家法[01]3)
年-問-肢内容正誤
1R05-11-4本件契約が借地権者の居住のための建物を所有する目的であり契約の更新がない旨を定めていない契約であって、期間満了する場合において甲土地上に建物があり、借地権者が契約の更新を請求したとしても、借地権設定者が遅滞なく異議を述べ、その異議に更新を拒絶する正当な事由があると認められる場合は、本件契約は更新されない。
2R03s-11-2借地権の存続期間が満了する場合、借地権者が契約の更新を請求したとき、その土地上に建物が存在する限り、借地権設定者は異議を述べることができない。×
3H25-12-2借地権の存続期間が満了する際、借地権者の更新請求に対し、借地権設定者が遅滞なく異議を述べた場合には、借地契約は当然に終了する。×
4H21-11-2当初の存続期間満了時に、借地権者が更新請求し、建物がある場合は、借地権設定者が異議を述べたとしても、異議の理由にかかわらず、借地契約を更新したものとみなされる。×
5H20-13-2存続期間満了後に、借地権者が土地使用を継続した場合、契約更新とみなされることがある。
6H19-13-3存続期間が満了した場合でも、借地権者が、建物収去・土地明渡しを請求できない場合がある。
7H10-11-2存続期間満了時に借地権者が更新を請求し、借地権設定者が異議を述べたがその異議に正当事由がない場合、契約は更新され、その存続期間は30年である。×
8H05-11-2「期間満了の際、借地権者に対し相当の一定額の交付さえ行えば、借地権設定者は更新を拒絶できる」と特約してもその特約は、無効である。
9H04-10-2当初の存続期間内に、建物が滅失し再築しない場合、期間満了時に、借地権者が更新請求しても、借地権設定者が異議を述べたときは、契約は更新されない。
10H04-10-3存続期間満了後、借地権者が土地使用を継続しており、借地権設定者が異議を述べなければ、期間の定めのない借地権が設定されたとみなされる。×
11H01-12-2存続期間満了時に、借地権者が更新請求し、建物がある場合は、借地権設定者が異議を述べなければ、前の契約と同一条件で更新したものとみなされる。
12H01-12-3存続期間満了後、借地権者が土地使用を継続しており、建物がある場合は、借地権設定者が異議を述べなければ、前の契約と同一条件で更新したものとみなされる。
借地権の存続期間(更新後の存続期間)(借地借家法[01]2(2))
年-問-肢内容正誤
1R03s-11-1借地権の存続期間を契約で30年と定めた場合には、当事者が借地契約を更新する際、その期間を更新の日から30年以下に定めることはできない。
×
2R02-11-4A所有の甲土地につき、Bとの間で居住の用に供する建物の所有を目的として存続期間30年の約定で賃貸借契約が締結された。AとBとが期間満了に当たり本件契約を最初に更新する場合、更新後の存続期間を15年と定めても、20年となる。
3H21-11-4当初の存続期間が満了し契約更新する場合、契約期間を10年と定めたときは、その定めは無効で契約期間は20年となる。
4H10-11-2存続期間満了時に借地権者が更新を請求し、借地権設定者が異議を述べたがその異議に正当事由がない場合、契約は更新され、その存続期間は30年である。×
5H04-10-3存続期間満了後、借地権者が土地使用を継続しており、借地権設定者が異議を述べなければ、期間の定めのない借地権が設定されたとみなされる。×

4 誤り

25-12-4借地権の存続期間満了前に建物が滅失した場合、借地権設定者の承諾があれば、借地権は築造された日(または承諾の日)から20年存続することになる(借地借家法7条1項)。
また、借地権者の通知に対し、借地権設定者が2月以内に異議を述べなかった場合にも、承諾があったものとみなされる(同条2項)。
この場合、借地権は、承諾日または築造日のいずれか早い日から20年間存続する(同条1項)。

「建物滅失の日から20年」となることはない。

■参照項目&類似過去問
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当初の契約期間中の滅失・取壊し(借地借家法[01]4(1))
年-問-肢内容正誤
1R04-11-1借地権の存続期間が満了する前に建物の滅失があった場合において、借地権者が借地権の残存期間を超えて存続すべき建物を築造したときは、その建物を築造することにつき借地権設定者の承諾がない場合でも、借地権の期間の延長の効果が生ずる。×
2R04-11-2転借地権が設定されている場合において、転借地上の建物が滅失したときは、転借地権は消滅し、転借地権者(転借人)は建物を再築することができない。×
3R04-11-3借地上の建物が滅失し、借地権設定者の承諾を得て借地権者が新たに建物を築造するに当たり、借地権設定者が存続期間満了の際における借地の返還確保の目的で、残存期間を超えて存続する建物を築造しない旨の特約を借地権者と結んだとしても、この特約は無効である。
4H25-12-4借地権の存続期間満了前に建物が滅失し、借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を建築した場合、借地権設定者が異議を述べない限り、借地権は築造日から当然に20年間存続する。×
5H21-11-1当初の存続期間内に建物が滅失し、借地権者が借地権設定者の承諾を得ずに残存期間を超えて存続すべき建物を築造→借地権設定者は解約の申入れが可能。×
6H21-11-3借地権の当初の存続期間中に借地上の建物の滅失があった場合、借地権者は地上権の放棄又は土地の賃貸借の解約の申入れをすることができる。×
7H10-11-1当初の存続期間内に、借地権者が、借地権設定者に通知することなく、建物を取壊し残存期間を超えて存続すべき建物を築造→借地権設定者は契約の解除が可能。×
8H04-10-1木造建物の所有を目的とする借地契約において、期間満了前に借地権者が鉄筋コンクリート造りの建物を無断で増築した場合、借地権設定者が遅滞なく異議を述べなければ、借地権の存続期間は、増築のときから20年となる。×
9H04-10-4期間満了前に建物が火災により滅失し、借地権者が同等の建物を再築した場合、土地所有者が遅滞なく異議を述べなければ、借地権の存続期間は、建物滅失の日から20年となる。×
10H03-12-1借地権者は、家屋が火災により減失したときは、新築することができ、その建物が借地権の残存期間を超えて存続するものであっても、土地所有者は異議を述べることができない。×
11H02-12-3建物の所有を目的とする土地の賃貸借において、当該建物が借地人の失火により滅失したときは、賃貸人は、解約の申入れをすることができる。×
12H02-12-4建物の所有を目的とする土地の賃貸借において、当初の存続期間中に当該建物が滅失したときであっても、当該賃貸借は終了しない。

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【宅建過去問】(平成04年問10)借地借家法(借地)” に対して2件のコメントがあります。

  1. ばば より:

    2について質問です。
    法定更新の規定は、適用されないとありますが、意義は述べないとだめなのでしょうか。
    適用されないので、そのまま契約は更新されないのかと思ったのですが、意義を述べた場合契約が終了すると書いてあったので、解説頂けますと幸いです。

    1. 家坂 圭一 より:

      ばば様

      ご質問ありがとうございます。

      (1)法定更新が生じる場合

      法定更新が生じるのは、「土地上に建物が存在する場合」に限られます。
      肢2では、「Aが再築をしない場合」というのですから、借地契約が法定更新されることはありません。


      この点については、以下を確認してください。
      ■借地借家法[01]借地権の存続期間と更新
      3.契約の法定更新

      (2)合意更新の可能性

      法定更新が成立しなくても、借地権者Aと借地権設定者Bが合意すれば、借地契約を更新することは可能です(合意更新)。
      肢2では、この「合意更新」が起こっていないことを説明するために、「Bが異議を述べた」という言葉を入れています。

      この言葉が入っていないと、

      • AとBの合意があったかどうか分からない
      • 契約が更新されるかどうか分からない。

      ということになってしまいます。
      これでは、選択肢の◯×が決まりません。

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